建筑高度與建筑的成本關(guān)系

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦建筑高度與建筑的成本關(guān)系100米以上的建筑上我們稱之為超高層建筑 我國對于超高層建筑沒有特別明確的規(guī)范要求 但審查非常嚴(yán)格，往往要有很多專家研究決左，需要單獨進(jìn)行其結(jié)構(gòu)、消防、施工等多方面的 論證尤其是消防上的問題屋頂停機平臺，避難層要求都很嚴(yán)對開發(fā)商來說經(jīng)濟價值不髙而且 現(xiàn)在的消防云梯最髙只能達(dá)到100米，超過100米的，在救火時云梯就不能第一時間到達(dá)， 會延長施救的時間，所以100米以下的是一種消防設(shè)防，100以上就是另一種更高要求的設(shè) 防，規(guī)左的設(shè)施更多，造價更髙。從安全和成本的角度來考慮，100以上的對于投資人來說 就不合算了。建筑工程造價是隨著層數(shù)增加而提高的。但是

2、當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑而積所分?jǐn)偟耐?地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位而枳成本發(fā)生變化。英中多層住 宅具有降低工程成本和使用費用以及肖約用地以合理利用空間等優(yōu)點。眾所周知，在多層建 筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟，即六層最經(jīng)濟。當(dāng)住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交 通空間（過道、走廊要加寬）和補充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。特別是髙層住宅，要 經(jīng)受較強的風(fēng)力荷載，需要提髙結(jié)構(gòu)強度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度上升。對 于地塊成本較髙的項目，為了降低單位內(nèi)上地費用，提高建筑密度，中、髙層住宅是比較經(jīng) 濟的選擇。建筑物層數(shù)（髙度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不

3、同而不同。理論 上如果增加一個樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當(dāng)建 筑物超過一立層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會增加。建筑物越高，電梯及樓 梯的造價將有提髙趨勢，建筑物的維修費用也將增加，但是采曖費建筑高度與建筑成本關(guān)系 是什么用有可能下降。所以在項目總體規(guī)劃允許高度范國內(nèi)，項目決策人掌握降低開發(fā)成本 的臨界點是非常關(guān)健的。一、從建筑消防要求上講普通民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層、12 層、18層：其髙度的臨界點為24米、32米、50米。6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無商業(yè)網(wǎng)點） 或高度24米以下（無商業(yè)網(wǎng)點）的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所 以在

4、總體規(guī)劃允許髙度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點高度的層數(shù)。6層以下或髙度24米以 下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的層數(shù)取髙舍低。7-9層或24米至32米的 民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；以此 類推標(biāo)準(zhǔn)依次提髙，在此范囤內(nèi)層數(shù)的確左應(yīng)選擇接近臨界點髙度的層數(shù)。二、從基礎(chǔ)形式 上講就樁基而論樁間距有個最低要求，苴臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個 標(biāo)準(zhǔn)：7至12層樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范用內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。三、從預(yù)算定額中建筑物超髙費及垂宜運輸費用上講英臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15 層、18層等，即6

5、層及以下適用一個費用標(biāo)準(zhǔn)，7-9層為一個費用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費用標(biāo) 準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。綜合上述因素，在規(guī)劃允許的髙度范囤內(nèi) 合理確左建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個因素中找岀臨界點的交叉點是必須的。建筑髙 度達(dá)到或超過100 X的髙層民用建筑要到省里去報批，手續(xù)繁雜得多，不過事實不止這些， 關(guān)鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米髙樓的消防等級必須提高一個檔次。消防成本提 高不止一點，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50045）修訂后，髙層住宅已突破100米的 限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點，對高樓消防提出了 很多不同等級的強制性要求。比

6、如說，100米以內(nèi)的髙樓每，2-3層必須做防火墻，但是100 米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅髙樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷 盤：建筑高度超過100米的髙層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲 救的部位外，均應(yīng)設(shè)建筑高度與建筑成本關(guān)系是什么自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 等，規(guī)范不一而足。一幢99米髙樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)肖要求上都出現(xiàn)了 從無到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問題，比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。 第二是環(huán)境問題。高空強風(fēng)可通過樓層引至地而，造成高樓附近局部強風(fēng)，影響行人的安全。 此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能

7、量供應(yīng)，產(chǎn)生的大疑熱能會改變城市原有的熱平 衡一、我市超高層及高層建筑成本情況（一）超高層建筑成本情況。以宜昌某國際廣場為例，其基本情 況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑而積10. 46萬平米，占地而積14344平米， 地上36層，地下3層，檐高165米，2006年9月竣工，集五星級灑 店、中心劇院、購物中心、飲食天地、寫字樓為一體，總投資6. 8億 元（其中建安工程造價（不含精裝修、設(shè)備、室外工程）2. 79億元， 單方造價2667. 30元/平方米）。造價分析如下：序號名稱造價（億元）單方造價（元/m?）1建安工程造價2. 792667. 301.1土建工程1.881792. 541.2安裝工程0.

8、 70669. 221.3消防工程0. 12109. 941.4弱電工程0. 1095. 602精裝修匚程2.932800. 003設(shè)備工程0. 40382. 414室外工程0. 1095. 605其他費用0.58555. 646總投資(1+2+3+4+5)6. 806500. 96（二）高層建筑成本情況。以我市某高層酒店寫字樓（100米以內(nèi)）為例，其基木情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積27. 8萬平米， 2010年10月竣工，建安工程造價5. 59億元（不含精裝修、消防、 弱電及設(shè)備），單方造價為2009. 77元/平方米。二、超高層建筑增量成本分析（一）影響超高層建筑成本的主要因素1、設(shè)置避

9、難層（100米以上的建筑，一般每隔50米要設(shè)置一個 避難層）；2、供電系統(tǒng)：雙電源+自備電源；3、進(jìn)戶門要求為甲級防火門；4、消防電梯要在3臺或以上；5、電梯必須要分層設(shè)計；7 / 56、由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料、鋁合金 窗、玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴(yán)格，會較大程度的增加建筑成木;7、超高層建筑設(shè)計復(fù)雜，項目設(shè)計和管理水平要求也較高，設(shè) 計、工程顧問及監(jiān)理費用會增加；8、超高層建筑的消防要求極為嚴(yán)格，凡超過5平方米的房間均 要設(shè)置火災(zāi)探測器；9、超高層建筑的配套人防面積也較大。（二）主要影響因素對建安成本的影響1、根據(jù)其他省市超高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料，分?jǐn)偟矫科椒矫灼浣ㄔO(shè) 增量

10、成本總計約500元/平米。序號左要影響因素增加造價（元/平方米）1鋼筋含量增加40-602混凝土強度提高20-403消防設(shè)施40-604供水供電設(shè)施160-1805電梯設(shè)施增加40-606其他費用140-160合計440-5602、以上述我市典型工程項目數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到物價上漲因素，根據(jù)我市造價指數(shù)折算到目前建安工程造價（均不含精裝修、室外附屬工程、設(shè)備費）分別為：超高層建筑2667. 30*1. 175=3134. 08元/平方米，高層建筑（在典型工程基礎(chǔ)上增加消防及弱電工程費用，按200 元/平方米計算）2209. 77*1. 175/1. 084=2395. 27 元/平方米。三、增量

11、成本初步分析結(jié)論綜合我市典型工程造價分析，結(jié)合其他省市統(tǒng)計資料，超高層建筑增量成木約為500750元/平方米，增幅約2030%超高層造價比較單位：元加筑禺度7度區(qū)結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)造價建筑造價設(shè)備造價綜合造價200米筒中筒（混合結(jié)構(gòu)；核 心筒一鋼筋混凝土、型 鋼混凝土，外筒框架一 型鋼混凝土或組合型 鋼）2800-320080010001S00-20005400- 6200300米3800-420090011001800200063007300400米4800-52001000-12001800200076008400建筑造價主要考慮垂直運綸和超高人工費的増加會有所區(qū)別n超高層造價比較單位：元筑高度7度區(qū)）結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)造價建筑造價設(shè)備造價綜合造價200米