物業(yè)停車場管理制度

1、物業(yè)停車場管理制度物業(yè)停車場管理制度一、小區(qū)停車場的權(quán)屬公安部、建設(shè)部停車場建設(shè)和管理管理暫行規(guī)定 第三條規(guī)定停車場是指供各種機動車和非機動車停 放的露天或室內(nèi)場所”。就目前各住宅小區(qū)的情況看， 對小區(qū)內(nèi)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普遍。從各國立法和 學說看，停車場的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭議的 問題。但從我國小區(qū)停車場的實際看，物業(yè)管理公司 所管理的停車場權(quán)屬主要有以下兩類：一是小區(qū)地下 或地上專用停車場，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)時已規(guī)劃為停車 場，并未分攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的公攤面積，對于此部分停 車場其所有權(quán)歸開發(fā)商；二是小區(qū)的地上停車場及臨 時用于停車的過道，其占用土地已分攤到小區(qū)業(yè)主的 公攤面積，此部分停車

2、場屬于全體業(yè)主共同所有。二、物業(yè)公司對停車場管理的性質(zhì)物業(yè)管理條例第2條規(guī)定 物業(yè)管理，是指業(yè)主通 過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場 地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序的活動”。從該規(guī)定可知，停車場作為小區(qū)的 配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)公司所進行的物業(yè)管理范圍。但 該管理僅屬于物業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對小區(qū)配套設(shè)施所進行維修、清掃等維護、養(yǎng)護 管理，并不涉及業(yè)主私人車輛的管理。如該管理中包 含對車輛本身的管理或保管，則對小區(qū)內(nèi)沒有車輛的 業(yè)主來說是不公平的。從而也可以確定，車輛在小區(qū) 停車場停放，并不是屬于

3、物業(yè)公司的正常物業(yè)管理服 務(wù)范圍，而屬于雙方當事人一種特約服務(wù)，停泊車輛 的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費用。三、小區(qū)停車場內(nèi)停泊車輛是場地使用關(guān)系，還是保 管關(guān)系大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場中如發(fā)生丟失、損 毀等情況，物業(yè)公司與車主爭執(zhí)的焦點主要集中在物 業(yè)公司是否對停放的車輛承擔保管責任。一種觀點認為，車輛停放在小區(qū)停車場內(nèi)，且車主也 向物業(yè)管理公司交納了停車費用，車主與物業(yè)管理公 司之間已形成保管關(guān)系，如車輛出現(xiàn)丟失、損毀等情 況，物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任。另一種觀點認為，車輛停放一般只收取幾元錢的停車 費，視為保管關(guān)系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的 情況下，應(yīng)視為一種場地使用關(guān)系，而

4、不能認定為保 管關(guān)系，對于提供場地使用的物業(yè)公司來說，不應(yīng)對 車輛的丟失、損毀承擔責任。筆者認為，要正確認定二者之間的法律關(guān)系，應(yīng)從保管合同的法律特征及雙方當事人的真實意思表示及具 體行為來綜合考慮。合同法第365條規(guī)定 保管合同是保管人保管寄存 人交付的保管物，并返還該物的合同”，根據(jù)保管合同 的概念及實踐合同的法律特征，保管合同的成立不僅 需要雙方當事人的意思表示一致，而且最關(guān)鍵的是還 須有車主將車輛交付保管方并由保管方實際控制的行 為。實踐中要認定究竟是 場地使用”，還是 停放保 管”，應(yīng)主要從以下幾個方面確定： 1、物業(yè)公司與車主是否在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合 同中，對車輛的停放、領(lǐng)取

5、及保管等作出明確的約定, 這是確定雙方法律關(guān)系最直接的依據(jù)。比如深圳市政 府1996年9月24日頒布的深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物 業(yè)管理條例明確規(guī)定 物業(yè)公司應(yīng)與車主明確車輛保 管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按規(guī)定收取相應(yīng)的保 管費或車位使用費”。走，那么在停車場所停放的車輛的實2、如物業(yè)公司與車主之間未對車輛停放是否為保管關(guān) 系進行約定或約定不明的情況下，應(yīng)根據(jù)停車行為的 具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實際控制的行為來 確定。如果車主將車停泊在停車場，自已拿前鑰匙并 可以隨時將車開 際控制權(quán)就沒有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒有形成委托占有的寄托關(guān)系，自然不具備保管的法律特征, 因而也就不能認定為是一

6、種車輛保管關(guān)系。疋，如果有的小區(qū)在停車場在管理過程中，由停車場管 理-員憑證放行，車主只有憑證方可將車從停車場提 或者由車主在車輛停放時將車輛鑰匙及行車證明 交付物業(yè)公司，物業(yè)公司已通過這種具體的行為控制 了車輛，表明物業(yè)公司與車主之間在事實上對保管達 成了合意，應(yīng)可以認定為是一種車輛保管關(guān)系。 因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系除了 看雙方當事人是否有真實意思表示之外，關(guān)鍵在于車 主將車輛是否交付給物業(yè)公司實際控制。若交付給物 業(yè)公司控制，則保管關(guān)系就成立，否則就只能認定為 是一種車位租用關(guān)系。這兩種涇渭分明的法律關(guān)系不 僅在英國、美國等英美法系國家有著明確的法律規(guī)范 和區(qū)別，就連德

7、國、法國、加拿大等大陸法系國家也 以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費用來認定保 管關(guān)系的問題，筆者認為，從法理上講，停車收費并 不能證明物業(yè)公司與車主之間法律關(guān)系的性質(zhì)，無論 是保管合同還是場地使用合同，都可能交付收費依據(jù), 但停車收費依據(jù)僅能證明停車行為是有償行為，還是 無償行為，而對停車行為的法律性質(zhì)無關(guān)，因而也就不能以單憑停車收費依據(jù)來認定是否為保管關(guān)系。四、車輛在小區(qū)停車場丟失、損毀后的賠償責任認定 當車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失或毀損時，物業(yè)公司是否應(yīng) 承擔賠償責任，筆者認為應(yīng)主要從以下幾個方面認定：（一）根據(jù)雙方當事人的意思表示來確定賠償責任 意思自治是我國

8、合同法的一項基本原則，合同法第 4條明確規(guī)定 當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)”。20XX年9月1日開 始實行的物業(yè)管理條例第20條也規(guī)定，物業(yè)管 理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的 服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定”。因此，在處理物業(yè)公司 與車主之間糾紛時，應(yīng)首先考慮當事人之間的約定， 倘若雙方在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中，已明確 約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛等財產(chǎn)承擔保管責任的， 則應(yīng)當確定為保管關(guān)系，物業(yè)公司未盡保管職責，其 應(yīng)該承擔賠償責任。如雙方已明確約定為場地使用關(guān) 系，物業(yè)公司不對業(yè)主的車輛等財產(chǎn)承擔保管責任的， 則物業(yè)公司不負保管職責，只能根據(jù)物業(yè)

9、公司在物業(yè) 管理服務(wù)中是否有過錯來確定物業(yè)公司是否應(yīng)承擔賠 償責任。（二）根據(jù)當事人之間的行為特征確定賠償責任 對已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車場車輛丟失糾紛，在當事人之間未對車輛停放為保管關(guān)系作出明確約定的情況下， 應(yīng)從物業(yè)公司在車輛停放期間是否實際控制車輛來認 定物業(yè)公司應(yīng)承擔的責任。如前文所述，如物業(yè)公司 與車主之間存在物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放 行”、交付鑰匙”、交付行車證明”等行為的，可以認 定物業(yè)公司通過控制車輛鑰匙、控制行車證明、控制 相關(guān)憑證等行為，實際控制了車輛，雙方之間已形成 了事實上的保管關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)對車輛的丟失、毀 損按保管的法律關(guān)系承擔責任。（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中

10、是否有過錯承擔賠 償責任。業(yè)主的這種要求能否得到支持呢?在雙方未明確約定保管關(guān)系，且從當事人行為中也無 法確定保管關(guān)系的情況下，當物業(yè)管理公司與車主發(fā) 生糾紛時，車主往往以物業(yè)服務(wù)費中包含保安費用， 物業(yè)公司未盡保安或安全防范職責為由，要求物業(yè)公 司承擔責任。筆者認為，依據(jù)我國目前物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)和物業(yè) 管理的收費標準及物業(yè)管理手段來看，物業(yè)公司對整 個小區(qū)的安全保衛(wèi)責任是整個小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的 宏觀安全保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個人特定財產(chǎn)的 微觀安全保衛(wèi)之責。畢竟物業(yè)公司是以服務(wù)為主收取 微薄費用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財產(chǎn)及人身安全一并囊括進物業(yè)公司的義務(wù)范疇，對物業(yè)公司來說也是不 公平不

11、對價的。而且物業(yè)管理條例第47條規(guī)定 物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在米取應(yīng)急措 施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助 做好救助工作”。特別是上海市高級人民法院在關(guān)于審 理物業(yè)管理糾紛案件若干問題的解答中指出物業(yè)管業(yè)主或使用人因人身或財理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全， 而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。物業(yè)管理 企業(yè)不承擔確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、 使用人的人身、 財產(chǎn)遭受不法侵害的義務(wù)。”。由此可見，物業(yè)公司所承擔的安全防范產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，

12、經(jīng)審 理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承 擔損害賠償責任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有 約定的除外 工作僅是協(xié)助有關(guān)部門進行，物業(yè)公司的保安服務(wù)并 非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，當發(fā)生車輛丟失等 事故時，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正 常安全防范義務(wù)，沒有重大的過錯行為，物業(yè)公司便 可對車輛和財物的損失免責。物業(yè)管理條例第36條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理 企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責 任”根據(jù)該約定并結(jié)合物業(yè)公司在實際管理過程中的 安全防范職責，要確定物業(yè)公司是否有過

13、錯，法律上 沒有明確規(guī)定，但實際中可以參考以下標準：（1）物業(yè)公司是否按物業(yè)服務(wù)合同約定配備了保安人員及相 關(guān)的保安措施；（2）對于承諾24小時遠紅外監(jiān)控的小，是否保障了監(jiān)控系統(tǒng)的正常有效運作 （3）當發(fā)現(xiàn)犯罪行為時，小區(qū)保安人員是否不管不問，是否采取 了合理的措施；（4）外來人員憑證出入的小區(qū)，盜賊 出入小區(qū)時門衛(wèi)是否查驗證件；（5）小區(qū)業(yè)主對小區(qū) 安全提出改進或要求，但物業(yè)公司未予以理會；（6）當小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派安全防范 人員等。五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權(quán)行為競合時的責 任承擔無論物業(yè)公司與車主之間就車輛停放是一種場地使用 關(guān)系，還是保管關(guān)系，抑或是物業(yè)公司違反物

14、業(yè)服務(wù) 合同的約定未盡安全防范義務(wù)，物業(yè)公司所承擔的責 任均是依據(jù)合同關(guān)系所產(chǎn)生的違約責任，但在小區(qū)車 輛丟失時，物業(yè)公司的違約行為并不是造成車輛丟失的唯一原因，而是同時介入了犯罪分子或他人的侵權(quán) 責任。那么此種情況下，如何認定物業(yè)公司承擔的責 任呢？筆者認為，對于物業(yè)公司是否承擔責任的認定，應(yīng)根 據(jù)前文所述的雙方之間是否存在保管關(guān)系確定，在無 法確定保管關(guān)系的情況下，應(yīng)通過物業(yè)公司是否按物 業(yè)服務(wù)合同約定履行了保安義務(wù)來認定。在通過因果 關(guān)系分析物業(yè)公司存在違約行為時，對于物業(yè)公司應(yīng) 承擔的責任大小，筆者認為因盜竊具有私密性，不應(yīng) 要求物業(yè)公司承擔全部責任，而應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司的違 約行為在造成

15、損害后果的所有原因中所占的比例來確 疋。對于車主能否既要求物業(yè)公司承擔責任，又要求侵犯 人承擔責任的問題，筆者認為，從法理上講，物業(yè)公 司的違約行為與第三人的侵權(quán)行為構(gòu)成了不真正連帶 債務(wù)。不真正連帶債務(wù)系指數(shù)個債務(wù)人基于不同的發(fā) 生原因，而偶然產(chǎn)生同一內(nèi)容的給付，在不真正連帶 債務(wù)中，債權(quán)人可以同時或先后請求債務(wù)人中的任何 一人或數(shù)人履行債務(wù)，但其請求債權(quán)得到實現(xiàn)后，其 無權(quán)再起訴其他債務(wù)人。因此，作為車主來說，其既 可以要求侵權(quán)人承擔責任，也可以要求物業(yè)公司承擔 違約責任。但如車主起訴侵權(quán)人后由于侵權(quán)人無力償還，致使債權(quán)未能得到實現(xiàn)的，其同樣可以要求物業(yè) 公司承擔相應(yīng)的違約責任。注：查看本

16、文詳細信息，請登錄安徽人事資料網(wǎng)站內(nèi) 搜索：物業(yè)停車場管理制度 看了該文章的人還看了： 停車庫管理辦法 上海市停車場（庫）管理辦法（20XX年1月10日 海市人民政府令第44號發(fā)布）上海市停車場（庫） 管理辦法已經(jīng)20XX年12月13日市政府第60次常 務(wù)會議通過，現(xiàn)予 停車場出入口管理停車場及出入口管理及出入口管理系統(tǒng)具有智能化服 務(wù)、專業(yè)化運作、企業(yè)化經(jīng)營、專營化管理四大顯著 特征。而實現(xiàn)這一系統(tǒng)的智能化、現(xiàn)代化，最優(yōu)的選 擇就是非接觸 停車管理服務(wù)協(xié)議自愿、地下停車場管理服務(wù)協(xié)議甲、乙雙方根據(jù)亞奉 協(xié)商的原則就車位使用、車輛停放管理服務(wù)事宜達成 如下協(xié)議。一、協(xié)議當事人甲方：乙方：車位號為區(qū) 號的使還，致使債權(quán)未能得到實現(xiàn)的，其同樣可以要求物業(yè) 公司承擔相應(yīng)的違約責任。注：查看本文詳細信息，請登錄安徽人事資料網(wǎng)站內(nèi) 搜索：物業(yè)停車場管理制度 看了該文章的人還看了： 停車庫管理辦法 上海市停車場（庫）管理辦