蘇州工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法

1、第一章 總 則第一條（目的和依據(jù)）為了規(guī)范蘇州工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）的住宅物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及政府有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)的正常使用和維護(hù)，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條 （釋義）本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理專業(yè)公司和專營(yíng)公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本辦法所稱業(yè)主(產(chǎn)

2、權(quán)人)，是指物業(yè)的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的人。本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)是擁有獨(dú)立的出入口和共有設(shè)備設(shè)施的、不被城市交通穿越的相對(duì)完整的、獨(dú)立的區(qū)域。在該區(qū)內(nèi)僅有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理區(qū)由主管部門劃定。第三條 （實(shí)施條件）新建物業(yè)和達(dá)到一定規(guī)模、配套設(shè)施比較齊全的已建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。第四條 （主管部門及職責(zé)）蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門），履行下列職責(zé)：（一）貫徹實(shí)施國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策

3、，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標(biāo)準(zhǔn)；（二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制；（三）負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為；（四）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理；（五）組織指導(dǎo)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)；（六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛；（七）督促和指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)和管理；（八）組織和指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作；（九）依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第五條 （相關(guān)管理部門職責(zé)）規(guī)劃、建設(shè)、市政

4、、衛(wèi)生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價(jià)、工商、城管等有關(guān)專業(yè)管理部門，按照職責(zé)分工，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督。各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第二章 物業(yè)管理分工第六條 （道路、供排水設(shè)施管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和雨水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共供、排水設(shè)施的由市政管理部門負(fù)責(zé)。第七條 （綠化養(yǎng)護(hù)管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。第八條 （公共環(huán)境清潔管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、住宅樓、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)

5、責(zé)。第九條 （公共治安協(xié)助管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安的協(xié)助管理及相關(guān)設(shè)施的維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。第十條 （公共衛(wèi)生設(shè)施及生活垃圾管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；生活垃圾由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。第十一條 （供水、排污、燃?xì)庠O(shè)備管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶表為界，界線以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水系統(tǒng)以

6、樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設(shè)備由污水處理企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的污水支管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有燃?xì)夤芫€及附屬設(shè)施（包括用戶計(jì)量器具），由供氣企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理。第十二條 （供電、供汽線路等設(shè)施管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供熱線路、消防器具設(shè)施、路燈等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業(yè)和管理消防、路燈的部門負(fù)責(zé)管理。第十三條 （專業(yè)部門收費(fèi)管理）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指

7、接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。公司和專營(yíng)公司接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維護(hù)、修上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。不實(shí)行委托服務(wù)的，上述有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。第三章 業(yè)主自治管理第十四條 （物業(yè)管理區(qū)域劃分）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 建設(shè)單

8、位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。第十五條 （管理主體）業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，行使對(duì)物業(yè)的自治管理。第十六條 （業(yè)主權(quán)利和義務(wù)）業(yè)主依法對(duì)自有產(chǎn)業(yè)和共有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自治管理，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)

9、定的權(quán)利外，還有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。 業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的義務(wù)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。第十七條 （業(yè)主會(huì)議召開(kāi)條件和投票權(quán)數(shù)確定）業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過(guò)一百人的，業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表大會(huì)由按比例推選的業(yè)主代表組成，業(yè)主代表一般不超過(guò)一百人。業(yè)主代表大會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)以下均稱業(yè)主會(huì)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分

10、之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。未售出的物業(yè)，建設(shè)單位享有半數(shù)的投票權(quán)。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十。第十八條 （首次業(yè)主會(huì)議召開(kāi)條件）物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并

11、交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。 主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）成員。籌備組由業(yè)主代表和主管部門工作人員、建設(shè)單位代表和社區(qū)代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 籌備組自成立之日起三個(gè)月內(nèi)，在主管部門和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)議。 第十九條 （業(yè)主會(huì)議職權(quán)）業(yè)主會(huì)議是物業(yè)管理區(qū)物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：（一）

12、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；（三）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)有關(guān)成員的津貼；（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不能損害全體業(yè)主的公共利益。第二十條 （業(yè)主委員會(huì)的備案）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生

13、之日起30日內(nèi)，持下列文件向主管部門辦登記備案：（一）業(yè)主委員會(huì)登記備案申請(qǐng)書；（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，完成登記備案工作；對(duì)不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記備案，并書面通知申請(qǐng)人。對(duì)依法成立的業(yè)主委員會(huì)，主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。 第二十一條 （業(yè)主會(huì)議形式）業(yè)主會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主或二分之一以上的業(yè)主代表參加。業(yè)主會(huì)議作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所

14、持投票權(quán)二分之一以上或二分之一以上的業(yè)主代表通過(guò)。 業(yè)主會(huì)議作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。 業(yè)主會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主會(huì)議的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主(業(yè)主代表)提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主會(huì)議。符合以上規(guī)定召開(kāi)的業(yè)主會(huì)議通過(guò)的各項(xiàng)決議有效。凡不參加或不委托代

15、理人參加業(yè)主會(huì)議的業(yè)主（代表），不計(jì)入表決，視為對(duì)會(huì)議通過(guò)或否決的議案表示默許。業(yè)主（業(yè)主代表）可以委托代理人出席業(yè)主會(huì)議，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)可以事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會(huì)，邀請(qǐng)主管部門和居民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽(tīng)取主管部門和居民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議。第二十二條 （業(yè)主委員會(huì)組成和任期）業(yè)主委員會(huì)的成員，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有廣泛的代表性，并由熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主不足5名的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成員可

16、以少于5名，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員無(wú)故3次缺席業(yè)主委員會(huì)議后，即自動(dòng)退職。業(yè)主委員會(huì)成員缺額時(shí)的補(bǔ)選，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定。規(guī)則沒(méi)有約定的，一般應(yīng)當(dāng)在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議予以補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名并聘用專職或兼職執(zhí)行秘書1名，執(zhí)行秘書可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門。主管部門和各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議選舉

17、產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì)議所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會(huì)成員辭職或因長(zhǎng)期出國(guó)、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責(zé)的，須書面通知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)主管部門的核準(zhǔn)。 第二十三條 （業(yè)主委員會(huì)職責(zé)）業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主會(huì)議；（二）向業(yè)主會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;（三）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主會(huì)議通過(guò)；（四）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主會(huì)議對(duì)合同條款審查

18、同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；（五）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌；（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（八）執(zhí)行業(yè)主會(huì)議的有關(guān)決定；（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；（十） 法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主會(huì)議賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，不得從事除物業(yè)發(fā)展、租賃、修理、維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)的賬務(wù)必須委托物業(yè)管理企業(yè)或國(guó)家認(rèn)可的財(cái)務(wù)管理專業(yè)公司代管。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議

19、，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展活動(dòng)所需費(fèi)用及業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行秘書等人員的補(bǔ)貼，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同約定，在物業(yè)管理費(fèi)中列支。經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定，業(yè)主委員會(huì)成員可以給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。 第二十四條 （業(yè)主委員會(huì)變更）業(yè)主委員會(huì)成立后登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。物業(yè)管理區(qū)域范圍發(fā)生變化、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋被拆遷或者滅失及業(yè)主委員會(huì)因其他原因終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。第二十五條 （業(yè)主公約）業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為守則，對(duì)全

20、體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日或業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在生效之日起15日內(nèi)報(bào)主管部門備案。第二十六條 （業(yè)主會(huì)議決定的約束力）業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。第四章 物業(yè)管理企業(yè)第二十七條 （物業(yè)管理企業(yè)分類）園區(qū)倡導(dǎo)目前的綜合型物業(yè)管理企業(yè)向管理專業(yè)公司和專營(yíng)公司轉(zhuǎn)型。管理專業(yè)公司，是指受業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)、咨詢，監(jiān)督專營(yíng)公司服務(wù)質(zhì)量的

21、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)。管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備水電工程、結(jié)構(gòu)工程、會(huì)計(jì)、綠化工程等專業(yè)技術(shù)人員。專營(yíng)公司，是指接受業(yè)主委員會(huì)或管理專業(yè)公司委托，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。第二十八條 （管理專業(yè)公司備案）管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到主管部門備案：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）公司章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）公司法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。第二十九條 （物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定）主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理辦法，對(duì)備案的管理專業(yè)公司核定資質(zhì)等級(jí)。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證

22、書的，不得從事物業(yè)管理性服務(wù)活動(dòng)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)手段，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。第三十條 （物業(yè)管理專業(yè)公司職責(zé)）管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，保持物業(yè)和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并履行下列職責(zé)：（一）按照國(guó)家、省、市和園區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將共有產(chǎn)業(yè)使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，監(jiān)督專營(yíng)公司對(duì)共有產(chǎn)業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量；（四

23、）發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)業(yè)損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定組織維修；（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)組織維修并查清損壞原因；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；（七）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；（九）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作；（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)工作。（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第五章 物業(yè)管理服務(wù)第三十一條 （物業(yè)管

24、理企業(yè)選聘）主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘管理專業(yè)公司和專營(yíng)公司。建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)可以委托具有資格證書的物業(yè)管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)籌備業(yè)主會(huì)議、招標(biāo)投標(biāo)及政策咨詢等工作。第三十二條 （物業(yè)管理遵循原則）物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理和專業(yè)化服務(wù)的原則。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一家管理專業(yè)公司提供管理性服務(wù)。物業(yè)維修保養(yǎng)工程由業(yè)主委員會(huì)或由其委托管理專業(yè)公司通過(guò)招標(biāo)或議

25、標(biāo)發(fā)包給專營(yíng)公司。停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，管理專業(yè)公司可以委托業(yè)主委員會(huì)事先認(rèn)定的專營(yíng)公司先行修理，維修費(fèi)用業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予認(rèn)可并按規(guī)定列支。第三十三條 （物業(yè)管理合同）接受委托的管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；（二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（四）管理服務(wù)權(quán)限；（五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；（六）提供的物業(yè)管理用房及其使用、管理辦法；（七）合同期限、合同終止和解除的約定；（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（九）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同

26、簽訂后15日內(nèi)將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)主管部門備案。物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過(guò)3年(前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過(guò)2年)。第三十四條 （物業(yè)合同終止）物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)辦理終止物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的日期退出該物業(yè)管理區(qū)域，并在退出該物業(yè)管理區(qū)域7日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在

27、管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用由管理費(fèi)支出，審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。物業(yè)管理主管部門對(duì)審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可以對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定。第三十五條 （物業(yè)管理合同約定的服務(wù)事項(xiàng)）物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；（五）物業(yè)檔案資料的管理。物業(yè)管理服務(wù)除另有特殊約定外，不包括業(yè)主及使用人的人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任。第六章 物業(yè)管理收費(fèi)第三十六條 （物業(yè)管理

28、收費(fèi)遵循原則）物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的原則。 鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。第三十七條 （物業(yè)管理收費(fèi)方式）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照?qǐng)@區(qū)管委會(huì)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十八條 （電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)）高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)，按整幢業(yè)主各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂Ｗ≌讓雍妥≌蛯颖緦硬婚_(kāi)通電梯的業(yè)主不承擔(dān)電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下

29、層的除外），但必須承擔(dān)電梯、水泵的更新改造費(fèi)用。高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由園區(qū)物價(jià)主管部門和物業(yè)管理主管部門制定政府指導(dǎo)價(jià)格。第三十九條 （物業(yè)管理費(fèi)交納）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主暫不使用的房屋，按全額收取。物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納，也可以由使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主和使用人個(gè)人不得以任何理由拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助督促催交。物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，物業(yè)管理

30、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢，公布的年度報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審計(jì)。第七章 維修基金 第四十條 （維修基金使用原則）凡實(shí)施物業(yè)管理的多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）。維修基金按照業(yè)主所有、民主決策、銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、監(jiān)督使用的原則進(jìn)行管理。維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造。第四十一條 （維修基金的交存和續(xù)籌）維修基金主要由購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)按購(gòu)房款的規(guī)定比例交存；維修基金不足時(shí)，由業(yè)主根據(jù)業(yè)主會(huì)議決定補(bǔ)足或續(xù)籌。 第四十二條 （新建物業(yè)維修基金交納）新建物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽

31、定有關(guān)維修基金繳交約定，按有關(guān)規(guī)定代為收取，并在業(yè)主辦理房屋權(quán)證時(shí)將代收的維修基金移交至主管部門指定的賬戶上。第四十三條 （維修基金賬戶管理）維修基金明細(xì)戶按戶建賬。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域建立的維修基金屬該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主所有，在業(yè)主委員會(huì)未建立前由政府主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)建立后可以交由業(yè)主委員會(huì)自主管理。第八章 前期物業(yè)管理和建設(shè)單位職責(zé)第四十四條 （規(guī)劃變更原則）在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)后，建設(shè)單位要求增建其他建筑物、構(gòu)筑物的，取得銷（預(yù)）售許可之前，須經(jīng)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門批準(zhǔn)；已取得銷（預(yù)）售許可至業(yè)主委員會(huì)成立之前，園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房者同意后方可

32、批準(zhǔn)對(duì)已批準(zhǔn)規(guī)劃圖紙的變更。第四十五條 （前期物業(yè)管理）前期物業(yè)管理，是指商品房開(kāi)始出售至物業(yè)管理區(qū)業(yè)主委員成立前的物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)取得商品房預(yù)售許可證前委托管理專業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的管理專業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)主管部門備案。物業(yè)管理區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位委托管理專業(yè)公司繼續(xù)管理。第四十六條 （前期物業(yè)管理費(fèi)用的約定）前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，在建設(shè)單位與選聘的管理專業(yè)公司在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。第四十七條 （前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)

33、主臨時(shí)公約的訂立）商品房銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在商品房銷（預(yù)）售合同中訂立前期物業(yè)管理協(xié)議，并向購(gòu)房者提供業(yè)主公約(臨時(shí))。經(jīng)雙方簽字(蓋章)后的前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主公約(臨時(shí))，是商品房銷（預(yù)）售合同的組成部分。第四十八條 （業(yè)主臨時(shí)公約的終止）業(yè)主臨時(shí)公約至業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。第四十九條 （新建物業(yè)的配套設(shè)施）新建物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)管理的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)施根據(jù)園區(qū)管委會(huì)文件規(guī)定有償或無(wú)償提供給業(yè)主委員會(huì)，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。居民委員會(huì)、物業(yè)

34、管理企業(yè)等管理機(jī)構(gòu)用房、健康活動(dòng)用房應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位無(wú)償提供；便民診所用房按照建造成本價(jià)、便民商業(yè)配套設(shè)施按住宅基準(zhǔn)價(jià)出售給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)可以從共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中列支購(gòu)買。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的地面架空層的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 第九章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第五十條 （共有產(chǎn)業(yè)的定義）共有產(chǎn)業(yè)是指由兩個(gè)及兩個(gè)以上業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指各類房屋主體承重結(jié)構(gòu)

35、部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場(chǎng)、車庫(kù)、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五十一條 （共有產(chǎn)業(yè)分類）共有產(chǎn)業(yè)分為按幢共有產(chǎn)業(yè)和按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)兩類。按幢共有產(chǎn)業(yè)是指由本幢業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的本幢建筑物和為本幢建筑物專用的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)是指除按幢共有外的由物業(yè)管

36、理區(qū)的全體業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第五十二條 （自有產(chǎn)業(yè)定義）自有產(chǎn)業(yè)是指由各業(yè)主獨(dú)自占有的房地產(chǎn)。自有產(chǎn)業(yè)的范圍為自有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)分界線圍合的立體空間。產(chǎn)權(quán)分界線是分隔不同業(yè)主之間的墻體、樓板、屋頂?shù)臉?gòu)造中心線。 第五十三條 （共有產(chǎn)業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)）共有產(chǎn)業(yè)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理。共有產(chǎn)業(yè)的管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到下列基本標(biāo)準(zhǔn)：（一）公共場(chǎng)所定期清掃，平時(shí)專人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運(yùn)，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內(nèi)道路、庭院綠地棄雜物及時(shí)清理；（二）草坪保持平整無(wú)雜草、無(wú)病蟲害，生長(zhǎng)良好；（三）樹(shù)木、花卉應(yīng)當(dāng)定期修剪、施肥，防病治蟲，及時(shí)更換枯死樹(shù)木；（四）庭

37、院、道路和停車場(chǎng)維護(hù)完好，地面交通標(biāo)志線保持清晰；（五）下水道地面蓋板完好無(wú)損，無(wú)污水溢出；（六）游戲場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設(shè)施維護(hù)完好，保持清潔；（七）大門、圍欄、圍墻維護(hù)完好；（八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每3年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、構(gòu)筑物外立面出現(xiàn)明顯污損的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉刷；有嚴(yán)重破損、脫落現(xiàn)象的外立面應(yīng)當(dāng)修補(bǔ)或重新裝飾、裝修；（九）門窗以及標(biāo)牌、格柵、通風(fēng)裝置等維護(hù)完好，無(wú)銹蝕現(xiàn)象；（十）照明、煤氣、

38、冷熱水管、空調(diào)、電梯、自動(dòng)扶梯、水箱、水泵、發(fā)電機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)、電纜、開(kāi)關(guān)、儀表等其他所有設(shè)備、裝置，都應(yīng)當(dāng)保持完好的工作狀態(tài)，定期維護(hù)；（十一）屋頂、下水道、化糞池、雨水管維護(hù)完好；（十二）所有建筑物的樓梯、通風(fēng)井、墻體、 天花板、消防通道、出入口都維護(hù)完好，保持清潔；（十三）玻璃窗保持清潔；（十四）走廊燈、路燈夜間保持明亮；（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；（十六）小區(qū)智能化系統(tǒng)保持完好；（十七）每天二十四小時(shí)保安服務(wù)。 第五十四條 （業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)的接管）業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照有關(guān)物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或其指定的管理專

39、業(yè)公司移交下列物業(yè)檔案資料：（一）項(xiàng)目規(guī)劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；（三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；（四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（五）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；（六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料（住戶資料）；（八）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將管理的物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或業(yè)主委員會(huì)或者其指定的管理專業(yè)公司。第五十五條 （相鄰關(guān)系）業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供

40、水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。第五十六條 （車輛管理）車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主會(huì)議決定。業(yè)主會(huì)議決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主會(huì)議成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)議同意不得把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、空地作為停車場(chǎng)地出租，或擅自對(duì)業(yè)主停車收取費(fèi)用。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。 公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和

41、行人的正常通行。 第五十七條 （物業(yè)禁止行為）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（二）開(kāi)辦公司等擅自改變房屋用途；（三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；（四）侵占綠地，毀壞綠化；（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質(zhì)；（七）亂設(shè)攤點(diǎn)；（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；（九）未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜；（十）大聲喧嘩或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；（十一）在建筑物或者構(gòu)筑物上私開(kāi)門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十二）晚間（21點(diǎn)至清晨7點(diǎn)）進(jìn)行有噪聲的房屋裝修行為；（十三）在過(guò)道、室外場(chǎng)地和屋頂

42、上堆放雜物；（十四）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；（十五）外墻設(shè)置防盜設(shè)施、外墻設(shè)置晾衣架、未經(jīng)批準(zhǔn)封閉陽(yáng)臺(tái)和在規(guī)定部位外安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器等私搭亂建行為；（十六）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。第五十八條 （裝修管理）業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知管理專業(yè)公司，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。第五十九條 （物業(yè)使用性質(zhì)改變）因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和管理專業(yè)公司的書面同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房產(chǎn)、環(huán)保等行

43、政主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準(zhǔn)。第六十條 （道路、場(chǎng)地占用）任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管理專業(yè)公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。第六十一條 （車輛停放）進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理制度，并按規(guī)定有序停放。第六十二條 （物業(yè)其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)設(shè)置廣告、停車

44、場(chǎng)及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，扣除適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用后，可以用于補(bǔ)充維修基金或彌補(bǔ)物業(yè)管理虧損。第六十三條 （物業(yè)維護(hù)）物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，在出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時(shí)，主管部門可以責(zé)成有關(guān)責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。主管部門可以發(fā)出書面通知，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。若業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)拒絕維修或維修沒(méi)有達(dá)到規(guī)定要求，主管部門可以委托有關(guān)部門實(shí)施，所需費(fèi)用由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。上述費(fèi)用，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)必須在主管部門發(fā)出維修付費(fèi)通知之日起一個(gè)月內(nèi)支付。第六

45、十四條 （房屋維修責(zé)任）房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：（一）房屋自有產(chǎn)業(yè)，由業(yè)主或使用人自行維修；毗連部位的自有產(chǎn)業(yè)，由相鄰業(yè)主或使用人共同維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yíng)公司定期養(yǎng)護(hù)維修。屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第六十五條 （配合維護(hù)）管理專業(yè)公司對(duì)物業(yè)共同部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第十章 法律責(zé)任第六十六條 （業(yè)主、使用人的違約責(zé)任）業(yè)主、使用人違反入住公約、業(yè)主公約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反入住公約、業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主及使用人、管理專業(yè)公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主、使用人未按照入住公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)合同約定或江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條加收滯納金。對(duì)于超過(guò)6個(gè)月不交納物業(yè)管理費(fèi)