安寧大屯新區(qū)項目市場研究82p

1、安寧大屯新區(qū)項目市場研究目錄第一部分 項目屬性分析4一、項目地段4二、項目區(qū)位4三、技術(shù)指標(biāo)5四、項目資源5（一）自身資源5（二）周邊資源6五、交通流量6六、價值判斷7七、swot分析7八、屬性界定7第二部分 城市屬性判斷8一、城市發(fā)展規(guī)劃8（一） 城市規(guī)劃方向9（二） 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃10二、經(jīng)濟運行分析10（一） 經(jīng)濟運行情況10（二） 居民消費情況12（三） 消費市場現(xiàn)狀13（四） 商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀15三、城市屬性界定15第三部分 區(qū)域?qū)傩匝信?6一、區(qū)域市場分析16（一） 區(qū)域規(guī)劃范圍16（二） 區(qū)域規(guī)劃理念17（三） 區(qū)域招商引資18（四） 區(qū)域建設(shè)目標(biāo)18二、區(qū)域?qū)傩越缍?8第四部分 競爭

2、環(huán)境分析19一、住宅市場19（一） 市場格局分析19（二） 重點項目分析20二、商業(yè)市場25（一） 市場格局分析25（二） 重點項目分析26三、商務(wù)市場27第五部分 核心商圈分析28一、核心商圈范圍28二、商業(yè)需求估計28三、商圈商業(yè)普查30四、商圈流量分析31五、區(qū)域商業(yè)空間31第六部分 客戶特征分析33一、自住客戶需求特征33（一） 客戶購房需求33（二） 客戶購房意向38（三） 客戶個人及家庭背景40二、經(jīng)營客戶需求特征42（一）客戶經(jīng)營現(xiàn)狀42（二）客戶投資、經(jīng)營意向及需求44（三）客戶大屯新區(qū)商鋪投資意向及需求47（四）客戶大屯新區(qū)商鋪投資能力48（五）客戶個人及家庭背景信息49三、

3、消費客戶需求特征50（一）客戶消費行為50（二）客戶大屯新區(qū)商業(yè)項目消費意愿54（三）客戶個人和家庭背景信息57四、企業(yè)客戶需求分析59（一） 客戶辦公現(xiàn)狀59（二） 購買需求分析60（三） 項目選擇意向60五、品牌商家需求分析61（一） 國美電器61（二） 港都家具62（三） 滔博運動63（四） 美好家園65（五） 宇瑩服飾66（六） 大明星ktv67（七） 拿渡麻辣香鍋68（八） 肯德基69第七部分 項目研究結(jié)論70一、住宅發(fā)展分析70二、商業(yè)發(fā)展分析71三、商務(wù)發(fā)展分析73四、綜合發(fā)展建議73附件：突破商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)瓶頸75商業(yè)地產(chǎn)成功招商攻略75一、商業(yè)地產(chǎn)招商特點75二、商業(yè)地產(chǎn)招商誤

4、區(qū)77三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決78四、商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點80第一部分 項目屬性分析項目屬性分析旨在表現(xiàn)基地研究所獲得的相關(guān)資料，對于地塊位置、現(xiàn)狀、資源等進行了解，做出初步的地塊屬性判斷。一、項目地段本案位于安寧市大屯城市新區(qū)的核心位置片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口東北角，可以方便的到達周邊規(guī)劃片區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通條件便利，具有較強的區(qū)域輻射能力。二、項目區(qū)位根據(jù)安寧市主要片區(qū)總體規(guī)劃，大屯城市新區(qū)是城市中心區(qū)連接規(guī)劃中的麒麟片區(qū)、武鋼片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地的咽喉。項目用地距離城市核心區(qū)直線距離約1.5公里，距離麒麟片區(qū)中心和職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地中心的直線距離都在3公里左右。圖1

5、-1 項目區(qū)位示意圖三、技術(shù)指標(biāo)本案用地性質(zhì)現(xiàn)為居住用地，共45畝，容積率為3.5。根據(jù)貴方關(guān)于項目的設(shè)想，希望項目以一個綜合體的項目入市，打造成為安寧具有區(qū)域影響力的地標(biāo)性項目，對于住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)類型都有一定規(guī)模的考慮。表1-1 項目基本指標(biāo)信息表總占地面積45畝容積率3.5綠地率40%建筑密度28%地上建筑面積10-11萬平方米地下建筑面積地下兩層，負(fù)2層均為車庫，負(fù)1層50%為車庫，50%為商業(yè)目前的物業(yè)面積分配住宅約5萬平方米；商業(yè)約3萬平方米；公寓、寫字樓約23萬平方米。四、項目資源（一）自身資源項目地塊僅45畝，自身資源匱乏，其核心優(yōu)勢在于其無可替代的區(qū)位和地段。圖1-2

6、 項目周邊資源分布圖（二）周邊資源1、現(xiàn)有資源 交通條件：位于大屯片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交匯處； 教育資源：周邊分布有安寧中學(xué)和安寧實驗學(xué)校都是安寧區(qū)域的重點學(xué)校； 行政配套：安寧市公檢法機關(guān)新址設(shè)置于項目周邊區(qū)域； 人氣氛圍：周邊住宅小區(qū)陸續(xù)交房，人氣處于初步聚集階段。2、潛在資源 體育配套：項目對面地塊規(guī)劃建設(shè)為運動場館，項目便利性得天獨厚； 商業(yè)氛圍：項目周邊的社區(qū)商業(yè)處于逐步升溫階段，寧湖峰境項目商業(yè)步行街進入實際運作階段，政府重點規(guī)劃建設(shè)商業(yè)項目金色商業(yè)中心已經(jīng)開工建設(shè)，建設(shè)銀行大樓已經(jīng)樓成等，都預(yù)示著區(qū)域商業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑD1-3 項目周邊商業(yè)分布圖五、交通流量通過對工作日

7、和休息日的車流量和人流量監(jiān)測我們可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)部車流量大于人流量，且人流量約在5500人/日的水平。上述結(jié)果說明，目前區(qū)域內(nèi)部居住氛圍、人氣氛圍都處于很低的水平，尚需要較長的時間進行培育。表1-2 項目主入口交通流量監(jiān)測表監(jiān)測點工作日休息日日均車流量估計（輛/日）日均人流量估計（人/日）日均車流量估計（輛/日）日均人流量估計（人/日）大屯路與珍泉路交叉口7730554363205520六、價值判斷核心價值：區(qū)位和地段優(yōu)勢；附加價值：周邊區(qū)域未來配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮?，具備形成區(qū)域核心商圈的條件。七、swot分析表1-3 項目swot分析表項目優(yōu)勢項目機遇 地段優(yōu)勢明顯，處于大屯新區(qū)核心位

8、置； 周邊區(qū)域發(fā)展，周邊社區(qū)入住率不斷提升，社區(qū)商業(yè)逐步發(fā)展； 未來周邊配套資源豐富。 區(qū)域規(guī)劃明確，未來將和現(xiàn)有中心區(qū)一起發(fā)展成為安寧區(qū)域的配套服務(wù)中心區(qū)； 安寧城市經(jīng)濟快速發(fā)展，整體定位為工業(yè)城市，強化了大屯新區(qū)未來的發(fā)展地位。項目劣勢項目挑戰(zhàn) 用地性質(zhì)尚不明確； 如果根據(jù)設(shè)想打造成為綜合性物業(yè)項目整體體量偏小； 項目自身資源有限，必須通過其它方式尋求項目的核心定位，推動項目自身價值彰顯。 區(qū)域商業(yè)成熟度提升需要加以時日； 對面的金色商業(yè)中心是區(qū)域規(guī)劃重點建設(shè)的商業(yè)項目，會對項目的商業(yè)定位形成直接競爭； 伴隨著安寧中心城區(qū)的改造，大量的商業(yè)項目將會在中心城區(qū)出現(xiàn)，形成強烈的人流競爭關(guān)系。八

9、、屬性界定安寧的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿痛笸托聟^(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃，加之項目擁有良好的區(qū)位地段條件，使得項目具備了良好的發(fā)展前景。伴隨著安寧城市中心區(qū)改造的啟動，大量的商業(yè)項目將會在中心城區(qū)涌現(xiàn)，加之區(qū)域內(nèi)部金色商業(yè)中心的競爭，項目未來的商業(yè)部分面臨較大的市場威脅，另外區(qū)域的商業(yè)成熟尚需時日，將導(dǎo)致項目的商業(yè)、商務(wù)功能的考慮面臨一定的市場風(fēng)險。第二部分 城市屬性判斷安寧市地處滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心區(qū)公里。北面與西山區(qū)、南面與晉寧縣接壤，西南與易門縣、西北與祿豐縣相連。年建成區(qū)面積平方公里。安寧市域范圍包含個鎮(zhèn)和個街道辦，總面積為平方公里。一、城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)控制范圍：連然和金方兩個街道辦

10、事處行政轄區(qū)范圍及太平、溫泉、草鋪三個鎮(zhèn)鎮(zhèn)域大部分范圍和青龍、縣街兩個鎮(zhèn)的小部分范圍，城鎮(zhèn)重點建設(shè)控制區(qū)總面積約平方公里。城市規(guī)劃區(qū)：連然和金方兩個街道辦事處的行政轄區(qū)范圍及溫泉、縣街和草鋪三個鎮(zhèn)的鎮(zhèn)域部分范圍，城市規(guī)劃區(qū)總面積約平方公里。圖：2-1 安寧市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖（一） 城市規(guī)劃方向1、城市總體發(fā)展目標(biāo)根據(jù)云南省安寧市城市總體規(guī)劃（2008-2020）安寧城市發(fā)展的總體目標(biāo)是建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的資源節(jié)約型現(xiàn)代化綠色工業(yè)城市。2、城市發(fā)展目標(biāo)與性質(zhì)森林式、環(huán)保型、園林化的現(xiàn)代綠色工業(yè)強市和休閑養(yǎng)生名城，現(xiàn)代新昆明的西部新城，中國西部重要的工業(yè)基地。3、市域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖2-2 安寧市域產(chǎn)

11、業(yè)發(fā)展規(guī)劃圖三區(qū)一帶：工業(yè)園區(qū)、城市中心區(qū)、水資源保護及生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，螳螂川旅游度假與景觀帶。4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 西部重化工與能源產(chǎn)業(yè)區(qū) 南部水資源保護與生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū) 中部城市中心區(qū) 東部體育與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 北部螳螂川旅游度假與景觀帶5、城市發(fā)展規(guī)模近期至年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為萬人。遠期至年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為萬人。城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)測：城區(qū)城鎮(zhèn)人口最終達到萬人。（二） 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃由于安寧城市整體定位為工業(yè)城市，所以目前暫未提出專項的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從城市整體規(guī)劃的角度來看，城市中心區(qū)、大屯城市新區(qū)、太平鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)將會形成一定體量的商業(yè)供應(yīng)。城市中心區(qū)和大屯城市新區(qū)將會形成區(qū)域性的商業(yè)中心，而太平將以住宅

12、居住配套商業(yè)為主，溫泉則以旅游休閑配套商業(yè)為主。二、經(jīng)濟運行分析（一） 經(jīng)濟運行情況1、地區(qū)生產(chǎn)總值安寧市的區(qū)域生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的整體趨勢。2009年全市完成生產(chǎn)總值120.70億元，同比增長11.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值在昆明市十四個縣（市、區(qū)）中排名第5位，增長速度排名第10位。圖2-3 2005-2009安寧區(qū)域生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖2009年安寧區(qū)域生產(chǎn)總值中：第一產(chǎn)業(yè)增加值7.14億元，增長6.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值71.53億元，增長10.6%，其中：工業(yè)增加值66.13億元，增長8.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值42.03億元，增長13.2%。表2-1 2005-2009安寧區(qū)域生產(chǎn)總值分產(chǎn)業(yè)構(gòu)成

13、情況圖年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2008年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2009年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定資產(chǎn)投資2009年安寧市完成固定資產(chǎn)投資總額52.59億元，增長41.2%，在昆明市十四個縣（市、區(qū)）中排名第6位，增長速度排

14、名第11位。從發(fā)展趨勢上看，安寧的固定資產(chǎn)投資總額值和增長率都呈現(xiàn)出“v”型特征，2005年大幅增長后，2006、2007相繼出現(xiàn)了負(fù)增長，從2008年才重新走向恢復(fù)期，2009年才逐漸恢復(fù)超過了2005年的水平。圖2-4 2005-2009安寧區(qū)域固定資產(chǎn)投資總額發(fā)展趨勢圖在2008和2009年安寧固定資產(chǎn)投資總額恢復(fù)性增長的過程中，房地產(chǎn)扮演了重要角色，房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資總額中的占比不斷提升，2009年安寧房地產(chǎn)投資完成20.02億元，增長36.8%。圖2-5 2005-2009安寧區(qū)域房地產(chǎn)投資額發(fā)展趨勢圖（二） 居民消費情況1、社會消費品零售總額2005-2009年安寧市社會消

15、費品零售總額翻了一番，從12.48億元增加至25.31億元，并且保持了較高的增長率，居民的消費需求和消費能力都有了較大幅度的提升。圖2-6 2005-2009安寧區(qū)域社會消費品零售總額發(fā)展趨勢圖2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總額逐步提升，但增長率在2006和2009年分別出現(xiàn)了6.8%和4.1%的低值，與其他年份形成顯著差異。這主要是由于安寧是以工業(yè)為主的城市，整體的居民收入水平受產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大。2009年安寧市社會消費品零售總額在昆明市十四個縣（市、區(qū)）中排名第5位，增長速度排名第12位。圖2-7 2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

16、發(fā)展趨勢圖3、城鎮(zhèn)居民人均消費性支出受到收入變化的影響，從居民人民消費性支出方面我們也可以看到類似的發(fā)展趨勢。2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入在昆明市十四個縣（市、區(qū)）中排名第1位，增長速度排名第14位。圖2-8 2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均消費性支出發(fā)展趨勢圖（三） 消費市場現(xiàn)狀2009年，在國家一系列刺激消費、擴大內(nèi)需政策的拉動下，安寧市消費品市場出現(xiàn)了市場繁榮活躍、消費需求快速增長的大好形勢，2009年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額253135萬元，同比增長18.1%。1、安寧市市消費品市場運行特點 全年消費品市場快速增長從全年消費品市場，一季度安寧市社會消費品零售總額增長28.8%，

17、二季度增長27.6%，三季度增長20.6%，四季度增長18.1%，充分展現(xiàn)了安寧城鄉(xiāng)市場的活躍和繁榮。 城鄉(xiāng)市場共同繁榮在城市居民收入預(yù)期增長的大背景下，城市居民消費，消費信心逐步恢復(fù)，推動了城市消費品市場的繁榮活躍。2009年城市實現(xiàn)消費品零售額180517萬元，同比增長20.6%；隨著安寧市農(nóng)村居民收入的增加和新農(nóng)村建設(shè)的逐步深入，拓寬了農(nóng)村市場的消費領(lǐng)域，在各級政府消費惠農(nóng)政策的強力刺激下，農(nóng)村市場的潛力得到進一步挖掘和釋放，農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額72616萬元，同比增長12.4%。 住宿餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長安寧市居民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級，消費的理念轉(zhuǎn)變，帶動了住宿餐飲業(yè)快速增長。安寧市住

18、宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額49925萬元，同比增長23.9%，增速高于批零業(yè)增速6.2個百分點。 非公有經(jīng)濟快速發(fā)展2009年,安寧市積極營造公平、公正的市場競爭環(huán)境，為非公有經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，確保了非公有經(jīng)濟一直保持著快速發(fā)展的勢頭。安寧市非公有經(jīng)濟實現(xiàn)零售額156267萬元，同比增長16.4%。2、三大因素推動安寧市消費品市場快速增長 消費結(jié)構(gòu)升級促進了消費增長隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，居民的生活質(zhì)量得到切實提高，消費由必需型逐步向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變，加之國家的“汽車下鄉(xiāng)”、“小排量汽車減免購置稅”、“家電下鄉(xiāng)”等一系列政策的實施，加快了消費結(jié)構(gòu)的升級，汽車和住房消費繼續(xù)成為2009

19、年消費亮點,促使安寧市消費市場快速增長。 國家宏觀政策對安寧市消費品市場快速增長起了重要作用2009年各級政府不斷出臺擴大內(nèi)需刺激消費的惠民政策，通過建立正常的工資增長機制，實施提高離退休人員養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和失業(yè)保險金標(biāo)準(zhǔn)，增發(fā)低保對象臨時補貼以及上調(diào)個人所得稅起征點等政策，切實提高居民收入，居民購買力增強。通過增加財政的轉(zhuǎn)移支付，在全國范圍內(nèi)對義務(wù)教育對象實行免收學(xué)費，醫(yī)療保障等社會保障措施逐步到位，居民后顧之憂得到緩解，消費信心增強，消費潛力得以釋放，對安寧市消費品市場快速增長起了重要推動作用。 假日經(jīng)濟拉動消費品市場的增長自國家改革休假制度，人們有了更多的假期，節(jié)假日期間，特別

20、是春節(jié)黃金周、中秋國慶兩個大黃金周期間，各商家紛紛開展讓利促銷活動，讓消費者感受到實實在在的優(yōu)惠，節(jié)日市場熱點紛呈。各超市在貨源準(zhǔn)備上更加注重綠色健康，蔬菜、肉制品、名牌煙酒、水果等節(jié)日商品銷售火爆，服裝商品大幅打折，吸引和刺激了消費者的購買欲，凸顯了“假日經(jīng)濟”的魅力。（四） 商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀由于城市整體定位為工業(yè)城市，城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較低，目前市場也沒有專業(yè)的寫字樓出現(xiàn)，也從側(cè)面反映了城市商務(wù)發(fā)展水平的落后，市場對于專業(yè)寫字樓的需求尚不明朗。三、城市屬性界定安寧市是典型的工業(yè)城市，無論從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還是居民收入和消費能力的變化都變現(xiàn)出極強的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性。根據(jù)城市的未來的發(fā)展規(guī)劃，工業(yè)仍將是城市

21、發(fā)展的核心，但有新加入了旅游度假和體育文化產(chǎn)業(yè)等，這將為城市注入新的生機與活力。伴隨著城市中心區(qū)的擴大與改造，城市中心區(qū)將會承擔(dān)更多的區(qū)域服務(wù)配套、商業(yè)商務(wù)的功能，形成新的發(fā)展機遇與空間。第三部分 區(qū)域?qū)傩匝信幸弧^(qū)域市場分析（一） 區(qū)域規(guī)劃范圍安寧寧湖新城是安寧目前建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的城市建設(shè)重點，是服務(wù)配套大工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的城市綜合區(qū)。寧湖新城總規(guī)劃面積15平方公里，其中大屯片、寧湖片7.1平方公里為重點核心區(qū)。大屯片規(guī)劃面積3.28平方公里，以行政辦公、文化教育、衛(wèi)生、體育、商業(yè)、金融以及住宅為主，人口規(guī)模 8萬人。寧湖片規(guī)劃總面積3.82平方公里。以寧湖公園（水域面積0.85平方

22、公里）為主，將形成城市濱湖休閑、康體休閑、自然生態(tài)的城市標(biāo)志性公園。圖3-1 寧湖片區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖（二） 區(qū)域規(guī)劃理念為培育新的經(jīng)濟增長點，高效促進寧湖新城良性化發(fā)展，樹立經(jīng)營城市的理念，發(fā)揮寧湖新城城市平臺服務(wù)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資促動、內(nèi)需拉動的積極作用，寧湖新城不斷優(yōu)化建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，加強基礎(chǔ)設(shè)施、市政公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施建設(shè)，充分考慮土地開發(fā)的經(jīng)濟效益，堅持不斷調(diào)整和優(yōu)化項目建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計，強化商務(wù)休閑娛樂和商業(yè)購物的功能，突出特色、做優(yōu)環(huán)境、提升城市品質(zhì)。致力將寧湖新城打造成高端的休閑商務(wù)區(qū)、最具特色的餐飲購物聚集區(qū)、最好的休閑娛樂區(qū)。寧湖新城按照“5331新區(qū)開發(fā)建設(shè)模式”，

23、堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地拆遷安置、統(tǒng)一配套基礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一公益性項目建設(shè)、統(tǒng)一招商引資”；破解了“二次搬遷、城中村、失地農(nóng)民身份”三大關(guān)鍵問題；全面提高了“農(nóng)民綜合素質(zhì)、農(nóng)民生活水平和城市規(guī)劃建設(shè)水平”；搭建了“一個城市融資投資、招商引資平臺”。寧湖新城逐步實現(xiàn)了“商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)功能向?qū)幒鲁羌?、資源土地向?qū)幒鲁羌小⑥r(nóng)民就地向?qū)幒鲁羌小?的三集中創(chuàng)新。（三） 區(qū)域招商引資截至2009年年底寧湖新城各類投資項目共38個，其中：已建設(shè)竣工項目24個，已開工和即將啟動建設(shè)項目14個。實際投入資金24億元，初步統(tǒng)計，固定資產(chǎn)投資累計達45億元。（四） 區(qū)域建設(shè)目標(biāo)2010年

24、，寧湖新城的區(qū)域建設(shè)目標(biāo)可以概括為以下兩個方面。第一，加大招商引資力度，加速引進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及商業(yè)設(shè)施建設(shè)的項目，努力提升新城的品質(zhì)和檔次。第二，加強新城的綜合管理和服務(wù)，提高服務(wù)工作水平和工作效率，使洽談項目早日落地，引進項目早日動工，開工項目加速建設(shè)。加速推進 “金色商業(yè)廣場”、“工商局辦公樓”、“安寧公交車站場”、“移動辦公大樓”、“鼎立醫(yī)院”以及 “金色半島”、 “保利寧湖峰境”住宅小區(qū)等一批項目建設(shè)。金色商業(yè)廣場位于寧湖新城中心位置，總規(guī)劃用地面積5合84.47畝，總建筑面積85927.47平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為集中商業(yè)購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中

25、心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧鼎立醫(yī)院是由昆明鼎立醫(yī)院有限公司投資建設(shè)的綜合性醫(yī)院，項目占地面積20畝，總建筑面積20200平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為門診、醫(yī)技、住院綜合樓，行政、后勤綜合樓。二、區(qū)域?qū)傩越缍ò殡S著保利寧湖峰境、金色半島、欣和雅苑等周邊一大批住宅項目的相繼交房，區(qū)域的居住氛圍將進入逐漸提升的階段，目前現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)也逐漸受到市場關(guān)注，特別是伴隨著保利寧湖峰境項目商業(yè)街的啟動和金色商業(yè)中心項目的面市，加速推動了區(qū)域成熟度的提升，商業(yè)和居住價值逐步彰顯。從區(qū)域?qū)傩詠砜矗瑓^(qū)域定位服務(wù)配套大工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的城市綜合區(qū)，我們認(rèn)為區(qū)域的商業(yè)將獲得較大的發(fā)展空間，居住價值也將提升。區(qū)域?qū)τ谏?/p>

26、務(wù)空間需求不足，由于周邊區(qū)域都為重型工業(yè)或化工企業(yè)其對總部經(jīng)濟發(fā)展模式的支撐有限。第四部分 競爭環(huán)境分析根據(jù)貴方對于項目發(fā)展方向的設(shè)想，我們將針對區(qū)域的住宅、商業(yè)和商務(wù)市場進行分析，以考察上述物業(yè)的市場空間。一、住宅市場（一） 市場格局分析安寧住宅地產(chǎn)成為各界關(guān)注的重點，首先源于太平。伴隨著恒大金碧天下、萬輝星城、昆華苑等一批大盤項目的相繼進入，太平板塊借助于昆明臨近的區(qū)域優(yōu)勢，先于其他區(qū)域開始如火朝天的房地產(chǎn)開發(fā)。其次是溫泉的旅游地產(chǎn)，安寧溫泉作為昆明最為臨近的溫泉旅游區(qū)，也吸引了旅游地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)，建設(shè)了以溫泉山谷為代表的一批旅游度假項目。2008年昆明重新提出了“一湖四片”的城市整體規(guī)

27、劃，安寧也針對自身特點重新提出“三區(qū)一帶”的規(guī)劃布局，明確了各個區(qū)域的發(fā)展重心，也使得安寧中心城區(qū)改頭換面，快速發(fā)展的機遇。經(jīng)過兩年時間的孕育，安寧區(qū)域已經(jīng)形成太平、溫泉、中心區(qū)三足鼎立的住宅開發(fā)格局。圖4-1 安寧區(qū)域住宅地產(chǎn)格局（二） 重點項目分析本案位于安寧大屯新區(qū)的核心區(qū)位，就目前安寧住宅市場的特點來看，我們認(rèn)為項目的核心競爭區(qū)域應(yīng)限定于中心區(qū)。在這一區(qū)域內(nèi)，近期最有代表性的樓盤應(yīng)數(shù)寧湖峰境和伊皇晶座，前者是安寧中心區(qū)品質(zhì)樓盤的代表，伊皇晶座則是安寧城市核心地段首次推出的高層住宅項目。1、寧湖峰境保利寧湖峰境項目占地240畝，總建筑面積30萬平方米，建筑密度為24.8%。地址位于安寧連

28、然鎮(zhèn)大屯新區(qū)。從保利產(chǎn)品的定位中，保利寧湖峰境項目作為安寧市城市中心最大、最高端的一個項目，產(chǎn)品定位瞄準(zhǔn)中、高端消費群體。項目在產(chǎn)品戰(zhàn)略中，明確以高性價比的精品住宅為主，以城市地標(biāo)性商用物業(yè)為輔的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，通過一系列涉及商業(yè)辦公、購物中心、會展、酒店等多種物業(yè)形態(tài)的成功開發(fā)，走綜合型地產(chǎn)的發(fā)展方向。表4-1 寧湖峰境項目基本信息表名 稱保利寧湖峰境開發(fā)商保利集團所屬區(qū)域安寧市連然鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計廣州城建設(shè)計院營銷策劃中原地產(chǎn)電 話6423616地 址安寧市連然鎮(zhèn)大屯新區(qū)物業(yè)類型小高層、洋房、別墅占地面積占地240畝容積率1.6總建筑面積30萬平米總 戶 數(shù)1800綠化率40.2%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前

29、主力產(chǎn)品100-400平米層高3米交房時間2010年3月31號價格小高層2680元/平米，聯(lián)排別墅4000-8000元/平米交通狀況位于大屯新區(qū)，離安寧3-5分鐘路程社區(qū)配套規(guī)劃商業(yè)，會所等周邊環(huán)境緊鄰安寧中學(xué)，安寧公安局，檢察院，法院，安寧萬人青少年活動中心項目特色水景營造較好，綠化面積較大，產(chǎn)品有特色。寧湖峰境規(guī)劃有別墅、洋房、小高層、高層和主題商業(yè)。其中主題商業(yè)項目前端，寧湖路旁，公檢法及上城名筑對面。別墅區(qū)位于項目的核心區(qū)域，是水景區(qū)域內(nèi)，基本做到每戶別墅都能見水。洋房區(qū)在別墅區(qū)后，圍繞別墅區(qū)；小高層圍繞洋房區(qū)；而高層住宅則在項目的后側(cè)。圖4-2 寧湖峰境產(chǎn)品位置分布示意圖項目的洋房以

30、3房和4房為主，小高層以2房和3房為主。2房面積基本都設(shè)計在100平米左右，3房面積段集中于130-140平米的區(qū)間，4房面積基本在200平方米左右，整體設(shè)計以居家舒適為主旋律。表4-2 寧湖峰境項目產(chǎn)品信息表項目分棟統(tǒng)計戶型棟數(shù)戶型戶型平均面積戶數(shù)可售面積整盤比例別墅雙拼c戶型小計8c285.9164574.411.81%雙拼d戶型小計4d32182568.36三聯(lián)排a戶型小計1a1953585.17三聯(lián)排b戶型小計6b246184436.88四聯(lián)排a戶型小計16a1936412393.6四聯(lián)排b戶型小計7b246286893.74多層多層小計10949.02%高層

31、9層j戶型小計24272.51%9層f戶型小計8212層j戶型小計76612層f戶型小計1f1449613898.4612層h戶型小計2h9735033993.6418層h戶型小計1h9828828440.52住宅類總計185524860993.33%商業(yè)總計10617754.126.67%整盤匯總1961266363.1100.00%項目營銷重點傾向于時尚感與稀缺感的結(jié)合，主要突出在細(xì)節(jié)上和產(chǎn)品上。突出項目與周邊樓盤之間的層次，希望通過這樣的營銷來拔高產(chǎn)品價格。圖4-3 寧湖峰境項目定位策略分析圖伴隨著市場環(huán)境的一

32、路走好，項目價格也不斷攀升，小高層價格從銷售初期的2680元/平米，漲至4000元/平米。圖4-4 寧湖峰境項目營銷策略分析圖表4-3 寧湖峰境項目綜合評價表項目要素評價項目規(guī)劃寧湖峰境整體規(guī)劃有特色，前后錯落有致，水景布置合理，整個項目采光景觀處理較好，水景利用有特色。產(chǎn)品產(chǎn)品主要是別墅、洋房、小高層和高層。產(chǎn)品突出舒適感與實用的結(jié)合。價格伴隨著市場整體形勢走好，項目價格穩(wěn)步提升，小高層價格從最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安寧市中心區(qū)中高檔樓盤客戶主要為安寧本地昆鋼、云天化等企業(yè)職工換房者。銷售情況在2008年受整體市場環(huán)境影響，經(jīng)歷了短暫的滯銷，在市場整體回暖，安寧投資價值

33、提升的背景下，從2009年開始，項目去化速度較快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安寧市百花西路，電力大廈東側(cè)。建筑面積約5萬平米。本項目位于安寧市中心傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，周邊擁有強大生活配套，幾乎囊括了安寧市的主要高檔消費場所。表4-4 伊皇晶座項目基本信息表項目名稱伊皇晶座項目圖示項目位置安寧 百花西路電力大廈東側(cè) 售樓部位置安寧 百花西路電力大廈東側(cè) 開發(fā)商云南卓可力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位 海南元正建筑設(shè)計咨詢有限公司 建筑面積48190.17 層數(shù)21層物業(yè)類型住宅、商業(yè)車位145 住宅總套數(shù)190套（回遷房42套） 戶型面積區(qū)間88.74-139.58 開盤時間2010-5-29 綠化率1

34、6.22 % 開盤均價 4860元/ 開盤銷售率93% 容積率7.13 交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯交通狀況項目所在地交通是四通八達，百花路、金方路、洪源路、連然街迅速抵達整個市區(qū)。距安寧市客運站需3分鐘車程。周邊環(huán)境項目自身近2萬商業(yè)，項目周邊市政商業(yè)配套齊全，有金方超市、連然綜合市場；親親寶貝幼兒園、連然小學(xué)、安寧一中 客戶來源 以安寧本地客戶為主 伊皇晶座項目立面風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，雙子塔樓式設(shè)計，每座建筑高71米，共21層，精心打造安寧的地標(biāo)建筑。1-5層營建20000平米大型商業(yè)項目必然使其成為安寧市地標(biāo)型商業(yè)場所。6-21層為項目住宅，兩梯六戶設(shè)計，戶型以兩房三房為主，面積區(qū)間89-139平米。項目

35、共有190套房源，其中回遷房42套，對外銷售房源148套。2010年5月30日開盤銷售，截至中午12：40，銷售139套。7種戶型，面積區(qū)間88.74-139.58，均價約4860元/。表4-5 伊皇晶座產(chǎn)品配比與價格說明表樓棟房型戶型面積區(qū)間（）推出套數(shù)（套）單價區(qū)間(元/平方米)總價區(qū)間（萬元）銷售套數(shù)a座2房a1/a489.26-98.43314577-508740-71313房a3/a5113.08-139.586462b座2房a4/b188.74-114.0315153房b3/b5123.75-138.713831匯總7種戶型88.74-139.58148139a1戶型：2室2廳1衛(wèi)

36、1廚1陽臺，參考建筑面積89.26平米戶型優(yōu)點： 舒適客廳攬盡社區(qū)主景，俯瞰城市繁華； 臥室觀景飄窗，盡攬城市風(fēng)景； 明廚明衛(wèi)，采光、通風(fēng)俱佳，盡享愜意人生。a3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積139.58平米戶型優(yōu)點： 超大客廳開闊氣派，配以落地窗，視野遼闊； 客廳、主臥、次臥與7.5公頃百花公園比鄰向往，奢享滿眼青翠、鮮氧生活； 客房飄窗，盡攬城市街景繁華，雙衛(wèi)通透，廚房明亮； 戶型整體方正，布局合理，讓您盡享舒適人生。a4戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積91.62平米戶型優(yōu)點： 主臥、次臥采光通透，視野開闊，直面社區(qū)主景觀； 開發(fā)式客廳舒展大氣，全名獨立觀景陽臺，舒適

37、寫意； 明廚明衛(wèi)，營造健康空間，安享依然生活。a5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚2陽臺，參考建筑面積113.8平米戶型優(yōu)點： 戶型布局合理，客廳寬闊，客廳、主臥、次臥、書房全采光設(shè)計，面朝社區(qū)主景觀； 雙陽臺前后擁攬精致景觀，鮮氧生活穿堂過戶，拉闊生活功能空間； 寬敞廚房，美味飄香。b1戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積114.02平米戶型優(yōu)點： 戶型全明設(shè)計，通透性極佳； 客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，臥房觀景飄窗，盡攬城市繁華街景； 獨立功能陽臺設(shè)計，延展生活空間。b3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積138.71平米戶型優(yōu)點： 全明設(shè)計，客廳通透，與陽臺銜接，更顯遼闊； 客廳、主

38、臥、次臥直面社區(qū)主景觀，客房俯瞰繁華城市街景； 明廚明衛(wèi)，更顯健康理念，安享怡然生活。b5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚1陽臺，參考建筑面積123.75平米戶型優(yōu)點： 戶型全明設(shè)計，通透性極佳； 客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，獨賞城市繁華，臥房觀景飄窗，盡攬城市社區(qū)主景觀； 獨立功能陽臺設(shè)計，延展生活空間。二、商業(yè)市場（一） 市場格局分析在現(xiàn)代新昆明的總體規(guī)劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城”的總體戰(zhàn)略規(guī)劃中，加之去年以來，安寧片區(qū)進駐了多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，住宅開發(fā)帶動了社區(qū)商業(yè)步入一個新的發(fā)展方向。安寧傳統(tǒng)的商業(yè)格局漸漸有所轉(zhuǎn)變，最顯著的特點是商業(yè)發(fā)展開始由安寧主城區(qū)開始向太平新區(qū)、大屯新

39、區(qū)及溫泉鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成四足鼎立之勢。安寧主城：伊皇晶座、金方大廈、東湖金城等項目相繼面市，安寧中心城區(qū)的價值進一步被市場認(rèn)可，商業(yè)升級也開始起步，伴隨著安寧中心城區(qū)舊城改造的步伐，安寧主城的商業(yè)氛圍將進一步提升。大屯新區(qū)：保利寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產(chǎn)項目相繼入駐。保利寧湖峰境的社區(qū)商業(yè)街目前正在對中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進行招商工作，肯德基、廣州御元堂spa的進駐意向均比較強烈。溫泉小鎮(zhèn)：目前正在建設(shè)中的溫泉山谷項目，占地 9600畝，規(guī)劃了國際會議中心、五星級度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設(shè)施，可以說幾乎

40、考慮了休閑度假生活的全部要求。太平新區(qū)：未來15年，太平新區(qū)將吸資500億元打造中國奧林匹克小鎮(zhèn)，總開發(fā)面積達62平方公里，而其距離昆明主城區(qū)20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優(yōu)勢，頗具商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。?005年開始，一撥又一撥的開發(fā)商奔赴太平新區(qū)考察，尋找新的商機。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的商業(yè)支撐來自于在建的地產(chǎn)項目萬輝星城及恒大金碧天下社區(qū)商業(yè)。其中萬輝星城三期“時光九篇”擁有 3000平方米的社區(qū)商業(yè)配比、恒大金碧天下則擁有90000國際航母配套打造的綜合生活服務(wù)區(qū)。包括了鉑金超五星級酒店，會議、飲食、娛樂、健康、運動和商業(yè)等六大中心及一所國際雙語幼兒園。其中飲食中心建筑面

41、積約9000，設(shè)有高檔次宴會中西餐廳、中檔風(fēng)味特色餐廳、無國界食府三個功能分區(qū)，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000，內(nèi)設(shè)電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業(yè)中心建筑面積約4300，將結(jié)合旅游度假中心，設(shè)置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購物需求。（二） 重點項目分析結(jié)合項目處于大屯新區(qū)的核心位置的區(qū)位特征，我們認(rèn)為項目將來需要重點關(guān)注的商業(yè)項目主要有同區(qū)位的金色商業(yè)中心和寧湖峰境商業(yè)街，競爭區(qū)位的伊皇晶座、金方大廈和東湖金城。表4-6 安寧區(qū)域重點商業(yè)項目列表項目名稱伊皇晶座金色商業(yè)中心寧湖峰境商業(yè)街金方大廈東湖金城項目區(qū)位

42、安寧主城大屯新區(qū)大屯新區(qū)安寧主城安寧主城項目定位地標(biāo)性商業(yè)場所安寧商業(yè)地標(biāo)安寧最高檔的商業(yè)步行街傳統(tǒng)商業(yè)核心大型商業(yè)綜合體商業(yè)面積（平方米）2000085927.4717754待定130000業(yè)態(tài)規(guī)劃尚未確定集中商業(yè)購物廣場、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧最高端的，也是第一個步行體系的商業(yè)街，肯德基、廣州御元堂spa的進駐意向均比較強烈。目前正在對中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進行招商工作。在原有商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)上進行升級，上部為住宅規(guī)劃為都市豪宅產(chǎn)品。休閑中心（咖啡、茶、健身3000平米）、娛樂中心（ktv10000平米、酒吧、影院8000

43、平米）、飲食中心（高檔餐飲7000平米、美食廣場3000平米）、購物中心（超大型超市10000平米、名品購物街8000平米、大型家居市場）。三、商務(wù)市場安寧區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，市場對于專業(yè)商務(wù)樓宇體量需求有限，大規(guī)模推出商務(wù)體量也面臨較大市場風(fēng)險，未來新入市項目可能會形成少量的市場供應(yīng)。第五部分 核心商圈分析一、核心商圈范圍項目位于大屯新區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口，根據(jù)區(qū)域的交通條件、區(qū)域地形以及城市的經(jīng)濟發(fā)展情況，我們設(shè)定項目的分級商圈輻射范圍如下。 核心商圈項目所在地1公里范圍內(nèi)，即大屯片的主要區(qū)域； 主要商圈寧湖新城整個區(qū)域，由寧湖片和大屯片共同構(gòu)成； 次要商圈包括城市中心、昆鋼、麒

44、麟片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域，其中，麒麟片區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域項目的輻射能力相對較強； 特殊商圈即武鋼項目用地區(qū)域，主要是由于項目相對于城市中心距離該區(qū)域范圍更近，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。圖5-1 項目商業(yè)覆蓋范圍示意圖二、商業(yè)需求估計人口比例對應(yīng)的需求面積可由未來人口推算，運用人口與所需要商業(yè)面積的比例關(guān)系（按國際標(biāo)準(zhǔn)水平1：1，即人均商業(yè)面積達到1平米），推算出區(qū)域未來需求的商業(yè)體量。項目周邊1公里范圍內(nèi)，目前共有19個住宅項目，總戶數(shù)約16075戶，以每戶3人來估計，目前核心商圈區(qū)域居住人口約為29348人，最高居住人口約為48225人。另需綜合考慮，寧湖新城大屯片規(guī)劃人口規(guī)模為 8萬

45、人。表5-1 核心商圈人口量估計表序號住宅項目名稱總戶數(shù)（戶）入住率（%）目前人口數(shù)（人）最高人口數(shù)（人）1金沙小區(qū)36770%77111012興屯小區(qū)98495%280429523興屯二區(qū)7095%2002104寧和家園136100%4084085文苑雅居167433%165750226大屯新村23090%6216907天竹苑326490%881397928江東天然居120040%144036009寧湖東岸小區(qū)36090%972108010一碗水社區(qū)165100%49549511連然新苑48100%14414412金屯花園700100%2100210013金屯二區(qū)34895%99210441

46、4金色半島13262%80397815祥和上城581100%1743174316欣和雅苑480100%1440144017麗景家園149692%4129448818寧湖峰境180010%540540019盛世風(fēng)景8460%02538總計1607561%2934848225通過對項目周邊的二手房市場的調(diào)查，共采集有效樣本19個，經(jīng)過計算后周邊區(qū)域住宅目前的二手房銷售均價約為3181元/平方米。表5-2 核心商圈二手房產(chǎn)品價格表項目名稱房型戶型面積（平方米）總價（萬元）均價（元/平方米）上城明珠4房2廳149503356華西馨苑3房2廳110383439金城花園4房2廳125352804興屯二區(qū)4

47、房2廳146382607寶興佳園2房2廳108333046天然居3房2廳229632751文苑雅居3房2廳130403077文苑雅居3房2廳127362835寧湖左岸3房2廳108403704文苑雅居2房2廳97414227麗景家園4房2廳158412595寶興佳園4房2廳100444400文苑雅居4房2廳150473133欣和雅苑3房2廳110353182天然居164472866寶興花園120423500金方路100282800寧湖左岸120463833金色半島132463485總體24837903181三、商圈商業(yè)普查項目核心商圈目前沒有在營的商業(yè)項目，共有在營商鋪約935個，總面積561

48、46平方米，目前總體空置率為35%，在營商鋪面積為36520平方米。表5-3 項目核心商圈商鋪情況普查表街道名稱在營商鋪情況空置商鋪情況商鋪總量（個）商鋪總面積（平方米）空置率在營商鋪數(shù)量（個）在營商鋪面積（平方米）空置商鋪數(shù)量（個）空置商鋪面積（平方米）大屯路57676535205292881723%大屯南路21106835196056302865%大屯西路222088325025233811%富安路865849552407141825629%規(guī)劃路442094623450232810%金康路2318712062543249625%金屯路1247138112350159470%金興巷6037

49、9942276440266%景興街755064226471281480%泉山路3518043518040%人民路4104333303743476%無名路5254159846121501002746%興屯路165135851465090%珍泉路684577392957107753439%總計49236520443196269355614635%從可獲得商鋪價格來看，大屯新區(qū)各路段目前平均的商鋪面積為60平方米，平均租金為39元/平方米，月，平均銷售價格為6083元/平米。項目所在的大屯路和珍泉路目前商鋪銷售均價分別為6129元/平方米和6175元/平方米。表5-4 項目核心商圈分路段商鋪價格情況

50、調(diào)查表街道名稱商鋪平均面積（平方米）目前平均租金（元/平米，月）銷售均價（元/平米）大屯路96416129大屯南路54356125大屯西路9440富安路59416540規(guī)劃路47396024金康路58385915金屯路32406250金興巷63406316景興街40355682泉山路52365860人民路12328571無名路67385436興屯路4641珍泉路70416175總計60396083四、商圈流量分析在工作日，項目周邊人流量和車輛量在上下班時間形成高峰，主要是由于項目所在區(qū)域內(nèi)分布有安寧實驗學(xué)校和安寧中學(xué)，以及少量的企業(yè)單位。表5-5 工作日項目周邊交通流量統(tǒng)計表路段名稱監(jiān)測時段通過車輛總數(shù)（輛）通過人數(shù)批次（批）通過總?cè)藬?shù)（人）珍泉路與大屯路交叉口7：45-8泉路與大屯路交叉口9：45-10泉路與大屯路交叉口11：45-12泉路與大屯路交叉口14：00-14：30434185331珍泉路與大屯路交叉口16：15-16：4537892151珍泉路與大屯路交叉口17：30-18：00518