房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容 （入行） 房地產(chǎn)開 發(fā)程序 房地產(chǎn)基 礎(chǔ)知識(shí) 建筑知 識(shí) 房地產(chǎn) 營(yíng)銷知 識(shí) 物業(yè)管 理知識(shí) 涵蓋內(nèi)容涵蓋內(nèi)容 房地產(chǎn)開 發(fā)知識(shí) 房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā)政策與管理房地產(chǎn)開發(fā)政策與管理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、 出租商品房的行為。 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用整體規(guī)劃、年度建設(shè)用 地計(jì)劃和城 市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊 區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通 擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市 生態(tài)

2、環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)土地應(yīng)當(dāng)以出讓方式 取得，但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 房地產(chǎn)開發(fā)政策與管理房地產(chǎn)開發(fā)政策與管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、 動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同、開發(fā)期限滿一年未 動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地 閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，收回土地使用權(quán)。但是，因不可 抗力或者政府、有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造 成動(dòng)工延遲的除外。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法 規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑勘查、設(shè)計(jì)、施工的 技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，并

3、應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的 質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位也應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法 律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工， 經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，否則將不可交付使用。 房地產(chǎn)管理部門及各種證件房地產(chǎn)管理部門及各種證件 取得土地確定建筑確定戶型、面積-招標(biāo)建筑公司、 開工竣工驗(yàn)收后 國(guó)有土地使用權(quán)證書（國(guó)土資源廳） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（土地局） 建筑工程規(guī)劃許可證（建設(shè)廳、建委） 建筑工程施工許可證（建設(shè)廳、建委） 商品房銷（預(yù)）售許可證（房管局、質(zhì)檢站） 房地產(chǎn)開發(fā)管理房地產(chǎn)開發(fā)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)：小區(qū)內(nèi)景觀、住宅樓、公共建筑的設(shè)計(jì)、搭配 布局等。 工程預(yù)算：按照國(guó)家

4、規(guī)定基本建設(shè)工程預(yù)算是同建設(shè)程序 分階段進(jìn)行的。基本建設(shè)工程預(yù)算可以分為兩類： 1）概算：可行性研究投資估算、初步設(shè)計(jì)概算。 2）預(yù)算：施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算、施工預(yù)算。基本建設(shè)工程預(yù)算是 上述估算、概算和預(yù)算的總稱。 工程監(jiān)理：在工程工地上管理工程質(zhì)量以及監(jiān)督工程進(jìn)度 的人員。 分階段進(jìn)行的?；窘ㄔO(shè)工程預(yù)算可以分為兩類：1）概算： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 有關(guān)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)劃的 概念概念 有關(guān)產(chǎn)權(quán)的有關(guān)產(chǎn)權(quán)的 概念概念 有關(guān)土地的有關(guān)土地的 概念概念 有關(guān)住宅的有關(guān)住宅的 概念概念 有關(guān)面積的有關(guān)面積的 概念概念 基礎(chǔ)概念基礎(chǔ)概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí)有關(guān)土地的概念有關(guān)土地的概念 土地市場(chǎng)：土

5、地市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)（房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)（租賃 市場(chǎng)）。 土地性質(zhì)土地性質(zhì)：全民所有制（國(guó)有）；集體所有制（村、鎮(zhèn)）。 三通一平三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū) 紅線 以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土 地進(jìn)行平整。 七通一平七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、 水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。 國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使 用權(quán)的 法律憑證。該證主要載明土

6、地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使 用年限和四至范圍。 土地使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，科教文衛(wèi)50年，商業(yè)用地40年，綜 合其他用地50年。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)住宅的概念 公寓式住宅公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般 建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室， 起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些 常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。 花園式住宅花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的 獨(dú)院式平房或二、三層小樓

7、，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化， 住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高 收入者購(gòu)買。 有關(guān)住宅的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 商住住房：商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí) 又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事 商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人 群。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)住宅的概念 經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn) 題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用

8、性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而 言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào) 住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括 免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普 通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率（3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。 安居房：安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和 國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困 戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 集資房：集資房：集資房是改變住

9、房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三 方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分 出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房 的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁 有部分產(chǎn)權(quán)。 有關(guān)住宅的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 躍層躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層， 上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓

10、梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚 房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu) 點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通 風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。 有關(guān)住宅的概念 錯(cuò)層錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致， 錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。 但沒有完全分成兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促） 復(fù)式復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè) 計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上 下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一 個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍 層式住宅（復(fù)式為3.3米，而

11、一般躍層為5.6米） 上層供休息、和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間 里增加使用面積，提高住宅的利用率。 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅：疊拼別墅為一棟別墅在立面上不是傳統(tǒng)的 一戶而是二戶，下層住戶擁有花園，上層別墅擁有露臺(tái)。 聯(lián) 排 別 墅 平臺(tái)平臺(tái) 是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 走廊走廊 是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 半地下室半地下室 是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。 玄關(guān)玄關(guān) 是登堂入室第一步所在的集團(tuán)，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 隔斷隔斷 是指專門作為分

12、隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚妗?過(guò)道過(guò)道 是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 閣樓（暗樓）閣樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)規(guī)劃的概念 進(jìn)進(jìn) 深：深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地， 但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過(guò)大。（進(jìn)深一般限定在5米左右） 開開 間：間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般 在3.0-3.9米之間。 層層 高：高：房屋一層的高度。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去 樓板層的厚度為房間的凈高。普通住宅層高

13、不宜高于2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈 高不應(yīng)低于2.40米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米。 當(dāng)今世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)各自的住宅室內(nèi)凈高，基本上一直限制在3米以下，如美國(guó)規(guī) 定為2.282.4米，英國(guó)規(guī)定為2.22.4米，日本和波蘭規(guī)定在2.22.6米。 有關(guān)規(guī)劃的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 戶戶 型：型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量 和大小。表現(xiàn)為住宅的朝向、功能等。 戶戶 室室 比比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比” 戶室比戶室比 = 某種戶型套數(shù)某種戶型套數(shù)

14、/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100% 建筑系數(shù)建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與 用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。 合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等 方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是 物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)

15、以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵 押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登 記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋 他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依 法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰(shuí)所有，都必須按照所有 權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管 機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋 所有權(quán)登記，才

16、能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念 共有產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有按份 共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有 一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等 的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。 房屋抵押：房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有 者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回 房契，抵押即告終結(jié)。 過(guò)過(guò) 戶：戶：即更換房屋承租人姓名。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)面積的概

17、念 建筑面積：建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 公攤面積：公攤面積：1.公共門廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓 服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 使用面積：使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)面積的概念 使使 用用 率：率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示

18、。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70% 商場(chǎng)65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)實(shí) 用用 率率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使 用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井 。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面

19、積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積整棟樓的建筑面積 - 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 - 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 有關(guān)面積的概念 容容 積積 率率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比) 建筑覆蓋率建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠綠 化化 率率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。 綠地率：綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部綠化和植物水平

20、投影之和與規(guī)劃用地面積之比。 不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻1.5米內(nèi)和道路邊線1米以內(nèi)不得計(jì)入。 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 居住人口居住人口 是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。 居住戶數(shù)居住戶數(shù) 是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。 人均住宅建筑面積人均住宅建筑面積 是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。=住宅建筑面積/居住人口 住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。 人口毛密度人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 人口凈密度人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 住宅面積毛密度住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。 住宅面

21、積凈密度住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積 與住宅用地的比值表示。 有關(guān)面積的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 按揭：按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按 揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。（簡(jiǎn)單說(shuō)：按揭過(guò)程 中，房子不是你的，直到按揭過(guò)程結(jié)束，房子才歸你） 公積金貸款公積金貸款 也叫個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房資金管理部門運(yùn)用房改資金委托銀行向公積金交存 人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款。 其他相關(guān)概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí) 綜合開發(fā)程綜合開發(fā)程 序序 開發(fā)中

22、的審開發(fā)中的審 批手續(xù)批手續(xù) 綜合開發(fā)概綜合開發(fā)概 念念 開發(fā)方式開發(fā)方式項(xiàng)目投資構(gòu)項(xiàng)目投資構(gòu) 成和投資分成和投資分 析析 開發(fā)知識(shí)開發(fā)知識(shí) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過(guò)程，從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括 如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū) 域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面， 要對(duì)交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要 和需求相適應(yīng)。在建筑物功能方面，則要對(duì)居住用房、服務(wù)用房

23、、文教衛(wèi)生、福利娛樂(lè) 等用房，以及庭園綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序 上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基 礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理的程序 進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得 最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 單項(xiàng)開發(fā)單項(xiàng)開發(fā) 單項(xiàng)開發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)便。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開 發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目

24、。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)， 并以較快的時(shí)間完成。單項(xiàng)開發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤 氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個(gè)單項(xiàng)工 程密切配合，共同行動(dòng)，按照“先地下，后地上”的順序安排各項(xiàng)施工。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 小區(qū)開發(fā)小區(qū)開發(fā) 在新城開發(fā)中，是指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套 項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的 更新改造。 小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。 這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技

25、術(shù)開發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開發(fā)小區(qū)則是 指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套 項(xiàng)目建設(shè) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 成片開發(fā)成片開發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長(zhǎng)的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可 以相近于開辟一個(gè)新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。 在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。 綜合開發(fā)程序 開發(fā)步驟 決策階段 規(guī)模摸底 市場(chǎng)調(diào)查 尋找開發(fā)土 地 建設(shè)施工階段 前期階段領(lǐng)導(dǎo)決策 經(jīng)濟(jì)分析 用地性質(zhì) 規(guī)劃紅線要求 容積率 道路及綠化 市

26、政及公建配套 其他特殊條件 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 開發(fā)步驟 決策階段 建設(shè)施工階段 前期階段 編制建設(shè)計(jì) 劃方案 申請(qǐng)建設(shè)用 地 申請(qǐng)立項(xiàng) 三通一平 籌措建設(shè)資 金 拆遷 委托 設(shè)計(jì) 自有流動(dòng)資金 銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款 發(fā)行證券或股票 預(yù)售商品房 綜合開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 開發(fā)步驟 決策階段 建設(shè)施工階段 前期階段 控制施工進(jìn) 度 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān) 督 組織施工招 標(biāo) 資料匯總歸 檔 市政公建配 套 交付使用 竣工驗(yàn)收 綜合開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 開發(fā)中的審批手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證書建設(shè)用地規(guī)劃許可證書 商品房銷（預(yù)）售證書商品房銷（預(yù)）售證書 國(guó)有土地使用權(quán)證書國(guó)有土地使用權(quán)證書 建筑工

27、程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 房屋土地 管理局 建設(shè)廳、 建委 建設(shè)廳、建 委 國(guó)土資源 廳 、規(guī)劃 局 土地局 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 通常的五證兩書 國(guó)有土地使用證是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年 限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng) 城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 建筑工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 建筑工程施工許可證：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登 記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)

28、目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。 住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房 質(zhì)量保證文件。 住宅使用說(shuō)明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān) 住房使用的說(shuō)明。 項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析 土地成本 前期費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)用 項(xiàng)目銷售及交 易稅 其他費(fèi)用 土地出讓金、土地補(bǔ)償和拆遷安置費(fèi)、市政配套和集資 費(fèi) 規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開 工手續(xù)費(fèi) 建安費(fèi)、工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、小區(qū)配套及綠化費(fèi) （多層建安費(fèi)一般800-1000元/平方米、

29、高層 1200-1500元/平方米） 項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)、稅金及利息 項(xiàng)目投資構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 三通一平：水通、電通、路通；路面平整 七通一平：路通、電通、氣通、通信通、暖通、給水通、排水通； 路面平整 項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法。因其計(jì)算簡(jiǎn)單、 方便，在項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項(xiàng)目評(píng)價(jià)上 有廣泛的應(yīng)用。具體方法有： 投資收益率投資收益率 投資收益率又稱投資利潤(rùn)率或投資效果系數(shù)，主要用來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)

30、算公式 如下： 投資收益率 = 收益額 / 項(xiàng)目投資額 100% 式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資； 收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入 等。 房地產(chǎn)開發(fā) 知識(shí) 建筑知識(shí) 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)工程識(shí)圖工程識(shí)圖規(guī)劃規(guī)劃 建筑知識(shí)建筑知識(shí) 建筑知 識(shí) 戶型戶型 規(guī)劃知識(shí) 居住用地包括居住用地包括 住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地、宅間 小路、家務(wù)院等） 公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其 所屬的專用場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。 道路用地道路用地：指宅間小路

31、和公建專用道路以外的各級(jí)車行道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng) 等。居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定： 1.按與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的同組道路及其以下各級(jí)道路計(jì)算用地面積，外圍道路不 計(jì)入 2.居住區(qū)（級(jí)）道路、按紅線寬度計(jì)算； 3.小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計(jì)算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)，人行便道計(jì)入道路 用地面積。 4.居民汽車停放場(chǎng)地，按實(shí)際占地面積計(jì)算 5.宅間小路不計(jì)入道路用地面積 公共綠地公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動(dòng)場(chǎng)地的居民共享的綠地，包括 居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠 地。 建筑知 識(shí) 日照間距日照間距 住宅的日照

32、間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量， 要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠， 北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于 13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。 日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐高遮擋房屋檐高 規(guī)劃知識(shí) 建筑知 識(shí) 日照間距日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量

33、， 要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠， 北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于 13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。 日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐高遮擋房屋檐高 l單棟塔式居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，與其他 居住建筑的間距系數(shù)不得小于10 l多棟塔式居住建筑呈東西向單排布置時(shí),與被其遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距, 相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí),建筑間距系數(shù)不得小 于1.2。 住宅朝向住宅朝向 住宅的朝向主要要求能 獲得良好自然通風(fēng)和

34、日照。鄭州市住宅最佳朝向南偏東150，適 宜朝向南偏東250，不宜朝向西北方向。 規(guī)劃知識(shí) 建筑知 識(shí) 規(guī)劃知識(shí) 城市居住區(qū)城市居住區(qū) 是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍 合，并配建有一整套完善的設(shè)施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。 居住小區(qū)居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并有一定配套的生活聚居 地。一般在7000-15000人。 居住組團(tuán)居住組團(tuán) 指被小區(qū)路隔開，1000-3000人。 建筑知 識(shí) 戶型知識(shí) 建筑知 識(shí) 住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳） 廚房和衛(wèi)生間等基本空間 戶型知識(shí) 建筑知 識(shí) 臥

35、室、起居室（廳）臥室、起居室（廳） l 臥室之間不應(yīng)穿越，臥室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)， 其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定： 1 雙人臥室為 10； 2 單人臥室為 6； 3 兼起居的臥室為 12。 l 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12。 l 起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的 門的 數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于3m。 l 無(wú)直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10 戶型知識(shí) 建筑知 識(shí) 廚房廚房 l 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：為的是更好 1 一類和二類住宅為4； 2 三類和四類住宅為5。 l 廚房應(yīng)有直接采光、自

36、然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 l 廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程列， 操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于210m。 l 單排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷粦?yīng)小于150m；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不 應(yīng)小于090m。 戶型知識(shí) 建筑知 識(shí) 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 l 每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類住宅宜設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)配置 三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定： 1 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3； 2 設(shè)便器、洗浴器二件衛(wèi)生潔具的為2.50； 3 設(shè)便器、洗面器二件衛(wèi)生潔具的為2； 4 單設(shè)便器的為1.10。 l

37、 無(wú)前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。 l 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室 （廳）和廚房的上層，可布置在本套 內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施 l 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置 建筑結(jié)構(gòu) 按承重結(jié)構(gòu)分類按承重結(jié)構(gòu)分類 l磚木結(jié)構(gòu)舊式住房 l混合結(jié)構(gòu)（包括部分鋼筋混凝土）舊式住房 l鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)目前通常采用 l鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（藍(lán)碼帝王大廈） 按承重方式分類按承重方式分類 墻承重 框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重） 半框架結(jié)構(gòu)（部分墻承重） 空間結(jié)構(gòu)（桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑） 建筑知 識(shí) 建筑結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu)

38、的承重形式 框架式框架式 梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑 框剪式（框架剪力墻式） 某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅 注：剪力作用于同一點(diǎn)，大小相等，方向相反的一對(duì)力（不同于平衡力） 剪力墻剪力墻 剪力墻承重，主要用于高層建筑（長(zhǎng)肢、短肢） 建筑知 識(shí) 建筑結(jié)構(gòu) 地基與基礎(chǔ)地基與基礎(chǔ) 地基地基 天然地基 人工地基 基礎(chǔ)基礎(chǔ) 條形基礎(chǔ)（承重墻下基礎(chǔ)） 獨(dú)立基礎(chǔ)（柱下基礎(chǔ)） 井格式基礎(chǔ)（將柱下基礎(chǔ)連接起來(lái)） 梁板式筏形基礎(chǔ)（滿堂式的板式基礎(chǔ)） 箱形基礎(chǔ)（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室） 基礎(chǔ)作為建筑的重要組成部分，造價(jià)、工期都約占整個(gè)工程的三分之

39、一 建筑知 識(shí) 建筑結(jié)構(gòu)工程常材料建筑結(jié)構(gòu)工程常材料 磚磚 磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。 標(biāo)準(zhǔn)磚規(guī)格為53115240mm，平時(shí)所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。 建筑砂漿建筑砂漿 建筑砂漿是由膠凝材料、細(xì)骨料和水等材料組合而成。 混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經(jīng)合理混合后硬化而成的人造石材， 混凝土的強(qiáng)度大小通常是以混凝土標(biāo)號(hào)（50600號(hào)不等）來(lái)表示的。 硅酸教鹽水泥可分為275、325、425、525、625、725六個(gè)標(biāo)號(hào)，標(biāo)號(hào)越高強(qiáng)度越高，通 常工程采用425。 木材木材 木材具有質(zhì)輕高強(qiáng)（相對(duì)自重而言）、導(dǎo)熱性低、絕緣性好、紋理美麗等優(yōu)點(diǎn)。 在木結(jié)構(gòu)或磚

40、木結(jié)構(gòu)建筑中，木材主要用作于承重材料；在磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中， 木材主要用作于裝飾材料。 建筑結(jié)構(gòu) 外廊式（多用于點(diǎn)式樓）外廊式（多用于點(diǎn)式樓） 外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊 對(duì)住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用 房，如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。 內(nèi)廊式內(nèi)廊式 內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。 采用這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。 集中式集中式（現(xiàn)在一般指塔樓） 集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無(wú)直接采

41、光， 所以集中式住宅有著內(nèi)廊式住宅相同的缺點(diǎn)，但對(duì)住戶的影響比內(nèi)廊式少得多，而且能最 大限度得利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好得通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在 高層住宅中采用較多。 建筑知 識(shí) 一手房業(yè)務(wù) 流程 二手房業(yè)務(wù) 的流程 房地產(chǎn)營(yíng)銷 的理念 有關(guān)銷售禮 儀 房地產(chǎn)營(yíng)銷 知識(shí) 房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí) 房地產(chǎn) 營(yíng)銷知 識(shí) 房地產(chǎn)營(yíng)銷的理念 *人文文化牌人文文化牌 *金融文化牌金融文化牌 *商業(yè)文化牌商業(yè)文化牌 宣傳到位、知名度高、值得消宣傳到位、知名度高、值得消 費(fèi)者信賴費(fèi)者信賴 講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健康講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健康 舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境 情調(diào)情調(diào)“

42、學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)”、“社區(qū)文化社區(qū)文化”、 “智能化智能化”等概念等概念 文化品味文化品味 強(qiáng)調(diào)品牌強(qiáng)調(diào)品牌 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境 知識(shí)經(jīng)濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 營(yíng)銷知 識(shí) 銷售模式 低價(jià)開盤低價(jià)開盤 指樓盤在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。 高價(jià)開盤高價(jià)開盤 指樓盤在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。 無(wú)貼息返本銷售無(wú)貼息返本銷售 購(gòu)房者購(gòu)買物業(yè)后到一不定期時(shí)期后，發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房 屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。（此方式已被禁止） 房地產(chǎn) 營(yíng)銷知 識(shí) 銷售模式 先租后售先租后售 客戶先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋站柜臺(tái)時(shí)，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金， 并且按租住房時(shí)議定的房?jī)r(jià)出售。（淡市下常用） 售后返租售后返租 購(gòu)房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（商鋪類運(yùn)用較多，如第一大街-淘珍街 和聯(lián)盟新城的內(nèi)部商業(yè)街） 以租代售以租代售 有意購(gòu)房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價(jià) （連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。 回報(bào)銷售回報(bào)銷售 購(gòu)房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，一定期限后，此房產(chǎn)歸客戶所 有，等于是發(fā)展商用70%的房款回購(gòu)前十年的房屋使用權(quán)。 房地產(chǎn) 營(yíng)銷知 識(shí) 均價(jià)均價(jià) 是指將各單位的銷售