物業(yè)管理師考試資料答案知識(shí)資料

1、單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐南南哥2016 年物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試真題+答案文章導(dǎo)讀： 為了幫助學(xué)員有效備考 2012年考試， 特別整理了物業(yè)管理師考試熱點(diǎn)， 2011 年物業(yè)管理 師物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試真題 +答案(最新) ，供廣大學(xué)員復(fù)習(xí)。最后祝廣大學(xué)員順利通過(guò)!2011年全國(guó)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)執(zhí)業(yè)資格考試試卷一、單項(xiàng)選擇題 (共10題，每題 1分。每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)最符合題意 )1. 在包

2、干制下，物業(yè)管理的會(huì)計(jì)主體是 () 。A. 物業(yè)管理項(xiàng)目B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)C. 業(yè)主委員會(huì)D. 業(yè)主大會(huì)2. 物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：申報(bào)登記 ; 備齊資料 ; 辦理開(kāi)工手續(xù); 簽訂管理服務(wù)協(xié)議 ; 施工; 驗(yàn)收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是() 。A. B. 南南哥 選取日期 C. D. 3. 關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是() 。A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐C. 電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行檢查D.

3、建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4. 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評(píng)選出的“ 2010年度十佳員工”， 應(yīng)使用的行政公文文 種是 ()A. 計(jì)劃B. 通知C. 通報(bào)D. 意見(jiàn)5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的步驟主要包括：職位分析 ; 職位評(píng)價(jià) ; 薪酬體系的實(shí)施和修正 ; 薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ; 薪酬定位 ; 薪酬調(diào)查。上述步驟正確的順序是() 。A. B. C. D. 編輯推薦 :6. 下列收入中，應(yīng)當(dāng)計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的是 () 。A. 代收的水費(fèi)和電費(fèi)B. 代收的專項(xiàng)維修資金C. 代收的房租收入D. 從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入7. 房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測(cè)、 檢修與運(yùn)行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于

4、設(shè)備使用年 限的() 倍。單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐8. 關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在 () 文件中。A. 大廈管理規(guī)約B. 住宅使用說(shuō)明書(shū)C. 員工行為管理規(guī)定D. 物業(yè)服務(wù)合同9. 某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包括： 記錄投訴內(nèi)容 ; 提出解決投訴的方案 ; 調(diào)查分析投訴原因 ; 確定處理投訴責(zé)任人; 答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確順序應(yīng)是() 。A. B. C. D. 10. 物業(yè)銷(xiāo)售階段，建設(shè)單位在與購(gòu)房人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將 () 向物

5、業(yè)買(mǎi)受人明 示并予以說(shuō)明，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)予以書(shū)面承諾。A. 物業(yè)服務(wù)合同B. 管理規(guī)約C. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D. 臨時(shí)管理規(guī)約二、多項(xiàng)選擇題 ( 共5題，每題 2分。每題的備選項(xiàng)中，有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意，至少有 1個(gè) 錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分 ; 少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得分 )11. 在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括 () 。A. 確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B. 就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C. 配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D. 記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程E.熟悉物業(yè)項(xiàng)目供水管線鋪設(shè)情況單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐

6、12. 下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有 () 。A. 物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B. 有關(guān)物業(yè)更新、改造的會(huì)議決議文件C. 物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D. 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)資料E. 業(yè)主報(bào)修和投訴記錄13. 當(dāng)發(fā)生高空墜物時(shí)，屬于正確的處理措施有 () 。A. 發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況B. 盡快確定墜物來(lái)源C. 關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機(jī)逃跑D. 立即清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)秩序E. 事后應(yīng)檢查，并通過(guò)多種宣傳方式，使業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括 () 。A. 企業(yè)所屬項(xiàng)

7、目上交的酬金B(yǎng). 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)C(jī). 投資凈收益D. 營(yíng)業(yè)外收支凈額E. 補(bǔ)貼收入15. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括 () 。A.出入管理B. 安防系統(tǒng)的維護(hù)和管理C. 施工現(xiàn)場(chǎng)管理D. 負(fù)責(zé)治安管理E. 停車(chē)管理三、案例分析題 (共10題，第 16題至25題，共80分)案例單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐某大型住宅小區(qū) 2005年建成交付使用。 由于尚未成立業(yè)主大會(huì)， 物業(yè)管理公司聘請(qǐng)了 30位業(yè) 主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開(kāi)會(huì)議征求意見(jiàn)，通報(bào)情況。2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會(huì)議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議

8、。(1) 本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。(2) 由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理公司提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。問(wèn)題：16. 經(jīng)物業(yè)管理公司測(cè)算，全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用13萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰(shuí)決定 ?如何決定 ?費(fèi)用如何解決 ?17. 義務(wù)監(jiān)督員提出的建議 (2) 是否可行 ?請(qǐng)說(shuō)明理由。18. 物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理 ?請(qǐng)說(shuō)明理由， 并說(shuō)出應(yīng)該采取什 么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有 4棟 30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)

9、單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書(shū)中有 關(guān)公共秩序維護(hù)的具體要求包括：小區(qū)一個(gè)門(mén)崗和一個(gè)監(jiān)控崗24小時(shí)值班 ; 小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時(shí)一次。另外，本項(xiàng)目招標(biāo)書(shū)已明確，建設(shè)單位為該小區(qū) 無(wú)償提供價(jià)值 20萬(wàn)元的固定資產(chǎn)，作為該項(xiàng)目管理服務(wù)開(kāi)辦之用。問(wèn)題：19. 若該小區(qū)每棟每層正常巡視時(shí)間為 1分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個(gè)巡 視員方能滿足招標(biāo)書(shū)中對(duì)樓宇公共部位巡視方面的要求 ?( 層與層之間巡視時(shí)間忽略不計(jì)， 要列出計(jì) 算過(guò)程 )20. 統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為 30天，如按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為天，每 月加班最多不得超過(guò) 36小時(shí)，問(wèn)每名

10、員工每月最長(zhǎng)工作時(shí)間是多少小時(shí)?小區(qū)門(mén)崗至少需要安排多少名員工 ?（ 要列出計(jì)算過(guò)程，計(jì)算結(jié)果取整數(shù) ）21. 假設(shè)監(jiān)控崗由 8名員工運(yùn)轉(zhuǎn)， 而每名員工月基本工資為 1500元，投標(biāo)企業(yè)實(shí)行綜合計(jì)算 工時(shí)制。如不考慮國(guó)家法定節(jié)日加班費(fèi)， 統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為 30 天，按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定計(jì)算職工基 本小時(shí)工資的月平均工作天數(shù)為天，實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制的超時(shí)加班費(fèi)為職工基本小時(shí)工資的倍， 那么每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資是多少 ?每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間是多少?每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額是多少 ?（ 要列出計(jì)算過(guò)程，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位 ）22. 若該項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為 3年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

11、中已將建設(shè)單位無(wú)償提供的開(kāi)辦 固定資產(chǎn)折舊 （固定資產(chǎn)折舊年限為 5年） 計(jì)入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少 ?如前期物業(yè)管理公 司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會(huì)續(xù)聘， 前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開(kāi)辦無(wú)償提 供的固定資產(chǎn)及其折舊 ?案例三某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10 萬(wàn) m2，地下 2層，部分為配單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐套停車(chē)庫(kù)， 部分為機(jī)電設(shè)備層。 整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項(xiàng)目占地面積 5%，且以本地樹(shù)種和灌木為主。 1至 4層為商業(yè)裙樓， 5層以上為散租寫(xiě)字

12、樓。裙樓出租給不同的企 業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請(qǐng)的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)， 出租經(jīng)營(yíng)內(nèi)部區(qū)域， 由 各承租單位自行管理。問(wèn)題：23. 節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能 （ 如投入資金進(jìn)行設(shè)備改造 ） 和管理節(jié)能 （在管理 手段方法等方面上下工夫 ） 。請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各 2 項(xiàng)以上 （ 含2項(xiàng)）。24. 該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管 理服務(wù)、 消防管理服務(wù)、 綠化管理服務(wù)、 社區(qū)文化等內(nèi)容。 相對(duì)而言， 哪些是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作 ? 請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。25. 在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，相關(guān)各方先后提出

13、了以下觀點(diǎn)。（1）物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。（3）百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)。（4）寫(xiě)字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（5）大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任指 定賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理、支配和使用。參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、 A8、D9、C10、D二、多項(xiàng)選擇題11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE三、案例分析題案例一16. 更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主決定。 經(jīng)全體

14、業(yè)主 2/3 以上通過(guò)后實(shí)施。 費(fèi)用由業(yè)主自 籌或從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。17. 義務(wù)監(jiān)督員提出的建議 （2） 不可行。理由： 業(yè)主代表大會(huì)籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位（ 包括公有住房出售單位 ）組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請(qǐng)，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18. 物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐理由： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格

15、浮動(dòng)幅度， 結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。案例二19. 投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù) =430/60=2（ 人 ） 。20. 每名員工每月最長(zhǎng)工作時(shí)間 =8+36=（小時(shí) ） 。 小區(qū)門(mén)崗至少需要安排的員工人數(shù) =24 30/=4（ 人 ） 。21. 每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資 =1500/8） =（元 ）。 每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間 =（30 8=66（小時(shí) ）。 每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額 =1500+66=（元 ） 。22. 每年固定資產(chǎn)折舊 =20/5=4（ 萬(wàn)元 ） 。 前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。 案例三23. 技術(shù)節(jié)能措施有：對(duì)耗能較大

16、設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。管理節(jié)能措施如下。(1) 落實(shí)組織和管理體系。(2) 加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹(shù)立節(jié)能意識(shí)。(3) 建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。(4) 在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用。(5) 調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的 開(kāi)關(guān)時(shí)間。(6) 合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù) ( 如空調(diào)溫控點(diǎn) ) ，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24. 房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接涉及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。25. 觀點(diǎn)正確與否的判斷如下。(1) 不正確。理由：物業(yè)服務(wù)的消防安全管理涉及整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。單位名稱：深圳市 * 科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐(2) 不正確。理由：物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂的。(3) 正確。(4) 正確。(5) 不正確。理由： 物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照