房地產(chǎn)公司成本控制大全

1、成本控制要點應(yīng)用指南 （試用本） 編者按 我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本 控制要點應(yīng)用指南。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵 蓋所有的成本控制內(nèi)容。 第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以 控制什么一 What、怎樣控制 How 和誰來控制 Who的編寫形式，僅提 供一本應(yīng)用指南。 第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。 希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?總部人事部培訓(xùn)基地、2000、6 目錄目 錄 第一項 立項成本控制要點應(yīng)用指南1 第二項 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南

2、 第三項 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南 第四項 施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南 第五項 材料及設(shè)備米購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南 第六項 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南 第七項 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南 第八項 期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南 第九項 物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南 附件 北京公司規(guī)范化管理系列文件 我愛e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載http:/www.5ieB2 立項成本控制要點應(yīng)用指南口 .r | f I r 式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有 國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈 活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范 圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項 目部在項目開發(fā)前期起主

3、要作用，因 此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項目部來承擔(dān)。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 開發(fā)形式 1、新 征十地 征地費用 匚少交或晚交，力爭減 免 項目部負責(zé) 詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二。 拆遷安置費用 匚房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費用 匚項目部負責(zé) 大市政費用 匚自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理 匚工程部、設(shè)計部和審 算部負責(zé)自建部分；工 程部負責(zé)交政府部分。 規(guī)劃條件 匚滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本 匚項目部、設(shè)計部負責(zé) 2、買 斷項目 買斷內(nèi)容 匚明確買斷內(nèi)容明細 1 項目

4、部負責(zé) 詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及買斷方 式的成本構(gòu)成 付款總額 匚為公司爭取最大利益 |項目部負責(zé)1 付款時間 匚周期長、次數(shù)多 |項目部負責(zé): 三通或七通一平 的標準 匚明確驗收標準明細 匚工程部、項目部負責(zé) 手續(xù)風(fēng)險 匚與項目付款時間直接 掛鉤。 匚項目部負責(zé) 3、合 作開發(fā) 合作方式 匚符合集團要求，有利 于北京公司； 匚項目部負責(zé) 詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及合作開 發(fā)的成本構(gòu)成 二分成比例 雙贏原則； 匚項目部負責(zé) 交房時間 盡可能地延后交房， 匚工程部負責(zé) 交房標準 匚不低于合冋中交房標 準

5、 匚項目部負責(zé) 二付款總額 二付款時間 1 II選擇有利于公司利 益的方式 匚項目部負責(zé) 匚項目部負責(zé) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南I 規(guī) 劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶 來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制 內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī) 劃，科學(xué)討論，嚴格審批。設(shè)計部和各 類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 1、規(guī)劃方案 （1）可行性規(guī)劃設(shè)計 市場信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點確立 可行性研究設(shè)計任務(wù)書 可行性設(shè)計變更 設(shè)計

6、部負責(zé)，項 目、審算、銷售部 配合 暫缺相應(yīng)可操作參 考文件，以下同 （2）方案評審 組成可行性規(guī)劃評審委 員會，對方案進行評審、 確定。 _未通過的方案進入可行 性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新 評審。 由項目、設(shè)計、工 程、審算、財務(wù)、 銷售等各部門組成 評審委員會，總經(jīng) 理負責(zé) （3）設(shè)計成果 對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù) 實際情況進行細節(jié)調(diào)整 設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計部負責(zé)，工程 部配合 根據(jù)提交的設(shè)計成果進 行投資估算 審算部負責(zé)，設(shè)計 部配合 2、報批設(shè)計 （1）設(shè)計方案 根據(jù)項目前期運營的情 況和市場分析制訂設(shè)計任 務(wù)書 設(shè)計部負責(zé)，項目 部、銷售部協(xié)作 方案設(shè)計招投標 設(shè)計部 _方案設(shè)計評審

7、招投標評審委員會 （2）報批 注意市政設(shè)計 注意相關(guān)法規(guī)，完善自 身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負責(zé)，設(shè)計 部配合 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 3、擴初設(shè)計 （1）擴初設(shè)計要求 對報批設(shè)計進一步調(diào)整 設(shè)計要求 內(nèi)部審核 設(shè)計部負責(zé)，知會 各部門 （2）成本概算 根據(jù)擴初設(shè)計招投標方 案和設(shè)備選型、實體研 究、環(huán)境方案等因素對總 成本作出概算 設(shè)計部與工程部負 責(zé) 制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 審算部負責(zé) （3）擴初設(shè)計圖 _根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 _專家評審 內(nèi)部評審 招投標評審委員會 設(shè)計調(diào)整 設(shè)計部負責(zé) 4、樁基設(shè)計 （1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計部負責(zé)，工

8、程 部協(xié)助 （2）設(shè)計方案評審 二樁基設(shè)計2種以上形式 由專家進行樁基形式和 樁基結(jié)構(gòu)評審 （3）樁基施工圖 設(shè)計調(diào)整 5、施工圖設(shè) 計 （1）施工圖設(shè)計要求 根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁 基設(shè)計、功能設(shè)計及配套 設(shè)施等因素，在擴初圖基 礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造 價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施 費等約占總造價70%勺部分 屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng) 嚴格審核。 設(shè)計部和工程部負 責(zé)，其他部門協(xié)助 （2）報建 政府部門報批費，按政府 有關(guān)政策交納。 項目部 （3）報施圖 （4）審圖 （5）施工配合 互審互簽，明確修改意 見，設(shè)計洽商 設(shè)計部負責(zé)，工程 協(xié)助，知會銷售部 （6）面積測算 設(shè)計圖紙測算

9、與實際施工 時檢驗相結(jié)合 設(shè)計部負責(zé)，工程 部協(xié)助 6、銷售包裝 設(shè)計 結(jié)合營銷費用控制 施工招投標 7、裝修方案 設(shè)計 （1）方案設(shè)計要求 根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指 導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計要求 設(shè)計部負責(zé)，銷售 部協(xié)助 （2）材料設(shè)備選型成 本萬案 市場信息調(diào)研 根據(jù)設(shè)計要求確定裝修 材料和設(shè)備 二制訂裝修設(shè)計目標成本 計劃明細表 裝飾綜合價格拆分分析 設(shè)計部負責(zé) 參見深圳公司文件 （3）招投標 制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部負責(zé)，銷售 部協(xié)助 評審 招投標評審委員會 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 &功能設(shè)計 （1）小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟評估 市場調(diào)研 銷售部負責(zé) 一有

10、針對性擴充建筑物功 能 設(shè)計部負責(zé)，銷 售、工程部協(xié)助 （2）市政配套方案 二市政狀況調(diào)研 爭取政府有利條件 項目部負責(zé) （3）環(huán)境方案設(shè)計 根據(jù)投資估算和報批標 準確立環(huán)境設(shè)計方案目標 成本總額 設(shè)計部負責(zé)，項目 部協(xié)助 招投標 招投標評審委員會 （4）智能化設(shè)計 市場現(xiàn)狀分析，智能化 必要性分析 智能化內(nèi)容控制 銷售部負責(zé) 招投標，尋找外部合 作，爭取雙贏 招投標小組組織， 總經(jīng)理負責(zé) （5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與 實際功能的一致性 設(shè)計部負責(zé)，工程 部協(xié)助 9、設(shè)計變更 （1）設(shè)計調(diào)整費用 （2）設(shè)計變更洽商 嚴格按照設(shè)計變更洽商流 程進行 設(shè)計部負責(zé)，

11、工 程、銷售部協(xié)助 詳見工程現(xiàn)場 變更管理規(guī)范 10、材料設(shè)備 （1）選型 （2）力案確定時間 在擴初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段 就考慮了材料設(shè)備的女裝 設(shè)計部負責(zé)，工程 部協(xié)助 （3）采購 招投標 招投標評審委員會 詳見設(shè)備材料 米購規(guī)范 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設(shè)計 審算部 第三項 招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、 設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際 運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具 體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇 則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本 控制的難點在于標書制訂，重點在于 評標。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 1投標單 位的選擇 （1）資質(zhì)

12、 （2 ）管理水平 （3 ）技術(shù)力量 （4 ）歷史記錄 （5 ）資金實力 （6 ）合作經(jīng)歷 匚建立承建商、工程監(jiān) 理、材料及設(shè)備供貨商名 冊及資料庫。 匚從公司認可名冊中的承 建商、供貨商、監(jiān)理公司 中選擇投標單位。 匚主辦部門推薦五家投標 單位報招投標工作組。 工程部負責(zé)工程監(jiān) 理招投標合同； 設(shè)計部負責(zé)設(shè)計、 環(huán)境、裝修招投標 合同。 審算部負責(zé)材料設(shè) 備招投標合同。 銷售部負責(zé)營銷、 包裝招投標合同。 詳見招投標管 理規(guī)范第8條 至15條和招投 標管理程序 匚招投標工作小組審 核、考察、評估、篩選三 家以上投標單位報招投標 評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標評審委員會 審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準。 詳

13、見招投標管 理規(guī)范第8條 至15條和招投 標管理程序 2、招投標 文件 各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng) 包含： （1）工期； （2）工程造價或取費標準； （3）質(zhì)量要求； （4）付款方式； （5）招標范圍； （6）結(jié)算方式； （7）驗收標準； （8）投標注意事項； （9 ）廢標條件（投標書必須 加蓋投標單位法人印章）； （10）接標時間； （11 ）開標時間； （12 ）定標方法； （13 ）投標單位補充意見； （14 ）標準合同條文； （15）圖紙、其他要求等。 主辦部門起草、制定招投 標標準文本 1、工程部負責(zé)工 程監(jiān)理招投標合 同； 2、設(shè)計部負責(zé)設(shè) 計、環(huán)境、裝修招 投標合同。 3、審算部負

14、責(zé)材 料設(shè)備招投標合 同。 4、銷售部負責(zé)營 銷、包裝招投標合 同。 詳見招投標管 理規(guī)范第 6 條、第16條至 20條、和招投 標管理程序 招投標工作組審核 招投標評審委員會 審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準； 詳見招投標管 理規(guī)范第 6 條、第16條至 20條、和招投 標管理程序 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 3、評標和 定標 (1) 技術(shù)性評標和定標 (2) 經(jīng)濟性評標定標 優(yōu)先順序 1、技術(shù)評標 2、經(jīng)濟評標 3、合作經(jīng)歷 1、技術(shù)部門負責(zé) 技術(shù)評標 2、審算部負責(zé)經(jīng) 濟標書的評標 3、財務(wù)部負責(zé)審 核廣告包裝費 詳見招投標管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標管理程序 綜合

15、審核投標單位；評定 中標單位 招投標評審委員會 審核、評定。 主管領(lǐng)導(dǎo)批準 詳見招投標管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標管理程序 第四項 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方 面，一個是因各種變更帶來的費用，另一 個是材料、工程款的支付。由于市場變化 與市場把握的原因，施工階段不可避免由 于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改 動，而在變更時明確目的和遵循程序都是 必須的。這一階段進行成本控制時要注意 各部門的及時溝通和良好合作。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 1、設(shè)計變更 環(huán)節(jié) （1）變更評估 項目前期規(guī)劃、定位要全 面、準確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計調(diào)整。 加強施

16、工前的審核工作。 全面考慮工程造價，對可能 發(fā)生變更的地方有預(yù)見性， 并予以事先約定。 各部門全面評估變更帶來 的各種變化，為審批提供參 考依據(jù)。 審算部負責(zé)計算 變更費用（含可能 引起的索賠）。 甲方項目代表執(zhí) 行修改的工期評 估。 審算部成本管理 員負責(zé)計算變更后 的成本現(xiàn)狀。 詳見工程變更管理辦 法“工程變更的 控制辦法”？ ？ （2 ）變更的審核 簽認 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更 分成四類，不同類別按相應(yīng) 的審核簽認流程進行。 經(jīng)辦部門？ 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第二條、第十 三條。 設(shè)計變更通知單。 發(fā)生變更項目的負 責(zé)人 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第5到第8條。 變更必須有設(shè)計單位、

17、設(shè) 計部、工程部、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字后，才能 有效。 經(jīng)辦部門 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第九到第十二 條。 （3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可 進行變更。 主管總經(jīng)理 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十三條。 施工現(xiàn)場簽 證 （1 ）簽證的必要 性 現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按 照合同中所約定的條款執(zhí) 行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計部 或工程部） （2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的 原則。 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十條。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 （續(xù)）2、施 工現(xiàn)場簽證 （1）簽證的工程 量 認真核對簽證的工程量 準確。 簽證的內(nèi)容、原因、

18、工 程量應(yīng)清楚準確、無涂 改、編號準、全，并有監(jiān) 理工程師的簽字確認。 經(jīng)辦部門（設(shè)計部 或工程部） 詳見工程變更管理辦 法“工程變更的 控制辦法”？ （2）簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項目的負 責(zé)人 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第5到第8條。 必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報審，通過 后方可正式簽證。 主管總經(jīng)理 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十四條。 （3）簽證的反饋 對工程變更應(yīng)定期進行分 類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng) 計資料對控制工程變更提出 改進意見。 資料工程師 詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十八、十九 條。 3、審圖 （1）擴初圖會審 （2）施工圖會

19、審 （3 ）分項、分部 圖會審 （4）各專業(yè)技術(shù) 圖紙會審 圖紙多層次會審會簽及 審批制度。 各專業(yè)互審互簽制度。 力爭在開工前把圖紙中 的問題修改完。 甲方技術(shù)負責(zé)人 詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點三、“審圖” 4、總分包配 合費 （1）分包方式 （2）分包內(nèi)容 （3 ）分包的責(zé)任 界定 通過投標確定配合費。 應(yīng)避免在施工過程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、 范圍而增加工程成本。 甲方代表 詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點四、“總分包 配合費” 5、材料供應(yīng) （1）詵型 （2 ）材料供應(yīng)方 式 （3）材料計劃 （4）預(yù)留時間 施工所用的各項材料的 選型應(yīng)在材料招標前確 設(shè)計部 主要解決的是材料供應(yīng) 對施工

20、環(huán)節(jié)成本的影 響，詳見施工環(huán)節(jié)成 本控制要點五、“材 料供應(yīng)” 先確疋材料供應(yīng)方式， 通過招標確定相關(guān)費用。 審算部組織 工程部參加 限時編制材料計劃。 材料計劃簽認。 甲方代表 要考慮可能出現(xiàn)的問 題，留出相應(yīng)的時間。 經(jīng)辦部門 6、工程款的 支付 （5）付款進度 （6）工程進度 按合同約定執(zhí)行付款。 按進度付款。 多層次多角度審核工程 進度。 匚甲方代表與監(jiān)理 工程師審核完成的 形象部位 匚預(yù)算人員審核工 程價值量 詳見付款審批程序規(guī) 范附件2:“工程款付 款流程” （1）付款的審批 根據(jù)情況由不同級別人 員最終審批。 主管副總或總經(jīng)理 第五項 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心 要素是計劃

21、和信息，通過明確而科學(xué)的 流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié) 出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目 的。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 1、材料進場 計劃 采購招投標及訂 立合同時間 暫缺 工程部 招投標規(guī)范中未提及 生產(chǎn)周期 r與工程進度相配合 具體參照標準暫缺 運輸周期 具體與采購點遠近相對應(yīng) 安裝、驗收周期 :與工程進度相配合 交叉作業(yè)時間 .與工序安排相聯(lián)系 2、材料的性 能價格比 二市場信息 日常搜集市場信息，建立 材料市場信息庫。 審算部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計部確疋或圭寸樣。 設(shè)計部 招投標 必須招投標的材料設(shè)備要 制定招投標計劃。不需招 投標的材料

22、設(shè)備，采用三 家以上廠家報價選擇。 審算部 詳見招投標管理規(guī) 范第六、七條和 設(shè)備材料采購規(guī) 范第四條 3、材料款支 付 材料款支付方式 材料款支付進度 保修款 匚預(yù)付款限額控制 匚首次驗收后付款總額 進度控制。 匚保修款一般不低于合 同總價的5%。 匚依據(jù)合同中約定付 款。 經(jīng)辦部門（工程部或 設(shè)計部） 詳見付款審批程序 規(guī)范附件3 “甲供材 料付款流程”和附件 7 “采購類付款流程” 4、材料驗收 二數(shù)量驗收 匚幾方共冋確認貨到現(xiàn) 場數(shù)量 甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負責(zé)監(jiān)控驗收 詳見設(shè)備材料采購 規(guī)范第八條 _質(zhì)量驗收 匚外觀質(zhì)量的驗收 匚安裝后質(zhì)量的驗收 工程部 匚投入使用后的質(zhì)量驗 收

23、 物業(yè)公司 5、材料保管 與保修 材料保管 匚在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān) 者 工程部 詳見設(shè)備材料采購 規(guī)范第九條、第十 三到十六條 材料保修 用合同的方式明確保 修責(zé)任和保修期 第六項 銷 售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費用目標總額，具體的單 項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及 的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理 者E需要分工負責(zé)這部分的控制職能。此 外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住 和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個 環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 1、營銷方 案 （1）費用總額 :匚確定費用目標總額 項目部

24、 詳見營銷費用管理規(guī)范 （2）市場信息收集 （3）營銷計劃 （4）營銷預(yù)算 匚根據(jù)各種相關(guān)因素 確定具體計劃和費用 銷售部 （5）營銷方案審批 匚征求各方面意見， 按審批流程操作 主管總經(jīng)理 詳見營銷操作流程規(guī)范 2、營銷現(xiàn) 場費用 （1）現(xiàn)場銷售人工費用 匚銷售人數(shù)控制 匚銷售工作進度控制 匚獎勵辦法控制 銷售部部門 經(jīng)理 （2）現(xiàn)場銷售器具費 （3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （4）銷售模型費用 （5）宣傳資料及禮品費 （6）展銷費 銷售部專業(yè) 經(jīng)理和部門 經(jīng)理 詳見營銷包裝操作規(guī)范 （7）計劃額度控制 匚額度內(nèi)調(diào)劑和超額 審批制度 主管總經(jīng)理 詳見營銷費用管理規(guī)范 3、媒體選 擇 （1）媒體及廣告

25、代理公 司信息收集和分析 專人負責(zé) 銷售部 詳見營銷包裝操作規(guī)范 （2）招投標 :匚先評后選的原則 銷售部 :詳見營銷包裝操作規(guī)范 匚內(nèi)部評審 銷售部 詳見招投標管理規(guī)范 工招投標 評審委員會 4、樣板房 裝修 （1）設(shè)計、裝修 匚市場信息收集 二制訂裝修目標成本總額 設(shè)計部、銷 售部 詳見營銷包裝操作規(guī)范 和設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范 （2）材料采購 匚信息搜集 材料、設(shè)備選型 設(shè)計部 詳見設(shè)備、材料采購規(guī) 范 （3）信息采集及招投標 匚招投標 招投標評審 小組 詳見招投標管理規(guī)范 （4）樣板房維護 匚委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、 銷售部 祥見物業(yè)管理規(guī)范 （5）材料回收、保管和 再利用 匚建立材料設(shè)

26、備清單 匚使用登記 閑置品評估和處理 設(shè)計部負 責(zé)，物業(yè)、 銷售部配合 詳見營銷包裝操作規(guī)范 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 5、銷售回 款 （1）銷售折扣點 待定 銷售前臺負責(zé) 待制訂相關(guān)管理辦法 （2）回款周期 待定 銷售前臺負 責(zé)，財務(wù)監(jiān)督 詳見回款管理規(guī)范 6、銷售補 充條款及承 諾 （1） 承諾的給出 制作樓書 匚承諾分類 營銷部負 責(zé)，設(shè)計、 工程監(jiān)督 待制訂相關(guān)管理辦法 （2 ）設(shè)計變更與承諾 匚變更審批與知會制 度 匚承諾變更 設(shè)計部負 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助 7、客戶交 房 （1 ）交房日期 （2）保修期 （3 ）質(zhì)量補償 匚晚交房原因分類處 理 與施工隊洽商

27、延長 保修期 廠交房驗收協(xié)議 客戶服務(wù)中 心負責(zé)，銷 售前臺、物 業(yè)公司協(xié)作 詳見補償管理規(guī)范 &其他 （1）中介費 待定 銷售部 （2）與銷售相關(guān)的其他 費用（如因銷售要求而 發(fā)生的設(shè)計洽商變更 費） 匚嚴格按相關(guān)流程進 行 主管副總 詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī) 范等 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有 關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息 可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào) 研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程 序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際 操作。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 1、乙方預(yù)算 （1）乙方預(yù)算內(nèi)容 的審查 先由造價比例大的項目 看（地面、墻面、部分家 具），

28、縮小及調(diào)整面積。 口注意報價拆分、施工方 法、報價及招標方法不同 會影響成本的問題 審算部負責(zé)，設(shè)計部協(xié) 助 參見深圳公司有 關(guān)文件 2、鋼筋用量 的核實 （1）施工圖中的鋼 筋用量 （2）洽商、變更的 鋼筋用量 選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng) 驗豐富、職業(yè)道德良好、 工作認真負責(zé)工程造價咨 詢公司進行鋼筋量計算工 作 財務(wù)部、審算部與主管 副總負責(zé)確疋工程造價 咨詢公司。 詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范 審算部專人負責(zé)抽查與 核實工程造價咨詢公司的 鋼筋用量計算工作 工程造價咨詢公司與審 算部相關(guān)人員必須卜現(xiàn)場 了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 3、價差的調(diào) 整 （1）材料價差 （2）人工價

29、差 （3）費用價差 嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào) 整辦法 口及時跟蹤價格（材料、 人工、費用）變化情況 匚當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動 時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商 量對策 審算部材料組與預(yù)算工 程師負責(zé) 詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范 4、洽商、變 更的費用控 制 （1）圖紙審核 （2）因市場因素甲 方對圖紙的修改 （3）現(xiàn)場簽證 工程部項目部負責(zé)組織 各專業(yè)共同審圖，實行專 業(yè)負責(zé)制 監(jiān)理公司審圖 施工單位審圖 甲方對圖紙做出重大修 改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟 比較 現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā) 1、設(shè)計部負責(zé)建筑專 業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 2、工程部負責(zé)其他專 業(yè)圖紙的審核 3、工程項目部負責(zé)現(xiàn) 場簽證的監(jiān)控 4、審算部負

30、責(zé)審核洽 商、變更的合理 性、完整性（負洽 詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范 生費用的原因和責(zé)任 商）及經(jīng)濟性 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 5、違約與索 賠 （1）工 期 （2）質(zhì)量 甲方履行自己的合同義 務(wù) 甲方督促乙方履行合冋 義務(wù) 工期與質(zhì)量重視過程中 控制 1、工程項目部負 責(zé)施工合冋中技術(shù) 條款的監(jiān)控 2、審算部負責(zé)施 工合同中合同條款 經(jīng)濟部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程 預(yù)決算管理規(guī)范 （3）配合管理 工程部項目經(jīng)理負責(zé)各 施工方的配合冋題 工程項目部負責(zé)施 工過程中協(xié)調(diào)、配 合 （4）停工、窩工 匚當(dāng)造成重大停、窩工 時，工程部與審算部及時 進行停、窩工費用計算 審算部負責(zé)違約費 用的核實 期 間費用主要有財務(wù)、人工、行政三 塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費用的靈活性很高，更需要加 強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還 有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支 出情況。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 1、財務(wù)費 用 （1）公司開發(fā)速度、 規(guī)模與貸款計劃 制定年度資金計劃 匚資金占壓費用估算 與控制 1、財務(wù)部負責(zé)年度資金 計劃 2、財務(wù)部與審算部配合 控制占壓資金量 詳見付款審批程序 規(guī)范中工程款付款 流程、營銷費