成都第38屆房交會報(bào)告

1、精品 38屆成都市房交會總結(jié)報(bào)告 盛機(jī)構(gòu)-數(shù)據(jù)中心 2011年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹高位運(yùn)行、信貸緊縮、樓市調(diào)控密集前所未 有，連續(xù)政策作用以及市場預(yù)期影響，房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代“已經(jīng)不再。 調(diào)控政策與銀行的“雙向壓制”對市場的影響開始凸現(xiàn)。2011下半年成都樓市 迎來“金九銀十”，本屆秋季交會也正是在宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施及調(diào)控加碼 預(yù)期升溫的氛圍中拉開了帷幕。 房交會背景 政策背景 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 央行年內(nèi)第三度加 央行年內(nèi)第3次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè) 2011.7.7 息房貸利率至10 百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào) 年最高

2、 整。5年期以上的基準(zhǔn)利率突破 7的歷史心理高位，達(dá)到 7.05%。 2011620 存款準(zhǔn)備金率第六 度上調(diào) 從6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 這是央行今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存 款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%的歷史高位。 2011.6 允許地方發(fā)行企業(yè) 債融資建保障房 發(fā)改委制定的關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通 知已下發(fā)到地方，明確允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資 金。這意味著保障房建設(shè)專項(xiàng)融資的瓶頸已經(jīng)突破。 2011.5.1 商品房銷售今起明 5月1日，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定正式實(shí)施，該規(guī)定要求商品房銷

3、 碼標(biāo)價(jià)漲價(jià)須重 新申報(bào) 售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房 經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用 2011.4 成都市再度重啟 “地票”交易 近日，成都市國土資源局下發(fā)成都市國土資源局關(guān)于完善建設(shè)用地指 標(biāo)交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治的實(shí)施意見（成國土資發(fā)201180 號），這標(biāo)志著停擺4個(gè)月的地票重新上市交易。 201146 成都市限價(jià)商品住 房銷售規(guī)則 單身限購50平米，2人家庭限購75平米，3人以上限購90平米。超過的 面積按市場價(jià)購買。 2011.3.30 公布2011年度新 建住房價(jià)格控制目 標(biāo)的通知 加大住房保障力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。廉

4、租住房應(yīng)保盡保， 公共租賃住房保障能力明顯提高。新建普通住房價(jià)格漲幅明顯低于全市 本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長幅度。 2011.3.22 國家發(fā)改委商品 房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī) 定 從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè) 服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品 房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重 新申報(bào)備案。 2011.2.15 成都版限購令出臺 本市戶籍在主城區(qū)已擁有1套住房，可買二套住房，暫停買第三套。外 地戶籍無住房，可憑本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明購買1套住房， 暫停買第二套，不能提供本市納稅證明或社會保險(xiǎn)

5、繳納證明的外地戶籍 暫停在主城區(qū)購房。 2011.1.28 滬渝房產(chǎn)稅方案公 布 滬：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平價(jià)格低于上年度平均售價(jià)2倍， 稅率暫減為0.4%。渝：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在 上兩年均價(jià)3倍以下，稅率為0.5% ； 3倍至4倍，稅率為1% ； 4倍以上稅 率為1.2%。 2011.1.26 新”國八條”突襲樓 市二套房貸首付 限貸：二套房首付不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍。限 購：停售本地戶籍3套房、非當(dāng)?shù)貞艏疅o規(guī)定年限納稅及社保繳納證明 2 至六成套房 市場背景 9月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示， 2011

6、年8月 十大城市平均價(jià)格為15773元/平方米，與7月相比下降0.41%，為去年9月以來 首次環(huán)比下降。 具體來看，10大城市中廣州、武漢、北京3個(gè)城市價(jià)格環(huán)比7月上漲，漲幅皆 在0.6%以內(nèi)，價(jià)格上漲的城市比上月減少3個(gè)重慶（主城區(qū)）、天津、深圳、成都、 杭州、南京、上海等7個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加 3個(gè)，除重 慶（主城區(qū)）下降1.12%外，其余6個(gè)城市降幅均在0.5%以內(nèi)。 根據(jù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)分析稱，8月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格環(huán)比7月漲幅繼 續(xù)縮小，且環(huán)比下跌的城市有所增加，同時(shí)有近六成的城市同比漲幅縮小， 延續(xù) 了今年以來價(jià)格趨穩(wěn)的態(tài)勢。 具體數(shù)據(jù)為全國100個(gè)城市住

7、宅平均價(jià)格為8880元/平方米，與7月基本持平 （7月平均價(jià)格為8874元/平方米），其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比 下跌。與7月相比，8月價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加11個(gè)，環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的 城市數(shù)量共有80個(gè)，與上月持平。 8月住宅價(jià)格環(huán)比跌幅居前城市是福州、南通、廊坊、中山、重慶（主城區(qū)）， 跌幅在1%至2%之間，另有臺州、南寧、東營、寧波、江門、鄭州、哈爾濱、貴 陽、天津等39個(gè)城市下跌，跌幅在1%以內(nèi)，8月共有44個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比7 月下降，比7月增加11個(gè)。 分析認(rèn)為，盡管龍頭企業(yè)仍有利潤上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進(jìn)入虧損 的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊將促使部分中小房企在金

8、九銀十開始促銷求量。另外，由 于銷售困難，特別是一些城市限購帶來的庫存積壓使得企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù) 債庫存激增，雙雙上漲39%，這將影響下半年市場。預(yù)計(jì)樓市在限購擴(kuò)散到三線 城市的背景下，可能開始明顯調(diào)整。 成都市場成交量從3月以來也出現(xiàn)了止跌反彈的回暖態(tài)勢 30H 5D 1 00 戒都樓市月度戚交面積 從圖表中可以看出，成都市場2011年，房屋成交面積基本上比較平穩(wěn)， 與往 年相比，變化較大，在國家宏觀調(diào)控下基反映出整個(gè)市場現(xiàn)有的格局發(fā)展較 為緩和比較理性化。 房交會整體分析 第38屆成都市房地產(chǎn)交易會（2011秋季）新聞通氣會上獲悉，以“住成都，好安逸”為主 題的本屆房交會，將于10月2

9、 日- 6日在成都世紀(jì)城新國際會展中心舉行。據(jù)了解，截至目 前，已有120多家開發(fā)商報(bào)名參展，帶來了210多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，屆時(shí)將在“十一黃金周” 為老百姓集中展現(xiàn)品牌開發(fā)商和品質(zhì)樓盤的風(fēng)采。9家品牌中介和6家品牌營銷代理機(jī)構(gòu)也 將攜手展示成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)服務(wù)水平。 第38屆成都市房地產(chǎn)交易會（2011秋季）日程安排表 耐1 io A? a V 30-LQ： $石耳!準(zhǔn)斟莊 iai oo-i$ m X昏也砂網(wǎng)懈件| H UM 30 gisr誨衣瀟儷 io As a gam -王發(fā)1介遙靖 X 他畤trttn沁 nsif 口耳逾（矽水帕了莊 ” 諂 愉月4日 *5日 9 00-12 00 品介番

10、訃 111 ofr-lt 0 ioflcE3 ft； go-iT oo 1.x3. 2 硼 価z大囪縣第權(quán)二環(huán)廉示竜也碼址fun霍工酋二孚恵 ”助堆監(jiān)sata 5f呻沖；t 書導(dǎo)韋崙絡(luò)u.內(nèi)專土科八 注廣覇、帀2廣3*觀丄 江、血UtH! 誹日 iI、；W告林由一厲衛(wèi)客 時(shí) 它帚耶*牡別師-思體綁哄羽陽tsh汛埔鷺r 律R1I踰廣場 1 * 2 *9 * 4、專號 4、希砲視Eh廠規(guī)砸 RWJ外 曲畫砂Ftc ftRCtH 虞跡需產(chǎn)井席啊中心 人氣分析 參展項(xiàng)目創(chuàng)新低，雖本屆房交會人氣明顯提升，但成交一般 本屆房交會共有129家開發(fā)商參展，參展樓盤共214個(gè)。從歷年房交會參展 數(shù)目來看，本屆房

11、交會不論是開發(fā)商參展數(shù)量還是參展項(xiàng)目相比上屆有所回 暖，本次秋季房交會將在世紀(jì)城新國際會展中心1、2、3、4、5、6號展館 舉行，據(jù)悉，今年秋交會設(shè)有 6個(gè)展館，展場面積超過7萬平米。截至目前 已有保利、萬科、華潤、中糧、綠地、藍(lán)光、置信、萬達(dá)、建發(fā)、花樣年、 和記黃埔、華僑城、龍湖、首創(chuàng)、雅居樂、華人置業(yè)、人居置業(yè)等品牌公司 在內(nèi)，據(jù)相關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)，本屆房交會到訪人數(shù)約70萬人次，較之37 屆春季房交會人氣得到全面提升。從目前的成交備案情況來看，本次房交會 雖然人氣提升，但是成交量并沒有因此而取得驕人的成績。一方面，由于從7 月開始，成都樓市開始回暖，購房需求提前釋放。另一方面，正是由于

12、市場 開始回暖，成交量的不斷增長導(dǎo)致本屆房交會優(yōu)惠較少，加上傳統(tǒng)國慶大假, 出行人口較多，從而影響了商品房的成交量。同時(shí)，二次調(diào)控的出臺，對購 房者心理預(yù)期造成一定程度影響，房管局備案滯后也是影響房交會期間成交 量的主要原因之一 時(shí)間 32屆 249 33屆 209 259 34屆 160 1 r 201 35質(zhì) 170 223 3 6 Jill 110 171 37屆 133 ,228 129 214 參展分布分析 從城區(qū)分布來看：主城區(qū)、郊縣平分秋色 本次房交會主城區(qū)與郊縣參展項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)。其中，主城區(qū)本次房交會參展 項(xiàng)目數(shù)量較之上屆房交會略有增長，而郊縣本次參展項(xiàng)目數(shù)量明顯低于上屆 從各

13、方位分布來看：城南依然市場的主力供應(yīng)區(qū)域 2009-2011年房交會參展項(xiàng)目方位分布圖（含郊區(qū)） 較之2011年以來各屆房交會，本次房交會參展項(xiàng)目仍然主要集中在城南和城 西，兩個(gè)區(qū)域所占整體份額到達(dá) 63%，不過與往屆房交會（2009和2010年 以來）相比，城南有上升城西下滑，尤其是城西，參展項(xiàng)目大幅萎縮。其它 幾個(gè)方位，除了城北參展項(xiàng)目數(shù)量有較大幅度的縮水外，其余方位波動(dòng)較小。 從各環(huán)域分布來看：整體來看，三環(huán)以外項(xiàng)目是參展主力軍 （不含郊區(qū)） 狛gf2DO0年氛 20和年右 50102011H -/r 已 1011 V （含郊區(qū)） 從2009年以來各屆房交會整體參展項(xiàng)目環(huán)域分布情況來看，

14、參展項(xiàng)目主要集 中在2-3環(huán)外。同時(shí)，主城區(qū)參展項(xiàng)目也主要分布在 2-3環(huán)和3環(huán)外。2011 年秋交會，主城區(qū)參展項(xiàng)目與2009年秋交會基本持平，內(nèi)環(huán)及一環(huán)至二環(huán)的 數(shù)量保持穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)主力仍在二環(huán)以外，二環(huán)至三環(huán)的參展項(xiàng)目逐漸 減少，三環(huán)外參展項(xiàng)目數(shù)量逐漸增多，足以證明3環(huán)外發(fā)展?jié)摿薮?，房?產(chǎn)開發(fā)重心逐漸向3環(huán)外轉(zhuǎn)移。 三、房交會視點(diǎn)分析 營銷手段 營銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意 由于成都的房交會已多次舉辦，因此，各參展項(xiàng)目在營銷手段上都已經(jīng)比較 完善和成熟。本屆房交會仍然延續(xù)了往屆房交會通過文藝表演、禮品贈送、人海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場、有獎(jiǎng)活動(dòng)，舉牌游走展場等方

15、 式吸引購房者關(guān)注以及大量采用多媒體手段、開設(shè)看房直通車增加購房者對 項(xiàng)目的了解等傳統(tǒng)營銷手段，并沒有太多營銷新的創(chuàng)意出現(xiàn)。 模特走秀與站場 人海戰(zhàn)術(shù) 有獎(jiǎng)活動(dòng) 可編輯 多媒體手段 展廳外LOGO墻 ndorr sru B耳 V I 口 了 nsrf 高檔汽車展示 名人國際 優(yōu)惠方式及力度 優(yōu)惠方式 本屆秋交會優(yōu)惠方式呈多樣化趨勢，且優(yōu)惠力度明顯加大 優(yōu)惠方式代表項(xiàng)目優(yōu)惠細(xì)則 分期付款 金沙海棠 分期付款優(yōu)惠4% 師大現(xiàn)代花園 分期付款優(yōu)惠7% 保利香雪 89 m2中庭三房，7000元m 2 特價(jià)房/ 一 柳城印象國際公 4500 兀 m 2 享 76m 2 套一 87m 2 套三 口價(jià) 館

16、拉斐 約82萬享126m 2 全額付款優(yōu)惠3%，全民抽獎(jiǎng)最高1萬房貸優(yōu)惠抵 扣，1.8萬遠(yuǎn)安裝費(fèi)免，2萬遠(yuǎn)精裝基金，買躍城送 怡景城市化夕苑 10萬車位名額有限。 送禮 房交會期間特惠4萬元，認(rèn)購開發(fā)商補(bǔ)貼 1萬，老 帶新額外優(yōu)惠5000元，當(dāng)天到訪客戶即認(rèn)購享受 空港晶座2逸墅 房貸額外5000元優(yōu)惠，認(rèn)購起 7日內(nèi)簽訂合同并 交齊相應(yīng)房貸可再額外優(yōu)惠5000兀。 本屆房交會優(yōu)惠方式多種多樣，總體而言，以總價(jià)上的優(yōu)惠為主，多采用現(xiàn) 金和返點(diǎn)優(yōu)惠兩種方式。上屆房交會中比較少見一口價(jià) /特價(jià)房在本屆房交會 的參展樓盤中比較多見，但主要是集中于郊縣樓盤，市場樓盤中推出特價(jià)房 的極少。此外，部分樓盤

17、推出了分期付款的優(yōu)惠方式以減輕購房者的付款壓 力 房交會總結(jié)及近期市場預(yù)判 “限購”的緊箍咒下樓市整體低迷，房交會總體人氣不旺 一直以來，金九銀十是一個(gè)眾望所歸的樓市豐收季。然而，2011年，繼購房 首付比例提高之后，國家調(diào)控政策加碼，樓市套上了 “限購”的緊箍咒，導(dǎo)致今 年的房交會總體人氣不旺。 營銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意 現(xiàn)場展位一直是房交會特色亮點(diǎn)之一， 各家企業(yè)都會花盡心思布置展館，雖 然每個(gè)展位大小不一、風(fēng)格迥異，各參展項(xiàng)目在營銷手段上都已經(jīng)比較完善和成 熟。但總體而言本屆房交會仍然延續(xù)了往屆房交會通過文藝表演、禮品贈送、人 海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場、有獎(jiǎng)活動(dòng)，舉牌游走展場等方式吸引 購房者關(guān)注以及