開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關(guān)系

1、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關(guān)系發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管 理工作帶 來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物 業(yè)管理公司或發(fā)展商 對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自 己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。 只有理順 了關(guān)系，才能夠知道各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方 面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有 人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管 理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部 門。1發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后

2、，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè) 來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行 為只能是一種臨時(shí)的安排，因

3、為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或 是沒有到 位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管 理公司。發(fā)展商只是 臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公 司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理 公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付， 因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物 業(yè)管理中尚無收益。由于交易行 為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用 逐漸退居二線。如發(fā) 展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委 托管理合 同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可 能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人 （ 業(yè)主 ）由于購買了物業(yè)，購房

4、人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?購物業(yè)。 房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售 物業(yè)之前，已臨時(shí)安 排物業(yè)管理公司對(duì)所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí) 只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理 公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建 物業(yè)入住率達(dá)到 50%或 50 濃上時(shí)，發(fā)展商 應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn) 權(quán)所有人大會(huì) （ 或稱業(yè)主大會(huì) ） 。3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì) （ 業(yè)主大會(huì) ）房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公 司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來自不同地方，互 不相識(shí)，不 可能有效地組織起來召開此大會(huì)，所以召集、組織業(yè)主大會(huì)的 責(zé)

5、任就落在發(fā)展商或物 業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托 管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定， 當(dāng)入 住率達(dá)到 50%寸，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭 組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)物業(yè)管理委 員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主 大會(huì)每年至 少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一 票。業(yè)主可將自己的權(quán) 利讓給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利， 維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員 ；（二）監(jiān)督管委會(huì)的日常工作 ；（ 三） 聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告 ；（四）對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)

6、 （寫字樓、商廈 ） 內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出 決 策；（五）修改業(yè)主公約（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定。（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)管理委員會(huì)的成員由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大 業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管 理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表 參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè) 主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主 的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī) 構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一 個(gè)長期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì) 不可能起到應(yīng)該起到 的作用。所以建議管理委員會(huì)

7、成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案， 并到民政 部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會(huì) 的主要職責(zé)如下：（ 一） 管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程 ；（ 二） 負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì) ；（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司 ；（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；（五）管委會(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（ 六） 保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動(dòng)基金 ）的使用；（七） 審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支和來年的財(cái)務(wù)預(yù)算 ；（ 八） 審議管理公司制訂的年度管理計(jì)劃、配套工程和重大維修工程項(xiàng)目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等 ）（九

8、） 監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作 ；（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。 物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會(huì)是 物業(yè)的主 人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會(huì) 一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人 員一至兩名，費(fèi)用一般應(yīng)從管理啟動(dòng)基金里撥付。5、物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司是一種信托代理機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能 的服務(wù)性 企業(yè)。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。 開發(fā)和拆遷都是一時(shí) 性的工作，幾個(gè)月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻 是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞 物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會(huì)搞 好的。物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同

9、在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職 責(zé)的。一 般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管 理公司簽訂。等召開 業(yè)主大會(huì)，業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管 理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物 業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān) 起管理者 的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房管局的 批準(zhǔn)，并獲得物業(yè) 管理資質(zhì)合格證書。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng) 管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同6、承租人（房屋租用人 ）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系， 并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用 物業(yè)的某一 部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部 分出租給承租人的。承 租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。 承租人在與業(yè)主的 租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約， 接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理 委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃 合同，而且也要與物業(yè)管 理公司簽訂管理公約。7、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作， 需要和