地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理相關(guān)問(wèn)題的研究

1、地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理相關(guān)問(wèn)題的研究摘要】本文結(jié)合廣州市二號(hào)線(xiàn)鎮(zhèn)龍車(chē)輛段及上蓋方案的研究，提出了一些車(chē)輛段上蓋物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī) 劃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題供大家討論，對(duì)于在城市土地日益緊 張的今天，如何利用車(chē)輛段空間以節(jié)約用地，促進(jìn)城市的發(fā) 展具有重要的意義。關(guān)鍵詞】地鐵車(chē)輛段；上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃管理1、車(chē)輛段定義車(chē)輛段是車(chē)輛停放，檢查，整備，運(yùn)用和修理的管理中心所在地。若運(yùn)行線(xiàn)路較長(zhǎng)，為了有利于運(yùn)營(yíng)和分擔(dān)車(chē)輛的 檢查清洗工作量，可在線(xiàn)路的另一端設(shè)停車(chē)場(chǎng)，負(fù)責(zé)部分車(chē) 輛的停放，運(yùn)用，檢查和整備工作。傳統(tǒng)車(chē)輛段因其功能性 的特點(diǎn)具有占地面積大、建筑密度小、用地強(qiáng)度低的特點(diǎn)

2、。2、地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的意義2.1 地鐵對(duì)于城市的意義 地鐵作為大運(yùn)量的公共交通工具以安全、快捷、方便和舒適的特點(diǎn)成為現(xiàn)代城市的重要標(biāo)志，地鐵建設(shè)也對(duì)沿線(xiàn)的 土地利用和建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了機(jī)遇， 近年來(lái)，“ TOD 模式” 被廣泛利用在城市開(kāi)發(fā)中，更加強(qiáng)調(diào)了以公共交通為導(dǎo)向的 開(kāi)發(fā)。2.2 地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的意義2.2.1 有效帶動(dòng)車(chē)輛段周邊區(qū)域發(fā)展 所謂地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，是指在車(chē)輛段上進(jìn)行綜合性去也開(kāi)發(fā)， 這種開(kāi)發(fā)方式本質(zhì)上是地表增厚、 復(fù)合利用、 空間加密的方式。充分挖掘車(chē)輛段用地發(fā)展的潛力，可帶動(dòng) 周邊用地功能的綜合利用，形成新的空間增長(zhǎng)極核，有效推 動(dòng)城市功能的提升。2.2

3、.2 符合國(guó)家集約用地的政策要求 隨著城市建設(shè)的發(fā)展，土地的集約利用越顯重要，而城市中用于地鐵機(jī)車(chē)停放、檢查的地鐵車(chē)輛段占地問(wèn)題已成為 城市發(fā)展中較為突出的矛盾。為解決突出的用地矛盾，提高 土地使用效率，地鐵車(chē)輛段蓋上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極大的改善了土地 產(chǎn)出和空間環(huán)境，同時(shí)間接帶動(dòng)了周邊地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)，是 土地集約利用背景下拓展城市發(fā)展空間的重要途徑。2.2.3 改善車(chē)輛段形態(tài)， 有效降低噪聲影響， 提升城市環(huán) 改變以往的地鐵車(chē)輛段“方盒子”的空間形態(tài)，提高車(chē)輛段周邊的城市景觀(guān)形象，有效降低車(chē)輛段運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲 影響。3、鎮(zhèn)龍車(chē)輛段簡(jiǎn)介號(hào)線(xiàn)是廣州地鐵線(xiàn)網(wǎng)重要的轉(zhuǎn)換線(xiàn)路，沿線(xiàn)串聯(lián)起廣州科學(xué)城、山水新城、廣

4、州教育城、增城中心城區(qū) 等重要片區(qū)，地處蘿崗與增城的交界處，與穗莞深城際軌道 站點(diǎn)毗鄰，擁有大量的土地資源與優(yōu)越的交通區(qū)位條件，形 成地區(qū)交通樞紐，與周邊片區(qū)統(tǒng)一打造，以此形成集約、便 捷、高效的 TOD 社區(qū)。作為交通樞紐地區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) 需特別注重處理好區(qū)域及片區(qū)交通的組織與疏導(dǎo)，同時(shí)協(xié)調(diào) 與周邊片區(qū)的功能發(fā)展定位。鎮(zhèn)龍車(chē)輛段示意圖4、地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題（結(jié)合鎮(zhèn)龍車(chē)輛段闡述）4.1 合理確定車(chē)輛段范圍和上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的范圍 車(chē)輛段是負(fù)責(zé)地鐵車(chē)輛維修、清洗、整備的場(chǎng)所，主要功能房間占地大、層高高、跨度大，通常可分為幾大區(qū)域，是綜合辦公區(qū)，包括綜合辦公樓、綜合維修樓

5、、變電站等些人員較為集中的生產(chǎn)辦公建筑；二是道岔區(qū)；三是停車(chē) 列檢庫(kù)；四是檢修庫(kù)。上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)要在滿(mǎn)足車(chē)輛段建設(shè)運(yùn) 營(yíng)管理技術(shù)限制條件下，在其上蓋平臺(tái)形成建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi) 發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地混合使用，一般情況下，上蓋平臺(tái)及基礎(chǔ)需與 地鐵功能部分同步實(shí)施。如鎮(zhèn)龍車(chē)輛段的工藝總平面采用盡端式布置，檢修庫(kù)與停車(chē)列檢庫(kù)并列布置在車(chē)輛段東端，物資庫(kù)整合在檢修庫(kù)東 部，調(diào)機(jī)及工程車(chē)庫(kù)布置在咽喉區(qū)中部。車(chē)輛段的牽引降壓變電所設(shè)置在出入段線(xiàn)南側(cè)，污水處理站則位于變電站南 段，布置在車(chē)輛段中西部。用地面積約 24 萬(wàn)平方米。3.2 合理確定上蓋蓋板高度及蓋上建筑限高和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的問(wèn)題綜合開(kāi)發(fā)物業(yè)布局需符合蓋下車(chē)輛段軌道及

6、功能用房的結(jié)構(gòu)和工程要求。上蓋物業(yè)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)需與車(chē)輛段建設(shè)同步 施工，在車(chē)輛段開(kāi)始建設(shè)時(shí)就需穩(wěn)定上蓋物業(yè)布局方案（見(jiàn)圖）。受車(chē)輛段建設(shè)技術(shù)條件如上蓋工程結(jié)構(gòu)荷載的大小的限制，建筑平面形式、高度、體量造型均受到剛性約束，如 在出入段區(qū)，柱網(wǎng)因受軌道、道叉的限制而建筑無(wú)法靈活布 置，技術(shù)限高 100 米（含車(chē)輛段層高度） ，考慮穗莞深城際 軌道的分割，該地塊較難使用，不設(shè)置上蓋。在咽喉區(qū)，柱 網(wǎng)因受軌道、道叉的限制，蓋上不可建設(shè)高層建筑，技術(shù)限 高為 30 米（含車(chē)輛段層高度） 。在運(yùn)用庫(kù)，受到下面車(chē)輛段 的影響，建筑橫平豎直布置，技術(shù)限高為 100 米（含車(chē)輛段 層高度），同時(shí)平面布局的建筑結(jié)構(gòu)必

7、須與軌道線(xiàn)布局相匹 配。白地區(qū)（軌道交通設(shè)施發(fā)展備用地）無(wú)軌道設(shè)施，蓋上 建筑不受約束，但需考慮到與周邊建筑的協(xié)調(diào)以及城市規(guī)劃 的要求。3.3 合理確定交通組織 交通組織是地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵問(wèn)題，重點(diǎn)在于使各類(lèi)交通方式之間無(wú)縫銜接，對(duì)外交通組織上應(yīng)與周邊城 市道路快速順暢連接，解決好公交、出租車(chē)等與地鐵的換乘 問(wèn)題，蓋上內(nèi)部交通組織以步行為主，在垂直交通方面，要 注意各層次不同標(biāo)高平臺(tái)之間有序合理的銜接。鎮(zhèn)龍車(chē)輛段在蓋上層設(shè)置兩個(gè)主要出入口，與 9m 層停車(chē)場(chǎng)庫(kù)聯(lián)系的有兩個(gè)出入口， 與 15m 層上蓋物業(yè)聯(lián)系的有三 個(gè)出入口；皆通過(guò)坡道與外部交通道路連接。坡道同時(shí)是聯(lián) 系外部交通、夾層停

8、車(chē)庫(kù)和蓋上層道路的交通方式。私家機(jī) 動(dòng)車(chē)交通主要在夾層（ 9m 層）停車(chē)庫(kù)內(nèi)解決，一般情況不 在蓋上層通行，蓋上層道路可滿(mǎn)足緊急情況下消防車(chē)、救護(hù) 車(chē)等特殊車(chē)輛通行要求。4、地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃管理過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題4.1 土地使用性質(zhì) 蓋下車(chē)輛段規(guī)劃為交通場(chǎng)站用地，蓋上規(guī)劃為交通站場(chǎng)用地兼容綜合開(kāi)發(fā)用地（ S4（ R2/B1/A3 ），蓋上、蓋下兩部 分分別核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和進(jìn)行指標(biāo)控制，并分開(kāi)核發(fā)規(guī)劃 許可。4.2 土地權(quán)屬 蓋下車(chē)輛段為交通設(shè)施用地，采用土地劃撥方式獲取土地，土地使用權(quán)歸地鐵公司所有；蓋上物業(yè)開(kāi)發(fā)一般為商業(yè)或居住等經(jīng)營(yíng)性用地， 根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出 讓。參考文獻(xiàn)1 任偉強(qiáng)，陳艷艷， 羅銘 . 軌道交通 TOD 發(fā)展模式研究J.生態(tài)文明視角下的城鄉(xiāng)規(guī)劃，2