中城國際城物業(yè)管理服務(wù)方案

1、精品文檔 中城國際城物業(yè)管理服務(wù)方案 物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，一家企業(yè)想要脫穎而出就要具有獨(dú)特的服務(wù)方式，需 要制定個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)方案，才能更有效提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)小區(qū)的 特點(diǎn)和我物業(yè)公司的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo) 準(zhǔn)，對(duì)中城國際城進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。 一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案 （一）全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè) 備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨 時(shí)可查。 （二）加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作 1、通過落實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修

2、復(fù)。每日巡檢公共 照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況（需 聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系）。根據(jù)不 同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、 月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。 2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。 3、 建立維修值班制度，公布值班 /報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法，24小時(shí)受理報(bào)修，業(yè)主 服務(wù)中心8小時(shí)專人接待業(yè)主來訪。 4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程 度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電 力、照

3、明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。維修完成后，由 維修人員填寫到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況，業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽 字認(rèn)可;與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主；維修人員入戶工作自帶鞋套， 做到入戶維修不擾民，工完料凈場(chǎng)地清。 5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，采取先 處理后協(xié)商的辦事原則。 6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布維修服務(wù)承諾制度，切實(shí)做好回 訪和記錄，接受業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。 7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理 8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級(jí)管理

4、和維修人員職 責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)， 嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個(gè)環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考 核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。 (三) 設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案 1、 供電系統(tǒng)管理方案。小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門重點(diǎn) 做好以下工作： (1) 做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。 做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào) 修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服 務(wù)規(guī)程盡快給予維修。 (3) 做好公共照明系統(tǒng)維

5、護(hù)保養(yǎng)工作。 制定應(yīng)急預(yù)案，并按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。2、弱電系 統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。 2、弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。 (1) 有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線電視臺(tái)及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及 裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。 (2) 保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時(shí)專人值 班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定處理應(yīng)急事件，出 現(xiàn)故障，通知維修人員及時(shí)排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保 養(yǎng)規(guī)范每月定期對(duì)攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、 檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。 (3) 可視對(duì)講

6、系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對(duì)講系統(tǒng)的維護(hù) 保養(yǎng)，保證可視信號(hào)良好，通話系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。 (4) 車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做 到故障及時(shí)排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確，主機(jī)設(shè) 定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。 3、消防系統(tǒng)管理方案。 (1) 制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行 (2) 每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測(cè)器、電源、防火門、消火栓。 (3) 每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工 作。 4、給排水系統(tǒng)管理方案 (1) 做好日常檢

7、查養(yǎng)護(hù)工作。每月對(duì)供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn) 行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供 水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過后，及時(shí)檢查排水管和排水井， 解決發(fā)現(xiàn)的問題。 (2) 嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管 道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃 易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記 錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。 (3) 嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否 漏

8、水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。開泵后每二 小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào) 整，泵要輪換開啟等。 (3) 做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次 巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對(duì)泵進(jìn)行 一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對(duì)于 未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不 低于10分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。 二、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案 (一) 掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握

9、所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性 能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。 (二) 建立設(shè)備管理臺(tái)賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符， 做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備 品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。 (三) 日常維護(hù)。 建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為 主，并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè) 備的大、中、小修合格率 100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 三、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案 (一) 保潔設(shè)施 小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配

10、備垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè) 用房按4-5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時(shí)在 裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。 (二) 保潔措施及考核 1、保潔人員的安排：小區(qū)配保潔人員3名，其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及 整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另 2人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。 2、保潔措施及考核 (1) 推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì) 則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行 10小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求， 分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。 (2) 保持垃圾亭、

11、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集 垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道 路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落在樓梯和樓 面上。 (3) 積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以 上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場(chǎng)所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶 健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉 率大于70%，健康行為形成率大于 60%。 (4) 利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容 及宣傳品。 (5)

12、 加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”， 倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。 (6) 配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài) 教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。 3、 清掃時(shí)間：實(shí)行10小時(shí)保潔制，從早上8時(shí)至晚上6時(shí)。沿街首次清掃，在 9:00 前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在 9:30左右，晚上在5:00左右清 運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。 (三)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 加強(qiáng)宣傳工作，請(qǐng)商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成10小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí) 清理垃

13、圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年 1次召集評(píng)選文明商戶活動(dòng)，積極配合 政府部門對(duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點(diǎn)、 廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。 四、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案 （一）綠化管理方案、措施 1、 綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠 化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。 2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹 執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。 3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)

14、，以及管理處員工的垂身示 范，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí)，防止人為毀壞。 4、在綠化特色方面，重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū) 域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示小區(qū)綠色文化。 5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識(shí)，養(yǎng)護(hù)工 作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。 6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場(chǎng)地，根據(jù)業(yè)主的喜好， 種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。 （二）綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn) 1、割草：配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。 2、清除雜草

15、：每月1次，對(duì)草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。 3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長情況，安排好重點(diǎn)施肥。 4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。 5、及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀，層次分明。 6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹，及時(shí)補(bǔ)栽，保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪 的完整率達(dá)到98%以上。 7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對(duì)癥施藥，每季度全面 防治。 五、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案 安全防范管理方案 1、 崗位體系分為秩序維護(hù)主管、秩序維護(hù)班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長 兼)，互相配合。 2、24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理，秩

16、序維護(hù)主管日檢，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查 的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。 3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職 責(zé)。 4、建立多重安全防范體系，爭(zhēng)創(chuàng)無刑案小區(qū)。 (1) 按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處 置翻越圍墻的可疑人員。 (2) 充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時(shí)進(jìn) 行盤查，對(duì)于違法行為錄下證據(jù)，并及時(shí)運(yùn)用無線對(duì)講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事 件。 (3) 重視第三道防線，單元電控防盜門 /門禁系統(tǒng)的作用，將不速之客，拒之門外。 (4) 有效發(fā)揮可視對(duì)講系統(tǒng)的作用，使之

17、成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為 管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。 (5) 通過多種方式，積極開展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí)，學(xué)會(huì)合理有效地使用好室 內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜 門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。 (6) 制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī) 動(dòng)應(yīng)急能力。 5、裝修期間，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。 6、秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)： (1)門崗：依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù)；對(duì)外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推 銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi)；及時(shí) 為進(jìn)出車輛開關(guān)大

18、門/車閘，并用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗；對(duì)大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記 和盤查；按規(guī)定交接崗。 （2）巡邏車管崗：依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容：公共設(shè)施、場(chǎng)地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、 裝修場(chǎng)所、停車場(chǎng)及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù) 或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理；接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處 理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；巡 邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件，必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。 （3）監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對(duì)于重要證據(jù)及時(shí)刻 錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視

19、顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情 況立即用對(duì)講機(jī)向班長報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按應(yīng)急預(yù) 案執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，立 即用對(duì)講機(jī)向班長報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接 到業(yè)主電子對(duì)講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報(bào)告；負(fù)責(zé)對(duì) 講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊；對(duì)備用鑰匙使用 進(jìn)行登記。 六、各類管理檔案的建立與管理 （一）檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分 12類建立：包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概 況、管理人員概況、配合街道居委會(huì)派出所工作、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、房屋及維修管 理、設(shè)

20、備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文 化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程：收集一一整理一一分類編目錄一一登記一 一電腦儲(chǔ)存 入柜存檔 匯總裝訂 （二）制定檔案管理制度，規(guī)范檔案管理工作。 （三）檔案的計(jì)算機(jī)管理：利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用?？?按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。 （四）業(yè)主檔案管理 1、管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔。 2、業(yè)主檔案的管理按公司檔案管理制度要求執(zhí)行。 3、 業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用，每月5日前把上月的有關(guān) 業(yè)主資料整理歸檔。 4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)

21、現(xiàn)問題書面通知整改。 5、業(yè)主檔案內(nèi)容：交房流程卡、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主消防安 全責(zé)任書、裝修申請(qǐng)表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主資料登記表、入伙驗(yàn)房 單、物品發(fā)放登記表、鑰匙簽收表、業(yè)主身份證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案等其他有 關(guān)業(yè)主資料。 （五）房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè) 內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè) 設(shè)施情況；車庫使用情況等。 （六）共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案 1、對(duì)設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號(hào)登記，制定成設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳。 2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實(shí)際情況，以便合理 分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。 3、物業(yè)經(jīng)

22、理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn) 的問題及時(shí)整改。 4、檔案內(nèi)容包括：設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊(cè)、使用說明 書、安全檢驗(yàn)報(bào)告、安裝質(zhì)量等級(jí)核定書、分部工程質(zhì)量評(píng)定書、設(shè)備管理撿查記錄 表、安裝大修檢驗(yàn)報(bào)告、維修合同、維修報(bào)告、日常運(yùn)行撿查記錄等。 七、裝飾裝修管理服務(wù) （一）裝飾裝修過程中的管理 1、裝修時(shí)間段內(nèi)避免影響居民的正常生活、休息。國定節(jié)假日原則上不允許裝修施 工。 2、進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，施工人員須將下水道封好以免水泥、沙漿進(jìn)入管道造成阻塞。 3、裝飾裝修時(shí)產(chǎn)生的垃圾必須用袋裝好，自動(dòng)清除或放置于樓下指定地點(diǎn)，以免破壞 小區(qū)公共衛(wèi)

23、生環(huán)境。 4、進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，廚房衛(wèi)生間必須重新做好防水層，并做試水檢驗(yàn)。衛(wèi)生間沉降池 填充物必須使用輕質(zhì)材料，如蜂窩煤、輕質(zhì)磚等。裝修裝飾施工造成的管道阻塞，滲 漏水等由裝修人員負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 5、裝飾裝修過程中用水、用電不得接戶外水、電。需進(jìn)行焊接作業(yè)等施工作業(yè)，必須 遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施。 6、空調(diào)要安裝于指定的位置，無指定位置的由裝修人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理服務(wù) 中心同意后安裝在指定的位置。 7、物業(yè)管理服務(wù)中心人員不定時(shí)到裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有違章情況責(zé)令整 改，并按違反裝飾裝修管理規(guī)定處理，業(yè)主、裝修施工單位須給予配合。 （二）裝飾裝

24、修驗(yàn)收管理： 1、業(yè)主或租戶所裝飾裝修的項(xiàng)目已全部完工，憑裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和施工圖 到物業(yè)管理服務(wù)中心申請(qǐng)驗(yàn)收。 2、 物業(yè)管理服務(wù)中心在接到驗(yàn)收申請(qǐng)之日起2個(gè)工作日內(nèi)安排人員驗(yàn)收。 3、物業(yè)管理服務(wù)中心工作人員在驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)有違章裝修情況或質(zhì)量不合格時(shí)，將發(fā) 出書面整改通知書要求整改，直至整改合格后才予以驗(yàn)收。 4、驗(yàn)收合格之日起，一個(gè)月后復(fù)驗(yàn)合格即報(bào)公司將押金剩余部分退還。如復(fù)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)有 質(zhì)量問題即由裝修人負(fù)責(zé)整改至合格驗(yàn)收一個(gè)月后再行復(fù)驗(yàn)直至合格為止。 （三）違章裝飾裝修的處理 1、裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令整改，并按相關(guān)法律 法規(guī)處罰。 2、改變或損壞原有

25、房屋結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，除責(zé)令采取補(bǔ)救措施外，所造成的損 失由裝修人承擔(dān)。影響到房屋結(jié)構(gòu)，有安全隱患的上報(bào)政府主管部門，追究法律責(zé) 任。 3、打承重墻，增加負(fù)荷，除責(zé)令整改采取補(bǔ)救措施外，上報(bào)行政主管部門，所造成的 損失由裝修人承擔(dān)。 4、違反裝飾裝修禁止行為擅自安裝防盜網(wǎng)，封閉陽臺(tái)，責(zé)令限期整改，并上報(bào)政府主 管部門處罰。 5、改動(dòng)上、下水管道，責(zé)令整改恢復(fù)原狀，如造成損失由裝修人承擔(dān)。 6、 改變進(jìn)出戶門口的設(shè)計(jì)，妨礙樓梯通道和消防通道，在樓梯內(nèi)裝飾，責(zé)令整改恢復(fù) 原狀，如造成損失由裝修人承擔(dān)。 7、沒有做好防堵措施，造成滲漏或地漏排水不暢的，由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償相關(guān)損 失費(fèi)用，可從裝飾裝修押金中扣除，裝飾裝修押金不夠支付時(shí)由裝修人負(fù)責(zé)賠償損 失。 8、在公共道路、樓道內(nèi)攪拌水泥或堆放其他物品，第一次口頭示告，責(zé)令裝修施工單 位限期清理，恢復(fù)環(huán)境原狀；第二次責(zé)令整改，并扣罰違約金100元人民幣，可從裝 飾裝修押金中扣除；第三次上報(bào)政府主管部門處罰。 9、裝飾裝修垃圾不及時(shí)清理，沒用袋裝好，或不按物業(yè)管理服務(wù)中心指定地點(diǎn)堆放第 一次口頭示告，責(zé)令整改；第二次責(zé)令整改，并扣罰違約金200元人民幣，可從裝飾 裝修押金中扣除；第三次上報(bào)政府主管部門處罰。 10、裝修人員必須保證公共場(chǎng)地和設(shè)施的完好、清潔，不得在樓道、