房地產(chǎn)投資分析講義第五章

1、房地產(chǎn)投資分析講義第五章 第第5 5章章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 v借款還本付息的估算 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 我們以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，來(lái)介紹投資與成本費(fèi)用的 估算方法。 5 51 11 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、 建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金

2、之和。 對(duì)于開(kāi)發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言， 開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚 至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目 的總成本費(fèi)用。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金 （見(jiàn)表5-1）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi) 發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地 費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安 裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、 其他費(fèi)用以

3、及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等（見(jiàn)表5-2）。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周 轉(zhuǎn)資金。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 111 112 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資（1）+（2） 31 32 33 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 表表5-1 5-1 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

4、固定資產(chǎn)投資合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合 計(jì) 表表5-2 5-2 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā) 過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái) 務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投

5、 資。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土 地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（包括土 地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi) （包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米

6、，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為 1 200，綜合商場(chǎng)為1 000。住宅部分全部預(yù)售， 休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13 057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13 049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品成本12 867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成； 綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元， 到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖5-1所示。 從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng) 部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其中 的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也不包

7、括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元，而 只余下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。此時(shí)，總投資等于 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。 如果是開(kāi)發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基 本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（也即總 成本費(fèi)用）。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 固定資產(chǎn) 及其他資 產(chǎn)182萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 成本12867 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 總投 資 13057 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 投資 13049 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng) 資金8 萬(wàn)元 總成本費(fèi)

8、用 圖圖5-15-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5 51 12 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算 1土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā) 生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。 1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土 地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2）土地出讓地

9、價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將 土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土 地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款 項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根 據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方 向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方 向土地出租方支付的費(fèi)用。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)

10、用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可 以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直 接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用 于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要 對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià) 合 計(jì) 表表5-3 5-3 土地費(fèi)用估土地費(fèi)用估 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目

11、前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地 質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支 出。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 道路費(fèi) 供水費(fèi) 供電費(fèi) 土地平整費(fèi) 合 計(jì) 表表5-4 5-4 前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī) 劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要 包括供水、供電、供氣、排

12、污、綠化、道路、路燈、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干 線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估 算。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) 表表5-5 5-5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建 筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用

13、、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi) 裝飾家具費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單 位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算 法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行 估算。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 項(xiàng) 目 建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì) 單價(jià)金額單價(jià)金額 單項(xiàng) 工程1 單項(xiàng) 工程2 合 計(jì) 表表5-6 5-6 建筑安裝工程費(fèi)用估算表建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù) 配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性

14、的公共配套設(shè)施（又稱公 建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、 托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停 車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 居委會(huì) 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車(chē)場(chǎng) 合 計(jì) 表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立 核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)

15、生的各項(xiàng) 費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、 修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織 和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè) 百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金 而發(fā)生的各

16、項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的 利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯 匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi) 用。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額 2）年利率（有效年利率） 2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi) 用，每年照付，期末一次還本。 3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

17、 9銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi) 用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售 機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo) 手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的2%3%。 2）銷(xiāo)售代理費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的1.5%2%。 3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約為銷(xiāo)售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%6%。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的

18、估算 10其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工 程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工 執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編 制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī) 定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時(shí)用地 臨建費(fèi) 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 總承包管理費(fèi) 合同公證費(fèi) 施工執(zhí)照費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合 計(jì) 表表5-8 5-8 其他費(fèi)用估算表其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單

19、位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 11開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn) 投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén) 征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī) 標(biāo)準(zhǔn)估算。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) 供電貼費(fèi) 用電權(quán)費(fèi) 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 電話初裝費(fèi) 合 計(jì) 表表5-9 5-9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章

20、 5 51 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估 算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。 如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估 算下列費(fèi)用： 13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14修理費(fèi)用 5 51 13 3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 21 1經(jīng)營(yíng)收入估算經(jīng)營(yíng)收入估算 1租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括

21、以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？ 以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？ 2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要 考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； 4）售價(jià)和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 銷(xiāo)售期間 第1期 第2期 第 N期合計(jì) 銷(xiāo) 售 計(jì) 劃 面積 百分 比 100% 收 款 計(jì) 劃 期

22、間 百分 比 銷(xiāo)售收 入 百分 比 銷(xiāo)售收 入 百分 比 銷(xiāo)售 收入 第1期 第2期 第3期 第N期 總 計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及收款計(jì)劃表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及收款計(jì)劃表 表表5-10 5-10 單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元）單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元） 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 第1 期 第2 期 第3 期 第N-1 期 第N期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 8凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表 表

23、表5-11 5-11 單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元）單位：建筑面積（），銷(xiāo)售收入（元） 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 項(xiàng) 目建筑 面積 （ ） 售 價(jià) （元 / ） 2001 年 2002年 2003年合計(jì) 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 地上商 業(yè)部分 公寓樓 部分 地下商 業(yè)部分 地下車(chē) 庫(kù)部分 總 計(jì) 表表5-12 5-12 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表（全部出售方案）房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 物業(yè) 類型 初始 租金 （元/ ） 年期3451415 總 計(jì) 入住率 地上商業(yè) 部分 收 入 （萬(wàn)元 ）

24、公寓樓部 分 地下商業(yè) 部分 地下車(chē)庫(kù) 部分 其他面積 總 計(jì) 表表5-13 5-13 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng) 選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易 實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。 房地產(chǎn)

25、投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 搜集交易實(shí)例 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 比較實(shí)例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自 營(yíng)時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要 包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓 收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和 自營(yíng)收入。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52

26、 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 22 2稅金估算稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā) 生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 （通常也叫兩稅一費(fèi)）。 目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人 所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為 3%。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企

27、業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用 國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。 3房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房 產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳 納。 4企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種 稅。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑 物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5

28、 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%60%。 （1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同） 的部分，稅率為30%； （2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為40%； （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為50%； （4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表5- 15。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總

29、收入詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表 2 21 22 23 24 25 扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)等 管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡 述） 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花 稅 （土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5 適用增值稅率增值額50%以下部分： 30% 增值額超過(guò)50%至100%部分： 40% 增值額超

30、過(guò)100%至200%部分：50% 增值額超過(guò)200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 表表5-15 5-15 土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 23 3銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金 及附加報(bào)表及附加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編 制銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附 加估算表。 其表格形式見(jiàn)表5-16 、5-17、5-18 。

31、 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1銷(xiāo)售收入 11 12 13 可銷(xiāo)售面積（平方米） 單位售價(jià)（元/平方米） 銷(xiāo)售比例（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表表5-16 5-16 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1租金收入 11 12 13 可出租面積（平方米） 單位租金（元/平方米） 出租率（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3凈轉(zhuǎn)售收入 31 32 33 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)

32、售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表表5- 17 5- 17 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1自營(yíng)收入 11 12 13 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表表5-18 5-18 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5 52 24 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資

33、金籌措 1房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道主要有：資本金 （股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 1）資本金 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金， 通常來(lái)自投資者的自有資金。從投資者的角度來(lái)說(shuō)， 只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率高于銀行存款利率，就 可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開(kāi)銀行及其他金 融機(jī)構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的70%， 而且是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為

34、主。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu) 房者收取的價(jià)款。這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的 買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都比較有益。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)也經(jīng)常被開(kāi) 發(fā)商作為籌資的渠道。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行 股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成 為開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道或籌資手段。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2

35、資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以 及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和 相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。 面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng) 目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開(kāi)發(fā)商 能否成功的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家 的有關(guān)規(guī)定。 4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)

36、投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn) 度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排 相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資 金。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 52 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建 設(shè)進(jìn)度

37、、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金 籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 其表格形式見(jiàn)表5-19。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 序 號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1項(xiàng)目總投資 11 12 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 2資金籌措 21 22 23 24 25 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表表5-19 5-19 投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款 期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目 的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策 提供依據(jù)。 房地產(chǎn)投資分析講義第五章 5 53 3借款還本付息的估算借款還本付息