《土地估價(jià)案例與報(bào)告》應(yīng)考精華提煉一

1、土地估價(jià)案例與報(bào)告 應(yīng)考精華提煉 （一）要點(diǎn) 1 ：估價(jià)基本事項(xiàng)：（1 ）確定估價(jià)對(duì)象（2 ）確定土地估價(jià)目的（3）土地估價(jià)期日（4 ）界定土地價(jià)格定義 （5）土地股價(jià)中特別事項(xiàng)的說明 （6）估價(jià)日期及使用年期 要點(diǎn) 2 ：地價(jià)定義或地價(jià)內(nèi)涵：（1）用途（2）估價(jià)期日（ 3 ）使用年期（4 ）土地開發(fā)程，（ 5 ）容積率等三率（ 6 ）土地權(quán)利類型要點(diǎn) 3 ：出讓底價(jià)與收回補(bǔ)償價(jià)格（1）出讓底價(jià)應(yīng)該依照新用途平均市場(chǎng)價(jià)格確定，一般采 用剩余法和市場(chǎng)比較法評(píng)估新用途的市場(chǎng)價(jià)值， 然后根據(jù)宗地的 具體條件和其他相關(guān)要求制訂出讓價(jià)格方案；（ 2 ）收回補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該是原用途的劃撥價(jià)格而不是完全市 場(chǎng)價(jià)

2、，需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分，一般采用成本 逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估原用途的市場(chǎng)價(jià)格， 在扣除國 家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分確定劃撥用途價(jià)格。要點(diǎn)4:評(píng)估結(jié)果無效的可能原因：（ 1 ）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍不夠（2）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)證書超出有效時(shí)限（3）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不具備土地評(píng)估資質(zhì)（4）估價(jià)報(bào)告有效期超出時(shí)限（5）土地估價(jià)報(bào)告沒有按照規(guī)范格式書寫（6）估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，不符合當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平 要點(diǎn)5:收集交易案例資料包括項(xiàng)目 ：（1）交易時(shí)間（2）交易面積（3）位置（4）宗地條件（ 5 ）地上物狀況（6）購買者和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)（ 7 ）銷售的條件（ 8 ）土地銷售前后的利用狀

3、況要點(diǎn) 6 ：確定最終估價(jià)結(jié)果的方法：（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)（ 3 ）各試算價(jià)格的中位數(shù)（ 4 ）各試算價(jià)格的眾數(shù)（ 5 ）以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主，其他估價(jià)方法計(jì) 算出的價(jià)格只是參考（6）直接取某種方法的計(jì)算結(jié)果要點(diǎn)7:市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序:(1)選擇市場(chǎng)比較案例(2)確定比較因素(3)因素描述及比較分析(4)確定比較因素的修正系數(shù)(5)求算比準(zhǔn)價(jià)格要點(diǎn)8:收益還原法估價(jià)程序:(1)確定房地出租總收益(2)確定房地出租總費(fèi)用(3)計(jì)算房地出租總收益(4)計(jì)算房屋純收益(5)計(jì)算土地純收益(6)計(jì)算土地價(jià)格要點(diǎn)9:剩余法估價(jià)的程序(1)計(jì)算房地出租總收益(2)計(jì)算房地出

4、租總費(fèi)用(3)計(jì)算房地出租純收益(4)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)格(5)計(jì)算房屋現(xiàn)值(6)計(jì)算土地價(jià)格要點(diǎn) 10 ：成本逼近法估價(jià)的程序(1) 計(jì)算土地取得費(fèi)(或分別求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償、征地稅費(fèi)等)2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)3)計(jì)算利息4)計(jì)算土地開發(fā)利潤5)計(jì)算土地增值收益6)計(jì)算有限年期如弟使用權(quán)價(jià)格要點(diǎn) 11 ：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)估價(jià)的程序(1)確定土地及基準(zhǔn)地價(jià)(2)因素描述及比較分析(3)確定修正系數(shù)(4)計(jì)算土地價(jià)格要點(diǎn) 12：路線價(jià)法評(píng)估的程序：(1)確定路線價(jià)(2)確定宗地的臨街深度、寬度等條件(3)確定條件修正系數(shù)(4)計(jì)算土地價(jià)格（待續(xù)）要點(diǎn) 13：市場(chǎng)比較法

5、中比較案例的要求1、同一供需圈2、用途相近或相似3 、交易時(shí)間與股價(jià)基準(zhǔn)日不超過 3 年4、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域5 、有 3 個(gè)以上近期類似的比較實(shí)例要點(diǎn) 14 ：收益法中案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范1、以案例估算土地總收益時(shí)，保證估價(jià)對(duì)象周邊有近期類 似的 3 個(gè)以上案例2 、對(duì)出租型物業(yè)宗地應(yīng)收集 3 年以上租賃資料3 、對(duì)營業(yè)性物業(yè)的宗地應(yīng)收集 5 年以上的營運(yùn)資料。收益 持續(xù)穩(wěn)定長期。要點(diǎn) 15 ：基準(zhǔn)地價(jià)、路線價(jià)有效性的基本要求基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日和報(bào)告評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日相差不得超過 3 年。 要點(diǎn) 16 ：建筑物重置成本價(jià)等其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有效性的基本要 求對(duì)收購和被拆遷房屋補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估，房屋現(xiàn)值等于

6、同類房屋的 建造成本費(fèi)用（包含建造商的利潤，不包含購買者投入購房資金 的利潤），結(jié)合房屋的物理經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況確定，排除被 拆遷房屋租賃抵押查封等因素的影響。要點(diǎn) 17 ：適用原則問題（以后做題慢慢補(bǔ)充）1、替代原則是市場(chǎng)系數(shù)路線價(jià) 3 方法應(yīng)用。2、預(yù)期收益原則是收益法和剩余法的應(yīng)用3、最有效原則是剩余法的必選4、貢獻(xiàn)原則是剩余法和收益法的基礎(chǔ)，是關(guān)于部分收益遞 增遞減原則的應(yīng)用。要點(diǎn) 18 ：土地估價(jià)目的對(duì)土地估價(jià)方法、 估價(jià)參數(shù)選擇的影 響1、市場(chǎng)交易目的類，要根據(jù)市場(chǎng)客觀狀況確定。2、抵押、擔(dān)保目的類，要根據(jù)保守原則確定。3、稅收、記賬、價(jià)值類要根據(jù)市場(chǎng)成本原則確定。4. 政府價(jià)格

7、標(biāo)準(zhǔn)類，要綜合考慮市場(chǎng)、成本等確定。要點(diǎn) 19 ：估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)方法適宜性分析1、市場(chǎng)法，本身交易性不動(dòng)產(chǎn)，處于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)有充 足替代性實(shí)例的地區(qū)。2、收益法，有收益或潛在收益。3、成本法，新開發(fā)地，市場(chǎng)欠發(fā)育，無收益，城區(qū)或市區(qū) 以外工業(yè)用地。4、剩余法，整理復(fù)墾，待開發(fā)地，待拆遷改造房地產(chǎn)，在、 停建房地產(chǎn)，可裝修或改變用途的房地產(chǎn)，現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地 價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。要點(diǎn) 20 ：市場(chǎng)法因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地 價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近， 且修 正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅 度。要點(diǎn) 21 ：最佳利用方式用途，綠化率

8、，土地覆蓋率，建筑物容積率，建筑高度。要點(diǎn) 22 ：租賃價(jià)格跟租賃權(quán)價(jià)格是兩回事， 租賃價(jià)格可能是 承租土地使用權(quán)價(jià)格，也可能是土地使用權(quán)出租價(jià)格（使用權(quán)價(jià)格的變相）；而租賃權(quán)價(jià)格是他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格，計(jì)算方法跟承租價(jià) 格一樣。要點(diǎn) 23 ：常見估價(jià)目的下價(jià)格類型判斷與應(yīng)對(duì)1、租賃價(jià)格2、買賣價(jià)格，出讓轉(zhuǎn)讓作價(jià)入股改制上市資產(chǎn)置換，公允 市值。3、清算價(jià)格，企業(yè)破產(chǎn)關(guān)閉清算，低于市場(chǎng)價(jià)格。4、抵押價(jià)格5、征收價(jià)格，征收征用，考慮補(bǔ)償性，原使用者獲得同等 生活保障下的成本。6、課稅價(jià)格，低于市場(chǎng)價(jià)。7、公示價(jià)格，基準(zhǔn)標(biāo)定監(jiān)測(cè)點(diǎn)農(nóng)用地基準(zhǔn)農(nóng)地綜合區(qū)片價(jià)。 要點(diǎn) 24 ，商業(yè)用途技術(shù)路線： 市場(chǎng)收益剩余基

9、準(zhǔn)。（與商業(yè)中心接近距離為區(qū)域因素，與商業(yè)中心接近程度為 個(gè)別因素）要點(diǎn) 25 ：居住用途技術(shù)路線： 市場(chǎng)剩余收益基準(zhǔn)，新開發(fā)亦可成本。1、別墅等獨(dú)立居住用地，首先市場(chǎng)，但極具個(gè)性不宜。2 、高檔公寓用地，首選市場(chǎng)，輔之收益 剩余 基準(zhǔn)。3、待拆遷改造危舊居住用地，如無特殊需要，不得依現(xiàn)狀用途，應(yīng)按規(guī)劃用途評(píng)估。要點(diǎn) 26 ：工業(yè)用地技術(shù)路線 首選市場(chǎng)，然后成本和基準(zhǔn)。特殊情況可采取收益法。 1、礦井礦區(qū)用地，以出讓期內(nèi)可開采年限為準(zhǔn)修正。2、高新區(qū)，土地增值收益較普通工業(yè)用地高。3、機(jī)場(chǎng)碼頭，具有壟斷性質(zhì)，收益法外，應(yīng)考慮壟斷地租 修正。要點(diǎn) 27 ，公共管理與公共服務(wù)用地技術(shù)路線 收益成本

10、基準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)法時(shí)，區(qū)域位置較好，參照相近用途（商業(yè)居?。┗鶞?zhǔn) 地價(jià)進(jìn)行估價(jià)，再考慮年期和用途減價(jià)修正；一般參照工業(yè)用地 估價(jià)，不進(jìn)行年期用途修正。（待續(xù)）要點(diǎn) 28 至 60 ：技術(shù)報(bào)告改錯(cuò)常見項(xiàng)：1、估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確，缺少估價(jià)目的或價(jià)格類型的表述。2、“估價(jià)目的”中未說明估價(jià)的應(yīng)用方向。3、“估價(jià)目的”不能同時(shí)有兩個(gè)，如為兩個(gè)，應(yīng)分別出具報(bào) 告。4、“估價(jià)依據(jù)” 中未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 即估價(jià)規(guī)程5、“估價(jià)依據(jù)”中缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明。6、“地價(jià)定義”中未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格。7、“地價(jià)定義”不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年 期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。8 、“估價(jià)結(jié)果”

11、或缺少估價(jià)結(jié)果一覽表9 、“估價(jià)結(jié)果”無單位地價(jià)、大寫、幣種、樓面地價(jià)。10 、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用為 錯(cuò)誤說法， “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價(jià)報(bào) 告審核或備案以及估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用。11 、缺少土地估價(jià)師簽字，缺土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字，缺 證書號(hào)。12 、需要特殊說明的事項(xiàng)中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃 撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有 誤。13 、 “土地權(quán)利狀況”欄未說明他項(xiàng)權(quán)利狀況。14 、估價(jià)原則中， 缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、 預(yù)期收益原則等。15 、未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。16 、在市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式中

12、無個(gè)別因素修正。17、在選取的實(shí)例中，實(shí)例 3 超過了規(guī)定年限 （5 年）。18 、年期修正未對(duì) r 的取值作說明。19 、市場(chǎng)比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。20 、成本逼近法公式錯(cuò)，無土地增值收益。21 、在成本逼近法中，計(jì)算土地取得費(fèi)不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生 的費(fèi)用為依據(jù)。22 、 “土地開發(fā)費(fèi)”無取費(fèi)依據(jù)，利息計(jì)算中“利息率”的 確定無依據(jù)，利潤率的確定沒有依據(jù)。23 、成本逼近法的最終結(jié)果沒有進(jìn)行年期修正。24 、市場(chǎng)比較法中，缺少比較因素選擇的程序，未說明地價(jià) 指數(shù)的來源依據(jù)。25 、附錄中缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證、 估價(jià)對(duì)象位置示意圖、 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照、缺估價(jià)對(duì)象利用照片。26 、成本逼近法中，稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。27 、投資利潤計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算投資利潤時(shí)，投資利息不應(yīng)計(jì) 算利潤。26 、成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤，計(jì)算結(jié)果是無限 年期的價(jià)格， 應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正， 修正為 50 年期的價(jià)格。28 、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括 頒布日