商品房交付中的注意事項(xiàng)及法律問題

1、箱品資料推薦 商品房交付中的注意事項(xiàng)及法律問題 一、購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1在規(guī)定的時(shí)間 去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保 證書；B、住宅使用說明書；C、竣工驗(yàn)收備案表； D、面積實(shí)測表；E、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié) 構(gòu)）； 2. 購房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合 同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施 質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； 3. 購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解 決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； 4. 開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次 發(fā)出交房通知單； 5. 購房者再次會(huì)

2、同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住 宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品 房交付完成。 箱品資料推薦 二、商品房交付中的注意事項(xiàng) 1、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有 時(shí)也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗(yàn)收 備案表原件需仔細(xì)，竣工驗(yàn)收備案表是目前收樓環(huán)節(jié) 中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須 報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。 2. 購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到 書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱 商品

3、房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使 用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房 屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3. 購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒 絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā) 出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商 履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由 的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購 房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身 并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。 7 箱品資料推薦 4. 商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品 房買賣合同和房屋建筑

4、方面的法律及規(guī)范，因此商品房 買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房 “交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1. 商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而 商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視 為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房 者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可 在商品房買賣合同中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋 的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付 時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣 工驗(yàn)收合格

5、后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰 匙，因?yàn)檫`庾法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2. 商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是 關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事 由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的 客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能 一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存 在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開 發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商 品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定 的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違

6、約責(zé) 任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān) 商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約 金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買 賣合同合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和 支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約 定。對使用按揭貸款的購房者，計(jì)算違約金時(shí)的房價(jià)款是整 個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以 請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時(shí)在商品房買 賣合同中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其 中一個(gè)主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒 有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付

7、使用房 屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評 定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果商品房買賣合同中對開發(fā)商逾期交房購房者解 除合同的條件沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購 房者催告后三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解 除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解 除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。 3. 商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋 及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購房者有權(quán) 拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期 交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付， 但要求開發(fā)商在合理的時(shí)間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償 損失。 另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補(bǔ)正的。此時(shí)購 房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違 約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。 比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。 購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的