房產(chǎn)信息化對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制作用doc15(1)

1、房產(chǎn)信息化對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制作用、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其 用途來說，大致可分為以下幾個大部分: 土地費用；前期費用；建安成本；配套費用；籌資成本；管理費用；銷售費用從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、 施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程 中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。、成本分解的過程項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地 產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目

2、的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀 到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估 算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。1、投資估算 在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務(wù)評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷 售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較 可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、 工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計算依據(jù)等方式，均可以實 現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下: 1）、核算項目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的

3、容積率、服務(wù)性設(shè) 施所有權(quán)等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。2）、收支項目（成本項目）設(shè)置相當(dāng)于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個 過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項目計劃初期只劃 分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出 讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。3）、收支估算（成本估算） 隨著收支項目（成本項目）的設(shè)定，根據(jù)項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同 時期內(nèi)的資金收支計劃。在 PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費用項目指標(biāo)錄入 /計算/調(diào) 整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源

4、、現(xiàn)金流量等各種財務(wù)分析報表。由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計算關(guān) 系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計算總成本，設(shè)置各個成本項目占總成本的比例而 計算各個成本項目的成本估算等。2、成本目標(biāo) 在項目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計劃，作為后續(xù)項目成本控 制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項目的成本計劃，二維表的橫向顯示計 劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項目下所有的成本項 目，這樣二維表就能夠詳細(xì)的顯示成本項目在計劃年度下計劃月份的計劃金額。成本目標(biāo)的確定，對項目成本計劃和控制，有著重要的指導(dǎo)意義。隨著工

5、程項目的施工 進展,當(dāng)計劃/實際成本超出目標(biāo)成本時，對目標(biāo)成本進行調(diào)整。隨著項目的推進，成本動 態(tài)發(fā)生變動，當(dāng)動態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂 目標(biāo)成本。3、成本計劃在制定項目成本目標(biāo)時，與項目整體的進度計劃關(guān)聯(lián)，可以從項目/任務(wù)計劃中，提取工 程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費用的計劃數(shù)字，并自動按日期和成本項目匯總，從而 構(gòu)成整個項目的成本計劃。三、成本控制的過程動態(tài)成本分析對比是整個系統(tǒng)的核心功能，它能自動實現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項 目動態(tài)成本一覽表，對動態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進行比較查詢，提供各種對比分析報表和圖形。對于各種繳費類的非合同成本業(yè)務(wù)，在 PM2

6、中，通過支出單或虛擬合同業(yè)務(wù) 模式解決。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對比及撥款計劃分析待發(fā)生成本預(yù)測、項目成本明 細(xì)表動態(tài)分析對比項目成本計劃與實際的差異；通過成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)功能對相關(guān)公共費用 進行成本分?jǐn)?。具體的控制操作流程如下:1、建立合同與成本項目的對應(yīng)關(guān)系在建立了核算項目及收支項目后，在合同維護中通過參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項目的 關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項目及成本項目建立一對多的對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。合同錄入后，需進行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項目上。系統(tǒng)合同支 持對項目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對不同核算項目之間的拆分。2、合同金額、結(jié)算金額匯總項目成本PM2自動根據(jù)項目估算數(shù)據(jù)及合同金

7、額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項目成本表。系統(tǒng)支持對 多層次核算項目、多層次支持項目的逐級匯總。例如整個項目劃分為三期工程，每期工 程中又有多個具體的樓盤單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個單體到每期工程、 再到整個項目的逐層分解及匯總。3、合同簽署、合同變更、合同付款的報警功能 在合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等原因需對原合同進行調(diào)整，而 且同一個合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在 PM2中均可以通過合同變更實現(xiàn)，并且系統(tǒng) 自動根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標(biāo)進行對比分析，達到或超過用戶設(shè)定的 成本目標(biāo)變動范圍后，系統(tǒng)自動報警。4、其他控制手段 項目成本產(chǎn)生于項目開發(fā)各項業(yè)務(wù)過

8、程中，特別是材料采購等業(yè)務(wù)中。與其對應(yīng)的成本 控制手段包括材料限價、設(shè)計變更與洽商管理等對成本高低和成本控制效果起到直接的 作用，這些控制措施在PM2系統(tǒng)通過合同限價單、詢價單等功能都有良好地支持。限額 設(shè)計、選用滿足市場需要的性價比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?合同管理是成本不斷降低的源泉5、非合同成本對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的非合同成本，既可以通過建立虛擬合同的方式實現(xiàn)，也可以通過支出單的方式直接體現(xiàn)。四、實施PM2系統(tǒng)對成本控制的作用1、通過對估算、目標(biāo)、計劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài) 成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達到成本控制的目的；同時實施項目管理中的

9、控制管 理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及動態(tài)查詢。2、以成本與資金控制為核心，將成本控制與項目進度計劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián);將銷售與資金流入關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程、全方位協(xié)調(diào)管理。3、通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度;通過合理的資金/成本計劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營風(fēng)險，大大提高了企業(yè)決策者對 項目單位成本的控制力度。PM2軟件在以合同為中心的項目管理工作中的應(yīng)用 在工程實踐中，業(yè)主與承包商之間存在著復(fù)雜的合同關(guān)系。無論是主動還是被動，業(yè)主 與眾多的承包商、設(shè)備供應(yīng)商之間都會簽訂許多合同，形成許多合同關(guān)系。這種合同關(guān) 系，用圖形的形式表示出來

10、，我們把它稱為合同樹。建立合同樹對于我們進行項目管理工作有著如下顯而易見的作用:U將一個龐大的工程建設(shè)項目劃分成為相對獨立的、便于控制的較小的單位。無論是從成本控制的角度、還是進度控制的角度，都是必須要做的工作。U將合同相關(guān)的單位與參加項目的組織機構(gòu)關(guān)聯(lián)，以合同的形式明確每個相關(guān)單位的責(zé)任權(quán)利和義務(wù)。U對每一個合同單位做出詳細(xì)的時間計劃與費用估計，形成進度目標(biāo)和成本目標(biāo)。U確定項目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項工作的順序，建立項目質(zhì)量控制計劃。U建立項目成本控制體系。U建立項目進度控制計劃。在合同架構(gòu)的基礎(chǔ)上，我們還必須將項目計劃細(xì)分為項目進度總控計劃、項目成本總控制計劃、項目質(zhì)量工作總控

11、制計劃、項目安全控制計劃。PM2項目管理系統(tǒng)的在工程建 設(shè)中的作用也是主要體現(xiàn)在上述幾個方面。1. 目進度總控計劃在實際工作中，對于一些大型的電力、水利、房地產(chǎn)項目，應(yīng)用PM2項目管理系統(tǒng)制訂 項目進度計劃一般分為三級: 1）、 一級計劃：由業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計及施工總承包四方共同確認(rèn)的項目進度總控制計劃；內(nèi)容涵蓋項目開發(fā)整個過程所有影響進度的工作。在PM2項目管理系統(tǒng)中，一般由 開發(fā)商根據(jù)總包合同制訂一級進度計劃，主要包括各專業(yè)總體計劃和各個里程碑的控制 點。2）、二級計劃：由各專業(yè)分包編制，并由總承包匯總。在PM2項目管理系統(tǒng)中，一般 由總包方建立單獨的項目，將各個專業(yè)分包商的計劃匯總輸入，并

12、確定各個專業(yè)之間的 協(xié)作關(guān)系。3）、三級滾動計劃：總承包匯總各分包人編制的涵蓋各專業(yè)施工內(nèi)容的短周期施工計劃,近期（季度）的主要施工工作輸入 PM2項目管理系統(tǒng)中。2. 成本控制系統(tǒng) 積極的預(yù)前控制方法進行成本控制，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本, 然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)，以次作為項目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)的各種成本分析報表通過對估算、目標(biāo)、計劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計算 出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達到成本控制的目的 3安全生產(chǎn)控制計劃 項目的環(huán)境保護與施工安全也是項目管理的重要內(nèi)容。要求各施工單位建立安全生產(chǎn)責(zé) 任制和環(huán)境管理責(zé)任制，建立與保持工

13、作程序，嚴(yán)格現(xiàn)場管理。在PM2項目管理系統(tǒng)中，一方面提供了安全文檔、安全制度保存相關(guān)的安全生產(chǎn)制度。并且可以針對項目進度計劃中的各項工作，制訂相關(guān)的安全生產(chǎn)控制措施和計劃，并對 安全生產(chǎn)隱患和整改措施提供各種分析跟蹤。4質(zhì)量總控計劃通過PM2項目管理系統(tǒng)的質(zhì)量管理模塊，可以使質(zhì)量計劃達到如下控制原則: 1）、以合同管理為基礎(chǔ)，制訂整個項目的工程質(zhì)量目標(biāo)，并以此控制設(shè)計、單位、總包、 分包、材料供應(yīng)商等相關(guān)單位。2）、建議嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保證體系的方法與程序。PM2質(zhì)量管理的法規(guī)文件、驗收標(biāo)準(zhǔn)、 質(zhì)量評審、質(zhì)量甘特圖等功能，貫徹到工程項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，實行全要素的管理,確保工作質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)成本

14、管理的關(guān)鍵控制點張保成目前大多數(shù)開發(fā)商依靠財務(wù)軟件和 OFFICE軟件對歷史數(shù)據(jù)進行手工化的歸集、分析、 處理、管理工作，還無法進行更詳細(xì)更有參考價值的實時動態(tài)查詢分析，從而影響了企 業(yè)項目成本管理的效率。至于對以后期間的數(shù)據(jù)預(yù)測分析， 則基本處于無能為力的狀態(tài), 其依靠人為簡單預(yù)測的數(shù)據(jù)可靠性和準(zhǔn)確性無法得到保證。在當(dāng)前央行進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更大的 成本管理壓力，同時更加迫切的需要能夠合理有效控制項目成本的新型管理工具。而新 的管理工具應(yīng)該能提供進行事前、事中管理的工具，而且通過預(yù)先設(shè)置等手段提供對以 后期間發(fā)生數(shù)據(jù)的較為準(zhǔn)確的預(yù)測核算方法，方便使用

15、者實時查詢讀取，可為決策者編 制各項計劃決策，進行項目管理提供有力的支持。F面就成本費用管理、預(yù)計未發(fā)生成本、承包商付款管理、貸款資金管理這幾個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)來說明新型項目成本管理的必要性和科學(xué)性。關(guān)鍵環(huán)節(jié)一：發(fā)生成本費用歸集查詢問題.現(xiàn)狀分析現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作方式是對已發(fā)生成本費用按會計科目進行明細(xì)核算的，而會 計各級明細(xì)科目的使用因為要符合會計工作規(guī)范而在設(shè)置時有很多局限性，具體表現(xiàn)為很多成本費用合并核算，不夠細(xì)化。例如在科目設(shè)置時設(shè)置開發(fā)成本-土建安裝-安裝 工程”三級會計科目，發(fā)生各類安裝工程的成本全部計入該科目內(nèi)，通過財務(wù)軟件的查詢 功能也能實時查詢出到目前為止已發(fā)生的安裝工程的匯總

16、成本，但無法區(qū)分各類安裝工 程（暖通、電梯、監(jiān)控還是消防等等）發(fā)生的明細(xì)成本，也就是說這種核算方法只能滿 足財務(wù)基本核算的需求，無法對更高要求的工程成本費用核算提供太多的幫助。二. 存在問題1. 這類成本費用明細(xì)表一般都是定期按月編制，也就是在一個月份終結(jié)后再根據(jù)上 月財務(wù)數(shù)據(jù)編制，存在滯后性。2. 財務(wù)軟件由于受制于財務(wù)工作規(guī)范只能提供按明細(xì)會計科目核算的月匯總發(fā)生 數(shù)，無法按照自己的需求進行更為詳細(xì)的分類明細(xì)匯總。三.PM2軟件解決思路1. 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)置活動代碼與成本代碼，將項目開發(fā)的活動 和成本按實際需要進行細(xì)分。2. 預(yù)先設(shè)置工作計劃并選取與其相關(guān)的活動代碼。3.

17、 在新增承包合同時設(shè)置該工程合同的工作計劃，選取活動代碼及與其相關(guān)的成本 代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。4. 工程報賬時對提交金額在合同工作計劃中的各活動成本代碼按實際發(fā)生情況分 配，并提交審批。5. 在工程項目分析查詢中，可按照活動明細(xì)和成本明細(xì)進行查詢已發(fā)生成本。四.改進價值1.能按照自己的需要設(shè)定活動和成本代碼，可以隨意按照活動或成本實時查詢已發(fā) 生的明細(xì)成本，無需再另行編制成本明細(xì)表，保證數(shù)據(jù)讀取的時效性，簡化成本核算的 工作程序。2.可以根據(jù)活動代碼進一步查詢已發(fā)生的相關(guān)明細(xì)成本，或者根據(jù)成本代碼查詢與 之相關(guān)的活動代碼，保證對明細(xì)成本構(gòu)成進行詳細(xì)分析的需求。關(guān)鍵環(huán)節(jié)二：預(yù)計未

18、發(fā)生成本的準(zhǔn)確性問題.現(xiàn)狀分析開發(fā)商對未發(fā)生成本的預(yù)測左右企業(yè)對項目的資金安排，是項目順利進行的關(guān)鍵，現(xiàn) 時一般根據(jù)已發(fā)生的成本結(jié)合預(yù)算或者合同金額進行預(yù)測。.存在問題1.根據(jù)預(yù)算數(shù)與已發(fā)生數(shù)預(yù)測的未發(fā)生成本往往只能是一個預(yù)估的總數(shù)，對于其中的成本構(gòu)成和每期發(fā)生數(shù)雖然用工程進度結(jié)合人工計算的方法也可以取得，但由于缺乏進行計算的科學(xué)工具而難已取得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。2.如果取得的發(fā)生數(shù)準(zhǔn)確度不高，則勢必影響到對未來期間工程資金安排的參考價值，可能會對企業(yè)工程項目的操作產(chǎn)生相當(dāng)不利的負(fù)面影響。三.新型管理工具的解決思路1.預(yù)先設(shè)置活動代碼與成本代碼，在項目建造成本定義中按樓號設(shè)置項目建造計劃。2.

19、在建筑計劃中設(shè)置工程所需的活動代碼，并預(yù)測每項工程活動在整個工程活動中所占用的成本資金比例。3.對每項活動按其所構(gòu)成的成本明細(xì)進一步細(xì)分，并預(yù)測每一項成本明細(xì)占該項活動總成本的比例，預(yù)測該項活動在其整個工作期間的每期付款比例。4.在工程項目分析查詢中按工程活動或工程成本明細(xì)查詢尚未使用的預(yù)算余額。5.設(shè)計資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預(yù)測的成本發(fā)生付款數(shù)。四.改進價值1.可以隨時查詢預(yù)算執(zhí)行情況，且查詢方式更為靈活，了解每項活動或每項成本的預(yù)算剩余數(shù)。2.可以預(yù)測以后每一期間的成本付款發(fā)生數(shù)，結(jié)合銷售資金回籠計劃數(shù)，預(yù)測到以后每期現(xiàn)金凈流量，成為制定資金計劃的可

20、靠數(shù)據(jù)。關(guān)鍵環(huán)節(jié)三：承包商付款管理問題.現(xiàn)狀分析在合同簽訂后，一般由專人負(fù)責(zé)合同的管理工作，其主要的職責(zé)是記錄合同信息、按工程項目經(jīng)理的意見進行工程合同報賬、定期編制合同付款情況表等。存在問題1.一般企業(yè)使用excel編制各種合同情況管理報表，了解合同執(zhí)行情況只能是在期末以后,而如果采用人工隨時更新可能因為人為輸入錯誤而造成數(shù)據(jù)失真。2.報賬人員根據(jù)項目經(jīng)理授意填寫工程付款報賬申請時，需要人工查詢歷次報賬情況及付款情況，以確定本次報賬的金額，如果報賬付款情況復(fù)雜，則可能發(fā)生重復(fù)申請或遺漏申請的情況。3. 報賬審批人在審核批準(zhǔn)合同時無法立即了解合同執(zhí)行情況信息，需由財務(wù)部臨時 提供付款數(shù)據(jù)、工程

21、部臨時提供工程施工情況信息。三. 新型管理工具解決思路1.在企業(yè)管理系統(tǒng)中獨立設(shè)計承包商管理模塊，在承包合同管理中將新增合同基本 信息輸入后，設(shè)置合同工作計劃和保留金扣除比例。2.在企業(yè)管理系統(tǒng)中設(shè)計工程項目報賬管理，將報賬管理與承包商管理連接起來, 這樣在工程項目報賬管理中提出新的報賬，對于非第一次報賬的合同可以查詢到累計提 交的報賬金額和批準(zhǔn)金額，同時可以在合同管理中查詢到合同變更后增加或減少的金額、 累計申請報賬金額、累計付款金額、扣留和釋放的保證金金額這些具體信息，并及時更 新與該合同相關(guān)的工程項目進度信息。3. 提交報賬批準(zhǔn)后自動生成賬單由財務(wù)部安排付款。1.合同基本信息、付款及其他

22、執(zhí)行情況查詢一目了然，保證工程報賬申請的正確性 和向批準(zhǔn)者提供審批依據(jù)的準(zhǔn)確性、及時性。2.報賬批準(zhǔn)后自動生成賬單傳遞至財務(wù)部安排執(zhí)行，避免各個部門工作傳遞中因職 責(zé)不清而對工作效率產(chǎn)生的不利影響。關(guān)鍵環(huán)節(jié)四：貸款資金管理問題現(xiàn)狀分析對銷售資金的管理是企業(yè)管理的重中之重， 而按揭貸款資金在整個銷售資金中占有最 大的比重，因此，開發(fā)商對貸款資金的管理有較為迫切的需求，具體表現(xiàn)在對貸款合同 的狀態(tài)流程及具體信息及時掌握，準(zhǔn)確預(yù)測銀行放款資金的金額和具體時間，從而制定 銷售資金回籠計劃。現(xiàn)時企業(yè)一般使用較為簡單備忘錄形式的表格管理銷售合同與客戶 貸款情況。對每一客戶的貸款情況只在 excel表格內(nèi)以

23、備注形式記錄貸款金額等資料。二. 存在問題對客戶的貸款情況無法進行動態(tài)的跟蹤與管理， 對其貸款資金的回收情況只能依靠人 為的估計，銷售資金回籠計劃的準(zhǔn)確性無法得到保證。三. 新型管理工具的解決思路1.在企業(yè)管理系統(tǒng)中的貸款管理部分中按貸款的流程設(shè)置新申請” 待公證” 待 辦抵押” 待放款” 已放款”已取消”6個TAB標(biāo)簽，已分別顯示處于各種工作流程2.狀態(tài)下的合同。在新申請”中新增貸款合同，并按實際工作流程將該貸款合同在各工作狀態(tài)下進行3.處理。在將抵押權(quán)證交予銀行后，進入待放款狀態(tài)，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理,同時將按揭款與貸款保證金分別輸入各自的賬戶。四. 改進價值央行對房地產(chǎn)企業(yè)

24、的信貸管理將愈來愈規(guī)范， 資金短缺嚴(yán)重影響到開發(fā)商項目運作的 順利進行。每一個開發(fā)商對于資金流入的準(zhǔn)確預(yù)估有較高的要求，對占銷售資金較大比 重的按揭貸款資金回籠金額預(yù)測就有非常大的價值。 依據(jù)對各種狀態(tài)下合同金額的匯總, 以及該貸款銀行的放款周期，可以得到在近期內(nèi)可以發(fā)放的貸款金額。只有恰當(dāng)?shù)倪\用新的管理工具，提高項目成本管理的效率，合理規(guī)避風(fēng)險，才能使企 業(yè)在當(dāng)前日益激烈的競爭環(huán)境中，先人一步，勝人一籌。管理制勝-論房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化 隨著中國房地產(chǎn)業(yè)本身和市場的發(fā)展， 特別是從2004年下半年土地政策的市場化，中國 的房地產(chǎn)行業(yè)邁向純市場經(jīng)濟的大幕徐徐拉開了。面對日益高企的土地獲取成本和

25、更加 嚴(yán)格、規(guī)范的國家金融政策，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈。以往單純依靠政 府關(guān)系拿到好地就能賺大錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭的層面也 將不斷提高，傳統(tǒng)的、標(biāo)新立異的營銷這樣的一招鮮手段已經(jīng)不可能為企業(yè)帶來持久的 競爭優(yōu)勢，更不可能讓企業(yè)在激烈的競爭中脫穎而出。 提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理水平, 提高資金效率、降低開發(fā)成本，是未來開發(fā)企業(yè)競爭獲勝的基礎(chǔ)，而在當(dāng)今的信息社會, 管理信息化已經(jīng)是被各行各業(yè)證明為提高管理水平的有力手段。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)要提 高自身的管理水平，離開信息技術(shù)手段也是不現(xiàn)實的。房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作是以房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售為核心業(yè)務(wù)的項目管理工作，

26、可以 說房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)的管理信息化肯定是圍繞著項目管理的信息化展開的。、房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構(gòu)與管理框架從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)分析，一般包括開發(fā)部（前期部）、工程部、合同預(yù)算部、銷售部、經(jīng)營部等相關(guān)部門或崗位，再協(xié)調(diào)配合設(shè)計、監(jiān)理、施工、銷售代理、經(jīng)紀(jì)公司等相關(guān)單位，完成以下主要業(yè)務(wù)管理工作。1）、項目總體情況及投資分析項目情況簡土地使用證、地項目來源、 項目規(guī)模、開發(fā)方式、項目類別、項目公司、項目負(fù)責(zé)人、介、項目前期投入費用流量、項目計劃現(xiàn)金流量、2）、項目報批:包括取得規(guī)劃意見書、審定方案通知書、用地許可證、規(guī)劃許可證、下資源使用證等，與發(fā)改委、環(huán)

27、保、消防、交通、教育、文物、園林、市政、智能化等相關(guān)政府部門和職能單位關(guān)聯(lián)。3）、項目成本控制，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制勝的核心。包括制訂核算項目與成本樹成本估算、成本目標(biāo)、成本計劃、成本實際與預(yù)測動態(tài)成本分析與預(yù)警4）、項目施工與工程計劃進度施工單位的招標(biāo)及實施，一般包括：土建施工、室外工程施工、強弱電施工、通風(fēng)空調(diào)工、智能化施工、防施工電梯施工、裝修施工、綠化園林施工。5）、材料設(shè)備管理，主要是甲供材的管理，包括:甲供材料設(shè)備使用計劃甲供材料的采購、檢驗、入庫等管理。6）、合同管理，是開發(fā)企業(yè)管理的核心工作，包括如下相關(guān)合同管理工作。合同擬訂、合同維護、合同變更、合同付款、合同索賠、合同

28、分析。7）、樓盤銷售:銷售的基本情況銷售計劃 回款情況 銷售人員業(yè)績分析考核 8）、資金管理 計劃資金鏈（含墊付資金）、實際資金鏈 資金計劃上報、資金計劃批復(fù)、財務(wù)分析 資金流入、流出記錄、分析。、房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化現(xiàn)狀分析 從國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司的狀況分析，信息化工作比較好的企業(yè)主要是進行了以下幾個 方面的工作: 各部門配置電腦，使用 Word、Excel等辦公軟件，進行各種文件、表格的處理。登陸Internat，收發(fā)電子郵件。財務(wù)軟件，進行帳務(wù)、報表處理。預(yù)算造價軟件、制作公司網(wǎng)站等分析: 目前的Word、Excel等辦公軟件以及預(yù)算、財務(wù)軟件只能表達房地產(chǎn)公司日常小部分的 靜態(tài)信息，但

29、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理作為企業(yè)的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及到前期、施工、銷售 等過程，包括合同、成本、計劃進度、資金、材料設(shè)備等各個側(cè)面，特別是站在企業(yè)整 體的高度能將上述關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)統(tǒng)一表現(xiàn)，其信息化狀況是企業(yè)核心競爭能力的關(guān)鍵。三、邦永PM2房地產(chǎn)企業(yè)項目管理產(chǎn)品分析 北京邦永科技有限公司是從事項目管理研究與開發(fā)，集項目管理咨詢、軟件開發(fā)、項目 管理教育培訓(xùn)為一體的專業(yè)外資企業(yè)。 其PM2系列項目管理軟件產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、冶金、 石油化工、電力等數(shù)十個行業(yè)的項目管理信息化，是國內(nèi)最大的項目管理軟件專業(yè)提供 商。PM2房地產(chǎn)版是邦永公司專門為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)量身訂做的項目管理軟件產(chǎn)品，包括售 樓軟件、成本控制軟件、項目管理軟件等。