論物權(quán)法項(xiàng)下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

1、論物權(quán)法項(xiàng)下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)村房屋執(zhí)行前提問題的困惑與憧憬 【論文提要】：農(nóng)村宅基地是廣大農(nóng)民的最基本生活資料和安身立命之本。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不僅是我國特有的一項(xiàng)用益物權(quán)，而且是農(nóng)民所享有的一項(xiàng)基本權(quán)利。物權(quán)法專章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，對于明確宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)，充分實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和交換價(jià)值，加強(qiáng)對其法律保護(hù)具有重要的意義。但形式上的物權(quán)化亦即物權(quán)法的專章規(guī)定并未真正解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中特別是流轉(zhuǎn)上存在的問題。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度尤其是流轉(zhuǎn)上的規(guī)定已不合時(shí)宜，在一定程度上阻礙了我國市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和新農(nóng)村的全面建設(shè)，并導(dǎo)致法律之終

2、局及果實(shí)的民事強(qiáng)制執(zhí)行無法在農(nóng)村房屋中實(shí)施的現(xiàn)象出現(xiàn)。上述問題的產(chǎn)生，最根本的原因在于我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有悖于物權(quán)從歸屬到利用以及價(jià)值化的發(fā)展趨勢。完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度應(yīng)堅(jiān)持以市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，以物權(quán)發(fā)展趨勢為導(dǎo)向，從構(gòu)建一個(gè)公平合理的法律制度框架，保障農(nóng)民宅基地使用權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定和促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的出發(fā)進(jìn)行改革。全文共10145字。 【關(guān)鍵詞】：農(nóng)村宅基地 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 用益物權(quán) 強(qiáng)制執(zhí)行引 言 馬克思說過：“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。正所謂“有恒產(chǎn)者始有恒心”。土地上的權(quán)利是農(nóng)民諸多權(quán)利中最

3、基本的權(quán)利，光系到農(nóng)民的生存問題，是其它權(quán)利的基礎(chǔ)和前提。農(nóng)村宅基地關(guān)系到億萬農(nóng)民的安身立命之本，農(nóng)民住房是構(gòu)建和諧社會、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。農(nóng)村宅基地理應(yīng)受到立法上的高度重視，但我國現(xiàn)階段關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范卻寥寥可數(shù)。在過去相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)法律規(guī)范的嚴(yán)重匱乏和其制度設(shè)計(jì)上的不合理使得其在實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)了諸多問題。如宅基地使用權(quán)能受到諸多的限制，并導(dǎo)致農(nóng)村房屋執(zhí)行難現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴(yán)重危害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)與社會信用的建立；存在著大量違法行為和矛盾糾紛；有關(guān)的法律規(guī)范主要側(cè)重于行政規(guī)范，國家干預(yù)跡象普遍。這與構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)不相

4、適應(yīng)。 值得高興的是，2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過的中華人民共和國物權(quán)法（以下簡稱物權(quán)法）將宅基地使用權(quán)專設(shè)一章進(jìn)行了規(guī)定，明確了其作為用益物權(quán)的法律地位。但物權(quán)法并沒有對宅基地使用權(quán)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等具體問題，主要還是適應(yīng)土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因而，物權(quán)法的出臺并未真正解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在運(yùn)作中存在的現(xiàn)實(shí)問題。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)不僅是我國特有的一項(xiàng)用益物權(quán)，而且是農(nóng)民所享有的一項(xiàng)基本權(quán)利。關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等方面的問題還有許多值得探討的地方，我們有必要從理論上進(jìn)行系統(tǒng)研究，促進(jìn)早日構(gòu)建一個(gè)公平合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的

5、法律制度框架，保障農(nóng)民宅基地使用權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，并使農(nóng)村房屋強(qiáng)制執(zhí)行等一系列相關(guān)問題得以解決。 一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念 宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活資料的基礎(chǔ)，也是我國特有的一項(xiàng)用益物權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為宅地基使用權(quán)是指公民個(gè)人在依法取得國家所有或集體組織所有的宅基地上建造房屋居住的權(quán)利；也有學(xué)者認(rèn)為是指自然人在依法取得的國家或集體的宅基地上建造房屋、居住使用的權(quán)利。 我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是在憲法框架上，由土地管理法、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃條例等法律規(guī)定所組成。雖然法律規(guī)范中并未明確宅基地使用權(quán)的概念和內(nèi)容，但宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，在司法實(shí)踐受到保護(hù)卻是不爭的事實(shí)。1984年8月30日最

6、高人民法院制定的最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見對宅基地使用權(quán)糾紛的處理規(guī)定了指導(dǎo)原則并把宅基地使用權(quán)分為國有土地宅基地使用權(quán)和集體土地宅基地使用權(quán)。 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期強(qiáng)調(diào)的是國家對經(jīng)濟(jì)資源的控制，土地資源因其稀缺性和不可替代性而成為國家關(guān)注的焦點(diǎn)，土地不僅表現(xiàn)為公有性而且還表現(xiàn)在使用權(quán)的統(tǒng)一無償分配和不可讓與性上。1986年土地管理法第38條規(guī)定了農(nóng)村居民住宅用地，第41條規(guī)定了城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民住宅用地。但隨著我國商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民宅基地逐步實(shí)現(xiàn)了有償出讓制度，城鄉(xiāng)居民住宅用地制度有了非常明顯的差異，形成了“雙軌制”。1998年土地管理法中則只有關(guān)于農(nóng)村村民住宅用地問題

7、的規(guī)定，這表明自此之后城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口不得使用集體所有的土地建住宅，宅基地使用權(quán)則是專指農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而該使用權(quán)人只能是農(nóng)村村民。2004年新修訂的土地管理法并沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口在農(nóng)村建房，對集體土地享有宅基地使用權(quán)。物權(quán)法第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡?54條規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！庇纱丝梢?，物權(quán)法宅基地使用權(quán)制度中雖然沒有使用“農(nóng)村”二字，但根據(jù)第145條規(guī)定，該宅基地使用權(quán)實(shí)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)。 因而，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，農(nóng)村

8、宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法享有的對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。 二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)化 雖然我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度與農(nóng)村現(xiàn)行的社會保障體系有關(guān)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以分配宅基地，但是它作為一種客觀存在的用益物權(quán)，必須通過物權(quán)法予以確認(rèn)和保護(hù)。我國物權(quán)法確認(rèn)宅基地使用權(quán)的法律地位具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，具體體現(xiàn)以下幾個(gè)方面： 第一、有利于明確宅基地使用權(quán)的法律屬性。我國的宅基地使用權(quán)自上世紀(jì)五十年代建立以來，一直是靠政策性規(guī)定來調(diào)整，雖然屬于行政法范疇的土地管理法對其有所規(guī)定，但是作為我國最重要的民事法律規(guī)范民法通則卻采取了回避的態(tài)度

9、，這樣導(dǎo)致的必然結(jié)果就是使得宅基地被定位為一種公法性質(zhì)的權(quán)利，而不是作為私法上的一種權(quán)利，從而造成與宅基地有關(guān)的民事關(guān)系處于無法可依的尷尬境地。物權(quán)法在用益物權(quán)編中規(guī)定了宅基地使用權(quán)，明確了其作為私權(quán)的本質(zhì)。 第二、有利于加強(qiáng)對宅基地使用權(quán)的保護(hù)。在物權(quán)法頒布之前，在許多地方，對于征用的農(nóng)村宅基地當(dāng)?shù)卣挥柩a(bǔ)償或補(bǔ)償數(shù)額很少，而村民由于宅基地使用權(quán)性質(zhì)的不明確而無法也無力與之抗?fàn)?。物?quán)法對宅基地的保護(hù)主要體現(xiàn)在對宅基地使用權(quán)的確認(rèn)方面，例如確認(rèn)宅基地使用權(quán)的屬性和具體權(quán)利內(nèi)容，這就可以為宅基地的保護(hù)提供前提和基礎(chǔ)，也有利于防止宅基地的亂占、濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)。 第三、有利于保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

10、織的土地所有權(quán)，我國憲法雖然規(guī)定農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體所有，但在現(xiàn)實(shí)中，在國家公權(quán)力的強(qiáng)勢介入下，作為所有權(quán)人的農(nóng)村集體組織，不能決定宅基地使用權(quán)的設(shè)立、變更、滅失，不能在出讓宅基地使用權(quán)時(shí)取得相應(yīng)的對價(jià)，這種所有權(quán)的虛化導(dǎo)致了農(nóng)村集體組織對宅基地管理的缺失，這是當(dāng)前宅基地超標(biāo)、閑置、亂占亂批現(xiàn)象存在的重要原因。物權(quán)法確認(rèn)宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)就是集體土地所有權(quán)上的一種限制物權(quán)，其行使的權(quán)利依照物權(quán)法的原理應(yīng)由農(nóng)村集體組織享有。 第四、有利于實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的使用價(jià)值和交換價(jià)值。農(nóng)村宅基地的使用價(jià)值，在于民事主體對其的建房居住和利用，而其交換價(jià)值則體現(xiàn)于宅基地使用權(quán)的擔(dān)保效用和交易過程中。

11、因此，農(nóng)村宅基地使用價(jià)值和交換價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)依賴于法律與其使用權(quán)的切實(shí)保障。然而，我國把宅基地僅限于農(nóng)村村民本人居住使用的立法態(tài)度，使大量的房屋和宅基地處于閑置狀態(tài)而不能租賃和轉(zhuǎn)讓，這不符合市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代社會的效率原則。物權(quán)法把宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)后，依用益物權(quán)的一般屬性，理論上村民可以對其宅基地進(jìn)行抵押、租賃和轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房地產(chǎn)市場可以由此建立，農(nóng)村宅基地的使用價(jià)值和交換價(jià)值也可以在動態(tài)中得到充分實(shí)現(xiàn)。 三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)和內(nèi)容 （一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì) 從目前來看，國內(nèi)很少有學(xué)者就宅基地使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行專門地研究，只有一些附帶性的論述散見于研究我國物權(quán)法體系的文章中

12、。歸納起來，主要有三種觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是一種地上權(quán)。有學(xué)者將我國整個(gè)土地使用權(quán)體系（包括宅基地使用權(quán)）定位于地上權(quán)，即可以用大陸法上的地上權(quán)理論來構(gòu)建我國整個(gè)土地使用權(quán)體系。如錢明星教授認(rèn)為，雖然民法通則沒有明確規(guī)定地上權(quán)，但在其規(guī)定的內(nèi)容及其有關(guān)法律、法規(guī)中，在確認(rèn)土地國家和集體所有的前提下，實(shí)際上承認(rèn)地上權(quán)的存在。地上權(quán)即是因建筑物或其他工作而使用國家或集體所有的土地的權(quán)利。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是具有社員身份的集體土地使用權(quán)。一些學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種帶有社員性質(zhì)的集體土地使用權(quán)，認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指：“農(nóng)民為建造自有房屋而使用其所在集體的土地

13、的權(quán)利”。王衛(wèi)國教授認(rèn)為宅基地使用權(quán)是：“經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)”。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，有的學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，應(yīng)在物權(quán)體系中加以肯定。如王利明教授在其中國物權(quán)法草案建議稿說明中提出了六種用益物權(quán)，即土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和空間利用權(quán)并列作為一節(jié)規(guī)定在用益物權(quán)一章中。而且他認(rèn)為，鑒于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格具有緊密的聯(lián)系，應(yīng)與城鎮(zhèn)宅基地有所區(qū)別，應(yīng)將宅基地使用權(quán)限定為：“農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權(quán)利?！比?/p>

14、國人大法工委曾在物權(quán)法草案中將農(nóng)村宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、居住權(quán)并列作為一章放在用益物權(quán)編中。 我國物權(quán)法采用第三種觀點(diǎn)。因?yàn)檗r(nóng)村宅地基使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，是有別于傳統(tǒng)地上權(quán)的一種特殊的物權(quán)形式。該項(xiàng)權(quán)利的原始取得與農(nóng)民作為本集體之成員的身份緊密聯(lián)系，因此，不能用地上權(quán)取代農(nóng)村宅基地使用權(quán)。同時(shí)物權(quán)法要反映我國農(nóng)村社會生活中的習(xí)慣，尊重人民群眾普遍接受的約定俗成的概念?！罢厥褂脵?quán)”這一概念也在我國長期的實(shí)踐中為廣大民眾所接受，不能輕易放棄，不能用其他概念來代替。日常習(xí)慣中所使用的“宅基地使用權(quán)”這一概念就已經(jīng)包含了對宅基地進(jìn)行占用和使用的內(nèi)容，符合用

15、益的內(nèi)涵要求。 （二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容 農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是在農(nóng)村土地集體所有權(quán)與使用權(quán)相分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利，內(nèi)容包括宅基地使用權(quán)人依法享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。概括來說，主要包括以下幾個(gè)方面： 第一、宅基地使用權(quán)人對依法取得的宅基地有長期占有的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人依法申請批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)后，便享有對宅基地的獨(dú)占權(quán)，以滿足自己的需要，并排除他人的非法侵害，任何組織和個(gè)人均不得擅自使用和非法剝奪其對宅基地的使用。但這種占有的權(quán)利并非永久固定不變，當(dāng)國家建設(shè)需要征用土地，或村鎮(zhèn)重新規(guī)劃土地，或使用權(quán)人占用的宅基地實(shí)際使用面積超過標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可依法對其進(jìn)行合理調(diào)整。 第二、宅基地使用

16、權(quán)人有在宅基地上建造住宅及其他附屬設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人既可以在宅基地上建造房屋，也可以在宅基地空閑處修建其它建筑物、設(shè)施。有些學(xué)者主張宅基地使用權(quán)人對宅基地使用不僅限于居住用途，還可以從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。如王衛(wèi)國教授就認(rèn)為：“權(quán)利人利用宅基地及其地上房屋從事小規(guī)模的、無污染的、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動的，法律上應(yīng)予以承認(rèn)和保護(hù)”。 第三、宅基地使用權(quán)人不得采用非法手段占有宅基地。土地管理法第77條明確規(guī)定：“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直

17、轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處”。 第四、宅基地使用權(quán)人不得買賣、抵押或以其他形式非法單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。物權(quán)法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！蓖恋毓芾矸ǖ?1條規(guī)定：“擅自將農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款?！蓖恋毓芾矸ǖ?2條第4款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，擔(dān)保法第37條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，”。由此可見，農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的處分是受

18、到法律限制的。 四、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在的主要問題及對民事強(qiáng)制執(zhí)行的影響 （一）宅基地使用權(quán)的行政化弱化了其物權(quán)性 由于現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，導(dǎo)致了行政權(quán)力的干預(yù)過多，使其披上了濃厚的行政色彩，以致其嚴(yán)重的公法化。土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”雖然宅基地使用權(quán)的審批制度旨在控制宅基地的用地規(guī)模，保護(hù)耕地，防止私建、亂占，但其在一定程度上弱化了農(nóng)民集體作為集體土地所

19、有權(quán)人的主體地位，直接干預(yù)了農(nóng)民集體對集體土地所有權(quán)的行使。由于受到宅基地所有權(quán)以及公序良俗的制約，國家因“公共利益”需要可以對農(nóng)村宅基地?fù)碛姓魇?、征用和最終處置權(quán)，這嚴(yán)重地削弱了宅基地使用權(quán)作為私法上的一種用益物權(quán)的基本屬性。因此，宅基地使用權(quán)在現(xiàn)實(shí)中并沒有被真正作為一項(xiàng)物權(quán)受到保護(hù)，農(nóng)民的利益也頻頻受到侵犯。所以，淡化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行政法色彩，還其作為用益物權(quán)的本性是改革現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的第一步。 （二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定不明確 雖然土地管理法第62條和第63條對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題作了一些規(guī)定，但是規(guī)定得不明確，其中隱含著限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。如第63條規(guī)定：“農(nóng)

20、民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！逼淅鈨H僅限于符合土地利用總體規(guī)則并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的迫不得已的情況。對于宅基地，該法第62條第4款只是從行政管理的角度規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。但事實(shí)上，由于我國目前采取“地隨房走”的交易原則和客觀上宅基地使用權(quán)供給與需求的存在，法律不允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不能阻止廣大農(nóng)民的利益追求。 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)民對土地價(jià)值的認(rèn)識越來越深刻，面對旺盛的用地需求，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，集體土地成為城鎮(zhèn)有限存量土地市場的重要補(bǔ)充。村民在對其享有所有權(quán)的房屋進(jìn)

21、行處分的時(shí)候，相當(dāng)一部分的農(nóng)村宅基地已經(jīng)在事實(shí)上進(jìn)入到流通領(lǐng)域，農(nóng)民宅基地使用權(quán)的自發(fā)流轉(zhuǎn)越來越普遍，流轉(zhuǎn)的形式多種多樣，有出賣、出租、抵押等。在現(xiàn)實(shí)生活中，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)“隱形市場”大量存在，而且有愈演愈烈之勢。這種結(jié)果，反映出調(diào)整農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范已經(jīng)受到市場經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。 由于這方面立法的滯后，宅基地市場管理處與失控狀態(tài)，在地下交易中大量本屬于集體所有的宅基地收益落入了個(gè)人的腰包，而且宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價(jià)基本上由雙方協(xié)商確定，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，造成了集體土地資產(chǎn)的大量流失，同時(shí)沖擊了國有土地出讓市場，影響土地資源的合理配置，在一定程度上造成土地供求關(guān)系的失衡。由于宅基地的私下轉(zhuǎn)讓

22、行為不受現(xiàn)行法律的保護(hù)，無法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，埋下了產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患，市場交易安全無法保障。 （三）現(xiàn)行制度導(dǎo)致農(nóng)村房屋強(qiáng)制執(zhí)行存在困境 在現(xiàn)行制度下，就宅基地上的房屋不動產(chǎn)而言，宅基地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)實(shí)際形成了分離的局面。并且農(nóng)民宅基地房屋不動產(chǎn)所有權(quán)的缺損，不僅剝奪了農(nóng)民自由支配宅基地房屋不動產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，并且也形成了在民事執(zhí)行中如何實(shí)現(xiàn)衡平債權(quán)實(shí)現(xiàn)與所有權(quán)異質(zhì)公平正義上的矛盾與沖突，價(jià)值衡平點(diǎn)難以定位。 1、債權(quán)利益與農(nóng)村宅基地房屋體現(xiàn)的利益存在沖突 債權(quán)作為一種可得利益，往往以一種獨(dú)立的主體性利益為特征。債權(quán)利益與房屋所有權(quán)利益及國家對宅基地的安全穩(wěn)定利益沖突在民事執(zhí)行中體現(xiàn)得非常明

23、顯。民事執(zhí)行中的農(nóng)村宅基地上房產(chǎn)與債權(quán)實(shí)現(xiàn)的沖突，表面上反映的是宅基地及房屋能否流轉(zhuǎn)的政策問題，實(shí)際折射出我國農(nóng)村土地制度是否應(yīng)然由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)模式的問題，同時(shí)也反映了現(xiàn)存土地制度與社會發(fā)展以及農(nóng)村現(xiàn)代化、城市化推進(jìn)的矛盾。反觀到民事執(zhí)行中，就與民事執(zhí)行權(quán)的基本功能，旨在通過公力救濟(jì)的形式來實(shí)現(xiàn)民事執(zhí)行依據(jù)所確認(rèn)的民事權(quán)利，主要是債權(quán)權(quán)利發(fā)生特定范圍及群體的沖突。與其說這是農(nóng)村宅基地房屋與債權(quán)實(shí)現(xiàn)層面的沖突，不如說是制度層面上的沖突與合法面紗下的不同權(quán)利主體之間的利益沖突。顯然這種沖突的衡平必然通過法律科學(xué)原則的理性化、合理化及法律的適時(shí)性原則來實(shí)現(xiàn)。 2、中國農(nóng)村土地制度無法適

24、應(yīng)當(dāng)前民事執(zhí)行價(jià)值 中國現(xiàn)行的土地制度的根本作用不是為了發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，而是為了維護(hù)農(nóng)村社會的穩(wěn)定。因此，在現(xiàn)行農(nóng)村土地制度設(shè)計(jì)中，土地的農(nóng)村社會保障功能和失業(yè)保險(xiǎn)功能就得到了特別的重視。然而我國社會改革開放二十多年，就影響中國資源配置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力量而言，除了國家干預(yù)和市場調(diào)節(jié)外，社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型也起著潛在的推動力。因此，用土地和身份禁錮農(nóng)民的流轉(zhuǎn)和發(fā)展是不可能也是不現(xiàn)實(shí)的。農(nóng)村結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是整個(gè)社會轉(zhuǎn)型的必然反映?，F(xiàn)代法律基于對人的基本生存權(quán)和人道原則角度，各國在民事強(qiáng)制執(zhí)行中對豁免執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)均有明確的規(guī)定。我國法律也規(guī)定了在保留被執(zhí)行人及家庭生活必需及居住權(quán)后，對超出的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)可

25、以強(qiáng)制執(zhí)行。這正是在保障人權(quán)下對合法債權(quán)的保護(hù)和理性的調(diào)適。在我國市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，一定程度地存在著不利于債權(quán)人的法制傾向，如果對債權(quán)保護(hù)不夠，債務(wù)人在債的糾紛中始終處于有利的地位，就會產(chǎn)生債務(wù)人控制債權(quán)人的局面，就會形成一種債務(wù)優(yōu)先的經(jīng)濟(jì)格局，社會信用也就得不到維護(hù)。因此，簡單債權(quán)人利益本位原則防止宣告行為無效的庸俗化傾向，擴(kuò)大市場主體的自治程度和法律的認(rèn)同度，也應(yīng)當(dāng)成為民事執(zhí)行的價(jià)值要求。解決農(nóng)村房屋執(zhí)行難的司法進(jìn)路，在于打破現(xiàn)行制度對平等民事主體平等享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和履行法律義務(wù)的權(quán)利的障礙，使農(nóng)民真正擁有一定的宅基地房屋的支配權(quán)。 五、完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的指導(dǎo)思想和措施 （

26、一）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的指導(dǎo)思想 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)納入其調(diào)整范圍，把宅基地使用權(quán)作為一種真正的民事權(quán)利，這是對土地管理法質(zhì)的超越，是一項(xiàng)具有里程碑意義的開創(chuàng)性的標(biāo)志。我國現(xiàn)有關(guān)于宅基地使用權(quán)制度的許多規(guī)定已不合時(shí)宜，而且又沒有國外的先例可循。因此，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法完善和立法研究需要與時(shí)俱進(jìn)，以科學(xué)的思想為指導(dǎo)。 1.以市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ) 現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度包括流轉(zhuǎn)制度是我國歷史發(fā)展的產(chǎn)物，為我國所獨(dú)有，強(qiáng)調(diào)宅基地的靜態(tài)保護(hù)，這不符合我國社會主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。一定時(shí)期的制度設(shè)計(jì)總是與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制緊密相連。因此，我們在考慮對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度進(jìn)行重構(gòu)時(shí)，應(yīng)

27、該把握社會主義市場經(jīng)濟(jì)這個(gè)基石，擺脫傳統(tǒng)觀念和意識形態(tài)的束縛。只有這樣，重構(gòu)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度（包括流轉(zhuǎn)制度）才能與我國的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)。 市場經(jīng)濟(jì)是平等經(jīng)濟(jì)。一切參與市場經(jīng)濟(jì)活動的主體須是平等的，不存在任何經(jīng)濟(jì)地位或主體身份上的差異。集體土地所有權(quán)是一種獨(dú)立的民事權(quán)利。在法律上，它與國家土地所有權(quán)處于平等的地位。這就要求逐漸消滅現(xiàn)行不合理的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對宅基地的權(quán)利內(nèi)容與城市的建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容相一致，農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值化和自由流轉(zhuǎn)應(yīng)在法律上得到肯定。 市場經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，以市場經(jīng)濟(jì)為背景構(gòu)筑的農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度，也應(yīng)賦予使用權(quán)人充分的自由，特

28、別是處分上的自由。 市場經(jīng)濟(jì)是效益經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)的根本內(nèi)涵是使每一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體都能在平等有序的基礎(chǔ)上，以其所有、持有和占有的生產(chǎn)生活資料，從本身的需要和意愿出發(fā)，依照自己選擇的方式和對象實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)交易，以盡可能獲得最大的效益。所以農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建更應(yīng)以宅基地使用的最大效益為宗旨。但實(shí)現(xiàn)最大效益的關(guān)鍵在于脫掉色彩濃重的行政外衣恢復(fù)其用益物權(quán)的本質(zhì)，為使用權(quán)人提供多種選擇權(quán)利使用的方式，例如自己使用、出租、出賣等，使之成為與建設(shè)用地使用權(quán)一樣的用益物權(quán)。 2.以物權(quán)的發(fā)展趨勢為導(dǎo)向 從歸屬到利用是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然趨勢。現(xiàn)代物權(quán)法更強(qiáng)調(diào)對物的經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值追求，由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)?/p>

29、價(jià)值的追求。 現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度包括流轉(zhuǎn)制度缺陷的本質(zhì)在于歸屬為核心。因此，對它進(jìn)行現(xiàn)代化改造的切入點(diǎn)首先是在制度安排上從歸屬發(fā)展到利用。著名的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾思和托馬斯在西方世界的興起一書中指出：“有效率的經(jīng)濟(jì)組織是經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵，一個(gè)有效率的經(jīng)濟(jì)組織在西方發(fā)展正是西方興起的原因之所在。有效率的經(jīng)濟(jì)組織需要在制度上作出安排”我國宅基地立法在各種制度設(shè)計(jì)方面就要適應(yīng)從歸屬到利用的轉(zhuǎn)變,提高土地的利用效率,同時(shí)減少利用過程中的不確定性,給權(quán)利人提供一種合理的利用預(yù)期,實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)人以最佳方式合理利用資源. 物權(quán),尤其是所有權(quán),隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為了充分發(fā)揮物權(quán)的價(jià)值，由本來注重對標(biāo)的物

30、的現(xiàn)實(shí)支配的實(shí)體權(quán)，演變?yōu)樽⒅厥杖r(jià)或獲取融資的價(jià)值權(quán)，此為物權(quán)的價(jià)值化趨勢。宅基地使用權(quán)法律制度的發(fā)展應(yīng)順應(yīng)物權(quán)發(fā)展的價(jià)值化趨勢，更多地關(guān)注宅基地使用價(jià)值和交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場。同時(shí)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保護(hù)權(quán)利主體合法權(quán)益以及防止耕地流失中尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。 （二）建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是宅基地使用權(quán)制度的重要組成部分。它具有重要的功能和作用，主要表現(xiàn)為：（1）有利于規(guī)范土地市場，遏制私下交易，確保國家、集體利益不受損失。（2）有利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。（3）有利于保護(hù)耕地，促進(jìn)土地資源的集約、高效、合理利用，維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定。（4）有利于

31、村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，加速農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（5）有利于農(nóng)村建立良好的融資環(huán)境和社會信用體系，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 但在我國現(xiàn)行法律體制下，法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和抵押。雖然國家禁止宅基地不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓有兩個(gè)目的：一是為使農(nóng)民“居者有其屋”，二是為保證農(nóng)民不成為流入城市的無業(yè)游民，加快兩級分化。但這種禁止規(guī)定是建立在人不流動的自然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，政府過于強(qiáng)調(diào)由國家配置土地資源。這既有違民法物權(quán)的基本原理，也使大量的土地資源得不到合理利用，阻礙了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場化，如果嚴(yán)格禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，勢必會形成農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易的“隱形市場”

32、，使市場交易安全無法得到保證。但是，如果宅基地?zé)o限制地進(jìn)入地產(chǎn)市場，必然擾亂農(nóng)村的土地秩序，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且還會引起土地的投機(jī)和地產(chǎn)經(jīng)營的波動，沖擊國有土地市場。 筆者認(rèn)為，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度要堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相結(jié)合的原則，重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面的改革： （1）流轉(zhuǎn)條件。首先，流轉(zhuǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)要符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，不能改變其用于建設(shè)住宅的用途；其次，農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，依法辦理了土地登記，有合法的土地權(quán)屬證書，以保證交易的安全；再次，必須經(jīng)村農(nóng)民集體同意，并報(bào)縣級以上地方人民政府的土地行政管理部門批準(zhǔn)或備案，有利于國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓情況的

33、宏觀把握和程序保障；最后，為防止土地交易雙方虛報(bào)流轉(zhuǎn)價(jià)格，應(yīng)由資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)所轉(zhuǎn)讓的宅基地的自然狀況、區(qū)位條件等實(shí)際情況確定流轉(zhuǎn)宅基地的價(jià)格。 （2）流轉(zhuǎn)的形式和范圍。農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以通過買賣、出租、抵押、贈與、繼承等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但因買賣、出租、和贈與轉(zhuǎn)讓宅基地后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。另外，流轉(zhuǎn)的對象和范圍可以是城鎮(zhèn)居民，不能局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。理由在于城鎮(zhèn)居民在許多方面占有優(yōu)勢，可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)、先進(jìn)的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌發(fā)揮積極的作用。 （3）收益分配。利益分配應(yīng)兼顧農(nóng)民和村農(nóng)民集體。由于農(nóng)村的社會保障體系尚未建立起來，失去宅基地的農(nóng)民的合法權(quán)益和生

34、活保障問題尤為重要，因此，在流轉(zhuǎn)收益分配的比例上應(yīng)傾向保護(hù)農(nóng)民的利益，剩余部分歸村農(nóng)民集體所有。 （4）流轉(zhuǎn)登記。農(nóng)村宅基地使用權(quán)以買賣、贈與和繼承方式流轉(zhuǎn)的。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更登記，并規(guī)定繳納一定比例的契稅。 總之，將來應(yīng)以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，建立一套完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度，保障我國土地市場的有序進(jìn)行，促進(jìn)我國土地市場體系的發(fā)育和完善，發(fā)揮其對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用。結(jié)語 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是在我國長期的社會實(shí)踐中形成的一項(xiàng)具有中國特色的用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)本屬一種私權(quán)，但現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度在設(shè)計(jì)中，由于受到我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制及城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)的影

35、響，行政權(quán)力對宅基地使用權(quán)的過多干預(yù)，其結(jié)果直接導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)的公法化，影響了農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為私法上的一種用益物權(quán)的基本屬性，與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。 完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，必須摒棄原有法律法規(guī)中對農(nóng)村宅基地使用權(quán)融入市場所作的不必要的限制，吸收采納實(shí)踐中一些有利于增加農(nóng)民收入、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作法，從而構(gòu)建一個(gè)公平合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度框架，充分賦予宅基地使用權(quán)人完整的權(quán)利，保護(hù)其合法權(quán)益，從而突破農(nóng)村房屋執(zhí)行的禁區(qū)，有力地保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)和社會信用的維護(hù)，促進(jìn)社會秩序的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。馬克思有一句名言：“權(quán)利永遠(yuǎn)不能超出社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所制約的社會

36、文化發(fā)展”。關(guān)于我國現(xiàn)階段農(nóng)村土地權(quán)利的制度設(shè)計(jì)，不能夠超出我國社會主義初級階段的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、社會組織結(jié)構(gòu)和基本利益格局，不能夠脫離農(nóng)民在土地權(quán)利問題上的一般心理習(xí)慣和行為方式。任何法律制度的建立和完善不單純是學(xué)者們所向往和追求的卓越與完美，更重要的是國家的安定和社會的進(jìn)步。因此，現(xiàn)階段我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的變革和完善，必須在承認(rèn)農(nóng)民既得利益和保持農(nóng)村社會安定的前提下，逐步推進(jìn)，分步到位。 作者單位：溫嶺市人民法院their own conditions to develop the correct road, the maximum to avoid investment risk,

37、gain profit.(three) vigorously promote the brand. To establish brand awareness, awareness of the use of brand, brand value, brand acquisition performance, enhance the competitive strength. Concentrated manpower, careful planning, packaging and publicity of a number of unique, market influence and co

38、verage of the brand, the implementation of key breakthroughs, to enhance the competitive strength, walking business road the competition of alienation and characteristics, the pursuit of stability and development of the market.(four) to promote the integration of resources. To further broaden their

39、horizons, effective integration of resources within the group, the city resources, other industries and regional resources, mutual trust, mutual benefit, seeking win-win principle, in the framework of national policies and regulations, strict inspection and argumentation, legal consultation, examination and approval procedures, strict regulation of economic activities, attract injecti