芻議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

1、芻議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，長(zhǎng)期以來(lái)在我國(guó)學(xué)界一直存有較大爭(zhēng)論，從保護(hù)交易安全及第三人的利益 保護(hù)角度，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的及理論基礎(chǔ)1 、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)交易安全隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)的逐步繁榮以及擔(dān)保制度融通資金功能的全面發(fā)揮， 對(duì)交易安全的要求也越來(lái)越高。如果要求買(mǎi)受人（債權(quán)人）在每一交易（設(shè)定抵押權(quán)）過(guò)程中對(duì)岀讓人（抵押人）是否為原權(quán)利人進(jìn)行似不可能，即使是可能的話，那交易也相當(dāng)高昂，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受 阻。為此，賦予登記推定力公信力，建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度確有必要。2 、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)一一

2、登記公示推定力與公信力所謂登記的推定力是指，依法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所為記載某人享有某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，推定該人享有此權(quán) 利，而依法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂消某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，推定該權(quán)利消滅。賦予登記推定力的目的便在于交易安 全。然而，并非任何相信登記記載的交易當(dāng)事人都給予保護(hù)，只有那些正當(dāng)信賴登記的善意者才值得保 護(hù)。因此，在賦予登記推定力之后，必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指，對(duì)于登記的內(nèi)容給 予信賴者，根據(jù)信賴內(nèi)容賦予法律效果，縱使登記內(nèi)容與實(shí)體關(guān)系不一致，法律亦視登記內(nèi)容為正確， 從而發(fā)生與真實(shí)的權(quán)利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎(chǔ) 的。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用

3、條件（一）、轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人未經(jīng)處分權(quán)人（原權(quán)利人）授權(quán)或同意而以自己名義擅自處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán) 利的物權(quán)行為。其具體包括以下幾種情況：（1）自始無(wú)權(quán)處分。如不動(dòng)產(chǎn)共有人未經(jīng)他共有人同意而處分共有物。（2）轉(zhuǎn)讓人本有權(quán)處分，但嗣后因某種原因喪失處分權(quán)。如不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得不動(dòng)產(chǎn)后 再將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)稗D(zhuǎn)讓人撤消或前合同本身便無(wú)效。應(yīng)該注意的是，無(wú)權(quán)處分往往是無(wú)權(quán)處分人 以自己名義為處分，如若以處分權(quán)人的名義為之，便是無(wú)權(quán)代理，自應(yīng)適用無(wú)權(quán)代理的規(guī)定。（二）、受讓人通過(guò)交易行為從轉(zhuǎn)讓人處取得不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，因而惟有在受讓人與無(wú)處分權(quán)人之間存在等價(jià)有償交易行為且

4、交易行為須為有效時(shí)，才發(fā)生善意取得的適用。（三）、受讓人須為善意信賴登記（四）適用的標(biāo)的物須為不動(dòng)產(chǎn)。所謂不動(dòng)產(chǎn)，一般是指土地及房屋、林木等地上附著物。原則上，凡是能夠自由交易并須通過(guò)登記 物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)的，都能成為善意取得的對(duì)象。具體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用對(duì)象主要包含下列幾種 情況：1、土地。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地屬國(guó)家或集體所有，土地不能成為交易對(duì)象。因此土地所 有權(quán)不能適用善意取得的對(duì)象。然而，依據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)法第36條、37條、46條及34條土地使用權(quán)得為轉(zhuǎn)讓、抵押，其方式主要為買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)或其他合法方式。由此可見(jiàn)，國(guó)有土地使用權(quán) 得為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標(biāo)的物。但應(yīng)注意的是，我

5、國(guó)實(shí)行的是房隨地走、地隨房走的原則，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渖系姆课葑缘秒S同移轉(zhuǎn)。2、房屋。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法31、36、37、38條及擔(dān)保法34條等可知，我國(guó)房屋得為自由轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押。故可以是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的對(duì)象。但由于違章 無(wú)法獲得登記部門(mén)的登記，因此不得使用善意取得。另外，因?yàn)槲覈?guó)目前登記不完善，一些房屋并沒(méi)有 登記，因此，這些房屋自是無(wú)法適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。3、林木。依據(jù)我國(guó)森林法15條擔(dān)保法34條、42條規(guī)定，林木可自由轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押。故可以是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的對(duì)象。三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)，學(xué)界主要有以下三種觀點(diǎn)：1、原始取得說(shuō)。2、繼受取得說(shuō)，3、原始取得

6、與繼受取得之爭(zhēng)議無(wú)意義說(shuō)。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)，既非原始取得亦非繼受取得，而是兼有繼受取得的原始取得。因?yàn)?，善意受讓人之所以能取得不?dòng)產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是基于法律的規(guī) 定。而交易行為有效只不過(guò)善意取得的前提條件之一。故善意取得基本性質(zhì)是原始取得，卻兼有繼受取 得的性質(zhì)。四、相關(guān)制度比較（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得與權(quán)利瑕疵擔(dān)保權(quán)利瑕疵擔(dān)保，是指岀賣(mài)人擔(dān)保其岀賣(mài)的標(biāo)的物的所有權(quán)完全移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人，第三人不能對(duì)標(biāo)的物主張任何權(quán)利。其目的在于解決岀賣(mài)物的權(quán)利瑕疵，保證買(mǎi)受人不致因第三人主張權(quán)利而受不測(cè)之損害。我國(guó)150條規(guī)定：岀賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但 法律

7、另有規(guī)定的除外。從上述可知，權(quán)利瑕疵擔(dān)保與不動(dòng)產(chǎn)善意取得在目的功能上具有一致性。即所解 決者均為權(quán)利瑕疵，以維護(hù)交易安全，且均要求受讓人為善意。那么這兩種制度究竟是可以由受讓人任 意選擇適用還是只能主張善意取得呢？學(xué)界目前有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為可由受讓人選擇適用，從而使 民法對(duì)善意受讓人的保護(hù)方法更為豐富多樣，交易安全的保障也更加充分。這完全符合交易的經(jīng)濟(jì) 第二種意見(jiàn)認(rèn)為善意取得具有優(yōu)先性。在符合善意取得的情況下，善意受讓人不得拋棄法律保護(hù)而主張 權(quán)利瑕疵擔(dān)保。筆者認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為可取，因?yàn)椋海?）盡管權(quán)利瑕疵擔(dān)保與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的功能具有一致性，但是他們救濟(jì)手段還是不一樣。即權(quán)利瑕疵擔(dān)保通

8、過(guò)損害賠償?shù)姆绞剑粍?dòng)產(chǎn)善意取 得則是通過(guò)權(quán)利歸屬的方式進(jìn)行救濟(jì)。由此可見(jiàn)，就救濟(jì)手段而言，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的保護(hù)更為充分與 完滿，更為有利于交易安全的維護(hù)，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這在標(biāo)的物經(jīng)過(guò)多次流通 之后更為明顯。（2 ）而且善意取得是一種特殊的原始取得，只要無(wú)權(quán)處分符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件， 即原始取得其權(quán)利，自是不能拋棄善意取得而主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保。（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，依法在同等的價(jià)格條件下，優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)岀賣(mài)人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律，目前主要確立了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（合同法230條）、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

9、（民法通則第78條）。法律之所以確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，主要是為了充分保護(hù)特殊主體的利益，使物更能得到充分有效的利用。那么如果在不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)， 何者更優(yōu)先受保護(hù)呢？筆者認(rèn)為在此情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意取得人的利益。因?yàn)椋海?）善意取得存在的根本目的在于維護(hù)交易安全、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，是人的互相尊重這一性原則在民法中的具體體現(xiàn)。（2）從理論角度而言，在岀賣(mài)人未事先通知承租人等優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人而岀賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi) 權(quán)人得主張無(wú)效者僅為物權(quán)行為，而非債權(quán)行為。但在善意取得中，無(wú)權(quán)處分人所為處分行為為效力待 定并最終無(wú)效，而這對(duì)善意受讓人善意取得并不構(gòu)成影響。因此，事實(shí)上，承

10、租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)根本不能 構(gòu)成對(duì)善意取得的妨礙。五、原權(quán)利人的保護(hù)途徑不動(dòng)產(chǎn)善意取得從根本上講，是以犧牲靜的安全來(lái)保護(hù)動(dòng)的安全，從而維護(hù)善意受讓人的利益。因 而，原權(quán)利人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律對(duì)原權(quán)利人提供如下救濟(jì)：1 、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)。無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依民法通則117條請(qǐng)求損害賠償。但應(yīng)注意的是，并不是無(wú)處分權(quán)人擅自處分他人之不動(dòng)產(chǎn)均構(gòu)成侵權(quán)行為。如登記實(shí)質(zhì)關(guān)系無(wú)效或被撤消，而無(wú)處分權(quán)人不知而處分者，自不能謂其有 過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成侵權(quán)。2 、不當(dāng)?shù)美葷?jì)。無(wú)權(quán)處分人擅自處分他人不動(dòng)產(chǎn)所受對(duì)價(jià)，是原不動(dòng)產(chǎn)的替代價(jià)值。原權(quán)利

11、人民受損而讓與人獲利， 且缺乏法律依據(jù)，故在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。原?quán)利人可基于法通則92條請(qǐng)求讓與人返還利益。但是因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人對(duì)其處分行為為無(wú)權(quán)是否知情而返還利益不一。 在其善意的情況下，僅只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任，但如明知登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤而故意擅自處分， 則不僅對(duì)現(xiàn)在利益，而且對(duì)已失利益亦應(yīng)返還。3 、違約責(zé)任救濟(jì)。如果在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系，如房屋所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)情況 下，因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而誤登記為買(mǎi)受人（無(wú)權(quán)處分人）所有，則原權(quán)利人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé) 任。4 、救濟(jì)。這種情況主要發(fā)生在因國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的情況下。另應(yīng)注意的是，在善意受讓人已登記取得不動(dòng)產(chǎn)（準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)）但尚未支付價(jià)金的情況下，原權(quán)利人 可否直接向善意受讓人主張？筆者認(rèn)為：（1）原權(quán)利人可主張無(wú)權(quán)處分人不當(dāng)?shù)美?，即無(wú)權(quán)處分人