2010年房地產(chǎn)政策解讀月度報(bào)告(9月)

1、中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組2010年9月房地產(chǎn)政策解讀與點(diǎn)評(píng)本月重要事件：1、保險(xiǎn)資金不得投資開發(fā)或銷售商業(yè)住宅保監(jiān)會(huì)9月5日發(fā)布保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法,規(guī)定保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。可采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn),但僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。保險(xiǎn)資金不得變相炒地賣地,不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅;不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開發(fā));不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司,或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資

2、設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。2、溫家寶：穩(wěn)定房價(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)。9月13日，在天津舉辦的2010世界經(jīng)濟(jì)夏季達(dá)沃斯論壇上，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房價(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)。要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。 9月17日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民,著力推進(jìn)保障性安居工程,加快發(fā)展公共租賃住房,促進(jìn)人民群眾

3、安居樂業(yè)。要堅(jiān)定不移地落實(shí)國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列措施,繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求,積極增加有效供給,穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期,鞏固調(diào)控成果,完善財(cái)稅、金融、土地等政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是李克強(qiáng)8月以來第三次針對(duì)保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)。住建部要求，各地9月底必須實(shí)現(xiàn)保障房安居工程項(xiàng)目全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60以上。中央財(cái)政將對(duì)完成較好地方給予獎(jiǎng)勵(lì)。9月28日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，加大對(duì)公共租賃房的稅收支持力度。3、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理 9月27日，國土資源部、住房和

4、城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知。通知指出：統(tǒng)一思想，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合；強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)的年度計(jì)劃管理；加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目的審批；嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理；加強(qiáng)對(duì)住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管；加大違法違規(guī)行為清理查處力度。通知中強(qiáng)調(diào)加大對(duì)保障性住房的土地供應(yīng)，并特別指出，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的企業(yè)，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)。 4、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局：公租房建設(shè)免征多個(gè)稅種 9月28日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，其主要內(nèi)容是：對(duì)公租房建設(shè)期間用地及建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

5、；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅；對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。5、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，其內(nèi)容是：對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該

6、住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。6、央行、銀監(jiān)會(huì)：關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定以及其他相關(guān)規(guī)定。 報(bào)告要點(diǎn)： 全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫招致更進(jìn)一步調(diào)控政策接踵而至進(jìn)入8、9月份以

7、來，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，許多城市房屋交易量明顯回升，個(gè)別城市一些樓盤價(jià)格出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。從土地交易情況看，出讓價(jià)格也明顯上漲，房價(jià)上漲壓力較大。這與中央政府的調(diào)控目標(biāo)明顯悖離。為鞏固調(diào)控成果，防止房價(jià)再出現(xiàn)反彈式上漲，近日，各部委接連發(fā)出前期政策的細(xì)化通知，不斷向市場傳遞信號(hào)，如果政策難以達(dá)到目的，第二輪調(diào)控政策出臺(tái)將不可避免。 加大房地產(chǎn)市場供給、抑制不合理需求、加快保障房建設(shè)是當(dāng)前調(diào)控政策的重點(diǎn)9月份中央各部委發(fā)布的一系列政策措施表明，近期調(diào)控政策的著重點(diǎn)是進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、加大房地產(chǎn)市場供給、支持保障性住房建設(shè)、支持居民基本住房需求，打擊投機(jī)、打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤地、炒地行為。 加強(qiáng)保障性住房建

8、設(shè)成為調(diào)控政策的核心9月13日在天津舉辦的2010年夏季達(dá)沃斯論壇上，國務(wù)院總理溫家寶表示，穩(wěn)定房價(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)。9月17日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在“加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)”上強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民,著力推進(jìn)保障性安居工程,加快發(fā)展公共租賃住房,促進(jìn)人民群眾安居樂業(yè)。這是李克強(qiáng)8月份以來第三次針對(duì)保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)。住建部要求，各地9月底必須實(shí)現(xiàn)保障房安居工程項(xiàng)目全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60以上。我們認(rèn)為，中央領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)以及住建部的要求強(qiáng)化了人們對(duì)住房保障的認(rèn)識(shí)，加大了保障性住房建設(shè)的落實(shí)力度。如果說今年8月份

9、之前，以遏制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控是落實(shí)“新國十條”的主要內(nèi)容，而進(jìn)入9月份之后，住房保障建設(shè)正成為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的核心。 深化落實(shí)“新國十條”，加大落實(shí)力度仍是當(dāng)前的中心任務(wù)新近出臺(tái)的調(diào)控政策基本上都是在4月份“新國十條”規(guī)定的框架內(nèi)進(jìn)行的政策細(xì)化和深化，更具有可操作性，調(diào)控更精準(zhǔn)，更強(qiáng)調(diào)新“國十條”政策的貫徹和落實(shí)。因此，加大“新國十條”的落實(shí)力度，仍是當(dāng)前的中心任務(wù)。 未來調(diào)控政策的走向近期出臺(tái)的調(diào)控政策需要一定時(shí)間的消化，從供給和需求來看，新政策出臺(tái)后，供需緊張的矛盾將會(huì)大大緩解，房價(jià)上漲的壓力將會(huì)極大地減輕，房價(jià)調(diào)整將不可避免。收緊貨幣的政策近期出臺(tái)的可能性不是很大。1、全國

10、房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫招致更進(jìn)一步調(diào)控政策接踵而至8月底9月初以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，交易量回升，房價(jià)恢復(fù)上漲。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，8月份，全國商品房平均價(jià)格達(dá)到2749元平方米，同比增長13.5，比一季度上漲了6.9，房價(jià)上漲過快問題較為嚴(yán)重。今年月，全國商品住宅的平均價(jià)格也達(dá)到了2525元平方米，比去年同期增長了11.2，與一季度相比上漲了4.7，顯示房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)矛盾突出。9月20日，北京兩塊土地拍出了50億元，拿地者均為國企。隨后，調(diào)控以來北京最貴的地塊海淀小營地塊，被北京城建以28.12億元價(jià)格拍得，溢價(jià)率21%。其房屋成本價(jià)最低要25000元/平方米，周邊房價(jià)是22000元/平方米，說

11、明開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)上漲存在較強(qiáng)預(yù)期。同時(shí)，在全國范圍內(nèi)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開始迅速回升，圖1.1給出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況表明，進(jìn)入7月份以來，特別是8、9月份土地溢價(jià)率上升非常明顯，房地產(chǎn)商對(duì)房價(jià)未來上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。 圖1.1：2010年1月至9月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、（注：數(shù)據(jù)為各城市土地溢價(jià)率排名前10的中位數(shù)） 下表中給出了9月份全國新誕生的幾個(gè)地王情況。在調(diào)控政策風(fēng)聲仍緊的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求企業(yè)自身利益逆市高價(jià)競拍土地，表明市場信心猶足，價(jià)格反彈的動(dòng)力較大，這使“新國十條”調(diào)控政策的效力受到削

12、弱。表1.1：9月份新誕生的地王列表日期竟得企業(yè)類型價(jià)格地塊簡介刷新紀(jì)錄9月1日合生創(chuàng)展外資樓面單價(jià)16488元/平米上海松江單價(jià)“地王”廣富林2-5號(hào)地塊，總價(jià)為12.46億元，溢價(jià)率達(dá)131%再一次刷新松江單價(jià)地王紀(jì)錄9月8日九龍倉外資樓面價(jià)高達(dá)35490元/平方米黃浦江沿岸E18地塊，總價(jià)48.28億元，折合樓面價(jià)35490元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到41.3%創(chuàng)下浦東住宅用地樓面價(jià)新高9月19日南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司國企200.34億元掛牌底價(jià)獲得僅次于2009年底由廣州亞運(yùn)城地塊制造的255億元記錄。南京下關(guān)濱江兩大型地塊創(chuàng)南京市拍地成交額新高資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究

13、組綜合整理為鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，更進(jìn)一步調(diào)控政策在9月下旬接連出臺(tái)，顯示了中央政府穩(wěn)定房價(jià)的決心。2、 加大房地產(chǎn)市場供給、抑制不合理需求、加快保障房建設(shè)是當(dāng)前調(diào)控政策的重點(diǎn)總體看，9月份出臺(tái)的調(diào)控政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、加大房地產(chǎn)市場供給、抑制不合理需求、加快保障房建設(shè)，繼續(xù)深化落實(shí)“新國十條”。表2.1給出了9月份政策的主要內(nèi)容和特點(diǎn)，政策意圖甚為明確。 表2.1 9月份政策的主要特點(diǎn)時(shí)間部門政策名稱主要內(nèi)容政策意圖9月5日保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。可采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)

14、、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)；不得變相炒地賣地,不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅;不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開發(fā));不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司,或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。規(guī)范保險(xiǎn)資金的投資范圍、投資方式，允許保險(xiǎn)資金投資除商品住宅之外的不動(dòng)產(chǎn)9月26日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知統(tǒng)一思想，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合；強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)的年度計(jì)劃管理；加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目的審批；嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理；加強(qiáng)對(duì)住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管；加大違法違規(guī)行為清理查處力度。規(guī)

15、范土地使用，打擊囤地、炒地行為，增加土地供應(yīng)9月28日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知對(duì)公租房占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅；對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。大力支持公租房建設(shè)，廣泛拓展公租房供給方式9月29日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所

16、得稅優(yōu)惠政策的通知對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。降低居民購買首套房的成本。9月29中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。完

17、善差別化住房信貸政策，調(diào)節(jié)、引導(dǎo)住房需求，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理3、 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)成為調(diào)控政策的核心在調(diào)控政策的作用下，市場交易量下降，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)放慢開發(fā)節(jié)奏，這種情形難免造成未來房屋供給量銳減，為了彌補(bǔ)市場供應(yīng)量的減少，減輕未來房價(jià)上漲的壓力，政府將著力加大保障性住房的供應(yīng)力度。9月份以來，中央領(lǐng)導(dǎo)多次提到加強(qiáng)住房保障的重要性，國務(wù)院要求9月底，今年計(jì)劃開工的項(xiàng)目要保證100%開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上。住建部在9月17日的工作會(huì)議上指出：地方政府要么加快建設(shè)，到年底將獲得獎(jiǎng)勵(lì)；要么進(jìn)度緩慢，年底將被通報(bào)。2010年保障性安居工程投

18、資中中央財(cái)政692億元專項(xiàng)補(bǔ)助資金已經(jīng)全部下達(dá)，規(guī)?？涨?，而到年底根據(jù)地方完成的情況，中央財(cái)政可能還將拿出約100億元的財(cái)政資金進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。8月底全國保障性安居工程計(jì)劃開工的開工率達(dá)到了75%，但是從數(shù)據(jù)上可以看出，前7個(gè)月增長比較慢，8月份增長比較快。雖然是75%的開工率，但是存在結(jié)構(gòu)不平衡的問題。目前，東部地區(qū)有的城市已經(jīng)提前完成了保障性安居工程任務(wù)，而中西部地區(qū)仍有部分城市比較落后，有些地區(qū)完成率不到50%。對(duì)于保障性安居工程推行不力的問題， 9月17日召開的住房保障促進(jìn)會(huì)議，指出其原因：首先，部分地方政府認(rèn)識(shí)不足，不積極；其次，有些地方等財(cái)政資金到位才開始立項(xiàng)，耽誤了推行進(jìn)度，應(yīng)該先立項(xiàng)

19、再等資金到位；第三，中西部地區(qū)資金缺乏。從最近中央領(lǐng)導(dǎo)講話中，能看出中央房地產(chǎn)調(diào)控大方向的改變，由過去強(qiáng)調(diào)“抑制房價(jià)過快上漲”代之以更強(qiáng)調(diào)住房的民生本性。在進(jìn)行調(diào)控時(shí)，更強(qiáng)調(diào)打擊投機(jī)，加大中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性住房建設(shè)。因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向更加改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的主旨。4、深化落實(shí)“新國十條”，加大落實(shí)力度仍是當(dāng)前的中心任務(wù)8月底9月初以來，全國各主要城市房地產(chǎn)市場成交活躍，量價(jià)齊升。圖1.1顯示了2010年1月至9月26日（第1-39周）四個(gè)一線城市商品住宅銷售情況。數(shù)據(jù)表明8月底、9月初以來商品住宅銷售面積明顯回升。這表明，在新政出臺(tái)導(dǎo)致人們普遍觀望、

20、市場冷卻一段時(shí)間之后，由于價(jià)格出現(xiàn)一定松動(dòng)，市場積累了一定量的需求需要釋放，因此導(dǎo)致交易量的回升，這是市場調(diào)整期的特點(diǎn)。圖4.1：2010年1月-9月26日（第1-39周）一線城市商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、但是，這種銷售回暖的持續(xù)性還有待觀察。圖1.2顯示的2010年1-9月26日（第1-39周）一線城市商品住宅銷售價(jià)格表明，在市場交易量明顯回升的情況下，一線城市房價(jià)沒有大幅度上漲，而是表現(xiàn)為平穩(wěn)態(tài)勢。說明調(diào)控政策在其中起著重要的制衡作用。圖4.2：2010年1月-9月26日（第1-39周）一線城市商品住宅銷售價(jià)格情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、特別值得指出的是，二三線城

21、市在交易量明顯回升后，又出現(xiàn)縮量現(xiàn)象（圖4.3），表明二三線城市的交易量仍處于不穩(wěn)定中。圖4.3：2010年5月-9月26日（第20-39周）17個(gè)二、三線城市銷售面積及環(huán)比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、一線城市商品住宅的成交量在環(huán)比上升之后，9月份又出現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢。二、三線城市商品住宅成交量有所上升，但并未出現(xiàn)大幅度上升的局面，仍屬正常范圍。商品住宅市場的銷售表明，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中，但是，地價(jià)不斷上漲，房價(jià)上漲預(yù)期增大。如果政策有所放松，房價(jià)上漲的勢頭很可能馬上顯現(xiàn)。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力仍然很大。從市場需求角度看，需求仍然很大，中國目前城市化率剛剛超過45%，預(yù)計(jì)到2

22、020年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50至55，此期間對(duì)房地產(chǎn)的市場需求將很旺盛，也就是說，中國房地產(chǎn)市場仍未擺脫短缺經(jīng)濟(jì)的局面，房價(jià)上漲壓力較大。況且，如今宏觀經(jīng)濟(jì)正處于上升期，對(duì)房地產(chǎn)需求持續(xù)增加，將促使房價(jià)、地價(jià)慣性上漲。在這種情形下，只要政策稍有放松，壓下去的房價(jià)很可能會(huì)強(qiáng)勁反彈上來。面對(duì)8、9月份市場持續(xù)升溫，后續(xù)調(diào)控政策接二連三出臺(tái)，表明此次中央調(diào)控房價(jià)的決心很大。 更深入落實(shí)“新國十條”，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)市場穩(wěn)定和保民生，是9月下旬以來政策出臺(tái)的意圖。因此，繼續(xù)深化落實(shí)“新國十條”及其后續(xù)政策，加大落實(shí)力度仍是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。 5、未來調(diào)控政策的走向2010年4月以來的調(diào)控政策被認(rèn)為是迄今

23、最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是經(jīng)過一段時(shí)間觀望之后，政策落實(shí)有所松動(dòng)，于是在房地產(chǎn)市場“金九銀十”之際，更深入的調(diào)控政策接踵而至。9月下旬以來各部委出臺(tái)的調(diào)控政策，是對(duì)原有政策的深化和細(xì)化，它使調(diào)控更精準(zhǔn)、更強(qiáng)調(diào)新“國十條”政策的貫徹和落實(shí)、政策更嚴(yán)厲。它將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性。從供給和需求來看，新政策出臺(tái)后，供需緊張的矛盾將會(huì)大大緩解，房價(jià)上漲的壓力也會(huì)極大地減輕，房價(jià)調(diào)整將不可避免。但是，最終房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r還要取決于政策的落實(shí)程度，如果此次調(diào)控政策仍然不能達(dá)到維穩(wěn)目標(biāo)，新一輪調(diào)控政策，如房地產(chǎn)稅等將會(huì)不期而至。關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)市場影響較大的加息問題，這將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是通貨膨脹情況。普遍預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)可能減速，通貨膨脹率也會(huì)緩慢下降，若通脹壓力減輕，四季度加息的可能性將會(huì)減小。況且，9月份銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)厲打擊多家商業(yè)銀行違規(guī)攬儲(chǔ)行為，將對(duì)違規(guī)攬儲(chǔ)從嚴(yán)處罰，這給市場傳遞的信號(hào)是，并不希望將社會(huì)資金大量回籠到銀行，因此，近期以官方名義提高存款利率以收攏資金也成為不必要。重要聲明本報(bào)告中的信息均來源于已公開的資料，我公司對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息不會(huì)發(fā)生任何變更。本公司已力求報(bào)告內(nèi)容的客觀與