物業(yè)工程部工作手冊2

1、武漢長島物業(yè)服務(wù)中心 工程部工作手冊 世邦魏理仕武漢分公司 謹(jǐn)呈 二零一一年六月 目錄 有線電視接收系統(tǒng)管理制度 -3- 電梯系統(tǒng)管理制度 -4- 交接班制度 -5- 匯報制度 -6- 設(shè)備機房門禁管理制度 -8- 工程部夜間值班管理規(guī)定 -9- 供配電管理制度 -10- 供水管理制度 -11- 配電室管理制度 -12- 水泵房管理制度 -13 - 1 - 工具管理制度 -14- 污水排放管理制度 -15- 鑰匙管理制度 -16- 二次供水管理規(guī)程 -17- 水池水箱清洗規(guī)程 -19- 泵房設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 -21- 泵房設(shè)備安全操作規(guī)程 -23- 電梯安全操作規(guī)程 -25- 電梯定期巡視規(guī)程 -

2、27- -31- 弱電系統(tǒng)維護流程 -29- 油漆工操作流程 箱式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 -32- 高壓配電操作規(guī)程 -34- 火災(zāi)報警系統(tǒng)維保規(guī)程 -36- 土建操作規(guī)程 -37- 電視接收系統(tǒng)巡視記錄表 -38- 高低壓開關(guān)操作記錄表 -39- 高低壓巡視記錄表 -40- 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 -41- 景觀巡視記錄表 -43- -46- 事故記錄表 -44- 設(shè)備臺賬 設(shè)備維修記錄表 -47- 生活泵房巡視表 -49- 水池、水箱清洗記錄表 -51- 外來人員進出機房登記表 -52- 污水泵房巡視表 -53- 消防泵房巡視記錄表 -54- 應(yīng)急記錄表 -55- 值班記錄表 -56- 有線電視接收系統(tǒng)管

3、理制度 1. 目的 確保小區(qū)有線電視的接收符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 2. 適用范圍 小區(qū)有線電視。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對有線電視設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對有線電視設(shè)施設(shè)備的組織實施并監(jiān)督檢查。 3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 管理人員應(yīng)具備較高的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平， 切實落實管理規(guī)定和規(guī)章制度， 積極 配合有線傳輸部門的工作。 4.2 不定期對有線電視放大器及饋電電源進行巡視檢查。 4.3 設(shè)備維修工應(yīng)主動巡視檢查有關(guān)設(shè)備運行情況，消除設(shè)備隱患，保證設(shè)備正常運行。 4.4 設(shè)備維修工定期查驗設(shè)備、 維護保養(yǎng)， 保證系統(tǒng)

4、運行完好， 并做相關(guān)記錄。 4.5 迅速準(zhǔn)確排除故障， 因條件不具備不能及時排除時， 應(yīng)立即上報不得延誤。 4.6 清潔機房， 保持機房衛(wèi)生整潔。 機房重地非機房工作人員不經(jīng)上級批準(zhǔn)不得入內(nèi)。 4.7 愛護各項設(shè)備器材、正確使用，防止丟失和損壞。 4.8 嚴(yán)禁吸煙和擅自攜帶易燃易爆品進入機房。 4.9 不定期檢查高頻頭接口是否完好，防雨是否完好。 4.10 不定期檢查光纖電纜是否遭到破壞，連接頭是否牢固。 4.11 若巡視時發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，或線路故障時，維修工應(yīng)做好事故記錄，并向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 電梯系統(tǒng)管理制度 1. 目的 確保電梯設(shè)備正常有效的運行。 2. 適用范圍 物業(yè)服務(wù)中心電梯維修工。

5、3 職責(zé) 31 電梯維修工負責(zé)小區(qū)電梯設(shè)備的日常運行巡視， 及電梯維保服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。 32 機電領(lǐng)班負責(zé)小區(qū)電梯設(shè)備的日常管理。 33 工程部主管負責(zé)組織小區(qū)電梯外包合同的評審。 4. 內(nèi)容 4. 1 電梯維修工需每兩天巡視一遍小區(qū)內(nèi)電梯的運行情況，并做相關(guān)記錄。 42 電梯設(shè)備的安裝、大修、更新等，必須由獲得國家技術(shù)監(jiān)督局資質(zhì)的單位進行，取 得合格證后方可投入運行。 4 3 電梯操作人員必須持證上崗。 4 4 電梯的保養(yǎng)維護工作必須由有資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)。 4 5 電梯機房需清潔整齊、 無雜物， 符合安全及消防要求， 無關(guān)人員禁止進入。 4.6 電梯出現(xiàn)故障困人時，應(yīng)執(zhí)行應(yīng)急預(yù)案 ，及時

6、解救出被困人員，做好突發(fā)事故記錄 交接班制度 確保工程部工作有序運行。 1. 目的 2. 適用范圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本制度的制定，并報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核批準(zhǔn)。 3.2 工程部值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本制度。 4. 內(nèi)容 4.1 交班人員應(yīng)詳細填寫各項記錄， 并做好值班室環(huán)境衛(wèi)生工作， 遇有操作或工作任務(wù)時， 應(yīng)主動為下班做好準(zhǔn)備工作。 4.2 交班人員應(yīng)將下列情況作詳盡介紹 4.2.1 所管轄的設(shè)備運行方式變更、修試情況、設(shè)備缺陷、事故處理、上級通知及其它有關(guān) 注意事項。 4.2.2 工具、備品備件、鑰匙等是否齊全完整。 4.2.3 接班人員應(yīng)認真聽取交班內(nèi)

7、容，核對各項工作內(nèi)容；交接完畢，雙方應(yīng)在記錄簿上簽 名。 4.3 下列情況不得交接班 4.3.1 上班運行情況未交代清楚。 4.3.2 接班人未到或未經(jīng)工程部主管同意指定合適的替班人。 4.3.3 設(shè)備故障影響運行或造成事故時。 4.3.4 交接班時，如發(fā)生事故或異常情況，須立即停止交接班。原則上應(yīng)由交班人員負責(zé)處 理，接班人員主動協(xié)助， 當(dāng)事故處理完畢時， 再繼續(xù)辦理交接班手續(xù)。 匯報制度 1. 目的 明確各崗位的權(quán)限。 2. 適用范圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部。 3 職責(zé) 31 工程部主管負責(zé)本制度的制定并報物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)及本制度的監(jiān)管 32 工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)內(nèi)容。 4. 內(nèi)容

8、 41 下列情況必須報告領(lǐng)班： 4.1.1 主要設(shè)備非正常操作的開停。 4.1.2 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 4.1.3 設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。 4.1.4 零部件改造、代換或加工修理。 4.1.5 運行人員短時間暫離崗位。 4.1.6 維修人員工作去向。 4.1.7 對外班組聯(lián)系。 42下列情況必須報告領(lǐng)班及工程主管： 4.2.1 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 4.2.2 采用新的運行方式。 4.2.3 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。 4.2.4 系統(tǒng)故障及檢修。 4.2.5 重要零部件改造、代換或加工修理。 4.2.6 加班、換班、補休、病假。 4.2.7 外協(xié)聯(lián)系。 4.3 下列情況

9、必須報告工程主管。 4.3.1 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。 4.3.2 影響正常工作的設(shè)備故障或施工。 4.3.3 系統(tǒng)運行方式有較大改變。 4.3.4 重點設(shè)備的主要零、部件改換。 4.3.5 系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。 4.3.6 系統(tǒng)及設(shè)備的增改工程及外協(xié)施工。 4.3.7 領(lǐng)班及以上人員崗位調(diào)整及班組的重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 4.3.8 工程領(lǐng)班病、事假、補休、換班。 4.4 正常情況下，應(yīng)逐級上報，不得越級上報。 設(shè)備機房門禁管理制度 1. 目的 確保設(shè)備機房門禁的安全運行。 2. 適用范圍 工程部所有員工。 3 職責(zé) 3 1 工程部主管負責(zé)本制度的批準(zhǔn)及監(jiān)管。 32 工程部所有

10、人員必須嚴(yán)格遵守本制度的相關(guān)內(nèi)容。 4. 內(nèi)容 4.1 外部人員因工作需要進入機房時，應(yīng)按本單位內(nèi)有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，進入時值班人 員應(yīng)驗明身份、證件 填寫外來人員進出機房登記表后方可入內(nèi)，進入設(shè)備區(qū)時值班 人員要隨同進入進行安全監(jiān)督。 4.2 允許進入機房的人員要嚴(yán)格執(zhí)行機房內(nèi)各項規(guī)定，不準(zhǔn)攜帶易燃、易爆物品進入，不得 隨意觸摸電器運行設(shè)備，要服從值班員的工作指揮。 4.3 機房內(nèi)不準(zhǔn)堆放各種雜物，值班人員要按時清掃，保持室內(nèi)衛(wèi)生，保證環(huán)境衛(wèi)生及安全 消防通道暢通。 4.4 提高警惕，備齊消防材料，有安全防火制度，防止壞人破壞事故和電器火災(zāi)事故發(fā)生。 工程部夜間值班管理規(guī)定 1. 目的 保

11、證小區(qū)夜間突發(fā)事故處理及時性。 - 10 - 2. 適用范圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部值班人員。 3 職責(zé) 3 1 工程部主管負責(zé)本制度的編制報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核批準(zhǔn)并負責(zé)本制度的監(jiān)管。 32 工程部值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本制度。 4. 內(nèi)容 41 工程部負責(zé)部門值班人員的安排，實行 12小時值班制（時間為當(dāng)日 17：30 至次日 8： 30）； 4 2 值班人員必須堅守崗位， 及時處理夜間突發(fā)事故， 發(fā)現(xiàn)重大問題時應(yīng)立即報告值班經(jīng)理 并做好夜間值班記錄。 43 工程部人員在休息時間，有義務(wù)保持公司與之聯(lián)絡(luò)的暢通，以便隨時聽候調(diào)遣，參與對 突發(fā)事件的處理或緊急故障的搶險。 供配電管理制度 1. 目的

12、確保安全有效供電 - 11 - 2. 適用范圍 小區(qū)供配電設(shè)施設(shè)備。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對供電設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對供電設(shè)施設(shè)備的組織實施并監(jiān)督檢查。 3.3 持國家頒發(fā)的有效操作證的維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4 1 電氣設(shè)備投入運行前， 應(yīng)建立健全用電管理機制， 根據(jù)電氣設(shè)備的電壓等級， 用電 容量及電氣的具體情況配備電氣設(shè)備運行、檢修和維修的專業(yè)人員。 4 2 建立電氣設(shè)備運行、 檢修和試驗制度， 作好電氣工作人員的安全技術(shù)培訓(xùn)， 提高運 行管理水平，各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對貫徹執(zhí)行本規(guī)程的情況進行檢查和監(jiān)督。 4 3 加強和改善

13、電氣設(shè)備的運行管理工作， 不斷提高設(shè)備完好率， 作好無功功率的補償 工作，降低電能損耗，實現(xiàn)供電系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟運行。 44 結(jié)合季節(jié)特點、本小區(qū)用電特點及有關(guān)要求，組織電氣工作人員對電氣設(shè)備進行安全檢 查，加強設(shè)備缺陷管理，貫徹各項反事故措施。 45 編制維修工作計劃，應(yīng)負責(zé)建立和完善本單位的電氣運行規(guī)章制度及技術(shù)管理資料，以 及和供電部門主管單位的技術(shù)業(yè)務(wù)聯(lián)系。 46 單位選用的電氣設(shè)備應(yīng)符合有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求， 凡國家公布的淘汰產(chǎn)品不得 選用。 47供電部門安裝在用戶內(nèi)的計量負控等設(shè)備負有監(jiān)護責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報告供電主管 部門。 48 電力系統(tǒng)正常狀況下，供到用戶的端電

14、壓允許的偏差為： 49 10KV及以下三相供電的為額定值的正負 5%。 410 220V單相供電的為額定值的正 7%，負 10%。 供水管理制度 1. 目的 - 12 - 確保供水設(shè)施設(shè)備安全運行。 2. 適用范圍 小區(qū)二次加壓泵房管理。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對供水設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對泵水設(shè)施設(shè)備的組織實施并監(jiān)督檢查。 3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 41 不定期對小高層 / 高層生活消防水箱進行巡視。 42 巡視人應(yīng)按照規(guī)定的周期、 時間認真做好巡視工作， 認真填寫記錄， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理， 當(dāng)遇有涉及其它專業(yè)、部

15、門問題時應(yīng)及時通知相關(guān)專業(yè)、部門并報告工程部領(lǐng)導(dǎo)。 4 3 禁止在生活水箱內(nèi)進行任何有污染的活動或施工。 嚴(yán)禁在水箱間內(nèi)使用或存放能產(chǎn)生污 染的材料。 4 4 不定期檢修溢水管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。 45 保證各個水泵閥門處于良好狀態(tài)。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱 間的門鎖完好，鑰匙由當(dāng)班人員保管。 46 不定期檢查供水設(shè)備， 保證小區(qū)供水系統(tǒng)正常運行， 做好節(jié)水減排工作。 47 不定期對供水設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)、維修，延長設(shè)備使用壽命。 配電室管理制度 1. 目的 - 13 - 確保配電室設(shè)備設(shè)施安全運行。 2. 適用范圍 轄區(qū)中心配電室。 3 職責(zé) 31 工程

16、部主管負責(zé)本制度的制定并報物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)及本制度的監(jiān)管。 32 工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)內(nèi)容。 4. 內(nèi)容 4.1 配電室內(nèi)應(yīng)干燥、清潔無雜物。 4.2 配電室建立 24 小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日高低 壓巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時上報機電領(lǐng)班和工程主管。 4.3 配電設(shè)備由專職人員負責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工 禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 44 配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應(yīng)按負荷的需求，有計劃的切換變壓 器。 45 配電室內(nèi)應(yīng)放置有效的電器消防器材，且應(yīng)設(shè)置醒目標(biāo)志。 46 配電室

17、內(nèi)設(shè)備及線路重大變更要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 47 配電室除值班人員及工程部相關(guān)工作人員外， 其它未經(jīng)批準(zhǔn)人員禁止進入。 48 加強日常維護、檢修，保證配電室內(nèi)公共照明、應(yīng)急照明、顯示燈等設(shè)備的完好。 49 主供停電時，值班人員應(yīng)立即投入備供電源，確保小區(qū)電梯等重要設(shè)備供電，同時與供 電部門取得聯(lián)系。 4.10 配電室內(nèi)高壓部分應(yīng)有醒目的提醒標(biāo)識。 4.11 系統(tǒng)和設(shè)備在運行或檢修時，應(yīng)掛上相應(yīng)的警示牌，嚴(yán)防誤操作。 4.12 配電室門鎖應(yīng)確保完好，鑰匙由當(dāng)班人員管理。 4.13 配電室內(nèi)專用工具嚴(yán)禁借出使用，如遇特殊情況，應(yīng)征得上級主管同意后方可辦理外借 手續(xù)。 4.14 配電室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、

18、易爆、腐蝕性、有毒等氣 、物品。 水泵房管理制度 - 14 - 1目的 確保泵房設(shè)備安全有效運行。 2適用范圍 適用于小區(qū)泵房管理。 3 職責(zé) 31 工程部主管負責(zé)本制度的制定并報物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)及本制度的監(jiān)管 32 工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)內(nèi)容。 4. 內(nèi)容 4.1 泵房內(nèi)設(shè)備由工程部機電組負責(zé)運行操作、維護保養(yǎng)。 4.2 泵房內(nèi)禁止堆放易燃、易爆、腐蝕、有毒等危險物品。 4.3 保持泵房內(nèi)清潔、干燥無其它不相關(guān)雜物。 4.4 保持泵房內(nèi)控制屏（柜）各器件完好有效運行。 4.5 未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的其它人員禁止進入泵房。 4.6 泵房巡視記錄表格，應(yīng)懸掛于醒目位置。 4.7 應(yīng)確保泵

19、房內(nèi)消防設(shè)施的完整性。 4.8 定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。 4.9 保證泵房內(nèi)各個水泵閥門處于良好狀態(tài)。 4.10 保證水箱間或泵房地溝、地漏排水通暢。 4.11 保證水箱觀察孔、泵房門鎖完好，鑰匙應(yīng)由當(dāng)班設(shè)備維修員保管。 4.12 嚴(yán)禁在水箱間內(nèi)進行任何有污染的活動或施工。 工具管理制度 - 15 - 1 目的 確保維修工具齊全，延長維修工具的使用壽命。 2 適用范圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部。 3 職責(zé) 31 工程部主管負責(zé)本制度的制定并報物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)及本制度的監(jiān)管。 32 工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)內(nèi)容。 4 內(nèi)容 4.1 個人工具的配置。 4.1.1 水電

20、工基本工具配置：萬用表或鉗形表，老虎鉗、尖嘴鉗、梅花起（大，?。?、平口 起（大，?。?、鑷子、卷尺、錘子、扳手（根據(jù)維修性質(zhì)的不同，再分發(fā)其它的專用 工具，詳見個人工具清單）。 4.1.2 泥工基本工具配置：尖嘴鉗、梅花起（大，小）、平口起（大，?。?、燙板、鏟 刀、卷尺（具體配置見個人工具清單）。 4.1.3 油漆工基本工具配置：滾筒、 鏟子、 鐵板（具體配置見個人工具清單）。 4.2 工具的管理 4.2.1 存放及管理 4.2.1.1 一般工具由維修工自己保管，大型工具分類擺放，并做標(biāo)識，由文員保管。個人使 用工具領(lǐng)用及更換由各組領(lǐng)班及工程部主管簽字方可領(lǐng)用。 4.2.1.2 大型工具由文員保

21、管，對新購進的工具應(yīng)建立完整的明細賬。由維修人員自行保管 的工具按人建立工具領(lǐng)用明細賬。 （詳見附件 02） 4.2.1.3 維修人員離開公司應(yīng)按個人工具清單交還全部工具，如有缺少或損壞不能使用的情 況，按使用年限折舊賠償。 4.2.1.4 維修人員應(yīng)愛惜自己的個人工具，如有丟失或因操作不當(dāng)嚴(yán)重破損不能使用的由維 修工自己賠償 （在使用期限內(nèi)），在使用期限外的， 憑舊工具換新工具。 4.2.1.5 辦公室倉庫管理員隨時檢查維修工的工具配備情況，并記錄于個人清單的檢查情況 - 16 - 一欄中。 4.2.1.6 更換下來的舊工具和報廢共用工具，每季度由文員與辦公室倉庫管理員進行交接。 污水排放管

22、理制度 1. 目的 有效的控制未經(jīng)處理的污染源流入市政管網(wǎng)， 確保污水排放達到國家標(biāo)準(zhǔn)。 2. 適用范圍 小區(qū)污水管網(wǎng)。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對污水排放設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對污水排放設(shè)施設(shè)備的組織實施并監(jiān)督檢查。 3.3 維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 新建、擴建、改建項目，其排污設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付使 用。 4.2 排污設(shè)施的設(shè)計、施工，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。 4.3 排污設(shè)施建成后， 由建設(shè)行政主管部門組織驗收， 經(jīng)驗收合格后方可使用。 4.4 向排污設(shè)施排污， 其水質(zhì)必須符合國家規(guī)定的

23、排放標(biāo)準(zhǔn)。 不符合污水排放標(biāo)準(zhǔn)的， 先由排污單位或個人自行處理， 經(jīng)環(huán)保部門檢測合格后方可排放。 嚴(yán)禁向排污設(shè)施排 放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物質(zhì)。 4.5 禁止在排污設(shè)施安全距離范圍內(nèi)修筑建筑物、 構(gòu)筑物和堆放物品。 因城市建設(shè)確需 在排污設(shè)施安全距離范圍內(nèi)修筑建筑物、 構(gòu)筑物和堆放物品時， 須經(jīng)建設(shè)行政主管部門批 準(zhǔn)，井由建設(shè)單位采取保護措施后方可施工。 4.6 住宅樓化糞池至住房室內(nèi)的排污設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)， 化糞池（不含化糞池 ）以 外的排污設(shè)施由污水處理廠負責(zé)。 4.7 城市道路上設(shè)置的排污設(shè)施檢查井蓋出現(xiàn)破損、 位移或者丟失的， 維修責(zé)任單位應(yīng) 當(dāng)在當(dāng)日修復(fù)、 正位

24、或者補缺。 維修責(zé)任單位應(yīng)定期清理排污設(shè)施， 確保排污設(shè)施暢 通。排污設(shè)施發(fā)生爆裂、堵塞、冒溢的，維修責(zé)任單位應(yīng)及時搶修。 - 17 - 鑰匙管理制度 1. 目的 規(guī)范鑰匙的發(fā)放和統(tǒng)一管理。 2. 范圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部。 3. 職責(zé) 3.1 服務(wù)中心文員負責(zé)備用鑰匙的保管和公用鑰匙的發(fā)放。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)鑰匙的收集。 3.3 工程部主管負責(zé)本制度的編制和修改。 4. 內(nèi)容 4.1 工程部現(xiàn)有鑰匙種類：泵房鑰匙、水位觀察口鑰匙、消防報警中心鑰匙、二三級配電箱 （柜）鑰匙、高壓配電室鑰匙、箱式變壓器鑰匙、工具柜鑰匙、電梯專用鑰匙、電梯機房 鑰匙、工具房鑰匙、工程部辦公室鑰匙。 4.2

25、小區(qū)泵房、水位觀察口、二三級配電箱（柜） 、水表箱為通用鑰匙，其它均一設(shè)備房一套 鑰匙。 4.3 設(shè)備房的鑰匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另兩套存放于工程部資料柜，由服 務(wù)中心文員統(tǒng)一保管。 4.4 電梯專用鑰匙由服務(wù)中心文員統(tǒng)一保管， 每位電梯維修工發(fā)放一套， 并做鑰匙領(lǐng)用登記， 領(lǐng)用鑰匙由領(lǐng)用人自己保管，在離（退職）前應(yīng)將鑰匙返還發(fā)放處。 4.5 正常情況下電梯機房、泵房鑰匙應(yīng)存放于工程部值班室，只有在日常巡查時才能從值班 室借出，鑰匙借用應(yīng)遵循隨借隨還原則。 4.6 工具房鑰匙由工程部領(lǐng)班、 夜間值班人員各執(zhí)一把， 其余有服務(wù)中心文員保管。 - 18 - 4.7 工程部個人工具柜鑰

26、匙一柜兩把， 使用人領(lǐng)用一把， 其余由服務(wù)中心文員保管。 4.8 高壓配電室鑰匙由當(dāng)班人員保管；備用鑰匙由服務(wù)中心文員保管。 4.9 鑰匙的領(lǐng)用記錄等同個人工具領(lǐng)用記錄 。 二次供水管理規(guī)程 1. 目的 安全管理二次供水設(shè)備設(shè)施。 2. 適用范圍 小區(qū)二次加壓供水。 3. 職責(zé) 3.1 二次供水由指定的機電維修工負責(zé)管理。 3.2 工程部主管負責(zé)每次清洗后的水質(zhì)監(jiān)測，報驗工作。 4. 內(nèi)容 4.1 機電維修工負責(zé)水池的管理工作，要求每個水池須結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈， 并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。 4.2 機電領(lǐng)班每年 12 月制定下年度不少于兩次的水池清洗及消毒計劃。 4.3 機電領(lǐng)班于

27、每次水池清洗及消毒計劃實施前兩天通知小區(qū)。 4.4 小區(qū)在計劃實施 24 小時出停電告示，通知業(yè)主。為確保用戶的正常供水，放水工作必 須提前到清洗、消毒水池的前一段時間進行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。 4.5 二次供水清洗、消毒程序 4.5.1 準(zhǔn)備工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風(fēng)機、口罩、眼鏡等 工具、用具。 4.5.2 安全準(zhǔn)備 ,電源：水池內(nèi)作業(yè)光源要用 36V以下安全電壓工作照明，最好用手電，應(yīng)急 燈；三相水泵要裝有漏電開關(guān)。有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通差，可在水 - 19 - 箱底部水口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng)。 在清洗水箱的過程中， 消毒人員須帶防護眼

28、鏡和口罩， 如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用 清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。 4.5.3 除雜物和清洗 : 先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物， 然后用掃把或尼龍刷從水池的頂 部、四周墻壁、水池底部，依次反復(fù)刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗，排出污水。 4.5.4 消毒: 用水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池蓋好，封閉半 小時后排出消毒水。水池注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，清洗出消毒 藥水。 4.5.5 注水: 在清洗工作徹底完成后，開閘向水池注水，達到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。 4.5.6 取樣送檢 : 水樣抽取及

29、送檢工作由機電部主管安排機電人員完成。 水樣抽取地點應(yīng)從 底層水池和頂層水箱各抽樣一支。在抽水樣的當(dāng)天應(yīng)由機電部主管安排機電人員將水 樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負責(zé)取回衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單交物業(yè)服務(wù)中心文件管 理員存檔。若衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單結(jié)果不合格時，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理安排重 新清洗和消毒水池， 必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程， 直至檢測合格為止。 4.5.7 記錄和報告 4.5.7.1 由機電組人員負責(zé)記錄清洗、消毒水池的全過程，并經(jīng)機電領(lǐng)班審核，工程部主管 簽字后，交文件管理員存檔。 4.5.7.1 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單原件存檔，復(fù)印件由服務(wù)中心文員保留一份 備查。 - 20

30、 - 水池水箱清洗規(guī)程 1. 目的 保證二次供水水質(zhì)達到國家要求。 2. 適用范圍 小區(qū)二次供水水池（箱） 。 3 職責(zé) 3 1 工程部主管負責(zé)組織人員對小區(qū)二次供水水池（箱）的實施清洗。 3 2 工程部水質(zhì)清洗專業(yè)人員執(zhí)行實施清洗。 4. 內(nèi)容 4.1 清洗工作由取得合格證的專業(yè)人員執(zhí)行，清洗人員要有健康合格證。 4.2 每年對水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次數(shù)。清洗工作完成后，自來水 公司取水樣化驗，水質(zhì)達到國家衛(wèi)生飲用水的標(biāo)準(zhǔn)后取證。 4.3 清洗前的準(zhǔn)備工作 4.3.1清洗人員應(yīng)準(zhǔn)備好所需的相關(guān)工具和消毒工具、消毒藥物。 4.3.2 根據(jù)清洗時間安排，由工程部主管報物業(yè)服務(wù)

31、中心經(jīng)理審批停水時間和范圍。清洗前兩 天通知客服中心停水時間和范圍，以便客服中心告知業(yè)戶做好貯水準(zhǔn)備。 - 21 - 4.4 清洗程序 4.4.1 關(guān)閉進水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。 4.4.2讓泄水閥門處于開啟位置， 用鼓風(fēng)機對著水池、 水箱口吹風(fēng) 2 小時以上，以便空氣流通， 排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。 4.4.3清洗負責(zé)人招集清洗人員及檢修人員講解清洗程序、安全措施、技術(shù)要求以及安全注意 事項。 4.4.4 把燃著的蠟燭放入池底，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。 4.4.5安裝 36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。 4.4.6 清洗和檢修人員進

32、入池內(nèi)工作。 4.4.7 清洗人員刷洗六面體水池（箱） 橫、豎各三遍，檢修人員對水池（箱）的管道 及浮球、水位控制器進行維修。 4.4.8 清洗完畢后排盡水池（箱）中的污水，清除池底污泥，關(guān)閉泄水閥向水池（箱）內(nèi)注水， 并灑漂白精消毒。 4.4.9 封閉 24 小時后，打開泄水閥排空水池（箱）中的積水，再次進入水池（箱）內(nèi)沖洗， 最后消毒一次后，打開泄水閥排空池中的積水。 4.4.10在清洗水池的同時，另派人檢修、清理緊固閥門，清洗過濾網(wǎng)以及檢查電氣控線路。 4.4.11檢查各種設(shè)施正常后， 注水入池， 聯(lián)系自來水公司對水池 （箱）取水樣化驗取證。 4.4.12加蓋加鎖，并貼上清洗日期封條，以

33、便于確定下次清洗時間。 4.5 安全注意事項 4.5.1使用安全電壓行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。 4.5.2上、下水池應(yīng)穿防滑鞋，傳送工具等物品應(yīng)用防滑的繩子。 4.5.3 未經(jīng)試驗水池中有無氧氣前，不得進入水池。 4.5.4消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。 - 22 - 泵房設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 1. 目的 規(guī)范泵房設(shè)備保養(yǎng)過程，降低泵房設(shè)備故障率。 2. 適用范圍 泵房內(nèi)生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵的保養(yǎng)。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對泵房設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對設(shè)施設(shè)備的組織實施并監(jiān)督檢查。 3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行

34、本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 對生活泵、穩(wěn)壓泵每季進行一次小修，每年進行一次大修。 每年 4.2 對消火栓泵、 噴淋泵每半月進行手動試運行一次， 每季進行一次小修， - 23 - 進行一次大修。 4.3 對潛水泵每半年進行一次小修。 4.4 對水泵房內(nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 4.5 設(shè)備的保養(yǎng)內(nèi)容記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表中。 4.6 保養(yǎng)內(nèi)容 4.6.1 泵體 a 檢查泵體應(yīng)無破損、 銘牌完好、 水流方向指示明確清晰、 外觀整潔、 油漆完好。 b 檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 c 補充潤滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。 d 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈

35、若有損壞應(yīng)予更換。 e 緊固機座螺絲并做防銹處理。 f 轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機軸在同一中心線上。 4.6.2閥門、管道、附件。 a閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無漏水。 b 單向閥動作靈活、無漏水。 c 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 d 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。 4.6.3 電機 a外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有防護罩，接地線連接良好。 b 拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片， 用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相、 相對地間的絕緣電 阻值不低于 0.5M 。 c 電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片

36、連接緊密牢靠，無發(fā)熱變色跡象，標(biāo)志清晰。外連接線無 移動或妨礙操作。 4.6.4 控制柜 a斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。 b 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的 接線螺絲。 - 24 - c 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 4.6.5 試運轉(zhuǎn) a合上控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 b 手動盤車，轉(zhuǎn)動靈活。 c 啟動水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動電流、電器動作順序應(yīng)正常。 d 觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)， 無明顯振動和異聲， 壓力表指示正常， 控制柜各電器無 不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 泵房設(shè)備安全

37、操作規(guī)程 1. 目的 避免設(shè)備誤操作造成設(shè)備的損壞。 2. 適用范圍 生活泵房、消防泵房、綠化泵房、污水泵房設(shè)備操作。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程的組織與監(jiān)管。 3.3 工程部維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 - 25 - 4. 內(nèi)容 4.1在生活水泵、消防水泵運行之前，首先檢查水泵潤滑油、 地下水池水位以及電源是否正常， 各閥門是否打開。 4.2 生活泵的手動操作 4.2.1把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置。 4.2.2 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 4.2.3合上生活泵控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)， 接通控制回路電源

38、， 電源指示燈亮。 4.2.4按 1#、2#、3泵啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 4.3 生活泵的自動操作 4.3.1把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到自動位置。 4.3.2 先對控制柜斷電一次時間為 3 分鐘左右，斷開泵工作電源，然后合上生活泵控制柜內(nèi)的 自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮，對控制柜進行壓力設(shè)置為0.45MP， 自動循環(huán)工作，重新斷電接通斷開泵工作電流，合上生活泵控制柜總空開進入自動運行 狀態(tài)，同時監(jiān)測運行壓力是否正常。 4.3.3生活泵受設(shè)置壓力及水位的控制，當(dāng)水池水位過低時，發(fā)出報警信號并停泵，水位回升 后又恢復(fù)正常運行。 4.4 消火栓泵的手動操作

39、 4.4.1 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”位置。 4.4.2 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 4.4.3 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 4.4.4按1#或 2#消火栓泵啟動、停止按鈕，可以就地手動控制消火栓泵的啟停。當(dāng)管網(wǎng)壓力下 降至 6kg/cm2 時，方可手動啟泵；當(dāng)管網(wǎng)壓力達到 10kg/cm2時，手動停泵。 4.5 潛水泵的手動操作 4.5.1 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”位置。 4.5.2 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 4.5.3合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)， 接通

40、控制回路電源， 電源指示燈亮。 - 26 - 4.5.4 按下泵的啟動、停止按鈕，可以就地手動控制潛水泵的啟停。 4.6 潛水泵的自動操作 4.6.1 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動”位置。 4.6.2合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)， 接通控制回路電源， 電源指示燈亮。 4.6.3 潛水泵的運行受集水池內(nèi)的液位浮球信號控制， 高水位時啟泵，低水位時停泵。 4.7 注意事項 4.7.1 生活泵只有處于“自動”運行方式時，才能夠進行恒壓控制。 4.7.2生活泵“手動”運行方式僅作為備用功能，僅在自動部分故障時（如變頻器檢修）才使 用。 電梯安全操作規(guī)程 1. 目的 確保操作者不傷害

41、自己和傷害他人及保證電梯的正常運行 2. 適用范圍 - 27 - 工程部電梯維修工。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程的組織與監(jiān)管。 3.3 工程部電梯工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作 4.1.1 開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 4.1.2 開啟轎內(nèi)照明。 4.1.3 層門關(guān)閉后， 從層門外不能用手拔啟， 當(dāng)層門未完全關(guān)閉時， 電梯不能正常啟動。 4.1.4 平層的準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)） 。 4.1.5 經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)壁、轎門地槽及可見部分。 4.2 電梯行駛中管理人員應(yīng)注意事項

42、 4.2.1 轎廂的載重量不超過額定載重量。 4.2.2 不允許裝運易燃、易爆的易然危險物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理部門同意，批準(zhǔn)并 嚴(yán)加安全保護措施后裝運。 4.2.3 不允許開啟轎頂安全窗或轎廂安全門，來裝運超長物件。 4.2.4 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客不要靠在轎廂門上。 4.2.5 轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置它物。 4.3 當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時，維修人員應(yīng)及時處理 4.3.1 層門、轎廂門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時。 4.3.2 運行速度顯著變化時。 4.3.3 層門、轎廂門關(guān)閉前，電梯自行行駛時。 4.3.4 行駛方向與選定方向相反時。 4.3.5 如內(nèi)選、召喚

43、等按鈕及指層信號失靈失控時。 4.3.6 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。 4.3.7 安全鉗誤動作時。 4.3.8 發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦糊的臭味時。 4.4 發(fā)生緊急事故時，設(shè)備管理人員應(yīng)采取下列措施 4.4.1 當(dāng)已發(fā)覺電梯失控而安全鉗尚末起作用時，維修人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并嚴(yán)肅告誡乘客切 - 28 - 勿企圖跳出轎廂，并作好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備。 4.4.2 電梯行駛中突然發(fā)出停梯故障，立即通知客服人員或設(shè)備維修管理人員，設(shè)法使乘客 安全退出轎廂。 電梯定期巡視規(guī)程 1. 目的 規(guī)范設(shè)備的管理將故障防患于未然。 - 29 - 2. 適用范圍 小區(qū)所有電梯。 3. 職責(zé)

44、3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改及對電梯巡視情況的監(jiān)督檢查。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)對電梯運行情況實施監(jiān)督檢查。 3.3 電梯工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 先關(guān)閉總電源，檢查控制柜，各接電點，主要接觸器、電阻、電容器等的清潔情況。 4.2 電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪及油質(zhì)量的檢查。 4.3 減速器油量、油質(zhì)的檢查。 4.4 限速器及其開關(guān)的檢查、清掃、活動部位潤滑。 4.5 制動器的行程、動作、靈活性、制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。 4.7 電動機冷卻扇注油。 4.8 各回路絕緣電阻測量（半年一次） 。 4.9 主機及井道 4.9.1 檢查轎頂衛(wèi)生及轎頂各操作開關(guān)

45、有效確認。 （安全開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修 開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等） 。 4.9.2 內(nèi)外門開關(guān)動作及門腳膠檢查。 4.9.3 內(nèi)外門偶合檢查、清掃注油；開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭 鏈條、路軌檢查清掃。 4.9.4 內(nèi)外門閘鎖及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔、 廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。 4.9.5 接合開關(guān)裝置，快慢門的各活動部位清掃，注油。 4.9.6 各種碰撞開關(guān)、刀、接點檢查。 4.9.7 鋼帶清掃、抹油、鋼帶開關(guān)檢查。 4.9.8 超重開關(guān)清掃、注油。 4.9.9 行車情況檢查。（起動、行車、加速、減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差 等）。 - 3

46、0 - 4.9.10 各訊號燈檢查及燈泡更換。 4.9.11 各油盅油量檢查補充、張緊輪加油。 4.9.12 檢查承重梁、緩沖器、導(dǎo)軌、導(dǎo)軌支架等機械部分是否生銹，如有銹，應(yīng)除銹刷防銹 漆。 4.9.13 井底各設(shè)備檢查、清掃、各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明開關(guān)等有效確認。 4.9.14 電梯工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的巡視內(nèi)容進行巡視， 并詳細填寫 電梯巡視記錄表 - 31 - 弱電系統(tǒng)維護流程 1. 目的 規(guī)范操作步驟，避免由誤操作而帶來的設(shè)備損壞或故障 2. 適用范圍 小區(qū)弱電維修工 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本流程的編制，并報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn)。 3.2 工程部維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本

47、流程相關(guān)內(nèi)容進行操作和保養(yǎng)。 4. 內(nèi)容 4.1 每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、樓層解碼器進行一次全面檢查保養(yǎng)。 4.2 對講系統(tǒng)維修保養(yǎng)操作規(guī)程 4.2.1 故障維修 4.2.1.1 當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知工程部維修工。 4.2.1.2 維修工接到故障保修后， 立即作出響應(yīng)， 在故障無法修復(fù)時立即上報工程領(lǐng)班。 4.2.1.2 維修工到達現(xiàn)場后確認故障現(xiàn)象（例：無顯示，則先查看電源） 。 4.2.1.3 領(lǐng)班接到故障無法修復(fù)后，立即到現(xiàn)場進行確認，確認后通知相關(guān)單位進行維修。 4.2.1.4 維修工應(yīng)做好相關(guān)記錄。 4.2.2 保養(yǎng) 4.2.2.1 檢查主機電源電壓是否合乎要求

48、（ AVC22V5%，DC12V、18V、48V 均在 5%、 3% 范圍內(nèi)），緊固各接線螺絲，清掃機箱內(nèi)外灰塵。 4.2.2.2 短開主回路電源，檢測后備電源有無斷電現(xiàn)象。 4.2.2.3 試撥幾個號碼或與中控室進行通話， 檢測通話質(zhì)量， 并詢問話質(zhì)和圖像質(zhì)量。 4.2.2.3 保養(yǎng)時嚴(yán)禁隨意拔動解碼器開關(guān)， 嚴(yán)禁隨意移動、 拆裝系統(tǒng)相關(guān)部件。 4.2.2.4 對講系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄由相關(guān)的保養(yǎng)人記錄在設(shè)備保養(yǎng)記錄表中 4.3 監(jiān)控系統(tǒng)的維護保養(yǎng)規(guī)程 4.3.1 故障維修 4.3.1.1 監(jiān)視器圖像不清晰，首先調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的相應(yīng)旋鈕，然后檢查視頻線有無松動，校 正鏡頭焦距， 清理鏡片和防塵罩上灰

49、塵， 最后檢查攝像機鏡頭是否損壞。 - 32 - 4.3.1.2 監(jiān)視器沒有圖像，首先檢查監(jiān)視器是否通入正常工作電源，然后檢查攝像機是否通 電，視頻連線有無斷裂、松脫，最后檢查攝像機或鏡頭是否損壞。 4.3.1.3 云臺不能控制； 檢查控制信號檢查云臺工作電源 檢查云臺驅(qū)動電機。 4.3.2 保養(yǎng) 4.3.2.1 每三個月檢查室外防護罩的密封并清潔除塵， 擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇。 4.3.2.2 每三個月檢查攝像設(shè)備是否牢固，避雷針接地是否良好，轉(zhuǎn)動部分導(dǎo)線是否破裂。 4.3.2.3 每三個月檢查固定柱外觀防腐、防銹涂料是否需要填補。 4.3.2.4 檢查控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

50、4.3.2.5 維修工應(yīng)將保養(yǎng)內(nèi)容詳細記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表內(nèi)。 4.4 車輛道閘系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 4.4.1 修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復(fù)。 4.4.2 取下頂蓋，打開箱門，對各轉(zhuǎn)動軸加油潤滑。 4.4.3 補充減速箱內(nèi)機油。 4.4.4 加固接線柱螺絲。 4.4.5 檢查控制器， 若有問題， 立即維修或更換換， 檢查手動和搖控操作是否正常。 4.4.6 檢查箱門、箱蓋密封情況，防止雨水進入。 4.4.7 每年對減速箱進行檢查一次，用柴油清洗減速箱，并更換齒輪油。 4.4.8 維修工應(yīng)詳細將保養(yǎng)內(nèi)容記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表內(nèi)。 4.5 廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 4.5.1 檢查錄放音機、

51、CD機、轉(zhuǎn)播接收機、 功率放大器的工作電源是否正常。 4.5.2 檢查揚器是否正常發(fā)聲，如果不正常，檢測揚聲裝置是否損壞 傳輸線路是否有信 號功率放大器是否有輸入、輸出信號 功率放大器是否損壞。 4.5.3 檢查傳輸線路是否連接緊固，各設(shè)備間過機線是否相應(yīng)連接良好，是否有破裂、老化 現(xiàn)象。 4.5.4 清理系統(tǒng)設(shè)備灰塵，保持干凈適宜運行環(huán)境。 - 33 - 油漆工操作流程 1. 目的 規(guī)范油漆工操作程序。 2. 適用范圍 工程部油漆維修工。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程的監(jiān)督。 4. 內(nèi)容 4.1 室內(nèi)墻面涂料 4.1.1 室內(nèi)墻面施工要

52、求 4.1.2 對墻面進行清掃 4.1.3 用乳膠水溶液濕潤 填補縫隙 局部刮膩子 用砂子磨平 第一遍滿刮膩子 用 砂子磨平 刷第一遍涂料 磨平 刷第二遍涂料 4.2 外墻涂料施工要求 4.2.1 對外墻進行清掃 填補縫隙 局部刮外墻膩子 用砂子磨平 刷外墻涂料二遍 4.3 鐵架子、欄桿油漆施工要求 4.3.1 對鐵架除銹、除油（對于局部生銹進行點除銹）點刷防銹漆 對焊縫刮膩子 用砂 子磨平 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆 4.4 木制座椅油漆施工要求 4.4.1 清理木板表面灰塵 修補基層 用砂子打平 打底刮膩子 第一遍滿刮膩子 用 砂子磨光 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆 - 34 - 箱式變壓器

53、保養(yǎng)規(guī)程 1. 目的 規(guī)范操作杜絕電器安全事故的發(fā)生。 2. 使用范圍 本規(guī)程適用于小區(qū)箱式變壓器保養(yǎng)。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)參照相關(guān)文件編制本規(guī)程和對本規(guī)程的修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程的實施和監(jiān)督。 3.3 工程部高低壓配電工負責(zé)本規(guī)程的具體實施。 4. 內(nèi)容 4.1 高低壓配電班長應(yīng)制定詳細的保養(yǎng)維護計劃，報工程部領(lǐng)班、主管審核。 4.2 箱式變壓器保養(yǎng)必須由兩個以上，且持有高壓入網(wǎng)證的人員進行操作。 4.3 高低壓配電班長應(yīng)提前 3 天通知客戶服務(wù)中心主管， 停電區(qū)域和停電時間 4.4 保養(yǎng)開始前，應(yīng)在該保養(yǎng)的變壓器前端，相應(yīng)高壓開關(guān)柜上懸掛“有人操作禁止合閘”

54、等標(biāo)示牌， 在保養(yǎng)的箱式變壓器前放置 “工作進行中”或“維修中”三角標(biāo)示牌。 4.5 保養(yǎng)使用的工具： 高壓驗電器、接地線、搖表、老虎夾、毛刷、抹布、棉紗、絕緣手套 和絕緣靴。 4.6 保養(yǎng)使用的標(biāo)示牌：“停電檢修”、“線路有人工作禁止合閘” 、“維修中”或“工作進行中” 4.7 保養(yǎng)步驟 4.7.1 先停低壓側(cè)斷路再拉低壓側(cè)隔離開關(guān) 4.7.2 斷開低壓儲能開關(guān)。 - 35 - 4.7.3 斷開低壓刀閘隔離開關(guān)。 4.7.4 斷開高壓側(cè)斷路器。 4.7.5 斷開高壓隔離開關(guān)。 4.7.6 觀察確定高壓斷路器已斷開。 4.7.7 合上高壓接地開關(guān)， 觀察確定合上后打開柜門用高壓驗電器進行驗電，

55、 確定高壓已停電 4.7.8 掛接地線進行放電（注意操作高壓必需帶絕緣手套、穿絕緣鞋） ，將接地線先接地再依 次掛 A、B、 C相進行放電。 4.7.9 進行變壓器及低壓側(cè)進行清掃塵土、蜘蛛網(wǎng)等清潔工作； 4.7.10 清掃完畢后檢查變壓器高低壓側(cè)絕緣套管有無破損裂紋和放電燒傷痕跡，有上述現(xiàn)象 必須更換絕緣套管。 4.7.11 檢查接線端子等連接點的接觸是否良好，檢查油面的高度和封閉處有無滲漏沒現(xiàn)象及 沒標(biāo)管內(nèi)的油色，并檢查低壓各開關(guān)觸點是否良好。 4.7.12 檢查各二次回路連接點的接觸點是否良好、檢接地、接零保護裝置連接點是否松動、 氧化，檢電容柜電氣是否完好。 4.7.13 對變壓器進行

56、絕緣、接地裝置進行測量。 4.7.14 清理現(xiàn)場各工具拆出接地線，再進行送電。 4.7.15 斷開高壓開柜接地開關(guān)，并觀察確認接地已斷開。 4.7.16 合上高壓柜送電開關(guān)。 4.7.17 合上低壓儲能開關(guān)。 4.7.18 合上低壓刀閘開關(guān)。 4.7.19 合上低壓負載開關(guān)。 4.7.20 合上補償柜各開關(guān)。 4.7.21 觀察各負載開關(guān)和高壓開關(guān)工作正常后， 清理現(xiàn)場工具及取下各標(biāo)示牌。 4.7.22 在確保各負載工作正常后通知客戶服務(wù)中心已送電。 4.7.23 填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄表 - 36 - 高壓配電操作規(guī)程 1. 目的 規(guī)范操作，杜絕誤操作帶來的設(shè)備損壞和人員傷亡。 2. 適用范圍 本

57、規(guī)程適用于小區(qū)高壓配電維修工。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的審核和修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程的編制。 3.3 高低壓配電工必須嚴(yán)格遵守本規(guī)程。 4. 內(nèi)容 4.1 停電檢修保養(yǎng)前必須征得上級主管同意后方可實施。 4.2 操作前必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋（靴） 、安全帽 4.3 保養(yǎng)操作前必須合上接地刀閘和掛接接地線。 4.4 停電 4.4.1 通知客戶服務(wù)中心主管停電區(qū)域及停電時間 4.4.2 斷開低壓負載開關(guān)。 4.4.3 斷開負載隔離開關(guān)。 4.4.4 斷開低壓儲能開關(guān)。 4.4.5 斷開高壓柜開關(guān)，并合上接地開關(guān) - 37 - 4.4.6 懸掛“有人操作，禁止合閘

58、”標(biāo)示牌。 4.5 送電 4.5.1 通知客戶服務(wù)中心主管馬上送電。 4.5.2 斷開高壓柜接地開關(guān)。 4.5.3 合高壓送電開關(guān)。 4.5.4 合低壓儲能開關(guān)。 4.5.5 合低壓隔離刀閘。 4.5.6 合低壓負載開關(guān)。 4.5.7 取下標(biāo)示牌。 4.6 倒閘 4.6.1 主供回路停電后，立即通知工程領(lǐng)班、主管和客戶服務(wù)中心主管。 4.6.2 斷開主供高壓柜供電開關(guān)，合上主供柜接地開關(guān)。 4.6.3 斷開聯(lián)絡(luò)柜開關(guān)，并取下機械互鎖鑰匙。 4.6.4 用機械互鎖鑰匙打開備供機械鎖。 4.6.5 斷開備供高壓柜接地開關(guān)，合上高壓備供送電開關(guān)。 4.6.6 合低壓儲能開關(guān)。 4.6.7 合低壓隔離

59、刀閘。 4.6.8 合低壓負載開關(guān)。 4.7 高壓室日常維護 4.7.1 高低壓配電工應(yīng)每日對高壓配電室環(huán)境進行一到兩次清潔， 確保無積塵。 4.7.2 高低壓配電工每周， 對高壓供電設(shè)備及附屬配套設(shè)備設(shè)施表面進行保潔。 4.7.3 高壓室專用工具應(yīng)集中存放于醒目位置，該工具在沒有得到上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的請況下嚴(yán) 禁外借。 4.7.4 高壓室應(yīng)整潔， 物品放置合理； 除高壓室相關(guān)設(shè)施外嚴(yán)禁堆放其它物品。 - 38 - 火災(zāi)報警系統(tǒng)維保規(guī)程 1. 目的 降低設(shè)備的故障率。 2. 使用范圍 本規(guī)程適用于小區(qū)弱電維修工。 3. 職責(zé) 3.1 工程部主管負責(zé)本規(guī)程的編制和修改。 3.2 工程部領(lǐng)班負責(zé)本規(guī)程

60、的監(jiān)督。 4. 內(nèi)容 4.1 日常維護 4.1.1 打開火災(zāi)報警主機運行記錄，查看有無異常運行設(shè)備。 4.1.2 記錄異常設(shè)備地址，以便維修。 4.1.3 按下主機上復(fù)位按鈕，使系統(tǒng)恢復(fù)一次。 并再次記錄 4.1.4 按下火災(zāi)報警主機各自檢按鈕， 再察看有無重復(fù)故障點或報警點， 4.1.5 到各火災(zāi)報警從機處一次按上述步驟操作一次 - 39 - 4.1.6 確定故障點或報警點察看，損壞部件立即拆除送相關(guān)單位維修，并對誤報警裝置進行 復(fù)位。 4.2 保養(yǎng) 4.2.1 用萬用表測量，市電電壓是否在規(guī)定值（ AC220V5%）范圍內(nèi)。 4.2.2 斷開市電電源，此時備用電源應(yīng)立即投入使用，如無，逐級