某某別墅項目投資可行性研究報告

1、某某別墅項目投資可行性研究報告目 錄第一部分 項目決策背景七大利好因素4一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展4二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好5三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升6四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好7五、f1方程式賽車場距本項目僅4公里8六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕9七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)11第二部分 項目及周邊環(huán)境分析12一、項目位置12二、項目現(xiàn)狀12三、項目周邊3000米范圍內的社區(qū)配套14四、項目的初步評估16第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷16一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析16二、上海市別墅市場整體分析21三、上海市外環(huán)線周邊可類比

2、的別墅項目分析37四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析41第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議43一、項目優(yōu)劣勢分析43二、產(chǎn)品的營銷建議44第五部分 項目均價的預測47一、類比價值預測法471、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價472、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價50二、某某別墅40005000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致51三、分析各價位下的均價的銷售風險52第六部分 項目的投資收益分析53一、銷售收入預測53二、別墅成本預測54三、項目利潤測算55四、現(xiàn)金流量測算57五、經(jīng)濟指標匯總58六、敏感性分析58第

3、七部分：綜合分析與建議60第一部分 項目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展上個世紀末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從99財富論壇到上海合作組織成立會議，從apec會議到剛剛申辦成功的2010年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關注的焦點。如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。弓弦是南北交通大動脈京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒

4、”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。2002年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。全年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價格計算，比上年增長10.9。產(chǎn)業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長3；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長12.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長10。城市綜合服務功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內

5、生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達到51。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的2002年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平。2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長14.5。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5；竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1，其中商品

6、住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達97.5,比上年提高4.1個百分點。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9。房屋租賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬平方米，比上年增長17.5。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的2002年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料）2002年三大熱點f1賽車場落戶上海安亭、2010年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。三、上海別墅市

7、場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達到75.5%。其價格段主要出現(xiàn)在100200萬元的中低檔別墅區(qū)間。可以說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關注和青睞。同時，上海市別墅價格大幅上揚。2002年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結果。其主要來自于政府采取了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴大內需，拉動市場”的經(jīng)濟策略。由于上海市的gdp值已超過4500美元，消費方式和消

8、費習慣正處于轉新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。在目前上海房地產(chǎn)整體運行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。2003年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯3123，東經(jīng)12115。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e464.2平方公里。全境地勢

9、平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北，與吳凇江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的29.6。非公有制經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟的主力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的45.5和20.l。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦

10、等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐行等20多個私營經(jīng)濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。五、f1方程式賽車場距本項目僅4公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積5.3平方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分賽車場區(qū)，占地面積約2.5平方公里，主要由塞島及其他9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設施等幾個部分構成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約5.451公里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即f1賽車比賽。寬度介于13至20米之間，擁有15個不同轉彎半徑的彎道和9個不同

11、長度的直道，路面高度最大落差約12米，上升最大梯度為3%，下滑最大梯度8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。按計劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國站”國際賽事。2年過后上海將作為f1世界循環(huán)賽中的一站，f1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的3天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地140公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的

12、房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的14家市內外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權。金地集團是國內成長最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。2001年財經(jīng)時報的“中國房地產(chǎn)上市

13、公司10強”排名中，金地集團位列前三名?！案窳诛L范”是金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領域。根據(jù)有關協(xié)議，金地集團將為該子公司提供融資約5.44億元，st嘉寶提供2.33億元。金地集團持有上海格林風范公司70%股權，st嘉寶持有30%股權。公告稱，上海格林風范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日

14、后180日內完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。本次啟動的“格林風范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。該項目邀請了國內房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應?！案窳诛L范”初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊

15、，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎上，綜合考慮到社區(qū)內生活的各方面，營造高品質居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。在規(guī)劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術，來為客戶營造國際化、人性化的高品質生活。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和

16、經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析一、項目位置1、某某別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項目距人民廣場15公里，距虹橋國際機場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國際機場62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭-上海張華浜碼頭為18 公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。鐵路方面，設有華東最大的鐵路貨運樞紐-南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距204國道1公里，新翔黃公路連接312國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。本項目距f1方程式賽車所在地4公里。2、

17、東湖別墅項目占地6.2萬平方米，建筑面積3.2萬平方米。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側緊鄰滬嘉高速公路，北側為農(nóng)民自建房，東側為綠谷別墅，西側為一別墅爛尾樓。二、項目現(xiàn)狀1、項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積6.2萬多平方米，建筑面積為3.2萬平方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以4800元/平方米的均價已售出14棟，目前可轉讓的獨立別墅72棟，轉讓價為3000元/平方米。某某別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配比表戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比a198.41919.83%26.39%b213.811719.12%23.61%c267.061521.07%

18、20.83%d279.7111.47%1.39%e284.9946.00%5.56%f291.7311.53%1.39%g315.8969.97%8.33%h442.63511.64%6.94%i445.3149.37%5.56%合計19011.4722、小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。需要改進之處外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。l 戶型a的功能結構設計存在明顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎結構、

19、墻體結構、各種管道結構在內的結構改動（具體整改需要設計師的論證和方案比較）。其他戶型結構無明顯缺陷。l 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內草坪質量不錯。l 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。l 目前有一300平米左右的會所，目前無任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。l 小區(qū)大門與主干道之間有一約長100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別

20、墅影響進出小區(qū)的視覺美感。三、項目周邊3000米范圍內的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。l 交通出行：周邊有包括高等級滬嘉高速公路在內的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經(jīng)過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號線等。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌，屆時將可以借用。l 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個人才輩出的地

21、方。鎮(zhèn)區(qū)內建有中小學8所。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內，有上海大學、同濟大學等10所高等學府。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200個床位的住院部。l 文化、體育、娛樂設施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔-雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。四、項目的初步評估某某別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交

22、通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。隨著f1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于某某別墅項目目前為現(xiàn)房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析1、2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2002年樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場運行態(tài)勢主

23、要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢2001年上海商品房供應受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在1:1.10的數(shù)值上。2002年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米。因而使得市場階段性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為1：0.9，出現(xiàn)求略大于供的結局。2002年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米）2002年商品房批準預售面積商品房預售登記面積批準面積比登記面積各季第一季度466.33516.571:

24、1.11第二季度672.35713.571:1.06第三季度712.70637.991:0.90逐季累計13月份466.33516.571:1.1116月份1138.681230.141:1.0819月份1851.381868.131:1.0l 成交量高位擴張，成交結構窄幅變動2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。區(qū)域結構：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購房者結構：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購房比

25、例則相應上升，其中，外地人市購房比例由15.7%上升至18.7%，境外人士的比例則從1.3%升至4.2%。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。l 2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價躍上一個新的臺階后，2002年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。2002年，全年商品房預售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價4803元/平方米，分別比上年增長11.9%和11.2%。歷季來各類商品房成交均價走勢成交均價：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均47381.65%

26、4710-0.59%48202.34%52138.15%其中：住宅4596-0.52%46511.20%47632.41%51007.08%辦公樓975048.31%6189-36.52%5986-3.28%790732.09%商業(yè)用房82952.26%6936-16.38%6727-3.01%72688.04%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。2、2003年上海房地

27、產(chǎn)市場趨勢判斷2002年市場表明，除了因結構性原因導致二手房交易價格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調，結合整體市場發(fā)展北京，2002年的市場走向相對較為合理，那么，2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：l 供應：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應量已遠遠超過1997年的1737萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使2003年的供應繼續(xù)放量。上海gdp的增長目標，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設規(guī)模的高位性決定2003年供應量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一步加大上海房地產(chǎn)建設規(guī)模。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到

28、釋放。l 需求：由于2002年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內的市場吸納總量在2003年仍會所增加。商品住宅的結構性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應求的矛盾之中。l 價格：由于市場整體上升的慣性效應，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結構而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。二、上海市別墅市場整體分析1、上海別墅市場回顧和展望l 上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別

29、墅掀起第一次別墅浪潮；19921998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。第

30、二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊

31、全，意味著“別墅年”的到來；2001年至今一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。同時，2003年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場2002年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價

32、位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項目供應量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r

33、明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70150萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。（3）豪宅市場初露端倪很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的上海紫園最高定價達到1.15億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。（4）投資別墅項目風險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景

34、看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。2、綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型n居住型別墅針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型 span style=font-family: ; font-size: 9pt; mso-ascii-font-family: 000b_; mso-hansi-font-fam

35、ily: 000b_; mso-bidi-font-family: times new roman; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: en-us; mso-fareast-language: zh-cn; mso-bidi-language: a短期短期他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。?旅游型別墅適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓 館使用； 辦公型別墅這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅如上海的老別

36、墅。3、上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內銷居住型別墅。松江區(qū)域內別墅供應量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。交通方便。依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。配套基本上依靠小區(qū)內會所的設置滿足日常的需

37、要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內部配套。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運作。小區(qū)自身配套。松江新城的配套。物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格特征單價均在10000元以上60007000元/平方米獨立別墅價格在60007000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，30007000元/平方米不等40006500元/平方米30004500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別

38、墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨立別墅聯(lián)體、獨立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價格特征8000元/平方米5000元/平方米70008000元/平方米50006000元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅西郊莊園皇都花園、圣陶沙花園隨園天籟青浦青

39、浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好，優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨立別墅獨立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價格特征7000元/平方米40005000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國際華城浦東南匯浦東的地域寬廣，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)

40、易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價3765萬的康橋半島，也有總價2093500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應量只有300余套，不到區(qū)域別墅供應總量的1/3。4、上海別墅市場的價格區(qū)間l 總價結構通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在30

41、0萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。 l 一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在3000-5000元之間，面積200平方米左右，總價70萬-150萬，相當市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在6000元以上，面積300平方米左右，總價在200萬元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。l 板塊均價5、上海別墅市場的供需狀況l 短期內可能出現(xiàn)的供求總量矛盾目前可以肯定的是，別墅市場的供應在近期內還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。所以，隨著潛在別墅的

42、不斷上市，市場供應將帶來更大的壓力。當然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國際化程度的不斷升高，別墅需求一定會更巨大。l 短期內可能出現(xiàn)的結構性矛盾從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內供需關系出現(xiàn)結構性矛盾的可能性比較大。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應的市場需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價250萬以上、均價8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。而相應地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠遠高于前者。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，

43、原先只要20-30萬一畝的土地成本現(xiàn)在變成了50-60萬一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。這種結構性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結構性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。6、上海別墅市場的客源構成從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，經(jīng)濟實力較強，對生活品質要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。但是這些僅僅是基

44、本共性，由于別墅購買者的職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。l 地域上客源三分天下?lián){查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占31.2%，國內其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。l 職業(yè)構成金字塔分布中高級管理人員比例最高，達到43.92，以下則依此為專業(yè)技術人員占27.85，私營企業(yè)主占15.36，自由職業(yè)者為6.10，其他情況則有6.77。值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調，不喜張揚。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調查過程中將自己

45、歸入企業(yè)中高級管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。而中高級管理人員比例中存在一定的“老板”階層?？芍^“真正的金色或明或暗”。高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質量提出很高的要求，單棟價格在300萬元以上。主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設計師等。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結合部，空氣質量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設施全，有大面積的花園，單體價格在150-300萬之間。主要客戶是合資公司高級白領、歸國人士、港臺商人、

46、企業(yè)老總。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70萬150之間。主要客戶是成功的年輕白領、it精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。l 年齡特征從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于

47、行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島項目分析l 東渡園景別墅位 置：與本項目相隔200米占地面積：6萬平方米建筑面積：3萬平方米左右容積率：0.52在售戶數(shù)：48戶物業(yè)類型：14戶聯(lián)體別墅，34戶獨立別墅平均單價：3800元/平方米主力面積：200300平方米主力總價：75120萬/套銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走競爭分析：某某別墅品質優(yōu)于東渡園景別墅l 綠谷別墅位 置：緊鄰本項目經(jīng)營性質：只租不售物業(yè)類型：獨立別墅平均租賃價：10001500美金/月/套 以正常換算比例為年租金/售價=8%，得出平均售價為120套/平米，均價為5000元/平方米。銷售現(xiàn)狀：租賃狀況良好競爭分析：某某別墅品質由于東渡園景別墅l 皇府別墅位 置：