精品文檔土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告

1、土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告目錄第一章總論第二章市場營銷策劃第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評價(jià)第一章總論一、項(xiàng)目名稱蘇園（2002） 03號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管 委會大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北 鄰都市花園，其余三面均為空地。1園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，

2、取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地 產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向 往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn) 蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米， 竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出 小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅 一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小咼層住宅在 40幢左右，小咼層住 宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，

3、成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房 地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一 空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家 落戶的首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光， 全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“咼起點(diǎn)規(guī)劃、咼水平設(shè)計(jì)、咼質(zhì)量施工、咼標(biāo)準(zhǔn) 管理”的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口 60萬人。首期開發(fā)8平方公里， 緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、 包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第 二期環(huán)繞秀美的金雞

4、湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 7.4平方公里。 根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDA）公司編制景觀 總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、 金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加 坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、

5、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始， 就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合 現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、 新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先 地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與 高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都 集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞 集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置， 這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念 的設(shè)施為社區(qū)居民提供

6、了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了 職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬 幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配 套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí) 施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū) 周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民 翹首以待的重頭戲。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告，蘇州 市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、

7、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢 和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評價(jià)等專業(yè)的知名專家， 利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)軟件，在深 入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng) 濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價(jià) 及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評價(jià)指標(biāo)與決策方法1、評價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)， 以及接 受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。 用四個(gè)指標(biāo)來反映，即:土地最高限價(jià)，財(cái)

8、務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng) 險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會越小。因此, 決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者 決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指 標(biāo)。見表1 02、決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率-基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對

9、獲得土地的迫及程度是不同 的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項(xiàng)目收益水平的要求也會降 低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符 合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的 風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì) 概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到 基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

10、率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲 得土地機(jī)會就越小。到底多大才合適，各個(gè)決策者沒有一個(gè)統(tǒng)一的尺度， 還是與 投資者對獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案 土地最高限價(jià)（萬元） 基本分析內(nèi)部收率（% 內(nèi)部收率期望值（% 內(nèi) 部收益率10%勺累計(jì)概率（%內(nèi)部收益率小于1的概率（%萬案一600011.4713.8178.10萬案二660010.0312.3469.30萬案二68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60萬案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方80007.069.2

11、141.42方案八82006.678.7941.42方九84006.288.3829.92萬案十86005.97.9829.97萬案一8800 5.547.5829.97萬案十二9000 5.197.1925.37方案十二9300 4.676.619.89方案十四9600 4.166.0419.810第二章市場營銷策劃一、市場需求預(yù)測1用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等 用途，向公眾開放。為高層住宅和商業(yè)用房。建筑高度50-60米（不超過19層）， 裙樓2-4層。2、目前市場行情據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占 43.6%，城區(qū)

12、人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升， 1997 年為 92 人，1998 年 659 人，1999 年 987 人，2000 年 1713 人，2001 年 1-8 月 1 780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。3、市場需求預(yù)測根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口 60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為 主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè) 技術(shù)密集的制造業(yè)和

13、加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為 20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要280 0萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在 2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬 平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人 口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn) 的，甚至可能提前。詳見表2 “需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測”。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。 開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì) 2002 至2005年的需求量仍將以1420%畐度增長。由此可見，存在較大

14、的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%, 1997年至2001年，平均漲幅13.2%。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測表2單位：萬平方米年份 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005增幅-80%276%111%65%88% 20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111 128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442 570價(jià)格15561694189920452555年份 2006 2007 2008 2009 2010 20112012

15、 2013 2014 2015增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8%數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308累計(jì) 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 24612769二、產(chǎn)品策劃（一）土地規(guī)劃用途本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等 用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業(yè)用房。地塊面積2公頃，容積率4,建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%。（二）套型分析利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為 商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家

16、經(jīng)營方式，應(yīng)該建成每間40-60平方米的商鋪， 根據(jù)銷售情況及購房者的要求隔斷。 寫字樓每間也按40-60平方米考慮?？梢晕?引更多的投資者。高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購 買住宅，或一部分投資者用于出租?？赡苡猩碳屹徺I住宅用于辦公。（三）擬建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。要求建筑面積66596平方米（可上下浮 動(dòng)5%三、銷售價(jià)格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，竣工后每年價(jià)格上浮5% 高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表 3。地下車位，每個(gè)車位7.7-8.4 萬元/個(gè)或每平方米3500元。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)

17、平均售價(jià)及概率商業(yè)用房售價(jià) 5900 5000 5400 5800 6200 6600 7000概率0.100.200.300.200.150.05高層住宅售價(jià)36963200340036003800 4000 4200概率0.100.150.250.250.170.08銷售額（萬元） 24910 26643 28375 30106 31838 33570 銷售額概率0.10 0.17 0.27 0.23 0.16 0.07四、銷售計(jì)劃市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售 50%余下 50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。住宅期房預(yù)售50%余下50%房銷售，分1.5年售 宀:完O五、回款

18、計(jì)劃簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付 30%中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款30%結(jié)構(gòu)封頂收款至70%交付使用收清全部房款。六、競爭能力分析與對策剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得 的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存， 目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競 買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的 存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全 部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議 取得的存量土地，一旦市場

19、價(jià)格向下波動(dòng)，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。 因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002） 03地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下：蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件表4規(guī)劃參數(shù) A規(guī)劃要求 B規(guī)劃要求宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地） 8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地） 土地使用/規(guī)劃 商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等 用途，向公眾開放。商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。容

20、積率 4*4*總建筑面積 擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為 31056平方米（可上下浮動(dòng) 5% 擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為 35540平方米（可上下浮動(dòng)5% 建筑高度 建筑高度50-60米，裙樓為2-4層 建筑高度50-60米，裙樓為2-4 層樓層高度限制（最高值） 最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第 二及第二層以上） 最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第 二層以上）人防工程應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。二、蘇園（2002）03地塊界址點(diǎn)報(bào)表03地塊界址點(diǎn)報(bào)表表5界址點(diǎn)數(shù)：26序號 X坐

21、標(biāo)值（米） 丫坐標(biāo)值（米） 邊長（米）界址點(diǎn)號00145251.7358209.893.91J001002 45283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J001500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001901045193.4658407.043.1

22、4J002001145190.8858405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.3858220.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003002145234.235

23、8197.9167.60J003102245238.1458197.693.92J003202345241.9758198.503.91J003302445245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036三、規(guī)劃方案基本參照拍賣文件資料第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.32004.12，共22個(gè)月。最 遲不得超過2003.62005.12，共31個(gè)月。因受竣工日期受限制，因此，必須 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)的條件。合同規(guī)定

24、的土地 付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。土地付款和工程進(jìn)度要求表6日歷時(shí)間 02年7月 02年8月 02年9月 02年10月 02年11月 02年12月 03年1月 03年2月 03年3月 03年4月 03年5月 03年6月 項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間 12345678910 1112項(xiàng)目評價(jià)分期 12土地第一次 V土地第二次V土地第三次V要求開竣工日期一一一一限期開竣工日期一完成50泣程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間 03年7月 03年8月 03年9月 03年10月 03年11月 03年 12月 04年1月 04年2月 04年3月 04年4月 04年5月 04年6月 項(xiàng)目 /

25、 計(jì)劃時(shí)間 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 項(xiàng)目評價(jià)分期 3 4土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期一一一一一一一一一一一一限期開竣工日期一一一一一一完成50%工程量時(shí)間V完成50%工程量時(shí)限 土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間 04年7月 04年8月 04年9月 04年10月 04年11月 04年 12月 05年1月 05年2月 05年3月 05年4月 05年5月 05年6月 項(xiàng)目 / 計(jì)劃時(shí)間 25 26 27 28 29 30 3132 33 34 35 36項(xiàng)目評價(jià)分期 5 6土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期一一一一一一限期

26、開竣工日期一一一一一一一一一一一一完成50%工程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間 05年7月 05年8月 05年9月 05年10月 05年11月 05年 12月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間 37 38 39 40 4142項(xiàng)目評價(jià)分期 7土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期一一一一一一完成50%t程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限第五章投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)6000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%以10%勺內(nèi)部收益率 推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為6600萬元，以此為基本方案。并按土地費(fèi)用每增加一 定幅度做一個(gè)方案。土地價(jià)格由6000萬元至

27、9600萬元。一共做了 14個(gè)方案。 各個(gè)方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。項(xiàng)目總投資估算表表7單位：萬元序號項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資 24855.551.1 土地費(fèi)用 6600.00 按內(nèi)部收益率10%隹算。1.2 前期工程費(fèi) 698.00 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%場地平整費(fèi)按每 平米土地30兀估算。1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1400.00 按每平米住宅面積200元估算。1.4 建筑安裝工程費(fèi) 12760.361.4.1 商業(yè)用房3600 單方造價(jià)1800元1.4.2 高層住宅 7455.36 單方造價(jià)1600元1.4.3 地下汽車

28、庫1705.00 地下車庫兼作人防，單方造價(jià) 2200元1.5 公共配套設(shè)施費(fèi) 40.00 按規(guī)定面積計(jì)算1.6 間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。1.7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 931.15 貸款利率5.5%1.8管理費(fèi)用210.00約按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費(fèi)用870.63按銷售收入3%古算。1.10開發(fā)期稅費(fèi) 290.21房修基金按銷售收入1%計(jì)算。1.11其它費(fèi)用255.20按工程造價(jià)2%古算。1.12不可預(yù)見費(fèi) 800約按造價(jià)4-5%估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資24855.55二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接 結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)

29、品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅渌M(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)偂?每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品 開發(fā)成本詳見表&第六章經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始， 至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期 5年，半年一期（10期）。（一）投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同” 規(guī)定，土地費(fèi)用可在 簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于 30%三次付款 都在半年之內(nèi)，都在第一期。詳見表 6 “土地付款和工程進(jìn)度要求”。建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi) 用在工程

30、和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。（二）資金籌措計(jì)劃1、資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%其余由資本金和預(yù)售收入解決。2、資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后 （投入使用的 自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的 30% ），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀 行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。3、本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金6600萬元，用于支付土地款，獲得土地使用權(quán)后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款9880萬元。用作投資的預(yù)售收入8375.55萬元。 詳見表9 “投資

31、計(jì)劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)， 基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見 表3 “售價(jià)分析表”。商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià) 5500元/平方米，竣工后每年 價(jià)格上浮5%高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。地下車位，每個(gè)車位 7.7- 8.4萬元/個(gè)或每平方米3500元。銷售收入30954.48萬元。營業(yè)稅稅率5%城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7%教育費(fèi)附加4%營業(yè)稅金及附加1717.94萬元。每期銷售詳細(xì)情況見表10 “銷售收入和銷售稅金及附加計(jì)算表”三、經(jīng)濟(jì)分析（一）基本分析推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11 “經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率10.03%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格6600萬元,比起拍價(jià)6000萬元高出600萬元。其他主要報(bào)表：表12 “資金來源與運(yùn)用表”表13 “