試論我國房屋拆遷制度的完善-法學學士畢業(yè)論文

1、AbstractLarge-scale urban house dismantlement is in disorder now,causing many vicious incidents,and become a serious social problem. Complete The system of house dismantlement can promote economic with our country.This text is divided into four chapters.Chapter one spells out the necessary of perfoc

2、ting the house dismantlement system in our country.Second chapter points out the defects in present system of house dismantlement.Chapter three refers to the advanced HongKongs practices and methods and give somerecommendations.Last chapter puts forward how to make our system on hous dismantlement p

3、erfect.Key words: The System of House Dismantlement ； Public Interest ； Separate Property試論我國房屋拆遷制度的完善我國城市化進程的飛速發(fā)展很大程度上得益于房屋拆遷制度的實施。 但現(xiàn)行的房屋 拆遷制度由于自身的缺陷已不適應當前社會經(jīng)濟發(fā)展的形勢， 更已經(jīng)成為中國經(jīng)濟生活 中爭議最大、糾紛最多的一項制度。因此，完善我國房屋拆遷制度意義重大。一、完善我國房屋拆遷制度的必要性（一）有利于保護被拆遷人的權益法諺云：“窮人的茅舍，風能進，雨能進，國王不能進”。這是一句被廣為引用的法諺。它出自英國的一位首相威廉 皮特。

4、皮特用它來形容財產(chǎn)權對人們的重要性和神 圣性。而房屋更是普通公民終其一生努力奮斗而擁有的最重要的私有財產(chǎn)，是他們生存和發(fā)展的根基。特別對于注重“家”這個觀念的中國人來說，有房才有家，房屋成了中 國人的安身、立命、發(fā)展乃至于傳宗接代的最重要的地方。隨著城市的建設和發(fā)展，城 市房屋拆遷制度作為我國特有的一項法律制度出現(xiàn)在我國經(jīng)濟生活中，目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟生活中爭議最大、糾紛最多的一項制度。由于在我國現(xiàn)行的房屋拆遷制度中并沒 有對拆遷的性質進行區(qū)分，被拆遷人一般屬于社會底層人員，面對財雄勢大的房地產(chǎn)發(fā) 展商和政府公共權力的介入，被拆遷人的權益難以得到保護，拆遷補償金額被壓榨，被 開放商以斷水斷電的

5、方式逼遷，由強制拆遷導致的暴力事件流血沖突甚至人命的傷亡越 來越多的被報道出來。隨著被拆遷人對于自己財產(chǎn)權利的保護意識也逐步增強，城市的發(fā)展不能以犧牲被拆遷戶的利益為代價， 保證城市建設順利進行的同時，更要保護被拆 遷戶的合法權益。完善我國房屋拆遷制度，有利于保護被拆遷人的權益。（二）有利于法治社會的構建我國憲法第5條規(guī)定：“中華人民共和國實行依法治國，建設社會主義法治國 家。國家維護社會主義法制的統(tǒng)一和尊嚴。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得 同憲法相抵觸。一切國家機關和武裝力量、各政黨和各社會團體、各企業(yè)事業(yè)組織都必 須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究。任何組織或者

6、個人都 不得有超越憲法和法律的特權。”這是我國對建設法治社會的莊嚴承諾，也證明了我國 對建設法治國家的決心。但在我國房屋拆遷的實際過程中，政府部門管理職能與拆遷行 為不分，法制觀念不強，習慣于用行政干預代替法律、法規(guī)，有法不依，以權、以言代 法的現(xiàn)象比較突出，違法行政，出現(xiàn)職能錯位、越位和缺位。而被拆遷人要么因缺乏保 護自身權益的力量而選擇以自殺等極端方式來表達對當下城市房屋拆遷制度的抗議（如南京翁彪事件、北京朱正亮事件等）；要么選擇以爆發(fā)群體性事件來表達自己的利益訴求，發(fā)泄對拆遷人和地方政府的不滿（如湖南嘉禾事件、河北定州事件等）。在全國人民都以建設法治社會為奮斗目標的大環(huán)境下，完善我國房屋

7、拆遷制度有利于法治社會的 構建。二、我國房屋拆遷制度的缺陷（一）沒有區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷公益性拆遷的本質是一種公權利，國家的公權力對私權利的征收，必須以公共利益 為標準。按照我國憲法第13條的相關規(guī)定，只有為了公共利益的需要，國家才可 以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或征用并給予補償。不但說明了只有為了公共利益的拆遷，國家權力才可以介入和可以行使強制手段。而且也說明了其它非因公共 利益的需要就算國家也無權對公民私有財產(chǎn)進行征收或征用。商業(yè)性的拆遷從本質上說屬于一種商品交易行為，在拆遷過程中房地產(chǎn)開發(fā)商作為拆遷人與被拆遷人是平等的民 事主體，故應由民法來調(diào)整并以民法的公平、自愿等原則

8、進行指導?，F(xiàn)行的房屋拆遷制度以國務院頒布的城市房屋拆遷管理條例（下簡稱“拆遷條例”為基礎，根據(jù)拆遷條例第 4條的規(guī)定，任何單位只要取得房屋拆遷許可證都 可以成為拆遷人。又根據(jù)拆遷條例第 7條規(guī)定：“申請領取房屋拆遷許可證的，應 當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷計劃 和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人 民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起 30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審 查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”上述有關規(guī)定說明拆

9、遷條例并未對拆 遷項目的公益性和商業(yè)性進行區(qū)分。由此導致在我國房屋拆遷制度中也并對商業(yè)性和公 益性的拆遷活動進行區(qū)分，不但使某些房地產(chǎn)開發(fā)商可以公然打著公共利益需要的旗號 進行商業(yè)性的拆遷，甚至與地方政府、官員相互勾結對商業(yè)性拆遷的被拆遷人也采取行 政強制拆遷措施。令我國憲法第 13條的規(guī)定成了一紙空文。（二）行政權力行使不當，司法作用被取代拆遷條例規(guī)定當被拆遷人和房地產(chǎn)開發(fā)商對拆遷補償?shù)慕痤~和安置的條件存有 民事爭議而達不成補償安置協(xié)議時，可以申請拆遷裁決。但行政管理部門作出的拆遷補 償安置裁決的行政效力卻大大超出了對原來爭議事項的處置范圍：不僅可以對補償安置的爭議進行評判和裁決，還可以對補

10、償安置方案確定后被拆遷人的搬遷后續(xù)事項賦予行 政強制執(zhí)行的效力（如可以對被拆遷人決定采取強制拆遷），使拆遷條例規(guī)定的行 成功治拆遷之痛N 南方周末，2004-01-01 （14）. 程建城市拆遷的行政法律關系分析J.前沿，2004 （ 12）: 154-156 .政權出現(xiàn)了名副其實的“法定越位”。這種行政權的“法定越位”，卻給被拆遷人單方 面強制設定了一項非法定的民事義務。被拆遷人與房地產(chǎn)開發(fā)商不愿達成補償安置協(xié) 議，是為了爭取更大的利益，就如同在商品交易活動中，賣方總是希望能夠將商品賣出 更高的價錢。這只是一種普通的民事行為，不是行政違法行為，不具有行政制裁性。而 拆遷補償安置裁決卻創(chuàng)設了對

11、被拆遷人可以實施強制搬遷的行政制裁性。這種把不具有行政違法性的民事行為當作行政違法行為來制裁， 是我國現(xiàn)行城市房屋拆遷制度中行政 權利行使不當?shù)闹匾w現(xiàn)。另外，在我國的商業(yè)性拆遷活動中存在著行政裁判制度，房屋管理部門可未經(jīng)法院判決就進行強制拆遷。拆遷條例第16條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被 拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之 日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置

12、用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！比欢鴮裆⒆杂珊拓敭a(chǎn)的強制執(zhí)行必 須經(jīng)過司法程序，這是法治社會的最基本的要求， 也是世界通例。更何況在在商業(yè)性拆 遷的法律關系中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體，凡是雙方不能通過自行協(xié)商解決的問題，都應通過民事訴訟的方式按照法定的程序由法院作出最終 的裁決?，F(xiàn)實是行政部門讓本應獨立辦案的法院成為城市房屋拆遷主管部門的“執(zhí)行機構”甚至直接事先強行拆遷，是行政權對司法權的取代。（三）拆遷補償對被拆遷人的財產(chǎn)權保護不夠拆遷補償是城市房屋拆遷中的核心問題， 直接關系到被拆遷人的利益，因而也成為 拆遷糾紛的焦點。拆遷補償對被拆遷人的財

13、產(chǎn)權保護不夠，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，補償范圍過于狹窄。2001年城市房屋拆遷管理條例規(guī)定我國拆遷補償?shù)姆?圍包括房屋及其附屬物、房屋收益以及搬遷費用四個部分，卻未提及對被拆遷人的土地 使用權的補償。第，二補償價格評估方法存在缺陷。補償價格評估是城市房屋拆遷補償 中的一項重要工作，直接決定了對被拆遷人的補償金額，是拆遷人與被拆遷人極易產(chǎn)生 沖突和糾紛的爭議所在。拆遷條例規(guī)定補償?shù)木唧w辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民 政府制定。但各地政府在實際拆遷過程中并未遵守拆遷條例的相關規(guī)定，反而以自 行制定的地方性法規(guī)、政府規(guī)章以及規(guī)范性文件為拆遷補償?shù)囊罁?jù)。這就往往將本該是市場化補償原則異化為行政機

14、關的單方定價。目前通行的做法是政府通過規(guī)章或其他 規(guī)范性文件規(guī)定拆遷房屋的土地及房屋補償標準。不同級別的土地補償不同的地價，而 房屋的建筑安裝費用也有詳細的規(guī)定， 因此拆遷條例所規(guī)定的市場評估價方式形同 俞斌中國房屋拆遷制度檢討J.法苑，2006 （3，2）: 14-17. 李飛城市房屋拆遷的性質及法律規(guī)范的完善J 國土資源.2004 （11,3 ）: 46-47 .虛設，很多地方的拆遷補償確定也根本不需要中介機構的參與。政府相關管理部門只需憑確認的拆遷房屋明細清單即可得出被拆遷人的拆遷補償數(shù)額，中介機構參與評估也無多大作用。在這種情況下，行政法規(guī)所設定的市場補償方式實際上就被異化為行政單 方

15、定價，而地方政府往往并未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人遭受巨大經(jīng)濟損失。使得被拆遷人的財產(chǎn)損失沒有得到依法 補償，財產(chǎn)權受到嚴重損害。第三，評估機構缺乏獨立性。正常估價活動受到干擾：在 我國現(xiàn)行城市房屋拆遷制度中，房屋評估機構通常由拆遷人指定。這些評估機構與拆遷 人有利益關系（房屋價格評估機構在經(jīng)濟利益上受制于拆遷人），在缺乏嚴密的市場監(jiān)督情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。（四）被拆遷人缺乏權利救濟的手段1. 缺乏行政法規(guī)上救濟拆遷的過程實際上是利益博弈的過程，在我國的房屋拆遷活動中都存在著政府公權 力的介入，無論是在政府的房屋管理部門

16、直接作為拆遷人的情況或是作為批準拆遷人進 行拆遷的管理部門的情況下，政府的行為都體現(xiàn)著公權的優(yōu)越性和公權的強制力。 而房 地產(chǎn)開發(fā)商是從房屋管理部門受中獲得的拆遷許可，在利益上已然與政府站在同一戰(zhàn)線 上。被拆遷人面對行使著公權力的政府和財雄勢大的房地產(chǎn)開發(fā)商卻缺乏有效和有力的 行政救濟，現(xiàn)行的法律法規(guī)對城市房屋拆遷行為的行政救濟僅僅局限于申請行政裁決， 既沒有行政聽證，也沒有行政復議。拆遷人和被拆遷人無法達成拆遷補償安置協(xié)議時， 被拆遷人只能向房屋管理部門或同級人民政府（在房屋管理部門作為拆遷人的情況下） 申請行政裁決，在裁決中讓政府作為自己部門或者與其有著相關利益的開發(fā)商的裁決 者，其作出的

17、結果往往對被拆遷人十分不利。 并且如果被拆遷人對行政裁決的結果不服 提起行政訴訟，而“即使法院認定行政裁決行為不合法， 也只能判決撤消并判令由原處 理機關重新裁決。”這樣一來，被拆遷人便無法繞開行政權力的干預，其權益在行政法 上也很難得到有效救濟。2. 缺乏民事法律上的救濟司法救濟是通過司法機關運動司法程序給予權利受害者以保護的救濟手段，是各種救濟手段中的終極措施，也是權利保護的最后一道防線。在拆遷人與被拆遷人因未能達 成拆遷補償安置協(xié)議而產(chǎn)生爭議的情況下，法院作為審判機關應承擔起最主要的司法救 濟作用，但根據(jù)我國最高人民法院于2005年8月11日起作出的關于當事人達不成拆 遷補償安置協(xié)議就補

18、償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復（以下簡稱“批復”）規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷 補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的， 人民法院不予受理，并告 石曉梅城市房屋拆遷法律制度研究D 安徽大學，2006. 毛中華.論城市房屋拆遷中被拆遷人的權益保護機制J.理論前沿，2007 （7） : 12-15 . 知當事人可以按照城市房屋拆遷管理條例第十六條的規(guī)定向有關部門申請裁決。批復實施后等于把被拆遷人通過司法機關運用民事訴訟程序解決拆遷爭議的救濟手 段剝奪了。以后被拆遷人只有在經(jīng)過行政拆遷裁決后才有可能向法院通過行政訴訟的方 式解決房

19、屋拆遷引起的糾紛。實質上為被拆遷人設置了一種訴訟的前執(zhí)行條件，使被拆 遷人司法救濟的權利大大縮小了。三、香港地區(qū)房屋拆遷制度的法律規(guī)定對我國的啟示（一）香港地區(qū)房屋拆遷的法律規(guī)定1. 對房屋拆遷的公益性、商業(yè)性進行了區(qū)分在我國香港，因公共利益的而需要進行土地征收和房屋拆遷主要由 收回土地條例 來調(diào)整，收回土地條例指出“收回作公共用途”）包括：收回衛(wèi)生情況欠佳的物業(yè)， 以確使經(jīng)改善的住宅或建筑物得以在其上建造， 或確使該物業(yè)的衛(wèi)生情況得以改善； 收回其上有任何建筑物的任何土地， 該建筑物由于接近或連接任何其他建筑物， 以致嚴 重干擾空氣流通，或在其他方面造成或導致該等其他建筑物的狀況不適合人居住

20、或危害 或損害健康；為與官方的海軍、陸軍或空軍（包括香港各志愿部隊）有關的任何用途而 作出的收回；為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途而作出的收 回，不論該用途是否與以上的任何用途同類。為商業(yè)性的目的也可以進行征收土地和房屋拆遷， 主要由香港法例第545章的土 地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例來調(diào)整。土地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例是為了促進私人重新發(fā)展舊物業(yè)而制定的， 主要目的是協(xié)助私人重新發(fā)展而征收土地， 條 例指出：本條例旨在使在地段的不分割份數(shù)中擁有達到一個指明多數(shù)的份數(shù)的人可向土 地審裁處提出申請，要求作出一項為重新發(fā)展該地段而強制售賣該地段所有不分割份數(shù) 的命令，并使土

21、地審裁處可在若干指明條件已符合的情況下作出該項命令，以及就附帶事宜或相關事宜訂定條文。私人發(fā)展商手中只要擁有著拆遷項目里物業(yè)的90%以上的所有權即可土地審裁處申請，將剩下的其他人所擁有的業(yè)權通過法院強制拍賣， 發(fā)展商 通過拍賣會競價的方式收回整個拆遷項目里所涉及物業(yè)的全部所有權，政府完全不介入其中。2. 完全市場化的補償機制由于補償方面是拆遷或征收的核心，一直都是利益沖突最大的焦點。合理適當?shù)难a 償機制，是香港地區(qū)的土地征收制度成功的主要原因， 因為補償是征收也是拆遷的主要 核心內(nèi)容：在商業(yè)性拆遷的時候，主要方式是由發(fā)展商和當事人就賠償金數(shù)額達成賠償 協(xié)議而解決問題，這就是市場機制，政府完全不

22、介入，而由雙方作為平等的民事主體就 征收土地和補償?shù)娜渴乱诉M行協(xié)商。 公益性拆遷的時候由政府提出補償建議， 被征收 人可以同意可以不同意，不同意的，可以交由土地審裁處，作為評估補償金的獨立第三 方，居中裁定須支付的補償金。根據(jù)申索人指明的土地被收回而蒙受的損失或損害， 土 地審裁處以下列各項為基準，裁定須支付的補償額：被收回的土地及其上的任何建筑 物在收地當日的價值；申索人就被收回的土地而擁有、 持有或享有的地役權或其他權 利在收地當日的價值；申索人因被收回的土地或其上建筑物， 與申索人的任何其他相 連或毗鄰的土地或其上建筑物分割，以致蒙受損失或損害的款額；申索人于收地當日 在被收回的土地上

23、或在其上建筑物內(nèi)經(jīng)營的業(yè)務， 因收地而須遷離該土地或建筑物，因 而蒙受的損失或損害的款額。（二）香港地區(qū)房屋拆遷制度的法律規(guī)定對我國的啟示拆遷問題在全世界都是難題。因為其中涉及到公共利益與私人利益的博弈、 私人利 益與私人利益的博弈。特別是在拆遷補償問題上，被拆遷人與拆遷人很難完全達成一致， 而香港成功地做到了這一點。完善的法律征收制度和合理適當?shù)难a償機制保證了香港的 土地征收制度的基本成功香港以是否為了公共利益的需要對土地征收和回收做出了區(qū)分，設置了兩種不同的法律制度。第一種是根據(jù)收回土地條例由政府作為主導，以公共利益為目的進行的 土地征收和回收。第二種是以土地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例為

24、根據(jù)，私人發(fā) 地產(chǎn)開發(fā)商也可以進行商業(yè)性的拆遷，當符合法律規(guī)定的擁有90%或以上的拆遷項目業(yè)權便可以向法院神庭，通過強制拍賣的方式收回土地。而我國房屋拆遷制度上卻仍然 延續(xù)傳統(tǒng)思路，沒有區(qū)分不同性質的拆遷行為，這樣的規(guī)定導致明明是屬于商業(yè)性的拆 遷但房地產(chǎn)開發(fā)商卻可以打著公共利益的旗號以政府的行政權力對被拆遷人的利益進 行壓榨。香港這方面的成績和經(jīng)驗十分值得我們學習， 正確區(qū)分房屋拆遷的性質是完善 我國房屋拆遷制度的第一步也是最重要的一步。香港在拆遷補償制度方面實行完全市場化的補償機制， 無論是政府主導的公益性拆 遷還是私人發(fā)展商為了房地產(chǎn)開發(fā)進行的商業(yè)性拆遷都以市場化的補償機制解決拆遷 中涉

25、及的補償問題。以被收回的土地及其上的任何建筑物在收地當日的價值； 以申索人 就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值；以申索人因被收回的土地或其上建筑物，與申索人的任何其他相連或毗鄰的土地或其上建筑物分 割，以致蒙受損失或損害的款額；以申索人于收地當日在被收回的土地上或在其上建筑 物內(nèi)經(jīng)營的業(yè)務，因收地而須遷離該土地或建筑物，因而蒙受的損失或損害的款額。補 償范圍的價格都以當日的市場價格為基準， 再由拆遷雙方人自行協(xié)商，可以高于市價也 可以低于市價，拆遷補償?shù)慕痤~完全由市場決定。而我國的拆遷條例第24條雖然也有規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面

26、積等因素，以房林峰.土地征收與補償：香港的經(jīng)驗J.法學，2007 （ 8） : 13-15 .地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。但實際過程中地方政府往往并未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整基準價格，造成評估價格與市場價格相 差甚遠，甚至有些地方政府直接以行政定價作為拆遷補補償?shù)慕痤~，使被拆遷人遭受巨大經(jīng)濟損失。借鑒香港的相關經(jīng)驗，確保市場化的補償機制在我國房屋拆遷中得到遵守 和實施是完善我國房屋拆遷制度的關鍵。四、完善我國房屋拆遷制度的措施不同的經(jīng)濟制度，不同的經(jīng)濟發(fā)展情況，不同的社會環(huán)境對房屋拆遷制度的完善都 有一定程度的影響。借鑒我國香港相關的房屋拆遷制度，筆者提出

27、了完善我國房屋拆遷 制度的四點建議。（一）對房屋拆遷進行公益性和商業(yè)性的區(qū)分公益性的房屋拆遷本質上是政府在按照城市規(guī)劃的前提下，旨在為社會公眾提供公 共產(chǎn)品、公共福利而實施的拆遷。在符合法律規(guī)定前提下的公益性拆遷具有強制性，被 拆遷人無權拒絕拆遷，只要拆遷是基于公共利益的需要，政府又是按照法定權限和程序 進行，且給予被拆遷人合理補償?shù)?，那被拆遷人就應當接受被拆遷的后果， 若仍拒絕拆 遷的，政府有權強制拆遷。這就要求政府在公益性拆遷中應切實承擔起責任，即政府作為征收的實施者應當保證征收過程的公開、透明，征收的補償標準也應當公開、公正， 應當維護被拆遷人的合法權益，應當確保被拆遷人的生活能夠得到妥

28、善安置。 而在商業(yè) 性拆遷中，政府原則上應抽身而出，不應介入由市場規(guī)律調(diào)整的商業(yè)性拆遷活動。拆遷人與被拆遷人（往往是開發(fā)商）之間是平等主體間的民事關系，拆遷過程中所涉及的拆 遷期限、補償標準、安置方式等問題屬于民法的調(diào)整范圍， 應當由雙方當事人在平等自 愿、等價有償原則的基礎上自行協(xié)商確定， 且被拆遷人有決定是否接受拆遷的權利。對 被拆遷方與拆遷方不能自行協(xié)商解決的爭議，應通過民事訴訟程序的方式由法院裁決， 政府行政權力不得介入，非經(jīng)被拆遷人同意或法院判決不得對被拆遷人的房屋進行強制 拆遷。政府應為中立的公共事務管理者，進行相應的管理和指導則是必要的，政府應在 商業(yè)性拆遷過程中的監(jiān)管、聽證、裁

29、決等方面發(fā)揮應有的作用，如規(guī)定申領該類拆遷許 可證的開發(fā)單位應具備的條件和資質， 加強對拆遷補償資金的備案與監(jiān)管， 監(jiān)督拆遷當 事人依照平等自愿、等價有償?shù)脑瓌t達成拆遷補償協(xié)議等。（二）嚴格限制行政權力的使用，重視司法程序的作用由于今后公益拆遷的當事人一方即為當?shù)厝嗣裾?，因此政府不能既作當事人，又作為管理者。在職權劃分上應體現(xiàn)權力制衡。首先，凡涉及征收的事項，政府不能自己 審批自己，應報同級人大常委會批準，在具體實施過程中應接受同級人大常委會監(jiān)督。 溫世揚.征收、拆遷與不動產(chǎn)物權變動及其相關立法問題J.法學，2008 （ 5）: 12-14 . 徐穎慧.從遁形到歸位一一對城市房屋拆遷補償模式

30、的探討J.中國法學，2004 （5）: 22-26 .在商業(yè)性的拆遷中政府只對開發(fā)商和拆遷方的資格、指標等進行程序上的審批，不能介入任何實體內(nèi)容。其次，由于政府系拆遷事人一方，所以理應取消政府對拆遷爭議的裁 決權和強制拆遷的實施權，該兩項權利應交由法院實施。這既是法治國家的普遍做法， 也是我國修訂后的憲法的基本要求。 與此同時，應當對地方政府發(fā)布的各種涉及拆遷的 地方性法規(guī)、規(guī)章與政策性文件進行清理，并限制發(fā)布有關拆遷的規(guī)范性文件的級別只 能到省市兩級，取消包括縣及其以下的行政機關發(fā)布對被拆遷人設定義務和影響被拆遷 人權利實現(xiàn)的規(guī)范性文件的權利。 最后在拆遷過程中，無論是公益性拆遷還是商業(yè)性的

31、 拆遷都必須重新重視司法程序的作用，在拆遷補償?shù)膯栴}上如果拆遷人與被拆遷人無法 按照市場化機制達成安置補償協(xié)議的，交由法院居中裁決，法院的判決將會是爭議解決 的最后結果。非經(jīng)法院判決并執(zhí)行禁止一切強制拆遷的實施。（三）確立市場化的拆遷補償機制，保護被拆遷人的財產(chǎn)權益在拆遷過程中，補償價格不能只由一方主體來確定。 任何強迫交易都不符合我國民 法中有關平等、自愿和協(xié)商的基本原則。所以我國房屋拆遷制度必須確立市場化的拆遷 補償機制。在公益性拆遷的情況下。要做到第一，評估主體的市場化。政府不能介入到價格評 估之中，應尊重房屋價格評估機構的獨立性，明確價格評估是平等的市場主體之間的行 為，允許房屋價格評

32、估機構自主進行評估。 只要符合中華人民共和國評估機構的資格條 件，只要有當事人選擇，都應準許參與評估。政府和被拆遷人應都有選擇評估機構的權 利，考慮到被拆遷人的弱勢地位，可由被拆遷人先行選取，如果評估的結果，政府認為 存在問題，可自行聘請其他中介機構評估。如果各自的評估報告結論相差懸殊， 可以直 接提請法庭裁決，當事人雙方還可要求專家作為證人出庭支持辯論。第二，估價標準和方法應市場化。政府不應在行政規(guī)范中制定補償安置的標準， 而應由房屋價格評估機構 綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據(jù)現(xiàn)時的市場價格確定。在評估的方法上，對被拆遷房屋的區(qū)位、面積的大小、房屋的新舊程序等因素按照當?shù)厥袌鼋粋€月的

33、平均成 交價作為補償金額的基準。對周邊環(huán)境、住戶居民素質、商業(yè)服務便利程度、周邊公共 配套設施等無形資產(chǎn)也可以作為房屋的附加的補償金額作全面的考慮。在商業(yè)性拆遷的情況下。由于拆遷人與被拆遷人都是以平等的民事主體進入到拆遷 關系之中，拆遷補償?shù)慕痤~應由雙方當事人自行協(xié)定。 可以參考公益性拆遷的情況請房 屋評估機構作出評估金額。也可以由被拆遷人與開發(fā)商自己以當時的市場價格為基準商 定一個金額，完全由市場決定。如果被拆遷人漫天要價，開發(fā)商可將爭議交由法院裁決， 法院根據(jù)市場價格確定拆遷補償金額。 這樣，由市場化機制所得出的拆遷補償金額既可 以的維護被拆遷人的財產(chǎn)權益的同時又可以杜絕開發(fā)商因被拆遷人的不合理價格而導 致開發(fā)項目停滯的困境。（四）完善被拆遷人權利救濟的手段1完善行政法規(guī)上的救濟手段被拆遷人當前的行政救濟手段僅有在拆遷過程中因無法達成拆遷安置補償協(xié)議向 房屋管理部門或同級人民政府（在房屋管理部門作為拆遷人的情況下）申請行政裁決。 筆者認為在正確區(qū)分了公益性拆遷和商業(yè)性拆遷之后，在屬于公益性拆遷