對個人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究

1、對個人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究 余 華 近年來，隨著我國市場經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，城市流動人口大量增加，直接帶動了城市個人房屋出租業(yè)的發(fā)展。但同時也出現(xiàn)了稅收征管難、稅款流失嚴重的局面。如何加強個人房屋出租稅收征管，已成為當(dāng)前我們亟待解決的問題。 一、個人房屋出租稅收征管存在的問題 個人房屋出租稅收一直是稅收征管中的難點。究其原因既有房主納稅意識差、社會欠缺較好的納稅環(huán)境等問題，也有地稅部門本身重視不夠、宣傳力度小、欠缺科學(xué)合理的征管辦法等問題，既有私房出租隱蔽性強，納稅人難尋找、租金額難界定、稅款難征收的問題，也有部門監(jiān)管缺位，源泉控管難等問題

2、，還有稅制不完善，稅種繁多計算復(fù)雜操作難、稅負較重納稅人遵從難等問題。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、納稅意識不強。以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個人出租房屋行為申報納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識淡薄，主動申報納稅的房東微乎其微，大部分房東抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)，認為，稅務(wù)機關(guān)查出來是國家的，查不出來的就是我的，誰也不愿主動申報納稅，導(dǎo)致納稅相當(dāng)被動、消極，能逃則逃，能偷則偷，致使稅收大量流失。此外，個人房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，地稅部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。 2、稅源信息

3、不明。由于個人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致個人房屋出租稅收流失。再加上信息不暢，資料不完整，盡管經(jīng)過定期清理，但漏征漏管戶時有發(fā)生。一是租房協(xié)議不真實或業(yè)主不提供。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一種經(jīng)濟行為。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋出租除要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅及附加外，個人出租房屋還應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。無論是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅還是個人所得稅，其計稅依據(jù)都是租金收入，為達到少繳稅金的目的，往往出租方與承租方形成一種默契，簽訂兩份合同，一份對付各類檢

4、查，另一份作為收取租金的依據(jù)，而且兩份合同在租金收入上存在很大的差異，因而租金收入少報、漏報嚴重，直接導(dǎo)致稅收流失；二是變相出租。房主假借無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實際上是有協(xié)議，或變通以折舊、維修費形式收取租金，拒不提供真實的租金收入憑據(jù)。這種行為往往比較隱蔽，一般外人不知道情況，稅務(wù)機關(guān)更無從掌握。3、稅源控管乏力。將個人房屋從事租賃，既不需要在工商局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機關(guān)底數(shù)不清，管理困難。要對個人房屋出租實施有效征管必將花費大量的人力物力，由于當(dāng)前地稅部

5、門收入任務(wù)重、征管力量相對不足等實際情況，長期來，這一塊的稅收管理沒有得到足夠的重視，甚至出現(xiàn)征管真空的現(xiàn)象。目前對個人房屋出租稅收進行有效監(jiān)管的方式方法比較匱乏，如果僅靠比較簡單、低級的征管措施對個人房屋出租進行突擊性、清查式的管理，一則加重了基層地稅部門的負擔(dān)，二則違背精細化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的要求，容易激發(fā)社會不穩(wěn)定的因素，效果也必然不理想。4、征稅依據(jù)難定。按規(guī)定，對個人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴格據(jù)實計征。但現(xiàn)實情況是，因為出租房屋面積不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不一、樓層有異，甚至是房東、房客性格的不同，都會影響到租金的高低，房屋租金一房一價，相差懸

6、殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實或不能如實申報租賃收入的，稅務(wù)人員根本無從知曉房東所取得的真實的租金收入，也不能在核定房東租金收入時來個“一刀切”。 5、稅收負擔(dān)過重。房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和個人所得稅等稅種，涉及稅種多、稅負高，稅務(wù)機關(guān)難以納入正常稅收征管。按現(xiàn)行的稅收政策，個體房屋出租收入的名義稅收負擔(dān)最高可達37.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.55%，印花稅0.1%，個人所得稅20%），并且個人的同一項房屋出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)

7、征稅的問題。過高的稅負不但增加該項稅收征管工作的難度，同時也使一部分納稅人想方設(shè)法偷逃稅款。 二、加強個人房屋出租稅收征管的對策 1、加大稅法宣傳力度。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私房出租戶多且納稅意識普遍較差。因此，要廣泛開展宣傳工作。通過報紙、電視、廣播等媒體，宣傳與房屋租賃相關(guān)的法規(guī)和政策，增強群眾的法律意識、防范意識和納稅意識，贏得社會各界和廣大出租戶、業(yè)主的理解、配合與支持，使群眾明白，只有主動簽訂房屋租賃合同，并到房產(chǎn)租賃管理部門辦理房屋租賃手續(xù)與登記備案，才能在關(guān)鍵時刻用法律武器維護自己的合法權(quán)益。要做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，

8、引導(dǎo)大家自覺申報納稅。 2、改革現(xiàn)有稅制，促進稅收征管。按租金收入稅率偏高，距次單一，從而不利于調(diào)動納稅人的積極性，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅在地方收入中的主體作用。改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，取消從租計征，只采用從價計征房產(chǎn)稅，從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅兩種計稅依據(jù)并存所產(chǎn)生的稅負不公的問題。 3、加強部門之間配合，健全協(xié)稅護稅機制。建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機構(gòu)、居委會、村委會、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，進一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。比如加強與房管部門的協(xié)作，房屋出租收入和房產(chǎn)價值必須由稅務(wù)部門依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際按位置優(yōu)劣、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積等綜合標(biāo)準具

9、體量化，這樣可杜絕納稅人申報收入的隨意性。加強與工商部門的對口銜接，及時把握納稅人“進”、“出”情況，從而摸清房源、稅源。加強與公安、社區(qū)密切配合，為稅務(wù)部門掌握私有住房出租情況提供可靠的依據(jù)。此外，為了彌補稅務(wù)機關(guān)征管力量的不足，還可以在居委會抽選1-2名熟悉情況、熱心公益、責(zé)任心強的居委會干部，組成協(xié)稅員隊伍，做好政策宣傳工作，定期提供房產(chǎn)使用情況，及時掌握納稅人變化，以規(guī)范稅收征管，減少稅收流失。 4、完善登記管理制度，健全稅收監(jiān)控機制。建立健全以房屋租賃合同為依托的私房出租戶登記制度，個人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的房屋租賃合同，出租方憑房屋租賃合同向有關(guān)部門申領(lǐng)房屋租賃許可證，并在合同

10、簽訂后一個月內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報納稅及申請?zhí)铋_房屋出租專用發(fā)票。租賃雙方須在房屋租賃合同簽訂后一個月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管稅務(wù)機關(guān)報驗并購貼印花稅票。同時，積極探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴格實行由稅務(wù)機關(guān)開具房屋租賃業(yè)發(fā)票，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐?，由承租方扣留相?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 5、實行房屋租賃業(yè)舉報獎勵制度。地稅部門要定期對個人房屋出租稅收的征管情況予以公告，提高個人房屋出租稅收征管的透明度，促使個人房屋出租者相互監(jiān)督。要建立個人房屋出租欠稅公告和舉報獎勵制度，通過獎勵促使群眾對個人房屋出租逃稅行為進行舉報，形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。 6、加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本。對不依法納稅的納稅人實施“小稅