成都市別墅市場(chǎng)解析總結(jié)

1、成都市別墅市場(chǎng)分析一、 成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展第一階段：掘金“金字塔”尖第二階段：新富階層崛起第三階段：別墅市場(chǎng)黃金季節(jié)1992 年 1997 年1998年 2002 年2003 年 -2004 年代表項(xiàng) 目代表 項(xiàng)目代表項(xiàng)目風(fēng) 格 雅 園 、園 首 山 莊 、成 都 花園 、錦繡花園、天府花園君 臨 天 下 、錦 城 豪 庭 、河 濱 印 象價(jià) 位 6000-10000元綠 水 康 城 、翠擁 天 地 ,townhouse消 費(fèi)群 ： 金 字 塔 尖 、消 費(fèi) 群 ： 成 都 的 本 土 新 富 階層消 費(fèi) 群 ： 中 產(chǎn) 階 層暴 富 群 體目 特 點(diǎn)：花 園 、天府 花 園 的一 、 離,

2、具越 的地 理 位成 功售 , 引了 機(jī)置 和 自 然境 ;路墅 的 一 哄 而 起 , 在二 、 是有大的 開模 和 完 善機(jī)路 兩 旁 , 南 洋 花的 生 活 配 套 , 如 : 泳 池 會(huì) 所 、 網(wǎng) 球園 、 巴 黎 花 園 、 超 市等 ;苑 但有 交三 、低 密 度 、低 容率 , 并能 根 據(jù)通源 的墅目 并每 一 個(gè) 客的 需 求行 菜式?jīng)] 有得房 者 的服;可 。機(jī)路墅 開四 、樓距大 , 每都 有私 家 花的果 是 留 下 了 大 批園 , 和 大 面的化 配 套 , 能停的墅 和尾 樓放 兩的 獨(dú) 立私 家;, 成 都 的墅 樓 市 在五 、 秀 的物管理 , 體入 微

3、 的了 短 短 兩 年 的服, 多 重 保 安施 以 及 保 障 居煌 后 從 此 一 蹶 不 振 , 重住 者 的 安全 和私 人 空;重 地摔 入 了低 谷 。二、 成都郊區(qū)別墅分布地理價(jià) 北環(huán)境價(jià)價(jià)位：項(xiàng)目定代表項(xiàng)莊、盛世成都別墅市 場(chǎng)西青城山東別墅帶地理價(jià)值 ： 距市區(qū) 50 分鐘車程環(huán)境價(jià)值：天下幽的青城山+ 森林 + 河流價(jià)位：從 2000 元 / 平方米 9000 元 / 平方米不等項(xiàng)目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主代表項(xiàng)目：高山流水、中國青城、天下青城、大連億達(dá)別墅項(xiàng)目三、成都別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體暴富階層別墅消費(fèi)市場(chǎng)中產(chǎn)階層20%的富裕階層住宅消費(fèi)市場(chǎng)四、成都別墅市場(chǎng)的需求分

4、析及供給分析南牧馬山別墅帶地理價(jià)值 ： 距市區(qū)30環(huán)境價(jià)值：起伏的山丘價(jià)位：以 35009000 項(xiàng)目定位：以休閑居家代表項(xiàng)目： 維也納森林華成綠野牧歌、牧馬山1、 年齡： 35-45 歲之間；2、 月家庭平均收入：1 萬-23、 職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、藝人員、運(yùn)動(dòng)員、國家公4、 消費(fèi)需求：新的生活方式空間感受；5、 消費(fèi)態(tài)度：有二、三次置買房理性而挑剔；6、1. 供給分 析截止到 2004 年 4 月底，成都市共有21 個(gè)在售別墅項(xiàng)目，其中郊區(qū)占到了19 個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到128.8 萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268 戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應(yīng)量為11

5、9 萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為7857 戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。由圖可看出，成都郊區(qū)別墅土地目前已推出3970 余畝，后期土地儲(chǔ)備量為 5229 畝，儲(chǔ)備量占整個(gè)規(guī)劃量的57.6%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂觀。最近，博思房地產(chǎn)決策研究中心的別墅市場(chǎng)調(diào)查表明，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共53 個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng)目 48 個(gè)，已經(jīng)開發(fā) ( 目前亮相及在售別墅) 面積 3000 畝左右，其中面積在 150-280 平方米之間，總價(jià)在50-120 萬元 / 套市場(chǎng)反映良好。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，成都2004 年上半年市場(chǎng)上市供應(yīng)的別墅量較多集中在

6、100 萬 200 萬元和 200-300 萬元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的35%和 30，較上年這一比例有較大變化；而總價(jià)在100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300 萬元以上的豪華別墅分別為16和 19，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá)8%。（詳見后附的成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)一覽表）2. 需求分 析成都目前約有人口1000 萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟， 刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主流。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于 300 到

7、600 平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場(chǎng)吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住，而面積以200 平方米以內(nèi)為主，總價(jià)在一百萬元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。儲(chǔ)備面積5使用面積397規(guī)劃面積0面五、成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)分析而 遠(yuǎn) 郊 的 別 墅 市 場(chǎng) 對(duì) 于 該 區(qū) 域 目 標(biāo) 客 戶 群 的 消 費(fèi) 水 平 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 弱 于 市 內(nèi) , 別墅 戶 型 面 積 設(shè) 計(jì) 相 應(yīng) 縮 小 , 同 時(shí) 戶 型

8、面 縮 小 , 總 價(jià) 減 少 ; 這 一 來 能 夠 擴(kuò) 大 消 費(fèi)群 。 二 來 有 利 于 該 區(qū) 域 的 別 墅 項(xiàng) 目 的 推 廣 。項(xiàng)目樓盤地址開發(fā)商總建面方向戶型區(qū)和貴馨城成雅高速收費(fèi)站右側(cè)成都和貴實(shí)業(yè)有限公司大豐2313花溪溫泉（獨(dú)棟）成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4 萬大邑1502花溪溫泉（聯(lián)排）成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4 萬大邑1002藍(lán)色夏威夷人民南路沿線西側(cè)迎賓大道四川宏城房地產(chǎn)有限公司12.8 萬華陽8726利通 出水芙蓉華陽人民南路南延線天府大道四川利通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13 萬華陽麗山別墅龍泉環(huán)山路中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍泉2603陽光假日 b 區(qū)龍泉陽光城龍泉驛區(qū)南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.3 萬龍泉1442玉龍山莊龍泉驛區(qū)新宏宇房產(chǎn)14 萬龍泉6041國一澳鄉(xiāng)龍泉陽光大道體育城附近四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司龍泉維也納森林別墅四川國際高爾夫俱樂部旁成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司4 萬雙流2624歐景藍(lán)天機(jī)場(chǎng)路大衛(wèi)營國際俱樂部對(duì)面四川攀峰房地產(chǎn)有限公司雙流2004春語花間羊西線蜀漢路南凌遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.4 萬西面9022學(xué)林雅苑成都外國語學(xué)校旁成都嘉恒實(shí)業(yè)有限公司6 萬西面2072錦城豪庭羊西線迎賓大道錦城苑科技置業(yè)有限公司6.05 萬西面1854成都花園青羊大道 8 號(hào)成都花