不增加成本增加賣點的種做法(20210118094442)

1、不增加成本增加賣點的 100 種做法 1如果規(guī)劃對車位數(shù)量有嚴格的規(guī)定，可改全地下停車為半地下停車， 因為后者施工成本低、 采光好、更便于管理。 如果能利用地勢的天然高差做半地 下停車場則更好。2 可能的話，盡量采用地面停車。特別是 Tow nhouse或小別墅項目，如果 一味地追求室內(nèi)或獨立車庫，必將增加銷售面積，也就失去了項目的本性定位， 增加了消費者的購房支出。 將車輛停在樹木掩映下的入口廣場或窗下， 客戶也能 接受。3 可以利用項目的紅線退距當作地面停車場，給客戶以更多地、不同層次 的消費選擇。過于追求“人車分流”、甚至走火入魔地為了追求“人車分流”而 將社區(qū)立交化， 必定增加生產(chǎn)成本

2、， 也就相應地增加了消費者的購置成本和生活 成本，也不符合未來社區(qū)的發(fā)展趨勢。4 盡量降低停車庫層高，層高 2.2 米以下不計建筑面積，也就不繳納相應 的稅費。5對于中小城市的中檔樓盤來說，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往 往成為炫耀的物品， 站在陽臺上俯視愛車， 就象看自己的孩子在樓下玩， 十分滿 足、愜意。因此，地面停車比地下停車更受消費者歡迎。6水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚 至更不安全，最好采用自然坡。7減小人行道寬度，因為彎而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿 石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起

3、長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身 器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。9多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養(yǎng)護成本都是草坪所無法比的。10人工水池盡量要淺： 因為地下水資源是珍貴的， 政府也是不允許開采的。 而在沒有中水的情況下， 使用自來水肯定不是長久之計。 在北方， 淺水池除了夏 天賞水外，冬天還可觀石或作為溜冰場。11減小空曠的大廣場， 增加樓間的庭院綠地： 因為人們更喜歡在樓根下或 樹蔭下玩樂， 更喜歡庭院綠地。 想一想平房的生活和院子里的樹、 房前的花就了 然了12一樓設計“私家”庭院：打開側(cè)門進入小院子，類似別墅生活，既好賣又 能提高價位。13. 進深較大的多拼型

4、Townhouse可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成 本增加不了多少，卻是很大的賣點。14. 通常， 多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣。 可 以將靠近山墻的衛(wèi)生間的窗子開大，增加直接采光面積，能提高衛(wèi)生間的檔次， 有利于銷售，還可豐富外立面。15. 外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照 圖施工即可。同樣的花費，而效果可能大相徑庭。16. 復式房屋的客廳部分，可設計兩層挑空：既可降低所減計面積的稅費、 出讓金等，又能增加賣點。17. 多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價， 減小樓梯面積。如果不設電梯，單樓梯間的裝飾費用可能抵得

5、上一部電梯的費用。18. 允許的話，用實體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實體圍墻費用低，而且給 人以安全、高檔、神秘感，更受有 大院情節(jié) 的人的歡迎。19. 戶型設計要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。20. 智能化報警系統(tǒng)的誤報率很高，而且越多越“智能”誤報率越高。因為 一只寵物貓就可能造成誤報， 因此可增加人工巡邏， 只安裝基本的報警系統(tǒng)即可。21. 電話插座最好三個，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間。一個小細節(jié)就是一個 大賣點。22. 調(diào)查顯示，人們對書房的關注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情 況下，最好設計有書房。當然書房一定要大，但最好能觀景，以便于休息。23. 主臥不要太大（開間

6、不低于 3. 6 米，最好 3. 9 米；開間進深比 1：2 左右），但功能要多，如可設步入式衣帽間、衛(wèi)生間、化裝間等三小間。24. 客廳不要太大，但利用率要高、開間要寬，更要有足夠的供視聽電器、 落地燈、空調(diào)等使用的各類插座，而且位置要合適；25. 非直線型板樓的梯形空間可當作客廳， 既可突破傳統(tǒng)的矩形空間， 做成 曲線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設計出家庭吧。26. 傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分開。27. 眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但顏色、式 樣一定要設計好。例如，改平窗臺為飄窗臺。由于窗未落地，不計面積，但室內(nèi) 空間卻增大了，視野也增大了，還可

7、擺放花草等東西。費用增加不了多少，卻是大大的賣點。28綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、 山上或農(nóng)村尋找購買樹型好的、 有觀賞價值 的成品樹，別自己種。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。29銷售就象唱歌，一個聲調(diào)是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節(jié) 奏一定要把握好， 要有高低潮，從而減少銷售費用和期間費用， 而促銷效果更好。30社區(qū)會所 90%以上經(jīng)營不善，因此要進可能地不做或少做會所。即使必 須要做，一定要進行差異性功能設計， 即與社區(qū)周邊的設施要有差異性， 不要重 復雷同。31規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池， 因為游泳池維護費用太高， 使用率 普遍較低。而且，競爭樓盤如果有更大的游泳池

8、就更尷尬了。32規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學校等，因為師資、生源難有長期 保障?？膳c其它學校甚至貴族學校聯(lián)建， 將本社區(qū)的生源作為資源換取入學優(yōu)惠， 遠比自己建設一所要劃算得多。33陽臺要一步到位，不致于凌亂搭設，又能增加銷售面積。道。34閣樓一定要匠心設計， 要將設計合理的樣板空間充分展示給客戶， 而不 是簡單的宣傳“買一送一” 。35屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風格相一致， 不宜太刺眼；價格不一定越貴越好， 但要確保施工質(zhì)量。36慎設陽臺外花槽： 北方風沙大， 冬天冷，居民很少在陽臺外花槽內(nèi)養(yǎng)花， 而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。37廣告的訴求目的要明確： 廣告要達到預期

9、效果， 必須要有明確的主題和 實實在在的、消費者所能看得見的實惠，才能效果好；否則，還不如不做。38施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工，費用由施工單位承擔（作 為承攬工程的條件之一） 。39嚴格控制建筑模型的制作： 一定要選擇一家品牌制作單位； 一分前一 分貨，盡量選用進口模型材料；在單價確定后，一定要要求制作單位精心制作， 而且要有至少三個月的質(zhì)量保證期。40對變更工程量采用會鑒制： 傳統(tǒng)的 一條龍簽證制，其實是誰都可以將 責任推脫掉，而會簽制是工地代表、監(jiān)理單位、施工單位、工程造價人員四方會 簽、能最大程度地避免。41圍墻盡量一步到位： 一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝， 給客戶以

10、信心，還能減少多次拆砌的費用， 只要好參觀入口和施工入口即可。 至少沿著主 干路的一面圍墻要一步到位。42墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位， 既有利于樓盤包裝， 也可減少二次 浪費。43利用配套的會所、超市或營業(yè)網(wǎng)點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又 避免了因臨時搭建再拆除的浪費。44供客戶參觀的社區(qū)道路宜一步到位， 將參觀區(qū)和施工區(qū)隔開， 給客戶以 整潔有序的感覺，又可避免安全事故。45在廚房設計專用冰箱機位，與廚房整體設計，以便于取物；洗衣機位設 于生活陽臺，使用便利；滾筒式洗衣機、前開門洗衣機可放在廚房操作臺下，也 與廚房整體設計，管線連接比較方便。46景觀綠化要有層次： 草坪、低灌木、 高

11、灌木、 低喬木、 高喬本高低有序， 既有層次，又顯自然。47廣告要請專業(yè)廣告公司設計； 看似多花了點兒設計費， 而廣告效果要好 的多。48. 要要求廣告公司設計 A B、C三稿，因為同樣的設計費用，卻能擇優(yōu)刊 登。49. 要選擇目標客戶習慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。50. L型廚房最佳：面積不大（1. 8X 3米凈尺寸），利用率較高，最適合一 人作飯的“家庭分工” 。51. 裝修的連保方案：集中采購的裝修材料，要求供應商負責為客戶保修， 發(fā)展商作擔保。52. 售樓處的建材、飾材展示區(qū)，由供應商負責免費提供樣品和布置；如果 還做材料生意，還可借機取得材料的地區(qū)代理權。53. 電視廣告放在

12、21： 00-22： 00比 19： 00-20；00 效果更好，因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。54. 大盤因開發(fā)、銷售周期長，形象宣傳更重要，所以應多做長期有效的戶 外廣告看板。55. 為解決郊區(qū)住宅的交通問題， 可申請公交車設站點， 既有利于銷售和宣 傳，也是一種長期投資（今后可以轉(zhuǎn)讓） 。56. 綠化外包時，要按照成活率支付費費用：既能提高成活率，又能降低費57復式房屋的樓梯設計有時， 可在實體隔墻上預留幾個高低、 大小不等的 洞，作為放置藝術品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有 藝術品位。58景觀設計中盡量不做或少做大理石石球：因為它摸不得（有落塵

13、）、爬 不得、扒不得（很危險）。59在大城市，與其全種歡賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風光， 也有教育價值。60可在樓間設一個花房：一可觀賞、二可做植物教育、三可銷售贏利，一 舉三得，又能增加賣點。61在普通小區(qū)設羽毛球場比網(wǎng)球場更受歡迎，而且價格便宜得多。 62起一個適合社區(qū)風格、時尚又易記住的案名，能節(jié)省許多廣告費，又能 有效營銷。63除非未定價， 否則廣告就要有價格： 過多的來電和來訪并不有利于銷售， 有明確的價格更有利于銷售。64一定要選擇一家好的監(jiān)理公司， 而且在施工階段要委托監(jiān)理公司對施工 單位、施工現(xiàn)場進行嚴格的現(xiàn)場管理，使施工工地整潔有序。65各類管線一定要提前統(tǒng)一規(guī)劃、

14、統(tǒng)籌設計、集中施工，防止多次填挖； 樣板區(qū)的管線盡量一步到位。66社區(qū)大門要精心設計、開盤前做好，只要與施工大門分開，不影響正常 施工。67利用新材料、新工藝盡量使增大室內(nèi)空間：留給客戶的改造余地大，也 增加了出房率，客戶普遍歡迎。68有概念總比沒概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO現(xiàn)代城。因為好的概念可達到事半功倍的效果。如發(fā)展商可針對當前熱炒的 BOBO族，將項目命名為“ BOBO天地”。69新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如鋒尚國際公寓因“告別空調(diào)暖 氣時代”而一炮打響。70除非與規(guī)劃的建筑物相沖突， 否則一定要保留原土地上的大樹， 特別是 古樹。第一、古樹不花錢；第二

15、、古樹不是花錢就能買來的；第三、能提高社區(qū) 品位、增加賣點；第四、能落個保護環(huán)境的好名聲。71查詢、研究、提煉地塊所在的歷史文化價值，利用項目將傳統(tǒng)優(yōu)秀的歷史文化發(fā)揚廣大， 既是獨特的賣點，又能起到事半功倍的銷售效果， 如“耕天下”。72立志長遠的發(fā)展商，要編發(fā)客戶通訊，以宣傳公司和項目品牌，同 時加強與老客戶的關系，有利于老客戶帶動新客戶。73要經(jīng)常組織客戶聯(lián)誼會，并要求客戶能一帶一（新潛在客戶）。當然， 組織的活動有新聞點，隨后能播發(fā)新聞更好。74令人注目的、有影響力的項目可利用“有獎征集案名”的方式進行前期 宣傳，如北京“蘋果社區(qū)” 。75可與其他發(fā)展商聯(lián)合進行（建材設備）招標、 （鋪位

16、）招商、（人員）招 聘，既能攤銷費用，又能提高效果，還可能引起轟動效應。76要善于不留痕跡地制造新聞點，如樓體上懸掛“某某省第一大布幅” 、 “國際友人參觀社區(qū)” 、“市長召開現(xiàn)場會” 、拍賣、搶購等。77商業(yè)物業(yè)在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞， 能起到羊群郊應。78與媒體聯(lián)合進行市場調(diào)研：由媒體免費提供版面，發(fā)展商提供獎品，調(diào) 研信息由雙方共享。79經(jīng)常召開“媒體互動會”或相關活動， 讓媒體認可公司及項目開發(fā)理念， 使媒體以新聞的形式不自覺地對公司和項目進行宣傳。80公司可設專業(yè)“寫手” ，持續(xù)宣傳公司或項目品牌，畢竟軟廣告比硬廣 告效果更好，價格更低。81要學會并善于

17、危機公關：通過危機公關，將壞事變成好事，從而公眾認 為公司是“勇于承認錯誤，負責任”的公司。82將客戶服務工作視為最重要的工作，加強客戶服務，最好設“客戶服務 中心”，并將其與銷售處在地理上分開。83加強施工管理、增強工程管理人員的責任心，盡量減少返、復工，因為 進度提前也算是降低成本。84定期組織“質(zhì)量質(zhì)素見證活動” ，讓客戶參觀施工現(xiàn)場和施工質(zhì)量，給 客戶以信心。85具備基本條件項目要努力爭取申請建設部的“國家康居示范工程” ，既 有利于銷售，也有利于公司的品牌建設。86根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項目的具體情況，可參與本地的“明星樓盤”評比等活動。87如果參加房展會， 一定要精心設計和裝飾展位，

18、因為增加的促銷效果遠 比投入大得多。否則，不比不知道，一比想逃跑。88員工是“公司、項目、個人”的代表，是內(nèi)部顧客，是公司的資源，所 以一定要盡量提高員工滿意度， 讓員工認可公司的價值和項目開發(fā)理念。 要知道， 同樣的薪水支出而業(yè)績可能天壤之別； 要記住， 內(nèi)部的不良消息傳播出去， 對項 目可能是致命的。89日常特別是活動或節(jié)日期間，設計制作精美的、獨特的、有展示和收藏 價值的禮品進行定向派送，費用比廣告低，而效果卻好得多。90看樓車的車體要精心裝飾，如將車窗裝飾的似燈箱廣告，又似溫馨的家， 那么售樓車就成了一道流動的風景線，也是最便宜的戶外廣告。91物業(yè)管理要變被動為主動服務， 要注重細節(jié)服務、 特殊服務、 心理服務。 如早晚擦干凈樓梯扶手、替業(yè)主擦干凈分戶門等比冠冕堂皇地承諾與意義的多， 以不斷提高客戶的滿意度，形成較高的美益度。92充分利用圍墻這一免費的廣告載體， 將圍墻設計成一面與項目整體風格 相符的、能充分展示項目形象的、能承載項目宣傳主題的藝術畫卷。93要利用沿街的樓房主體， 在樓體上掛項目的宣傳布幅。 既能充分利用樓 房主體這一免費的廣告載體，又能美化工地。94. 項目的VCD宣傳片，一張才二元左右，其圖象、畫面和解說詞遠比樓書 的信息大，而且顯得時尚、品位，比費用高、靈活性差的樓書更受客戶全家的歡 迎。當然，戶型圖等更適宜用平