石家莊市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析實(shí)施報(bào)告

1、 石家莊市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析報(bào)告隨著石家莊近兩年來(lái)房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整，同時(shí)結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化形勢(shì)，石家莊近兩年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)也隨之不斷變化，作為與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)，通過(guò)密集采樣去分析研究房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展預(yù)期對(duì)于企業(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃是十分必要的。一、石家莊市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)概況1. 根據(jù)石家莊 227 個(gè)在建在售及待建小區(qū)密集采樣的整體分析，石家莊2018 年-2020 年的住宅房地產(chǎn)建筑面積總和為 8689.1 萬(wàn)平方米。具體區(qū)縣分布如下：石家莊 2018-2020 年住宅房在售待售面積分布詳情（不含欒城、藁城和其他周邊區(qū)縣）單位：萬(wàn)平方米正定新區(qū)鹿泉區(qū)合計(jì)及正定縣1

2、488648.5 8689.1所占比例 32.34% 15.24% 17.12% 11.68% 12.69% 3.46%7.46%100%資料來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、房天下線上對(duì)比核驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)抽樣核勘數(shù)據(jù)正定縣及正定新區(qū)鹿泉區(qū)2.根據(jù)數(shù)據(jù)整理分析，得出石家莊預(yù)計(jì)交房年份住宅地產(chǎn)成交小區(qū)數(shù)量分 布情況，如下圖所示：不確定交房尾房在售26合計(jì)227日期4當(dāng)期所占比例100.00%備注：不確定交房日期主要有三種情況：a. 政府換屆之前上馬項(xiàng)目，換屆之前政策寬松，先施工后手續(xù)，換屆之后政策收緊，導(dǎo)致沒(méi)有相應(yīng)手續(xù)項(xiàng)目一直處于停工狀態(tài)，無(wú)法確定施工和交房時(shí)間；b. 近期新拍地塊，未正式開工，處于前期規(guī)劃中，無(wú)法確

3、定交房時(shí)間。c. 開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期停工，無(wú)法確定交房時(shí)間。資料來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、房天下線上對(duì)比核驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)抽樣核勘數(shù)據(jù)其柱形圖發(fā)展變化趨勢(shì)如下：100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%20182019交房小區(qū)數(shù)量2020當(dāng)期交房比例3.根據(jù)石家莊市國(guó)土資源局的相關(guān)文件數(shù)據(jù)整理出 2011-2017 年石家莊市住宅用地供應(yīng)量發(fā)展變化表，如下： 石家莊市 2011-2017年住宅用地發(fā)展變化表單位：公頃年份20112012201320142015合計(jì) 平均值總規(guī)劃供地面 1053.14 970

4、.57 700.37 979.24 799.93 812.27 1167.05 6482.57 926.08住宅供315.79 372.96 213.21 325.65 291.11 251.41 350.95 2121.08 303.01地面積住宅供/32.78%地比例參考資料：石家莊市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃（2011-2017）資料來(lái)源：石家莊市國(guó)土資源局網(wǎng)站 /備注：以上住宅供應(yīng)面積均按地皮面積計(jì)算，轉(zhuǎn)化為住宅實(shí)際建筑面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)乘以石家莊的平均容積率。其柱形圖發(fā)展變化趨勢(shì)如下：100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.

5、00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%總規(guī)劃供地面積住宅用地供地面積住宅用地比例由上圖可知，11-17年間，石家莊市建設(shè)用地供應(yīng)量中住宅用地所占比例基本維持在總規(guī)劃面積的 30%左右，每年供應(yīng)住宅用地大概為 300公頃，即 300萬(wàn)方。因此可以預(yù)計(jì)，2018-2020年三年內(nèi)每年新增住宅用地面積占總體規(guī)劃用 地面積 30%左右的比例不變，具體值為 300 公頃左右，乘以石家莊住宅建筑平均容積率 3，則可以得到石家莊市每年新增住宅供應(yīng)用地建筑面積為 900 萬(wàn)方左右，即三年新增總和約為 2700 萬(wàn)方。同時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于石家莊市城市總體規(guī)劃的批復(fù)（規(guī)劃區(qū)間2011-2

6、020 年）中的要求：“合理控制城市規(guī)模。到 2020 年，中心城區(qū)城市人口控制在 300 萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在 287 平方公里以內(nèi)?！备鶕?jù)石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關(guān)公示信息，中心城區(qū) 2014 年之前是指長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)五大部分，2014 年撤銷橋東區(qū)建制之后是指長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)四大部分。從 2011 年開始，到 2020 年范圍內(nèi)，中心城區(qū)城市建設(shè)用地總量 287 平方公里。結(jié)合石家莊市統(tǒng)計(jì)局公布的石家莊市 2016 年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示：截止 2010 年底，中心城區(qū)已建成建筑面積 194.6 平方公里，距離 2020 年的 287平方公里的峰值余

7、量為 92.4 平方公里，即 9240 公頃。除去截止 2017 年已建成使用的 6482.57 公頃，2018-2020 年三年剩余可開發(fā)土地總和 2757.43 公頃，即2018 年-2020 年平均每年可規(guī)劃建設(shè)土地最大值為 919.14 公頃，按照住宅 30%的分配比，中心城區(qū) 2018 年-2020 年每年可分配住宅建設(shè)用地最大值為 275.74公頃。與測(cè)算值基本一致。4.根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，同時(shí)結(jié)合石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關(guān)公開規(guī)劃信息，可以對(duì)石家莊未來(lái)三年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化作出以下合理預(yù)測(cè)：a、石家莊全市（長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)、正定新區(qū)及正定縣、鹿泉區(qū)）未來(lái)三年每年新增住宅用

8、地供應(yīng)量在 300 萬(wàn)方，轉(zhuǎn)化為住宅建筑面積則為每年 900 萬(wàn)方。b、我商場(chǎng)所在的中心城區(qū)建設(shè)方向根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于石家莊市城市總體規(guī)劃的批復(fù)（規(guī)劃區(qū)間 2011-2020 年）中的要求：要“先規(guī)劃、后建設(shè)”，禁止在城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。由于該文件對(duì)石家莊中心城區(qū)的建設(shè)規(guī)模和人口做了具體規(guī)定，對(duì)中心城區(qū)擴(kuò)容限定了條件，因此短期來(lái)看，截止 2020 年之前中心城區(qū)獲得審批的新開發(fā)小區(qū)土地將逐漸減少，中心房地產(chǎn)下游企業(yè)會(huì)受到一定程度的沖擊。而同時(shí)根據(jù)文件精神， 要大力發(fā)展新型城鎮(zhèn)化，則會(huì)降低周邊區(qū)縣往石家莊中心城區(qū)的人員流動(dòng)性，因此從長(zhǎng)期來(lái)看，最終會(huì)降低該區(qū)商品

9、房的購(gòu)買需求。c、根據(jù)石家莊預(yù)計(jì)交房年份分布表 中數(shù)據(jù)分析，石家莊由于政府換屆政策發(fā)生變化的原因，從 2008 年三年大變樣開始至今仍有大量小區(qū)由于當(dāng)初倉(cāng)促上馬，換屆政策調(diào)整后不符合新政策規(guī)定的原因停工或施工進(jìn)度緩慢，因此將石家莊未來(lái)三年交房小區(qū)的時(shí)間點(diǎn)擠到了 2018 年和 2019 年左右，預(yù)計(jì) 2018 年和2019 年交房量將會(huì)有比較明顯的提升。二、我商場(chǎng)區(qū)位現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)1. 我商場(chǎng)的交通區(qū)位現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)我商場(chǎng)地處建設(shè)大街與光華路交叉口，此處位于石家莊市中心城區(qū)偏北位置、長(zhǎng)安區(qū)整個(gè)行政轄區(qū)的西南位置，根據(jù)石家莊地鐵官網(wǎng)的規(guī)劃公示信息，我商場(chǎng)處于地鐵 2 號(hào)線（在建）和地鐵 5

10、號(hào)線（待建）的交叉樞紐位置。根據(jù)商圈引力模型理論，顧客選擇商場(chǎng)購(gòu)物的重要因素之一就是距離關(guān)系，轉(zhuǎn)化為顧客可接受的時(shí)間成本基本上是半小時(shí)車程 ，而根據(jù)石家莊市城市綜合交通規(guī)劃（2008-2020）的規(guī)劃方案，石家莊規(guī)劃中心城區(qū)車速不低 20 公里/時(shí)，二環(huán)路至城市組團(tuán)的機(jī)動(dòng)車出行時(shí)間控制在 30 分鐘以內(nèi)。因此以我商場(chǎng)為中心，半小時(shí)直線車程為 10 公里，即圓形輻射理論最大范圍為 10 公里。如下圖所示： 考慮到石家莊市街道建設(shè)的實(shí)際情況和頻繁發(fā)生的交通擁堵情況，導(dǎo)致輻射圈內(nèi)的消費(fèi)者并不是任何時(shí)候從圈內(nèi)任意一點(diǎn)到輻射原點(diǎn)都是半小時(shí)車程。結(jié)合參考商圈分級(jí)理論，該理論以商圈對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為的吸引程度

11、為出發(fā)點(diǎn)，將商圈分為核心商圈，次級(jí)商圈和邊緣商圈三類，其具體分級(jí)范圍及特征如下：商圈分級(jí)范圍及特征距離特征顧客特征經(jīng)濟(jì)特征距離商場(chǎng)最近，顧客 約占商場(chǎng)顧客的 50%（0-3）km密度最高15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級(jí)商圈全部日常生活消費(fèi)總量的 15-25%。與其他商圈重疊度增加，顧客選擇性更多，消費(fèi)行為較為分散，消費(fèi)不確定性增加。（3-5）km 商圈的最外緣，輻射與其他商圈重疊度最 商圈內(nèi)會(huì)有 5%-10%的大，顧客選擇更多， 消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)消費(fèi)行為分散最大 現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧化，消費(fèi)隨機(jī)性最大?？妥钌?，而且最為分散。（5-max）km因此，結(jié)合該理論和我商場(chǎng)

12、的實(shí)際情況，我商場(chǎng)實(shí)際輻射范圍圖如下：考慮到我商場(chǎng)位于地鐵 2 號(hào)線和 5 號(hào)線交叉位置，地鐵可以節(jié)省出行時(shí)間，使得更大范圍的顧客可以在半小時(shí)以內(nèi)到達(dá)我商場(chǎng)，因此未來(lái)地鐵 2 號(hào)線和 5號(hào)線開通之后，按照平均運(yùn)行速度 35km/h 計(jì)算，半小時(shí)距離可以擴(kuò)展到 17.5公里。意味著以我商場(chǎng)為原點(diǎn)，輻射范圍沿 2 號(hào)線 5 號(hào)線運(yùn)行路線可以最大擴(kuò)展到 17.5 公里。另外，由于現(xiàn)階段公交車未規(guī)劃專用行駛通道，和私家車共用車道，因此在平均運(yùn)行速度 40km/h 的 brt 快速專用公交車在石家莊運(yùn)營(yíng)之前，公交車導(dǎo)流輻 射方向與私家車基本一致，因此不再詳述。2.我商場(chǎng)的人口經(jīng)濟(jì)區(qū)位現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)從商業(yè)

13、成熟圈和都市經(jīng)濟(jì)圈的角度來(lái)看，我商場(chǎng)處于中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)成熟度高的長(zhǎng)安區(qū)都市功能片區(qū)較為核心的位置，根據(jù)石家莊統(tǒng)計(jì)局 2017年 8月 30日最新發(fā)布的石家莊市常住人口變動(dòng)調(diào)查分析顯示，石家莊市截止 2017年年初的常住人口構(gòu)成及變化圖示如下：常住總?cè)丝谕诓钪德释诓钪低诓钪悼側(cè)丝?8.01萬(wàn) 0.795%+6.78萬(wàn) 1.46%+5.36萬(wàn) 1.77%萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)備注：a.按照國(guó)務(wù)院關(guān)于石家莊市城市總體規(guī)劃的批復(fù)（規(guī)劃區(qū)間2011-2020年）中的要求：到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在 300萬(wàn)人以內(nèi)。截止 2017年年初，中心城區(qū)城市常住人口已經(jīng)達(dá)到了 308.45萬(wàn)人，加之中心城區(qū)內(nèi)部的住

14、宅用地開發(fā)和常住人口安置指標(biāo)均已趨飽和，考慮到石家莊市“一河兩岸三組團(tuán)”的規(guī)劃和我商場(chǎng)位置的輻射范圍實(shí)際情況，長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、滹沱河兩岸及正定新區(qū)將會(huì)是我商場(chǎng)未來(lái)輻射的重點(diǎn)區(qū)域。b.市區(qū)總?cè)丝谕诓钪岛椭行某菂^(qū)總?cè)丝谕诓钪捣謩e占全市增加人數(shù)的84.64%和 66.92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊縣（市）0.22%的增速，因此，未來(lái)三年內(nèi)，人口數(shù)量仍將保持向市區(qū)及中心城區(qū)流入的趨勢(shì)。c.外來(lái)人口吸引力相對(duì)不強(qiáng)，2011-2016年全市雖然凈增人口 59.24萬(wàn)人，但是扣除自然因素增長(zhǎng)人口，6年流入總?cè)丝跀?shù)僅為 20.73萬(wàn)人，年均 3.46萬(wàn)人，且凈流入人口呈逐年減少態(tài)勢(shì)。三、石家莊市住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨

15、勢(shì)1.住宅地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)a未來(lái)三年，中心城區(qū)（長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)）在售待售住宅總建筑面積為 6636.6萬(wàn)平方米，占到石家莊市總量的 76.38%，其中我商場(chǎng)所處長(zhǎng)安區(qū)又是各區(qū)內(nèi)交房小區(qū)數(shù)量占比最大的轄區(qū)，占比達(dá)到了 32.34%。 b. 未來(lái)三年，石家莊中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定程度的回暖，集中在2018 和 2019 年，此后隨著我商場(chǎng)所處的中心城區(qū)內(nèi)部住宅建設(shè)飽和度越來(lái)越高，在我商場(chǎng)輻射圈以內(nèi)的新交房小區(qū)會(huì)逐漸減少。c. 2020 年以后，隨著地鐵的建成通車和城市北跨發(fā)展的程度加深，我商場(chǎng)所處位置會(huì)成為人流交叉熱點(diǎn)。重復(fù)性消費(fèi)頻率較高、針對(duì)面較廣的商業(yè)模式能夠更大

16、程度利用地鐵交叉熱點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)。2.住宅地產(chǎn)消費(fèi)類型現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)對(duì)石家莊市 227 個(gè)在售待售小區(qū)戶型圖的統(tǒng)計(jì)分析，得出石家莊在售待售小區(qū)戶型種類分布數(shù)據(jù)表格如下：戶型同轄區(qū) 轄區(qū)戶型占二居三居四居四居以上合計(jì)全市比例轄區(qū)長(zhǎng)安區(qū)231825161209124132912821921801499125.04%17.28%15.96%14.20%9.13%新華區(qū)橋西區(qū)裕華區(qū)開發(fā)區(qū)正定新區(qū)及正定縣0鹿泉區(qū)1197184314.33%100%同類戶型合計(jì)7771131204同類戶型占全市戶型比例/資料來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、房天下線上對(duì)比核驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)抽樣核勘數(shù)據(jù) 根據(jù)上述表格的數(shù)據(jù)整理分析，不難發(fā)現(xiàn)，石家莊在售待售（2018-2020）小區(qū)戶型種類分