惠州羅浮山項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、第一章 片區(qū)旅游市場調(diào)查分析2一、羅浮山旅游配套分析41.寶田大酒店：42.高爾夫球場：5二、區(qū)域地產(chǎn)市場分析61、寶田地產(chǎn)62、羅浮山度假中心83、度假村案例逍遙宮木屋別墅9三、片區(qū)旅游市場調(diào)查分析結(jié)論11第二章 消費(fèi)者調(diào)查分析11一、消費(fèi)者描述111、酒店客戶122、高爾夫客戶133、地產(chǎn)客戶錯誤！未定義書簽。4、度假村客戶125、游客13二、問卷調(diào)查分析161.問卷調(diào)查背景說明162.問卷調(diào)查結(jié)論分析17第三章 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目介紹34一、從化地產(chǎn)市場分析341.從化市場概況342.從化市場典型項(xiàng)目35二、青城山地產(chǎn)市場分析401.青城山旅游度假地產(chǎn)發(fā)展軌跡402.青城山旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的支

2、撐體系413.青城山旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)424.青城山旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)人群與需求特征425.青城山旅游度假地產(chǎn)銷售狀況與售價(jià)446.青城山主要樓盤信息45第一章 片區(qū)旅游市場調(diào)查分析羅浮山是我國道教十大名山之一。史學(xué)家司馬遷把羅浮山比作“粵岳”，所以羅浮山素有“嶺南第一山”之美稱。它位于惠州博羅縣境內(nèi)，地處嶺南“旅游休閑走廊”的中心地段，南接?xùn)|莞、深圳，毗鄰港澳與東南亞。羅浮山景區(qū)距離博羅縣城35公里，惠州市區(qū)51公里，東莞70公里，廣州90公里，深圳100公里。表1 羅浮山交通線路及行車時(shí)間表出發(fā)地具體線路行車時(shí)間深圳梅觀高速-機(jī)荷高速-惠鹽高速-小金口-博羅-龍華-長寧-羅浮山1小時(shí)45

3、分梅觀高速-塘夏出口-橋頭-龍溪-龍華-長寧-羅浮山廣州廣汕公路（惠州方向）-增城-福田-長寧-羅浮山1小時(shí)30分廣汕公路（惠州方向）-蘿崗-廣惠高速-永和-仙村-三江-石灣-羅浮山東莞東莞-石龍-石灣-福田-長寧-羅浮山1小時(shí)10分惠州惠州-小金口-博羅-義和-龍溪-龍華-羅浮山45分景區(qū)規(guī)劃總面積260平方公里，內(nèi)有大小山峰432座，飛瀑名泉980多處，洞天奇景18處，石室幽巖72個(gè)。羅浮山不僅自然風(fēng)光雄偉秀麗，而且文化底蘊(yùn)深厚，被譽(yù)為“ 道教十大名山”，擁有沖虛古觀、黃龍古觀、九天觀等眾多道觀。羅浮山周邊的配套設(shè)施主要是以旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛為主。旅游景點(diǎn)有登山索道、沖虛古觀

4、、黃龍觀、洗藥池、朱明洞、華首寺、羅浮山軍事漂流景區(qū)、高爾夫球會等。住宿方面有逍遙宮木屋別墅、嘉寶田大酒店、嘉寶田度假別墅等。內(nèi)部交通上以盤山公路、登山小道和索道為主。休閑娛樂餐飲方面主要是羅浮山風(fēng)景名勝區(qū)和嘉寶田鄉(xiāng)村度假俱樂部所提供的相應(yīng)服務(wù)，如天然山水游泳池、特色客家菜肴、18洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、水療館、大型演藝中心等，從而形成地產(chǎn)、旅游、高爾夫、休閑、娛樂產(chǎn)業(yè)鏈。下面將詳細(xì)景區(qū)的住宿配套和嘉寶田國際會議中心。一、 羅浮山旅游配套分析嘉寶田國際度假會議中心占地1300畝，投資3億元人民幣，是一個(gè)集住宿、會議、度假、高爾夫、餐飲、康體、休閑、娛樂、休閑為一體的大型五星級綜合度假會議型酒店，

5、還擁有國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場、兩座度假公寓、游泳池、網(wǎng)球場、夜總會、桑拿等康體娛樂設(shè)施，精心打造地產(chǎn)、旅游、高爾夫、休閑、娛樂產(chǎn)業(yè)鏈。1. 寶田大酒店：1) 酒店按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，建筑面積達(dá)5萬平方米，屬于旅游會議度假型酒店，共八層，設(shè)有各類客房312間；2) 酒店擁有一支專業(yè)的會議服務(wù)團(tuán)隊(duì)，酒店會議功能達(dá)到了世界領(lǐng)先水平，擁有十余種不同規(guī)格的會議室可供選擇， 7個(gè)不同功能、配備先進(jìn)多媒體系統(tǒng)的商務(wù)會議室，可容納600人。3) 酒店附設(shè)露天泳池、健身中心、桑拿中心、水療spa（建設(shè)中）、大型演藝中心（建設(shè)中）、美容美發(fā)、卡拉ok、棋牌室、網(wǎng)吧、桌球室、乒乓球室、兒童娛樂室、精品商店、高爾

6、夫?qū)Ｙu等。4) 二期將加建600多間客房的酒店、演藝中心、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。5) 酒店入住率平均在80%左右。因?yàn)槭菚h度假型酒店，所以季節(jié)性較強(qiáng)，每年5-10月和春節(jié)前后是旺季，在節(jié)假日和周末經(jīng)常爆滿，要提前訂房。在淡季時(shí)主抓旅游團(tuán)隊(duì)和會議團(tuán)隊(duì)市場。2. 高爾夫球場：1) 嘉寶田高爾夫是十八洞72桿半山地國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，由加拿大設(shè)計(jì)師mr.gary read設(shè)計(jì)。前九洞起伏大，非常險(xiǎn)峻；后九洞較平緩，總難度在廣東名列第三位。2) 嘉寶田高爾夫最大的賣點(diǎn)在于其自然的環(huán)境、空氣和文化。3) 球會采用會員模式?，F(xiàn)有會員700余人，主要是來自廣州、東莞、深圳、惠州，其中臺商占60%左右；4) 會

7、籍權(quán)益：每年無限次、可攜帶3位嘉賓、附帶兩張附卡、終身會籍。5) 打球收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：散客平日全包720元，假日全包920元；會員平日、假日全包220元；嘉賓平日全包620元，假日全包820元。目前收費(fèi)不太高，主要是用來促銷。6) 球場一般在周末和節(jié)假日較旺；7) 球場平均有15%的會員經(jīng)常前來打球（每月來打8場左右）。（一般球場地理位置好的話，常來打球的會員占30%左右。）8) 目前球場無燈光，影響深圳、廣州等較遠(yuǎn)客戶前往，正計(jì)劃增設(shè)燈光。并計(jì)劃多加一個(gè)球場，建成36洞的國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場。二、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析1、 寶田地產(chǎn)嘉寶田國際度假會議中心除寶田酒店外還有仙居別墅和度假公寓。別墅已于6月1

8、日動工，原定是要推出50余套度假型私家別墅，開發(fā)面積達(dá)2萬平方米，現(xiàn)重新規(guī)劃定位。在客戶的要求購買下，售出10套左右，均價(jià)為12000-15000元/，別墅面積為300-700。度假公寓，總建筑面積約2萬平方米，目前已入伙。仙居別墅共發(fā)售十余套，剩余的目前處于重新定位階段。l 酒店式公寓： 1) 總建筑面積約2萬平方米，由兩棟6層聯(lián)排單體建筑組成；2) 購買酒店式公寓的業(yè)主可獲得價(jià)值12.8萬的高爾夫球業(yè)主會籍卡一張；3) 共5種戶型：41.88-46.31的一房一衛(wèi)、71.67-73.1的一房兩廳一廚一衛(wèi)、76.63-105.22的兩房兩廳一廚一衛(wèi)、81.84-86.75的兩房兩廳一廚一衛(wèi)、

9、109.87-119.7的三房兩廳一廚兩衛(wèi)；4) 一期嘉逸閣全部售謦，已步入酒店式經(jīng)營管理的正常軌道；二期嘉安閣07年5月1日正式推出，現(xiàn)已基本銷售完畢，還剩有若干套。均價(jià)5720元/，最高價(jià)7000元/。5) 公寓建設(shè)時(shí)并沒有打算用來銷售，只是想當(dāng)做酒店的附屬產(chǎn)品做純粹的酒店式公寓，后來有了足夠的市場需求所以改為銷售。2、 羅浮山度假中心羅浮山度假山莊位于羅浮山景區(qū)范圍內(nèi)。原為一部隊(duì)基地，部隊(duì)撤退后逐漸將土地出租給私人老板建設(shè)度假酒店。目前該區(qū)域的度假酒店較為零散，尚處于自發(fā)建設(shè)狀態(tài)。政府已開始有意識的將其分片區(qū)的統(tǒng)一包裝統(tǒng)一對外形象，已小有規(guī)模。1) 度假山莊多為多層或獨(dú)棟別墅形式。2)

10、羅浮山周邊共有度假山莊100家左右，每家客房數(shù)在10-30間左右，大致共有客房2000間；3) 度假村房價(jià)較低，檔次不一，主要分三檔：100元以內(nèi)/晚、100-200元/晚、200-300元/晚；4) 從度假村服務(wù)員得知，曾有若干客人提出想在此買房，主要是用來度假、招待和養(yǎng)老。龍湖山莊后面有三五棟別墅原打算建為度假酒店用，但后來改為銷售，已銷售給即將退休的人士。5) 這些度假山莊有一個(gè)特別之處在于，很多度假村的老板并非以贏利為唯一目的。他們很多都是在外地經(jīng)營著規(guī)模較大的企業(yè)或工廠，在外地也已擁有若干房產(chǎn)，在羅浮山建度假酒店一方面是用來出租，同時(shí)也可用來做家庭度假、招待朋友、開展商務(wù)活動的場所，

11、更大程度上是利用羅浮山獨(dú)特自然環(huán)境的一種享受生活的方式。3、 度假村案例逍遙宮木屋別墅逍遙宮木屋別墅原建于上世紀(jì)50年代初期，與羅浮山大會堂、十大將軍樓、朱明洞別墅等是經(jīng)當(dāng)年國家總理周恩來親筆批示建造。逍遙宮木屋別墅重建于2003年，整個(gè)重建設(shè)計(jì)方案由中國嶺南派藝術(shù)建筑大師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、督導(dǎo)。設(shè)計(jì)理念以迎合現(xiàn)代人所追求的綠色、生態(tài)、自然、健康為主題，結(jié)合羅浮山特有的寧靜、清新及天然山水環(huán)境，是中國最具特色的木屋別墅。當(dāng)中有木屋別墅：獨(dú)立套房、一廳二房、一廳三房、一廳四房、一廳六房及豪華貴賓商務(wù)套房（二廳四房），同時(shí)別墅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有小型會議室、中型會議室、中餐廳、根雕茶藝雅座、乒乓球、桌球室

12、、泳池、自動麻將、燒烤場等。節(jié)假日價(jià)格非節(jié)假日價(jià)格木屋別墅 獨(dú)立套房500 元六折木屋別墅 一廳二房1080 元六折木屋別墅 一廳三房1580 元六折木屋別墅 一廳四房2080元六折木屋別墅 一廳六房3080 元六折木屋別墅豪華二廳四房2380 元六折三、 片區(qū)旅游市場調(diào)查分析結(jié)論1) 羅浮山景區(qū)開發(fā)處于初級階段，配套不完善，檔次不高。2) 羅浮山景區(qū)旅游開發(fā)結(jié)合了當(dāng)?shù)匚幕?、休閑娛樂和地產(chǎn)開發(fā)。羅浮山景區(qū)的主要吸引點(diǎn)是自然資源、休閑和文化。3) 景區(qū)人流量小，知名度不高，并且淡旺季尤為明顯。節(jié)假日和周末的人流量明顯高過平時(shí)。羅浮山景區(qū)07年10月1日至3日共接待游客8萬多人次，同比增長9.4%

13、。4) 景區(qū)對外交通通達(dá)性不強(qiáng)，主要的游客來自于周邊地區(qū)、惠州、東莞、廣州和深圳。對外的輻射性不強(qiáng)。5) 羅浮山游客主要目的是周末節(jié)假日度假、祈福和會議。停留時(shí)間短，一般為當(dāng)天往返或逗留兩日。第二章 消費(fèi)者調(diào)查分析一、 消費(fèi)者描述根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征，對消費(fèi)者進(jìn)行分類可以分為： 短暫住宿的消費(fèi)：酒店客戶和度假村客戶 休閑度假的消費(fèi)：高爾夫和游客類 地產(chǎn)持有類消費(fèi)：別墅類客戶、公寓類客戶和少部分持有度假村類客戶以上是以三個(gè)緯度對客戶進(jìn)行的劃分，存在著三種客戶互相重疊的部分，單一每一類客戶并不能完全涵蓋羅浮山的客戶。1、 短暫住宿類消費(fèi)1) 酒店客戶 酒店客戶主要是旅游團(tuán)體、會議團(tuán)體、高爾夫會員和

14、散客。 旅游團(tuán)體客戶主要時(shí)間是節(jié)假日和周末，其中廣州客戶較多。 會議團(tuán)體客每年來消費(fèi)次數(shù)在1-3次之間，時(shí)間集中在年中和年尾，主要來自深圳和惠州。 散客來源于廣州、東莞、深圳。廣州、東莞的比例比較大。戶籍是臺灣人、日本人、韓國人，主要都是企業(yè)主。散客一般主要時(shí)間是在周末和節(jié)假日。 在平時(shí)散客比例會多一點(diǎn)，在旺季（周末、黃金周）團(tuán)隊(duì)和散客大致相當(dāng)。2) 度假村客戶 客源主要來自東莞、廣州、深圳，惠州的人較少。主要是家庭型、企業(yè)小團(tuán)體型、老年修養(yǎng)等。他們的活動主要是爬山、燒香、會議、修養(yǎng)等。 從度假村服務(wù)員得知，曾有若干客人提出想在此買房，主要是用來度假、招待和養(yǎng)老。龍湖山莊后面有三五棟別墅原打算

15、建為度假酒店用，但后來改為銷售，已銷售給即將退休的人士。2、 休閑度假消費(fèi)1) 高爾夫客戶 高爾夫客戶分為：球會會員、商務(wù)人士和政府人員。 球會采用會員模式?，F(xiàn)有會員700余人，主要是來自廣州、東莞、深圳、惠州。其中臺商占60%左右；臺灣人過來羅浮山一般是為了打球。香港人一般周末過來，來這邊一般是打球和上山。政府人員來這邊一般是招待客人和度假。 球場平均有15%的會員經(jīng)常前來打球（每月來打8場左右）。（一般球場地理位置好的話，常來打球的會員占30%左右。） 目前球場無燈光，影響深圳、廣州等較遠(yuǎn)客戶前往消費(fèi)； 球會會員購買當(dāng)?shù)貏e墅等類型房產(chǎn)的需求較大，此類人群在購房時(shí)尤其需要圈內(nèi)高端人士的交流與

16、互動，從而形成資源的共享。1) 游客游客可以分為度假休閑型和祈福型 度假休閑型n 分為團(tuán)體和散客。n 團(tuán)體客戶為旅行社組織或單位組織。一般為周末或節(jié)假日出行，在羅浮山停留時(shí)間較短，多停留一天或兩天?？蛻粢话銇碓从谥苓厖^(qū)域。廣州、東莞、深圳、惠州。支付能力不強(qiáng)。n 散客一般來自惠州或者稍遠(yuǎn)區(qū)域的自駕車客戶。一般為周末或節(jié)假日出行，在羅浮山停留時(shí)間較短，多停留一天或兩天。自駕車客戶具有較強(qiáng)的支付能力。 祈福型n 單純的祈福型客戶數(shù)量較少，大部分的祈福型客戶會結(jié)合爬山休閑度假。n 單純的祈福型客戶主要來源于惠州、東莞、深圳。羅浮山在東莞人心目中地位較高。職業(yè)多為生意人、政府人士和本地人。一般來羅浮山

17、的頻率較高，當(dāng)天往返。3、 地產(chǎn)持有類消費(fèi)1) 別墅客戶： 臺灣人購買的較多。 業(yè)主購買這里的別墅主要是用于度假、招待、商務(wù)活動等，是純粹的高端消費(fèi)群。有客戶購買多套，一套自主，一套用于招待朋友。 客戶認(rèn)可此地的最大吸引點(diǎn)在于“嶺南第一山”的自然環(huán)境，有很多客戶提出希望在這里買地自己建別墅。 球會會員有3、4套成交。2) 公寓客戶 客戶主要來自于廣州、深圳、東莞。惠州人在此購房的很少，一是因?yàn)閮r(jià)格相對于惠州市來說太高，二是因?yàn)樵摦a(chǎn)品在惠州推廣很少，認(rèn)知度不高。 大部分是企業(yè)主和政府人士。其中企業(yè)主大約有70%-80%。80%的球會會員會購買公寓。 用于度假、投資，大部分看中的是羅浮山的環(huán)境和當(dāng)

18、地房地產(chǎn)升值前景。客戶認(rèn)為嘉寶田公寓貼進(jìn)大自然，羅浮山空氣好，負(fù)離子含量能比外面高30%以上，環(huán)境幽靜。3) 度假村老板 羅浮山景區(qū)里度假山莊有一個(gè)特別之處在于，很多度假村的老板并非以贏利為唯一目的。他們很多都是在外地經(jīng)營著規(guī)模較大的企業(yè)或工廠，在外地也已擁有若干房產(chǎn)。 在羅浮山建度假酒店一方面是用來出租，同時(shí)也可用來做家庭度假、招待朋友、開展商務(wù)活動的場所，更大程度上是利用羅浮山獨(dú)特自然環(huán)境的一種享受生活的方式。二、 問卷調(diào)查分析1. 問卷調(diào)查背景說明此次問卷針對的是祈?？蛻艉蛯毺锞频陜?nèi)的度假客戶。調(diào)查時(shí)間：2007年10月3-5日調(diào)查地點(diǎn)：羅浮山寶田國際度假會議酒店、朱明洞景區(qū)、黃龍古觀景

19、區(qū)簡要說明：1、本次調(diào)查采用問卷形式，分為甄別問卷、主體問卷和背景資料三部分，主要涉及調(diào)查對象對羅浮山的印象、對羅浮山道教的認(rèn)知、購房意向與計(jì)劃以及個(gè)人背景資料等。2、因本次調(diào)查對象范圍寬泛，所以在發(fā)放問卷前通過對被調(diào)查者的年齡、外貌、氣質(zhì)等綜合觀察后選定對象，即采用了發(fā)放問卷前的觀察甄別方式。3、本次采用一對一的跟蹤式問卷調(diào)查法，并在需要時(shí)幫助被調(diào)查者解答疑問，故問卷質(zhì)量較高。共發(fā)放問卷43份，回收有效問卷41份。4、因問卷中有部分選題是多選，所以部分被訪者針對一個(gè)問題有多個(gè)答案，在各選項(xiàng)數(shù)量統(tǒng)計(jì)時(shí)總額可能會超過問卷總額。2. 問卷調(diào)查結(jié)論分析l 甄別問卷a01、被訪者年齡因?yàn)楸敬握{(diào)查的目的

20、是尋找潛在購房客戶的需求，所以將年齡甄別條件定為25歲以上。通過調(diào)查員的觀察甄別后，參與本次調(diào)查的絕大部分是25歲以上，較為集中在35-45歲之間，僅有一個(gè)在25歲以下。a02、被訪者家庭在未來3年內(nèi)購房的可能性除一位被訪者在未來3年內(nèi)肯定不會購買房產(chǎn)外，其他的都有可能購買，其中10%的被訪者未來3年肯定會購房，49%的被訪者購房可能性很大。a03、被訪者家庭年收入被訪者大部分的家庭年收入集中在10-30萬元和30-60萬元之間，大部分都是中產(chǎn)階層以及中產(chǎn)以上人士。l 背景資料b01、被訪問者的性別是？在受訪人群中，男性占71%，女性占29%。b 02、請問您的最高學(xué)歷是？ 在受訪人群中，大專

21、以上學(xué)歷的占92%，其中本科的占61%，研究生的占5%。b03、請問您的職業(yè)是什么？由以上圖表可知，這次受訪人群中，各種行業(yè)的人都有。說明羅浮山能夠吸引的人群范圍很廣。b04、請問您是目前生活和工作的地方是哪里？受訪人群中，來源地排序?yàn)椋夯葜荨|莞、廣州、深圳。羅浮山目前的知名度還只是區(qū)域性的，車程在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)。b05、您家里目前有私家車或者近2年內(nèi)有購車計(jì)劃嗎？ 受訪人群中的69%自家有私家車，28%雖然沒有，但是近2年計(jì)劃購買。這說明受訪人群中大部分人具有較強(qiáng)的支付能力。l 主題問卷c1、被訪者來羅浮山的主要目的從問卷統(tǒng)計(jì)來看，大部分游客來羅浮山的目的是休閑度假，占據(jù)46%之多；其次為觀光

22、旅游和燒香祈福，分別占28%和20%。隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長和旅游業(yè)的發(fā)展，國民旅游已經(jīng)開始由大眾觀光旅游逐步走向休閑度假旅游，這一點(diǎn)直接體現(xiàn)在羅浮山的游客身上。另外，因羅浮山屬“嶺南第一山”，同時(shí)又是道教勝地，所以前來觀光旅游或是專門前來燒香祈福的游客也較多。因?yàn)楸敬螁柧戆l(fā)放在景區(qū)的數(shù)量遠(yuǎn)大于在嘉寶田的數(shù)量，即所調(diào)查的以景區(qū)游客占多數(shù)，所以商務(wù)會議和打高爾夫的游客較少。c2、羅浮山吸引被訪者的地方從游客的反饋來看，羅浮山最吸引游客的地方在于其自然環(huán)境和空氣，其次為羅浮山山體，高爾夫球場和羅浮山道觀僅占少數(shù)。從和游客的交談中也印證了這一點(diǎn)，大部分的游客在談及羅浮山的核心資源時(shí)首先提出的就是新鮮的空

23、氣和自然的生態(tài)環(huán)境，這對現(xiàn)代都市人來說是最具吸引力的。值得一提的是羅浮山道教。單從山體知名度來看，道教對其有著重要的影響，可以說眾多的道觀是羅浮山重要的資源所在。但從游客的認(rèn)同感來看，道教的分量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其自然環(huán)境，很多游客并非為了燒香而去，更多的情況是在羅浮山休閑旅游中順帶去燒香祈福的。c3、被訪者來羅浮山的頻率游客來羅浮山的頻率大多在一年一次或是很少來，分別占據(jù)24%和32%；選擇一個(gè)季度一次或是半年一次的游客均為7%；而一個(gè)月一次或兩次以上的游客非常少?？偟膩碚f，羅浮山的游客回頭率目前還不太高，這大部分程度上是針對景區(qū)游客。從訪談情況來看，對于嘉寶田酒店或高爾夫客戶來說，回頭率會高出許多

24、，平均在半年一次左右。c4、被訪者在羅浮山逗留的時(shí)間在羅浮山的逗留時(shí)間上，大部分游客選擇一天或兩天，均占40%；其次為逗留三至五天，占15%；僅有兩位游客在羅浮山逗留大約一周時(shí)間；而一周以上的非常之少。 從目前羅浮山的旅游功能上說，還是以觀光旅游為主，在旅游資源、各項(xiàng)配套和服務(wù)上來看，僅能滿足游客一至兩天的停留需要。將來隨著羅浮山休閑度假功能的提升，游客逗留時(shí)間將得到大大延長。c5、被訪者前往羅浮山的交通方式從所調(diào)查的游客來看，絕大部分是自駕車前往羅浮山的，占81%之多；其次為乘公共交通方式，占12%；與公司團(tuán)體前往的僅為三人；此次調(diào)查未接觸到通過旅行社前往羅浮山的游客。從交通方式上可以初步斷

25、定羅浮山游客的層次，即所調(diào)查的游客大部分為中產(chǎn)階層或以上，這也印證了前面對游客家庭收入的調(diào)查結(jié)果。在公共交通上，羅浮山公共交通較為便利，有開往惠州和石龍的大巴車，節(jié)假日平均15分鐘一班。從現(xiàn)場觀察來看，羅浮山出發(fā)的公共交通入坐率在60%左右。而在旅游團(tuán)方面，朱明洞景區(qū)現(xiàn)場三小時(shí)觀察到大約4個(gè)旅行團(tuán)，作為一個(gè)黃金周時(shí)期的旅游景區(qū)，該數(shù)量明顯偏少，主要原因在于羅浮山目前旅游開發(fā)程度還不夠，各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)還不完善。c6、被訪者在羅浮山的住宿方式在選擇住宿方式上，有39%的游客不在羅浮山住宿，這部分游客或是當(dāng)天返回，或是選擇到惠州或東莞市區(qū)住宿；有27%的游客選擇在嘉寶田住宿，從酒店規(guī)模、檔次、配

26、套、服務(wù)等各方面來看，嘉寶田五星級酒店具備絕對的優(yōu)勢；而被調(diào)查的游客選擇在嘉寶田酒店式公寓或是周邊的小型度假山莊住宿的分別占8%和13%。在調(diào)查中得知，國慶黃金周期間，從1號至5號，嘉寶田五星級酒店及酒店式公寓的預(yù)定率均為100%，客人到店率也在95%以上。而羅浮山附近的小型度假山莊入住率也較高，平均在80%左右，個(gè)別幾家在100%。c7、被訪者認(rèn)為羅浮山的不足之處在對羅浮山不足之處的反應(yīng)上，有34%的游客認(rèn)為目前羅浮山的旅游開發(fā)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；其次是在娛樂和購物方面，分別占19%和17%；而在交通、餐飲、住宿當(dāng)方面也有所反應(yīng)。總體來看，目前羅浮山旅游在吃、住、行、游、購、娛等各方面均有所不足，整

27、體旅游開發(fā)尚處于初級自發(fā)性階段，這些將需要政府及企業(yè)的共同大力扶持。l 對道教的認(rèn)知d01、你對道教的信奉有多深？在受訪人群中，對道教充分不信奉的占21%，可信可不信的占61%，較為信奉的占18%，這說明多數(shù)人對道教都持著無所謂的態(tài)度，來羅浮山不完全是沖著道教來的。d02、平均每年您在道觀捐出的香火錢大概是多少？在受訪人群中，每年所捐的香火錢在100元以內(nèi)占61%，每年捐獻(xiàn)100-500元占領(lǐng)26%，500以上的只有6%，這也說明大家的對道教的信仰程度不大高。d03、您一般多長時(shí)間去一次道觀燒香祈福？在受訪人群中，每年很少來的人占43%，每年來一次的人占24%，每半年一次的占14%，每季度一次

28、的占14%，每月兩次以上的占5%，這說明多數(shù)人來羅浮山燒香祈福的頻率并不高。d04、在您去過的道觀場所中，羅浮山道觀在您心中的地位如何？在受訪人群中，在心中占較低地位的占5%，中等地位的占47%，較高地位的占37%，至高地位的占12%，這說明在人群去過的道觀中，羅浮山的道觀在人群心中還是占較高的地位的。l 購房意向與計(jì)劃e01、下一次購房您意向選擇哪個(gè)地方？在受訪人群中，選擇城市城區(qū)購房的人群占38%，選擇城市郊區(qū)購房的人群占39%，選擇遠(yuǎn)離城市的旅游風(fēng)景區(qū)的人群占18%，選擇其他的占5%。這說明多數(shù)人還是樂意在城市或者城市周邊購房。e02、如果在羅浮山建設(shè)一個(gè)很好的高端地產(chǎn)項(xiàng)目，您會考慮在這

29、里買房嗎？在受訪人群中，選擇一定會買的占5%，會考慮的占69%，絕對不會買的占26%。這說明羅浮山的高端地產(chǎn)項(xiàng)目對多數(shù)人還是具有一定的吸引力的。e03、如果您要在羅浮山買房，您希望買什么樣的房子？在受訪人群中，選擇自己參與設(shè)計(jì)的高端個(gè)性別墅的占15%，選擇獨(dú)棟別墅的占54%，選擇聯(lián)排別墅和多層洋房的占7%，選擇小高層住宅的占15%，選擇高層住宅的占2%。這說明大多數(shù)人希望買到的產(chǎn)品是別墅。e04、如果您要在羅浮山買房，您買房的用途是什么？在受訪人群中，用于日常居住的占14%，用于休閑度假的占50%，用于招待的占2%，用于投資的占34%。這說明多數(shù)人買房是出于自用的目的，有一部分人買來是用于投資

30、。e05-1、如果您要在羅浮山買房，您能接受的別墅價(jià)格是多少？在受訪人群中，能接受1-1.5萬別墅價(jià)格的占48%，接受1.5-2萬的占19%，接受2-3萬的占3%，接受3-5萬的占11%，認(rèn)為只要產(chǎn)品好，價(jià)格不是問題的占19%。這說明在受訪人群中，多數(shù)人對羅浮山別墅的預(yù)期心理價(jià)格并不高，但也有一部分人是看產(chǎn)品質(zhì)量，不注重價(jià)格，說明他們具有較強(qiáng)的購買能力。e05-2、如果您要在羅浮山買房，您能接受的多層價(jià)格是多少？在受訪人群中，能接受5000-6500元的多層住宅價(jià)格的占56%，能接受6501-8000元的占41%，能接受8001-10000元的占3%，選擇100001元以上的為0。這說明大多數(shù)

31、人認(rèn)為在羅浮山的多層住宅的價(jià)格區(qū)間是5000-8000元，據(jù)調(diào)查，嘉寶田的酒店式公寓的銷售均價(jià)為6000左右，兩者比較吻合。三、 消費(fèi)者調(diào)查分析結(jié)論1. 短暫住宿類客戶購買力來源停留時(shí)間來羅浮山頻率需求特征酒店客戶團(tuán)體（會議團(tuán)體和游客團(tuán)體）廣州、深圳短，1-2天低會議配套、酒店配套、自然資源個(gè)人強(qiáng)廣州、東莞、深圳短，1-2天高酒店配套、自然資源度假村客戶弱廣州、東莞、深圳、惠州短價(jià)格、自然資源2. 休閑度假類客戶購買力來源停留時(shí)間來羅浮山頻率需求特征祈福有車一族購買力強(qiáng)、其他不強(qiáng)惠州、東莞、深圳初一十五和節(jié)假日當(dāng)天往返高羅浮山的名氣休閑度假高爾夫客戶強(qiáng)東莞、廣州、深圳短，周末或節(jié)假日高高爾夫配

32、套、酒店配套游客廣州、東莞、深圳、惠州周末或節(jié)假日低自然資源、景區(qū)配套3. 地產(chǎn)持有類客戶購買力來源來羅浮山頻率置業(yè)特征置業(yè)目的別墅強(qiáng)臺灣人和高爾夫球會會員高片區(qū)前景、配套、投資回報(bào)、休閑度假、接待、投資公寓弱高爾夫球會會員高片區(qū)前景、配套、投資回報(bào)休閑度假、投資度假村老板強(qiáng)多數(shù)祖籍在惠州高自然資源、心理歸屬接待、休閑度假第三章 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目介紹一、 從化地產(chǎn)市場分析1. 從化市場概況就自然環(huán)境來說，從化歷來是廣州市民旅游度假的好地方，它有優(yōu)美的青山、綠水、藍(lán)天的自然景觀，是名副其實(shí)的廣州后花園。目前的地產(chǎn)開發(fā)多走“旅游地產(chǎn)”的路線。目前，從化的地產(chǎn)項(xiàng)目除了城建集團(tuán)的逸泉山莊，珠江地產(chǎn)進(jìn)駐從化

33、開發(fā)大型樓盤東方夏灣拿花園，碧桂園、雅居樂等幾個(gè)大發(fā)展商也紛紛進(jìn)駐從化。土地便宜，重大規(guī)劃利好，從化的房產(chǎn)價(jià)格低、自然資源豐富都是幾大開發(fā)商進(jìn)駐從化的主要原因。幾個(gè)大的規(guī)劃利好消息對從化市場有較大的帶動。從化撤市建區(qū)、道路交通得到極大的改善。目前華南快速干線二期已通車，現(xiàn)在由廣州跑馬場或廣園東上華南快速干線，在鐘落潭出口出，到達(dá)逸泉山莊只需3040分鐘。規(guī)劃利好消息公布后從化的成交量明顯上升，價(jià)格上漲。從化以往只作為度假的居住板塊，隨著交通時(shí)間的縮短，其度假功能漸漸“退化”并演變成常住板塊，因此以往的“一小時(shí)度假圈”已經(jīng)演變成“半小時(shí)生活圈”。目前從化以低密度的大盤項(xiàng)目為主。產(chǎn)品主要形態(tài)是獨(dú)棟

34、別墅、連排th和多層。隨著交通的改善，廣州市區(qū)、佛山、深圳等珠三角城市與從化的交通聯(lián)絡(luò)極為便利，也為這個(gè)區(qū)域帶來大量的外來置業(yè)群?！鞍胄r(shí)生活圈”的形成，也令更多廣州人樂于北上置業(yè)，因此受廣州買家歡迎的從化產(chǎn)品也從別墅階段過渡到洋房、別墅兼有。2. 從化市場典型項(xiàng)目1) 東方夏灣拿 類別：純別墅社區(qū) 開 發(fā) 商： 廣州珠江房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司 地理位置：從化神崗鎮(zhèn)廣從公路蓮塘橋 交通狀況：華南快速干線二期；京珠高速；601、602、穿梭巴士 均價(jià)：獨(dú)棟別墅：1.8萬元/平米； 雙拼別墅：1萬元/平米（1000元/平米的精裝標(biāo)準(zhǔn)）； 聯(lián)排別墅：8500-9000，9000-10000元/平米

35、項(xiàng)目介紹：東方夏灣拿花園是由珠江地產(chǎn)精心打造的廣州首個(gè)拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目位于廣州從化，依傍流溪河畔，周邊環(huán)境優(yōu)美，一河兩岸山清水秀. 總規(guī)模3000畝，首期開發(fā)1150畝。為體現(xiàn)拉丁生活方式，東方夏灣拿引進(jìn)拉丁文明元素，原汁原味突出拉丁風(fēng)格。 項(xiàng)目配套齊全，共有五大配套。 東方夏灣拿酒店：擁有200間標(biāo)準(zhǔn)客房間與獨(dú)立豪華接待別墅（相當(dāng)于總統(tǒng)套房）；康體中心舒爽宜有，親水大堂吧閑散而親切，vip尊享人生樂趣；會議廳寬敞便利；室內(nèi)恒溫泳池與室外泳池讓您享受更多的運(yùn)動樂趣。 拉丁風(fēng)情商業(yè)街第23街。街道的兩邊排列著各種特色店鋪，拉丁餐廳、五分錢小酒館、冰激凌屋里洋溢著歡聲笑語；婚紗店、布藝店、家居

36、飾品店里彌漫著浪漫、溫馨的氣息；諾丁山書屋、拉丁名人堂里展示出拉丁文明的深邃與智慧；旅游咨詢中心與貝利運(yùn)動城則是暢游從化的基地。 心靈會所：很遠(yuǎn)就能看到西斯庭風(fēng)格的七彩碎花玻璃，設(shè)計(jì)的靈感之源很明顯是著名的古巴大教堂，高空挑高20米，自然采光，光芒四射。坐在會堂的長椅上冥想，內(nèi)心即能沉靜下來?；槎Y或集會，在這里都有純凈的氣氛。 運(yùn)動會所：圣保羅大球場，用高檔進(jìn)口的草坪鋪設(shè)，優(yōu)質(zhì)草皮配有專業(yè)人士進(jìn)行日常維護(hù)，四季常綠；室內(nèi)國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場，內(nèi)部照明引進(jìn)國際品質(zhì)的菲利普運(yùn)動光線設(shè)計(jì)；泳池，采用雙循環(huán)水設(shè)計(jì)和美國ala消毒系統(tǒng)；網(wǎng)球場、攀巖場隨時(shí)恭候揮灑活力。 美術(shù)館；社區(qū)內(nèi)設(shè)有別具拉丁風(fēng)情的私家美

37、術(shù)館，呈現(xiàn)了濃郁的拉丁藝術(shù)與文明。美術(shù)館內(nèi)現(xiàn)正舉行的古巴風(fēng)情圖片展，圖片均是在古巴首都哈瓦那實(shí)地拍攝。這里將定期舉行各類藝術(shù)畫展、攝影展，同時(shí)可以給業(yè)主展示個(gè)人作品的機(jī)會，不斷豐富社區(qū)的人文氛圍，提升藝術(shù)品味。 客戶來源： 深圳客戶40、廣州、東莞 置業(yè)目的：旅游度假、投資 入住率60 主要賣點(diǎn)：片區(qū)規(guī)劃：廣州的副中心、自然資源和風(fēng)水、背山面水、純別墅社區(qū) 開發(fā)策略：定位于純別墅社區(qū)，營造拉丁風(fēng)情，打休閑旅游牌。啟動區(qū)開發(fā)東方夏灣拿酒店，心靈會所、美術(shù)館。以完善的配套吸引客戶。2) 從化逸泉山莊 項(xiàng)目介紹：逸泉山莊是城建越秀地產(chǎn)投資開發(fā)的首個(gè)大型郊外別墅樓盤，規(guī)劃總面積是3000畝，山莊毗鄰風(fēng)

38、景秀美的流溪河，自然環(huán)境青幽迷人，交通便利。逸泉山莊自2000年起開始建設(shè)，充分利用從化地區(qū)旅游度假的天然資源和青山綠水的田園風(fēng)光，引入“后小康郊區(qū)住宅模式”理念，充分體現(xiàn)小康之后的現(xiàn)代城市人所追求的自由、安逸、閑適及“天人合一”的理想生活境界。 小區(qū)內(nèi)配套完善，設(shè)有9萬平方米的高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、6000平方米的會所，會所內(nèi)有超市、中西餐廳、酒吧、醫(yī)療中心、會議中心、健身室、卡拉ok舞廳、桌球室、羽毛球場、桑拿、沐足、美容、美發(fā)，還有室內(nèi)外網(wǎng)球場、室外籃球場、大型泳池等，另外還有度假公寓出租，這些配套足以滿足住戶在逸泉山莊的長住與度假需求。即將于2006年年中投入使用的配套設(shè)施還有：超豪華園林

39、酒店等。 啟動區(qū)：“采綠園”。整個(gè)啟動區(qū)的容積率極低，該區(qū)以田園風(fēng)光為主題設(shè)計(jì)意念保留了原生樹木，房屋都隱映在樹木之中，營造世外田園的氛圍。 目前銷售產(chǎn)品：第六期“嶺南粵園”：華南首席嶺南別墅，每棟別墅都可觀園，引自流溪河活水的荔枝溪東西貫穿社區(qū)，另兩條水系環(huán)保社區(qū)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)情懷與現(xiàn)代人居智慧的完美結(jié)合。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：華南首席嶺南別墅、區(qū)域前景、大社區(qū)、園林景觀 置業(yè)目的：休閑度假、投資 價(jià)格：獨(dú)棟別墅：2.2萬元/平米；雙拼別墅1.2萬元/平米（含1600元/平米的裝修）3) 源泉 項(xiàng)目介紹：源泉北鄰從化溫泉，南鄰從化高爾夫球場，西面是流溪河，是名副其實(shí)的溫泉高爾夫小區(qū)。占地15.3萬平方米，

40、總建筑面積約12萬平方米，容積率只有0.63，擬建300多套別墅產(chǎn)品和100多套洋房和公寓。項(xiàng)目大部分別墅單位都是依山勢和臨水而建。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：引入從化溫泉水，自家就可享用蘇打溫泉。在建筑設(shè)計(jì)上充分融合了山地地形和溫泉概念。依山而建有高爾夫球場。 建筑特色：充分利用項(xiàng)目的山地地形，建筑依原生坡地順勢而為，采用錯層、跌落、筑臺、退臺、爬坡、架空等多種設(shè)計(jì)手法，戶戶擁有室外半私有景觀空間。產(chǎn)品類型豐富，包括獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、洋房和公寓。別墅類戶戶擁有小型溫泉池，部分戶型更帶私家泳池。 價(jià)格：獨(dú)棟別墅：1.6萬元/平米；雙拼別墅：8000-9000元/平米； 溫泉水：15元/方

41、 銷售狀況：07年5.1開賣，四個(gè)月共賣200多套，目前還剩余零星幾套。二、 青城山地產(chǎn)市場分析1. 青城山旅游度假地產(chǎn)發(fā)展軌跡1) 青城山市場經(jīng)歷了從不溫不火到價(jià)量齊升的階段。2004年以前發(fā)展?fàn)顩r：盡管擁有絕佳的自然、人文和歷史等別墅開發(fā)的天然優(yōu)勢，由于交通瓶頸和開發(fā)條件的制約，青城山真正出現(xiàn)的是度假式公寓。此前的青城山板塊僅僅定格為“5+2模式”、“分時(shí)度假”等模式，并以典型的第二居所概念落地生根。數(shù)年之間，青城山開發(fā)特別是別墅開發(fā)顯得不溫不火，與蓬勃發(fā)展的城市別墅板塊和近郊別墅板塊形成了強(qiáng)大的反差。成都別墅市場曾一度被扣上偽別墅泛濫、別墅市場價(jià)值嚴(yán)重低估等帽子。2) 青城山的發(fā)展模式經(jīng)

42、歷了從經(jīng)濟(jì)養(yǎng)老型項(xiàng)目到大規(guī)模低密度高檔社區(qū)的開發(fā)。青城山區(qū)域前期開發(fā)的大部分產(chǎn)品代表是養(yǎng)老型項(xiàng)目。前期開發(fā)的項(xiàng)目中除了部分高檔別墅定位為商務(wù)物業(yè)以及供高端客戶休閑度假外，大部分項(xiàng)目均定位為養(yǎng)老型經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目，供成都市退休老人養(yǎng)老休閑所用，近期青城山區(qū)域開發(fā)的部分高檔別墅定位為假期入住類型，同時(shí)具有部分商務(wù)功能。3) 青城山總體規(guī)劃對青城山的地產(chǎn)發(fā)展起了巨大作用。2004年，青城山的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了“世界遺產(chǎn)”風(fēng)波，為此，國家相關(guān)部委制定了青城山總體規(guī)劃，從而確定了青城山的別墅開發(fā)從今年開始呈現(xiàn)了有序、合法的發(fā)展勢頭，將青城山定位為“以道教文化為核心，建設(shè)具有川西建筑風(fēng)貌的中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)

43、”。4) 2005年，青城山別墅市場氣象一新，10多個(gè)高端別墅項(xiàng)目競相斗艷，青城山別墅開發(fā)更是呈現(xiàn)井噴之勢，在如潮的別墅開發(fā)中成為了成都別墅領(lǐng)域的新主場，高山流水、青城皓庭等10多個(gè)高端別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)，青城山別墅板塊在別墅形態(tài)和開發(fā)水平上都進(jìn)行了一次全面的升級換代。成都別墅市場形成浣花溪城市別墅板塊、牧馬山近郊別墅板塊和青城山風(fēng)景別墅板塊的三足鼎立的格局。2005年末開始，成都別墅市場逐漸出現(xiàn)了部分投資客。而真正的消費(fèi)者也在別墅日漸減少的導(dǎo)向中開始紛紛下手。2. 青城山旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的支撐體系1) 板塊：高尚生活的別墅住區(qū)2) 交通：半小時(shí)回家的第一居所。成青（成都-青城山）旅游快速通道使得

44、成都到青城山的車程將由現(xiàn)在近1小時(shí)縮短為半小時(shí)。3) 環(huán)境：自然山水環(huán)境。建筑園林、青山綠水、自然溪流和原始植被融合在一起。4) 人文：青城山作為中國著名的道教名山，道家修身養(yǎng)性的文化精髓，鋪墊成為了青城山風(fēng)景別墅板塊的深厚底蘊(yùn)；青城山下古樸純良的民風(fēng)民俗和世界著名的長壽村，為該板塊的人文價(jià)值添上了濃墨重彩的一筆。3. 青城山旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)1) 該區(qū)域別墅或其他房產(chǎn)項(xiàng)目的定位，著眼于“休閑、度假、避暑”等方面，主要是公寓、雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟等建筑形態(tài)。呈現(xiàn)出山水住宅、頂級別墅、旅游住宅三足鼎立的態(tài)勢。2) 建筑形態(tài)：以低層建筑（別墅、花園洋房）為主，電梯公寓在局部區(qū)域?qū)⒌玫捷^大的發(fā)展，多層項(xiàng)目反而將處于尷尬境地。3) 戶型面積：適合全家居住的居家型戶型將成為市場主流產(chǎn)品。目前市場供應(yīng)戶型主要為