我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約

1、一節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約因素分析由于發(fā)展的歷史短，經(jīng)驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約。一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。隨著房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，特別是我們加入wto之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。但

2、目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。隨著住戶消費意識的提高，差距將會更大。另外，物業(yè)管理的收費與工薪階層的經(jīng)濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。三是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)則；與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關的土地和資產(chǎn)評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所、會計師事務所、律師事務所，貸款擔保機構等等，不但數(shù)量不足，而且許多中介機構對房地產(chǎn)業(yè)務不熟悉

3、，難以承擔房地產(chǎn)業(yè)務。另外，許多地區(qū)對中介機構缺乏嚴格的資質評估和規(guī)范的行業(yè)管理。四是缺少房屋租賃市場。租賃業(yè)務是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。過去我們的房屋租賃關系是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承擔出租房屋的業(yè)務，必須有專業(yè)的房屋租賃公司承擔這項業(yè)務。任何地區(qū)都不應該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區(qū)還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立了房屋租賃市場的地區(qū)，在行業(yè)規(guī)范、價格、稅收、服務范圍等一系列問題上都缺乏相應的管理政策。房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢： 1需求旺盛：大量的數(shù)據(jù)表明在未來的20年中，房地產(chǎn)行業(yè)將會是一個充滿發(fā)展前景的行業(yè)。從我國實行住

4、房改革的七年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26.5%。特別是人們對于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會給這個行業(yè)帶來不計其數(shù)的利潤，也將給國家財政帶來無數(shù)的稅收。中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農(nóng)民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率見，這部分人將是中國房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的不竭動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。以上因素綜合起來，房地產(chǎn)行業(yè)將擁有巨大的市場。2

5、政策支持：政府出臺了國六條可能會對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊。可是政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場而不是去打擊房地產(chǎn)市場，政府會一如既往的去支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)可以說是中國經(jīng)濟的火車頭，支柱。不可能，也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)停滯不前。與房地產(chǎn)相關的各種產(chǎn)業(yè)和與其有關的法律法規(guī)的建立和健全必將使房地產(chǎn)發(fā)展更健康，更迅速。如物業(yè)的發(fā)展壯大和有關物業(yè)的法律的建立 劣勢 1 政府國六條的出臺和有關部門的文件，必將會使得競爭更加激烈，尤其是出臺了相關的稅收，其中有營業(yè)稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個稅。這些稅大部分是有關二手房市場但是會在一定程度沖擊房地產(chǎn)市場，國家規(guī)定要建小戶型住宅，更多建經(jīng)濟適用房，壓縮

6、房地產(chǎn)商的盈利空間。出臺的有關文件規(guī)定了銀行關于房地產(chǎn)的有關買賣的政策更加嚴格，房地產(chǎn)商不會像以往那樣從銀行輕易貸款了，現(xiàn)在局出現(xiàn)部分投資客拒絕還貸、甚至放棄房子的現(xiàn)象，因為首付20%，但房價跌幅已超過20%，也即說房子總價還抵不上貸款。如此一來，銀行只能認倒霉，形成不良資產(chǎn)。其實個貸方面的違約風險還算是低的，如果開發(fā)貸款出現(xiàn)問題，銀行可就慘了。而宏觀調(diào)控一波強似一波的情況下，大批開發(fā)商或者主動退出或者被迫破產(chǎn)將勢不可免。房地產(chǎn)業(yè)躥得越高，銀行業(yè)可能就摔得越重，因為兩個行業(yè)都非常依賴對方?？梢娿y行是不會再容忍這種不良資產(chǎn)的進一步擴大最后造成經(jīng)濟泡沫的破碎的。2 外資的進入，我國的房地產(chǎn)商雖然很

7、多，但是沒有形成規(guī)模的企業(yè)，沒有行業(yè)中的大鱷，沒有旗艦，這一點是很可怕的，我國最大的北京首都開發(fā)控股公司，僅占中國房地產(chǎn)業(yè)的百分之五點二，可是香港的和黃集團卻占了香港房地產(chǎn)業(yè)百分之六十多，這是多么可悲的現(xiàn)實對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，沒有航母就沒有與外資對抗的成本。也不可能形成規(guī)模經(jīng)濟，規(guī)模效應。3人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少4是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。5與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地

8、區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生 機會 1 對于房地產(chǎn)商來說2006年年末以及2007這一年來說，應該是充滿了挑戰(zhàn)與機遇的一年，那些大的開發(fā)商可以利用政府出臺的相關政策來發(fā)展壯大自己，例如北京首都開發(fā)控股公司，萬科集團，綠城集團，等大企業(yè)將可以更好的做大做強，因為現(xiàn)在的土地資源奇缺，相對來說這些大企業(yè)可以手中有大量的未開發(fā)的土地資源，這些都是資本，另外這些企業(yè)相對那些小企業(yè)來說可以更方便的獲得貸款，房地產(chǎn)可是一個需要大量資金的一個行業(yè)，沒有資金的支持是不可能的，所以我認為未來的幾年是中國房地產(chǎn)重新洗牌的一個時期，中國房地產(chǎn)快速發(fā)展和成熟的時期。2 社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務市場、住房信貸制度