資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)

1、LOGO 1 第一章第一章 總論總論 LOGO 2 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章的學(xué)習(xí)，要求了解資產(chǎn)的概念和分通過本章的學(xué)習(xí)，要求了解資產(chǎn)的概念和分 類；掌握資產(chǎn)評(píng)估的概念和特點(diǎn)，資產(chǎn)評(píng)估的主類；掌握資產(chǎn)評(píng)估的概念和特點(diǎn)，資產(chǎn)評(píng)估的主 體和客體、資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型；資產(chǎn)評(píng)體和客體、資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型；資產(chǎn)評(píng) 估的假設(shè)、依據(jù)、原則、程序和方法；理解資產(chǎn)估的假設(shè)、依據(jù)、原則、程序和方法；理解資產(chǎn) 評(píng)估與審計(jì)的關(guān)系；以便于為資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué)評(píng)估與審計(jì)的關(guān)系；以便于為資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué) 習(xí)奠定基礎(chǔ)。習(xí)奠定基礎(chǔ)。 LOGO 3 抵債看資產(chǎn)評(píng)估抵債看資產(chǎn)評(píng)估 上市公司作為債權(quán)人，目前追回來(lái)的應(yīng)收帳

2、款往往不上市公司作為債權(quán)人，目前追回來(lái)的應(yīng)收帳款往往不 是現(xiàn)金，而是一些資產(chǎn)，諸如土地使用權(quán)、房產(chǎn)、生產(chǎn)設(shè)是現(xiàn)金，而是一些資產(chǎn)，諸如土地使用權(quán)、房產(chǎn)、生產(chǎn)設(shè) 備、股權(quán)甚至商標(biāo)等。那么，這部分資產(chǎn)的價(jià)值是否能夠備、股權(quán)甚至商標(biāo)等。那么，這部分資產(chǎn)的價(jià)值是否能夠 沖抵同等數(shù)額的債務(wù)，能否夠得上貨真價(jià)實(shí)的沖抵同等數(shù)額的債務(wù)，能否夠得上貨真價(jià)實(shí)的“以資抵以資抵 債債”？對(duì)此作出判斷，投資者主要依賴資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。？對(duì)此作出判斷，投資者主要依賴資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。 目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng) 估價(jià)值的公允性頗值得關(guān)注。最典型的例子就是美爾雅，估價(jià)

3、值的公允性頗值得關(guān)注。最典型的例子就是美爾雅， 大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為96279627萬(wàn)元，而萬(wàn)元，而 評(píng)估值高達(dá)評(píng)估值高達(dá)1656916569萬(wàn)元，評(píng)估升值幅度高達(dá)萬(wàn)元，評(píng)估升值幅度高達(dá)7272（更擔(dān)憂（更擔(dān)憂 的是，該公司抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利）。的是，該公司抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利）。 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是資產(chǎn)作價(jià)的重要依據(jù)，是關(guān)乎證券市資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是資產(chǎn)作價(jià)的重要依據(jù)，是關(guān)乎證券市 場(chǎng)交易公平、公正的重要防線。場(chǎng)交易公平、公正的重要防線。 LOGO 4 思考思考 LOGO 5 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的概念與內(nèi)涵資產(chǎn)評(píng)估的概念與內(nèi)涵 1 第二節(jié)第

4、二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的主體和客體資產(chǎn)評(píng)估的主體和客體 2 第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型 3 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)、原則和假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)、原則和假設(shè) 4 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序、方法和結(jié)果資產(chǎn)評(píng)估的程序、方法和結(jié)果 5 第六節(jié)第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估功能及其與審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估功能及其與審計(jì)的關(guān)系 6 LOGO 6 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的概念的概念 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的產(chǎn)生與的產(chǎn)生與 發(fā)展發(fā)展 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 種類及種類及 特點(diǎn)特點(diǎn) LOGO 7 3、資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給、資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給 企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利 益，是指資產(chǎn)具益，是指資產(chǎn)具 有直接或者間接有直接

5、或者間接 導(dǎo)致現(xiàn)金和現(xiàn)金導(dǎo)致現(xiàn)金和現(xiàn)金 等價(jià)物流入企業(yè)等價(jià)物流入企業(yè) 的潛力。的潛力。 是指過去的交易或者事項(xiàng)形成的、是指過去的交易或者事項(xiàng)形成的、 由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè) 帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。 1、資產(chǎn)是由過、資產(chǎn)是由過 去的交易或者事去的交易或者事 項(xiàng)形成的，包括項(xiàng)形成的，包括 購(gòu)買、生產(chǎn)、建購(gòu)買、生產(chǎn)、建 造行為或者其他造行為或者其他 交易或者事項(xiàng)。交易或者事項(xiàng)。 預(yù)期在未來(lái)發(fā)生預(yù)期在未來(lái)發(fā)生 的交易或者事項(xiàng)的交易或者事項(xiàng) 不形成資產(chǎn)。不形成資產(chǎn)。 2、資產(chǎn)是企業(yè)、資產(chǎn)是企業(yè) 擁有或者控制的，擁有或者控制的， 是指企業(yè)享有

6、某是指企業(yè)享有某 項(xiàng)資源的所有權(quán)，項(xiàng)資源的所有權(quán)， 或者雖然不享有或者雖然不享有 某項(xiàng)資源的所有某項(xiàng)資源的所有 權(quán)，但該資源能權(quán)，但該資源能 被企業(yè)所控制。被企業(yè)所控制。 LOGO 8 是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)特定目的，是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)特定目的， 依照國(guó)家法依照國(guó)家法 律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則， 遵循評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值遵循評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值 類型，運(yùn)用科學(xué)方法，按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)類型，運(yùn)用科學(xué)方法，按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)價(jià) 值進(jìn)行評(píng)定和估算。值進(jìn)行評(píng)定和估算。 資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估是 一種市場(chǎng)化一種市場(chǎng)化 和動(dòng)態(tài)化的和動(dòng)態(tài)化的 價(jià)值鑒證行價(jià)值鑒

7、證行 為。為。 包括：資產(chǎn)評(píng)估的主體包括：資產(chǎn)評(píng)估的主體 和客體、資產(chǎn)評(píng)估的目和客體、資產(chǎn)評(píng)估的目 的、價(jià)值類型和時(shí)點(diǎn)、的、價(jià)值類型和時(shí)點(diǎn)、 資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)、原則資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)、原則 和假設(shè)；資產(chǎn)評(píng)估的程和假設(shè)；資產(chǎn)評(píng)估的程 序、方法和結(jié)果等要素。序、方法和結(jié)果等要素。 LOGO 9 特點(diǎn)是：評(píng)估人員特點(diǎn)是：評(píng)估人員 具有一定的評(píng)估經(jīng)具有一定的評(píng)估經(jīng) 驗(yàn)和專業(yè)水平，評(píng)驗(yàn)和專業(yè)水平，評(píng) 估業(yè)務(wù)比較頻繁；估業(yè)務(wù)比較頻繁； 評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)評(píng) 估業(yè)務(wù)進(jìn)行有償服估業(yè)務(wù)進(jìn)行有償服 務(wù)；評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)務(wù)；評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn) 確性主要取決于評(píng)確性主要取決于評(píng) 估人員積累的評(píng)估估人員積累的評(píng)估 經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)

8、驗(yàn)。 特點(diǎn)是：評(píng)估量特點(diǎn)是：評(píng)估量 小，評(píng)估主要靠小，評(píng)估主要靠 評(píng)估人的直觀感評(píng)估人的直觀感 覺和愛好進(jìn)行評(píng)覺和愛好進(jìn)行評(píng) 估，有失公允。估，有失公允。 特點(diǎn)是：資產(chǎn)交特點(diǎn)是：資產(chǎn)交 易規(guī)模更大，交易規(guī)模更大，交 易更頻繁，評(píng)估易更頻繁，評(píng)估 的量更大；運(yùn)用的量更大；運(yùn)用 科學(xué)的手段評(píng)估科學(xué)的手段評(píng)估 ；評(píng)估專業(yè)化；評(píng)估專業(yè)化； 評(píng)估的市場(chǎng)更規(guī)評(píng)估的市場(chǎng)更規(guī) 范。范。 LOGO 10 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 按評(píng)估活動(dòng)的性質(zhì)按評(píng)估活動(dòng)的性質(zhì) 評(píng)估評(píng)估 評(píng)估復(fù)核評(píng)估復(fù)核 評(píng)估咨詢?cè)u(píng)估咨詢 按評(píng)估方法按評(píng)估方法單項(xiàng)評(píng)估單項(xiàng)評(píng)估 整體評(píng)估整體評(píng)估 按評(píng)估客體按評(píng)估客體 固定資產(chǎn)評(píng)估固定資產(chǎn)評(píng)估 流

9、動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 企業(yè)價(jià)值評(píng)估等企業(yè)價(jià)值評(píng)估等 LOGO 11 市場(chǎng)性、系統(tǒng)性、公正性、技術(shù)性、咨詢市場(chǎng)性、系統(tǒng)性、公正性、技術(shù)性、咨詢 性、目的性、責(zé)任性、政策性等。性、目的性、責(zé)任性、政策性等。 LOGO 12 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的主體的主體 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的客體的客體 LOGO 13 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是 指具備一定條件、指具備一定條件、 經(jīng)過申報(bào)和主管經(jīng)過申報(bào)和主管 部門批準(zhǔn)、依法部門批準(zhǔn)、依法 取得資產(chǎn)評(píng)估資取得資產(chǎn)評(píng)估資 格證書的中介機(jī)格證書的中介機(jī) 構(gòu)。構(gòu)。 資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)具備資產(chǎn)評(píng)估方面資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)具備資產(chǎn)評(píng)估方面 的扎實(shí)的理論知識(shí)，工

10、程技術(shù)、財(cái)?shù)脑鷮?shí)的理論知識(shí)，工程技術(shù)、財(cái) 務(wù)會(huì)計(jì)等有關(guān)學(xué)科的專業(yè)知識(shí)，豐務(wù)會(huì)計(jì)等有關(guān)學(xué)科的專業(yè)知識(shí)，豐 富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德，富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德， 并需經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，取得并需經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，取得 資產(chǎn)評(píng)估管理部門認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估管理部門認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估 資格。資格。 LOGO 14 資產(chǎn)按存在的形資產(chǎn)按存在的形 態(tài)分，可以分為態(tài)分，可以分為 有形資產(chǎn)和無(wú)形有形資產(chǎn)和無(wú)形 資產(chǎn)資產(chǎn) 資產(chǎn)按是否具有綜資產(chǎn)按是否具有綜 合獲利能力劃分，合獲利能力劃分， 可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)可以分為單項(xiàng)資產(chǎn) 和整體資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中對(duì) 資產(chǎn)的分類資產(chǎn)的分類 LOGO

11、 15 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的目的的目的 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的價(jià)值類型的價(jià)值類型 LOGO 16 特定目的特定目的 是指評(píng)估當(dāng)事人委托進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。主要有：是指評(píng)估當(dāng)事人委托進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。主要有： 企業(yè)的兼并與聯(lián)合企業(yè)的兼并與聯(lián)合 、企業(yè)的破產(chǎn)與清算、資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與、企業(yè)的破產(chǎn)與清算、資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與 置換、抵押、租賃或擔(dān)保、咨詢服務(wù)等。置換、抵押、租賃或擔(dān)保、咨詢服務(wù)等。 一般目的一般目的 是取得資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。即：評(píng)估人員遵守相是取得資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。即：評(píng)估人員遵守相 關(guān)的法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等進(jìn)行評(píng)估的、評(píng)估各方當(dāng)關(guān)的法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等進(jìn)行評(píng)估

12、的、評(píng)估各方當(dāng) 事人都可以接受的價(jià)值。這個(gè)價(jià)值既符合評(píng)估當(dāng)事人的利事人都可以接受的價(jià)值。這個(gè)價(jià)值既符合評(píng)估當(dāng)事人的利 益，也不會(huì)損害其他人的利益。益，也不會(huì)損害其他人的利益。 l 資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型等有重要的影響；資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型等有重要的影響； l 資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)；資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)； l 資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。 LOGO 17 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確 認(rèn)的資產(chǎn)

13、的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)認(rèn)的資產(chǎn)的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。資產(chǎn)評(píng)估不同的價(jià)值類型所說估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。資產(chǎn)評(píng)估不同的價(jià)值類型所說 明的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值在性質(zhì)與內(nèi)涵上是不同的，明的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值在性質(zhì)與內(nèi)涵上是不同的， 在量上也是不同的。在量上也是不同的。 LOGO 18 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 的的 價(jià)價(jià) 值值 類類 型型 按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式 重置成本重置成本 收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值 現(xiàn)行市價(jià)現(xiàn)行市價(jià)(或變現(xiàn)價(jià)值或變現(xiàn)價(jià)值) 清算價(jià)格清算價(jià)格 按所依據(jù)的市場(chǎng)條件按所依據(jù)的市場(chǎng)條件 市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)公允價(jià)市場(chǎng)公允價(jià) 值、內(nèi)在價(jià)值等值、內(nèi)在價(jià)值等 非市場(chǎng)價(jià)值

14、非市場(chǎng)價(jià)值賬面價(jià)值、賬面價(jià)值、 投資價(jià)值、在用價(jià)值、清投資價(jià)值、在用價(jià)值、清 算價(jià)值等算價(jià)值等 LOGO 19 v資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇，在滿足各自定義及相應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇，在滿足各自定義及相應(yīng) 使用條件的前提下，市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的使用條件的前提下，市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的 價(jià)值類型的評(píng)估結(jié)論都是合理的。價(jià)值類型的評(píng)估結(jié)論都是合理的。 v注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，選擇和使用注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，選擇和使用 價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、 評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。 LOGO 20 資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)

15、點(diǎn)是指以什么時(shí)間作為資產(chǎn)評(píng)資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)是指以什么時(shí)間作為資產(chǎn)評(píng) 估的時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)估的時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì) 隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評(píng)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評(píng) 估得以操作，并保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢估得以操作，并保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢 驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假設(shè)市場(chǎng)條件固定在某驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假設(shè)市場(chǎng)條件固定在某 一時(shí)間，這一時(shí)間就是資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，也就是一時(shí)間，這一時(shí)間就是資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，也就是 評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，為資產(chǎn)評(píng)估提供一評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，為資產(chǎn)評(píng)估提供一 個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。個(gè)時(shí)間

16、基準(zhǔn)。 LOGO 21 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的依據(jù)的依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的原則的原則 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的假設(shè)的假設(shè) LOGO 22 n資產(chǎn)評(píng)估是為評(píng)估當(dāng)事人提供中介服務(wù)的一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是為評(píng)估當(dāng)事人提供中介服務(wù)的一項(xiàng) 工作。提供的評(píng)估結(jié)果必須公正、客觀，因此工作。提供的評(píng)估結(jié)果必須公正、客觀，因此 ，資產(chǎn)評(píng)估必須要有依據(jù)。，資產(chǎn)評(píng)估必須要有依據(jù)。 n評(píng)估事項(xiàng)不同，所需的評(píng)估依據(jù)也不相同。評(píng)估事項(xiàng)不同，所需的評(píng)估依據(jù)也不相同。 n評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)雖然多種多樣，評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)雖然多種多樣， 但大致可以劃分為：法律法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)但大致可以劃分為：法律法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù) 、

17、行為依據(jù)、價(jià)格依據(jù)和時(shí)間依據(jù)。、行為依據(jù)、價(jià)格依據(jù)和時(shí)間依據(jù)。 LOGO 23 法律法規(guī)依據(jù)是指從事資法律法規(guī)依據(jù)是指從事資 產(chǎn)評(píng)估工作應(yīng)遵循的有關(guān)產(chǎn)評(píng)估工作應(yīng)遵循的有關(guān) 法律法規(guī)依據(jù)。如：法律法規(guī)依據(jù)。如：1991 年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的第年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的第91號(hào)令號(hào)令 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 、1999年財(cái)政部頒發(fā)的年財(cái)政部頒發(fā)的 財(cái)評(píng)字（財(cái)評(píng)字（1999）號(hào)文件）號(hào)文件 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與 格式的暫行規(guī)定格式的暫行規(guī)定等。等。 產(chǎn)權(quán)依據(jù)是指能證明產(chǎn)權(quán)依據(jù)是指能證明 被評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬的依被評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬的依 據(jù)，如據(jù)，如國(guó)有土地使國(guó)有土地使 用證用證、房屋所有

18、房屋所有 權(quán)證權(quán)證等。等。 LOGO 24 LOGO 25 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的工作原則的工作原則 獨(dú)立性獨(dú)立性客觀性客觀性科學(xué)性科學(xué)性專業(yè)性專業(yè)性 LOGO 26 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的技術(shù)原則的技術(shù)原則 預(yù)期收益預(yù)期收益 原則原則 貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則替代原則替代原則 LOGO 27 交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)， 交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估 師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 繼續(xù)使用假設(shè)是指資

19、產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn) 換用途繼續(xù)使用。資產(chǎn)繼續(xù)使用的方式有：換用途繼續(xù)使用。資產(chǎn)繼續(xù)使用的方式有： l 資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途在原地繼續(xù)使用；資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途在原地繼續(xù)使用； l 資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用； l 資產(chǎn)的地理位置發(fā)生變化后繼續(xù)使用。資產(chǎn)的地理位置發(fā)生變化后繼續(xù)使用。 LOGO 28 公開市場(chǎng)假設(shè)是指在該市場(chǎng)上，交易雙方進(jìn)行交易的目的公開市場(chǎng)假設(shè)是指在該市場(chǎng)上，交易雙方進(jìn)行交易的目的 在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有

20、較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)， 交易條件公開且不具有排他性，即一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。交易條件公開且不具有排他性，即一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。 清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如：企業(yè)破產(chǎn)、清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如：企業(yè)破產(chǎn)、 資產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強(qiáng)制將其 資產(chǎn)出售。資產(chǎn)出售。 LOGO 29 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的程序的程序 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的方法的方法 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的結(jié)果的結(jié)果 LOGO 30 資產(chǎn)評(píng)估的程序是指在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)

21、估資產(chǎn)評(píng)估的程序是指在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估 機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員按照相應(yīng)的要求進(jìn)行評(píng)估工作機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員按照相應(yīng)的要求進(jìn)行評(píng)估工作 所要遵循的評(píng)估的過程順序。資產(chǎn)評(píng)估的程序所要遵循的評(píng)估的過程順序。資產(chǎn)評(píng)估的程序 一般包括以下內(nèi)容：一般包括以下內(nèi)容： 立項(xiàng)立項(xiàng) 、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 、制制 定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 、收集、收集、 分析資產(chǎn)評(píng)估資料分析資產(chǎn)評(píng)估資料 、評(píng)定估算評(píng)定估算 、撰寫撰寫 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 。 LOGO 31 n資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有：成本法、收益法、市場(chǎng)法和清資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有：成本法、收益法、市場(chǎng)法和清 算價(jià)格法。

22、算價(jià)格法。 n通常，重置成本法主要使用于固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)的評(píng)估通常，重置成本法主要使用于固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)的評(píng)估 和資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估；收益現(xiàn)值法主要使用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估和資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估；收益現(xiàn)值法主要使用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估 和資產(chǎn)使用權(quán)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的評(píng)估；現(xiàn)行市價(jià)法主和資產(chǎn)使用權(quán)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的評(píng)估；現(xiàn)行市價(jià)法主 要適用于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估和資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、處置等方面的評(píng)要適用于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估和資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、處置等方面的評(píng) 估；清算價(jià)格法主要適用于企業(yè)各類資產(chǎn)的破產(chǎn)清算方面估；清算價(jià)格法主要適用于企業(yè)各類資產(chǎn)的破產(chǎn)清算方面 的評(píng)估。的評(píng)估。 n 在許多情況下，資產(chǎn)評(píng)估的方法可以根據(jù)具體情況來(lái)在許多情況下

23、，資產(chǎn)評(píng)估的方法可以根據(jù)具體情況來(lái) 靈活運(yùn)用，對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)可以用兩種甚至幾種評(píng)估方法進(jìn)行靈活運(yùn)用，對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)可以用兩種甚至幾種評(píng)估方法進(jìn)行 評(píng)估。評(píng)估。 LOGO 32 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié) 2007189號(hào)），資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果是由注冊(cè)資產(chǎn)號(hào)），資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果是由注冊(cè)資產(chǎn) 評(píng)估師編制和出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告，是指評(píng)估師編制和出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告，是指 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在 履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn) 日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)

24、日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī) 構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。 LOGO 33 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 的功能的功能 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 與審計(jì)的與審計(jì)的 關(guān)系關(guān)系 LOGO 34 1 價(jià)值評(píng)定價(jià)值評(píng)定 功能功能 通過對(duì)被評(píng)估通過對(duì)被評(píng)估 資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià) 值作出評(píng)定和值作出評(píng)定和 估算，為資產(chǎn)估算，為資產(chǎn) 業(yè)務(wù)提供公正業(yè)務(wù)提供公正 的價(jià)值尺度。的價(jià)值尺度。 2 效益評(píng)價(jià)功效益評(píng)價(jià)功 能能 對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的 經(jīng)營(yíng)效果進(jìn)行評(píng)經(jīng)營(yíng)效果進(jìn)行評(píng) 價(jià)，分析不同時(shí)價(jià)，分析不同時(shí) 間資產(chǎn)的價(jià)值和間資產(chǎn)的價(jià)值和 運(yùn)營(yíng)績(jī)效的差異，運(yùn)營(yíng)績(jī)效的差異， 來(lái)考核、評(píng)價(jià)企來(lái)考核、評(píng)價(jià)企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 3 產(chǎn)權(quán)界定功產(chǎn)權(quán)界定功 能能 資產(chǎn)評(píng)估需要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估需要對(duì) 產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)有關(guān)方產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)有關(guān)方 面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn) 行科學(xué)合理的界行科學(xué)合理的界 定，以便明確產(chǎn)定，以便明確產(chǎn) 權(quán)主體，維護(hù)各權(quán)主