車位營(yíng)銷方案

1、綠地.外灘1號(hào)車位營(yíng)銷方案、市場(chǎng)情況項(xiàng)目車庫(kù)總量（個(gè)）單價(jià)去化（個(gè)）周期月均去（個(gè)）備注吾悅廣月112正常銷售和平國(guó)際1344789224個(gè)月37正常銷售九洲新世界1620935025個(gè)月14正常銷售合計(jì)1、從項(xiàng)目周邊車位市場(chǎng)去化情況來(lái)看，除較大價(jià)格落差（吾悅廣場(chǎng)）外，車位市場(chǎng)市場(chǎng)需求量均較低；2、車位使用車本 自2012年6月1日起常州執(zhí)行的停車位收費(fèi)新規(guī)定確認(rèn)地下停車位非營(yíng)業(yè)性車輛每月收費(fèi) 100元，年收費(fèi)1200元，照上述車位價(jià)格計(jì)算，5年即可達(dá)成預(yù)期費(fèi)用 指標(biāo)，但每個(gè)車位每月需額外支付50元物業(yè)管理費(fèi)，每年使用成本為600元，機(jī)械停車位每月收取150元管理費(fèi)，

2、年使用成本為 1800元。租用成本較高。3車位處理方式一一 以自然銷售或出租為主，個(gè)別項(xiàng)目采用買房搭售車位的方式強(qiáng)制銷售，如白金漢宮及本案 B2棟樓等。綜合上述情況分析，建議本案車位按正常情況針對(duì)老業(yè)主銷售。二、車位情況分析1、車位數(shù)量及位置分析D區(qū)共360個(gè)停車位，由于轉(zhuǎn)角位置新增 8個(gè)車位 D70、D71、D136、D137、D190、D277、D279、D282不能對(duì)外銷售，另扣除一期余房已搭售18個(gè)車位，共剩余334個(gè)車位可對(duì)外銷售。2、供需比分析按照目前一期一批共 579業(yè)主計(jì)算，車位與住宅戶數(shù)比為5:9，按照30%有車業(yè)主需要車位計(jì)算，需求量約為180個(gè)，仍有較大余量。3、常州已交

3、付小區(qū)地下車位使用情況分析目前常州已交付小區(qū)大量地下車位均未出售，常州居民的停車習(xí)慣仍以地上停車位置，便捷快速，地下停車位進(jìn)出不便，為多數(shù)業(yè)主不選擇購(gòu)買地下停車位。因此，本案車位去化存在一定難度。三、營(yíng)銷推廣1、營(yíng)銷策略1制造緊張稀缺感一一推售策略限定購(gòu)買客戶制造稀缺性分區(qū)一口價(jià)一一促進(jìn)快速成交，制造緊張搶購(gòu)氛圍2制造優(yōu)惠假象一一促銷策略高價(jià)高折限時(shí)搶購(gòu)，優(yōu)惠刺激臨門一腳購(gòu)車位送車位鎖。、推售策略一一限定客戶購(gòu)買，一期一批共交付 579戶業(yè)主，按照30%比例計(jì)算，一批次推 100個(gè)車位,僅一期交付拿房業(yè)主能購(gòu)買車位，數(shù)量有限，每個(gè)客戶限制認(rèn)籌一個(gè)，限制購(gòu)買車位一個(gè)。分區(qū)定價(jià)，參考常州市場(chǎng)車位銷

4、售價(jià)格，本案車位擬定均價(jià) 60000-70000元/個(gè)符合市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)地下車位靠近樓棟距離，進(jìn)行三種產(chǎn)品類型的劃分，并針對(duì)產(chǎn)品差異進(jìn)行定價(jià)；A類 108個(gè)82000元/個(gè)（含不可銷售的 D70、D71、D190、D136、D137共5個(gè)，剩余103個(gè)），B類一一84個(gè)，72000元/個(gè),C類一一168個(gè)（建議搭售部分為此類車位，共18個(gè)，并扣除不可對(duì)外銷售的 D277D279D282 共3套，剩余147個(gè)），62000元/個(gè)實(shí)際均價(jià)70000元/個(gè)，一批次推出100套按照低價(jià)沖擊市場(chǎng)的原則，建議推售C類車位。、促銷策略分類數(shù)量對(duì)外報(bào)價(jià)（元/個(gè)）折扣實(shí)收價(jià)（元/個(gè)）A類1031025000.8

5、82000B類84900000.872000C類147780000.862000并限定優(yōu)惠時(shí)間，一批次公開(kāi)銷售優(yōu)惠限定于10月28日前有效，過(guò)期則取消優(yōu)惠。、送車位鎖凡購(gòu)買車位業(yè)主均贈(zèng)送一把車位鎖的促銷政策（可通過(guò)團(tuán)購(gòu)、或允許車位鎖商家擺放廣告的形式最大限度爭(zhēng)取優(yōu)惠從而降低采購(gòu)成本）。、現(xiàn)場(chǎng)銷售，結(jié)合商鋪在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)同時(shí)兼顧車位現(xiàn)場(chǎng)銷售，一是方便老業(yè)主看車位，同時(shí) 可實(shí)景展示本案車位情況，便于客戶現(xiàn)場(chǎng)溝通與體驗(yàn)。2、價(jià)值補(bǔ)足策略一一考慮到車位使用功能單一，建議從功能性補(bǔ)足方面擴(kuò)大車位使用附加值，拓展其使用范圍,可通過(guò)加建三面圍墻一面開(kāi)卷閘門的方式將車位從單一的停車功能擴(kuò)展為具備儲(chǔ)藏間功能,擴(kuò)大車

6、位的實(shí)際使用功能。3、推廣執(zhí)行 1短信、電話一一 針對(duì)一期業(yè)主逐個(gè)進(jìn)行電話回訪并發(fā)送及時(shí)短信促銷信息，告知其車位 稀缺性。2郵件一一10月中旬告知老業(yè)主本案車位即將對(duì)外銷售及促銷優(yōu)惠信息，郵寄本案車位 DM單頁(yè)。3、推售節(jié)點(diǎn)10月中旬電話、短信，10月通知老業(yè)主 釋放銷售信息及稀缺性，4、銷售目標(biāo)1市場(chǎng)比較法項(xiàng)目車庫(kù)去化（個(gè)）周期月均去（個(gè)）吾悅廣場(chǎng)168815個(gè)月112和平國(guó)際89224個(gè)月37九洲新世界35025個(gè)月14根據(jù)市場(chǎng)去化情況來(lái)看，在正常價(jià)格情況下，周邊三個(gè)同類型項(xiàng)目月均去化10月下旬9月22日正式對(duì)外 銷售，搖號(hào)選車位55個(gè)，同比本案至年底3個(gè)月可銷售165套；2按照目前一期一批共 579組業(yè)主30%需要停車位計(jì)算，可去化179套。綜上計(jì)算，至年底