房地產(chǎn)行業(yè)資料-中心項(xiàng)目成本管理.doc

1、嘉里中心項(xiàng)目成本管理嘉里中心項(xiàng)目經(jīng)理部自 95 年 10 月成立以來，在認(rèn)真貫徹“總部服務(wù)控制，項(xiàng) 目分級管理的項(xiàng)目成本一級核算” 原則基礎(chǔ)上， 在公司總部有關(guān)部門的指導(dǎo)幫助 下，在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下， 項(xiàng)目的成本一直處于受控狀態(tài)， 并取得了良好的 效果。在工作中，我們?nèi)〉昧艘恍┯行Ы?jīng)驗(yàn)，下面做一個簡單匯報：一、項(xiàng)目分級管理，成本一級核算項(xiàng)目作為企業(yè)成本中心， 加強(qiáng)其成本管理是取得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。 作為項(xiàng)目 成本的第一責(zé)任人， 項(xiàng)目經(jīng)理不但是整個項(xiàng)目施工的指揮者， 而且是對外合約談 判、項(xiàng)目內(nèi)成本管理及經(jīng)營效益的第一責(zé)任者， 項(xiàng)目所設(shè)合同經(jīng)理則是項(xiàng)目成本 的直接責(zé)任者， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常合

2、約及經(jīng)營管理。 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行對外總分承 包合同的談判、 制造成本計(jì)劃的編制與實(shí)施等。 成本核算員是項(xiàng)目成本的第三責(zé) 任人，作為第三責(zé)任人不僅要當(dāng)好項(xiàng)目經(jīng)理的參謀， 還要帶動整個項(xiàng)目成本的管 理工作。為了能使項(xiàng)目成本管理步入正軌及項(xiàng)目成本計(jì)劃得以實(shí)施， 項(xiàng)目成本員 首先要提高自身專業(yè)知識和職業(yè)道德水平， 全面深刻理解公司總部的核算細(xì)則及 財(cái)務(wù)規(guī)定， 并且將其分解貫徹落實(shí)到項(xiàng)目的各個部門， 形成人人都是項(xiàng)目成本管 理的責(zé)任人。二、項(xiàng)目成本核算的實(shí)現(xiàn) 當(dāng)今建筑市場競爭日益激烈， 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目管理的首要工作之一。 對 項(xiàng)目成本管理我們采取了成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析

3、 這五大程序過程，有力地保證了成本目標(biāo)的實(shí)施。1、項(xiàng)目的成本預(yù)測。成本預(yù)測的目的是制定成本低、效益好的最佳成本方案； 并針對薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)控制， 提高預(yù)見性。 在確定投標(biāo)收益的基礎(chǔ)上， 確定分包方 式及分包工作內(nèi)容，保證公司總體收益。項(xiàng)目制造成本方案，在實(shí)施過程，由經(jīng) 營合同部門牽頭，按工程的分部、分項(xiàng)、分重點(diǎn)部位，制定相應(yīng)的成本升降額和 升降率的控制指標(biāo)， 作為成本控制的依據(jù)。 特別是在上部工程中標(biāo)后， 經(jīng)理部即 組織有關(guān)人員對招標(biāo)文件、 中標(biāo)通知書合同條件和中標(biāo)工程量清單作了認(rèn)真的分 析研究。為使項(xiàng)目在實(shí)施過程中盡量避免風(fēng)險， 盡量減少成本負(fù)擔(dān)和風(fēng)險費(fèi)用的 支出，經(jīng)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子研究， 并在報

4、經(jīng)公司有關(guān)部門同意的情況下， 決定該工程 的組織實(shí)施采用總分包方式。 為了保證公司的整體效益決定采用單價合同一次包 死的方式，并報公司合約部審批， 以此確定合理的分包價款及預(yù)計(jì)公司的收益率。2、成本計(jì)劃是控制成本支出， 降低成本費(fèi)用的關(guān)鍵。 根據(jù)中標(biāo)情況和預(yù)測結(jié)果， 相應(yīng)編制制造成本實(shí)施計(jì)劃。 成本實(shí)施計(jì)劃主要由分包工程款計(jì)劃、 項(xiàng)目具體包 括分包工程款中由項(xiàng)目總包方負(fù)責(zé)供應(yīng)的鋼筋、 砼費(fèi)用以及需要發(fā)生的其它費(fèi)用 （主要為分包工程中未含項(xiàng)目 ），如:工程水電費(fèi)、臨設(shè)費(fèi)、待攤費(fèi)等。在執(zhí)行制造 成本實(shí)施計(jì)劃中，我們定時進(jìn)行工程量實(shí)際盤點(diǎn)，每季度由經(jīng)營部牽頭，財(cái)務(wù)、 材料部門一起到施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)物量

5、盤點(diǎn)， 做到三家對口。 財(cái)務(wù)再以經(jīng)營部門編 制的制造成本收入正確劃分成本開支范圍，并按單位工程設(shè)置成本各類臺賬。3、在成本核算中，我們始終堅(jiān)持成本的中間控制，嚴(yán)格掌握“以收定支”的原 則，確保成本支出低于成本收入， 在施工過程中經(jīng)常進(jìn)行預(yù)算、 圖紙和實(shí)際施工 情況的對比，例如 :由項(xiàng)目供應(yīng)的鋼筋、砼是否超量和超出計(jì)劃支出等。另外， 加強(qiáng)簽證索賠工作，及時將業(yè)主簽認(rèn)的索賠費(fèi)用收回。4、堅(jiān)持成本中間控制，是成本降低的有效途徑。在成本中間核算中，財(cái)務(wù)、經(jīng) 營首先要有很強(qiáng)的成本控制意識， 并將這種意識貫徹到項(xiàng)目各個相關(guān)部門， 做到 在日常成本管理細(xì)節(jié)問題上各部門積極配合， 互相補(bǔ)充； 并在工作中根據(jù)項(xiàng)

6、目運(yùn) 行情況及時調(diào)整、 補(bǔ)充成本實(shí)施計(jì)劃， 使成本實(shí)施計(jì)劃真正具有指導(dǎo)性， 并在實(shí) 施過程中得到落實(shí)。5、定期召開成本分析會，找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)，制定整改措施，不斷提高成 本管理水平。 為了加強(qiáng)成本的中間控制， 每季度召開成本綜合分析和特定問題專 題分析討論會， 通過分析可以及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題， 而且能為公司今后的 招投標(biāo)、報價提供分析資料。三、分包結(jié)算的管理1、嘉里中心工程的實(shí)施采取的是總分包方式。其分包形式及內(nèi)容不一，分包單 位多。我們針對這一情況， 建立各種分包臺帳。 特別是結(jié)構(gòu)分包采取包工包料方 式，而分包商的架料、 大型機(jī)具等又選用我公司的專業(yè)分公司分包， 費(fèi)用必須通 過內(nèi)部

7、結(jié)算方式從分包款中扣除， 工作繁瑣。為做好這項(xiàng)工作， 我們每月將單據(jù) 匯總，分包認(rèn)可，然后結(jié)算扣清，這樣嚴(yán)格按財(cái)務(wù)核算規(guī)程辦理，能準(zhǔn)確、及時 反映項(xiàng)目成本情況。2、嘉里中心工程不但有外部分包，而且有內(nèi)部分包。專業(yè)公司做為我們的內(nèi)部 分包單位， 在費(fèi)用結(jié)算中避免不了要出現(xiàn)一些問題。 如，在結(jié)算轉(zhuǎn)帳簽認(rèn)單上費(fèi) 用不明確，造成雙方扯皮。針對這一問題，我們制定一些措施，責(zé)任到人，對每 筆費(fèi)用根據(jù)結(jié)算單找當(dāng)事人核實(shí)情況， 經(jīng)營人員審核費(fèi)用。 又如，專業(yè)公司轉(zhuǎn)帳 一筆費(fèi)用一個轉(zhuǎn)帳單， 項(xiàng)目的所有費(fèi)用只要項(xiàng)目經(jīng)理簽認(rèn)后， 就能支付。 為了改 進(jìn)結(jié)算方式， 體現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理人人參與， 財(cái)務(wù)每月按專業(yè)公司轉(zhuǎn)帳

8、單進(jìn)行匯 總，并分出單位工程及分包墊付款項(xiàng)， 再填制匯總結(jié)算單， 每筆費(fèi)用必須由經(jīng)營 部審核 （為日常成本收支對比積累資料 ），送項(xiàng)目各部門會簽，最后由合同經(jīng)理、 項(xiàng)目經(jīng)理簽認(rèn)， 財(cái)務(wù)方能支付。 如在簽認(rèn)、 審核過程中有部門提出分包在費(fèi)用上 收取不合理， 在施工中違反總包的管理規(guī)定， 違章作業(yè)以及資料不齊等情況， 財(cái) 務(wù)則拒付工程款，直到整改完畢，資料齊全，方能付款。這樣即控制成本，又杜 絕了專業(yè)分包不合理的收取費(fèi)用及施工現(xiàn)場不聽指揮的現(xiàn)象。四、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)重視，各業(yè)務(wù)部門相互配合，使項(xiàng)目成本始終處在受控狀態(tài)。1、在實(shí)施項(xiàng)目制造成本計(jì)劃過程中，經(jīng)營、財(cái)務(wù)、技術(shù)、物資等單位將分包合 同細(xì)化到每個子項(xiàng)

9、進(jìn)行分析， 比如， 分包合同中主材由我總包供應(yīng)， 而總額反映 在分包價款內(nèi) （單價一次包死 ），經(jīng)營部門根據(jù)分包合同規(guī)定，按圖紙計(jì)算，將工 程的整個主材量分部位向技術(shù)部門提供。 在實(shí)施過程中， 分包單位用材必須提報 計(jì)劃，技術(shù)部門審核，物資部門方能供料，月終結(jié)帳，財(cái)務(wù)、經(jīng)營、物資將量核 對，無超計(jì)劃用料后，再支付分包款。如在分包結(jié)算中有超量現(xiàn)象，則當(dāng)月扣除 分包超量部分，這樣即控制了分包必須按計(jì)劃用料，又控制了資金的占用。 2、在成本管理中，經(jīng)營人員和成本核算人員必須有很強(qiáng)的成本意識，并將這種 意識貫徹到項(xiàng)目各個相關(guān)部門。比如，在制造成本的實(shí)施過程中，經(jīng)營、財(cái)務(wù)首 先要做到心中有數(shù)， 對發(fā)生的

10、每筆費(fèi)用都要進(jìn)行收支對比， 并將對比情況通報給 相關(guān)部門。3、項(xiàng)目成本核算員在實(shí)際成本發(fā)生前，將制造成本計(jì)劃進(jìn)行分析預(yù)測，在實(shí)施 過程中，發(fā)現(xiàn)無收入的項(xiàng)目開支及支出大于收入的項(xiàng)目， 則在開支方面加強(qiáng)控制， 并在項(xiàng)目成本分析會上督促各相關(guān)職能部門制定有效的費(fèi)用控制措施， 降低成本 支出。五、財(cái)務(wù)成本基礎(chǔ)資料的建立 項(xiàng)目實(shí)際成本基礎(chǔ)資料的建立，為項(xiàng)目經(jīng)營決策以及今后報價提供數(shù)據(jù)分析資 料。項(xiàng)目成本工作要想做好做細(xì)是很不容易的， 首先要有很強(qiáng)的成本意識， 其次是具 體繁瑣的工作過程。 在公司要求建立成本臺帳及各種基礎(chǔ)臺帳的基礎(chǔ)上， 根據(jù)項(xiàng) 目的實(shí)際情況， 我們自行設(shè)計(jì)了一些成本基礎(chǔ)資料臺帳， 以便更

11、好地做好成本控 制工作。比如，在地庫工程核算中，當(dāng)時的財(cái)務(wù)帳在公司總部，項(xiàng)目的實(shí)際成本 必須由總部財(cái)務(wù)提供， 針對這一核算情況， 我們建立了成本數(shù)據(jù)庫， 及時向項(xiàng)目 經(jīng)理提供數(shù)據(jù)。 在承接嘉里中心上部工程中， 財(cái)務(wù)、經(jīng)營準(zhǔn)確地將地庫的所有資 料提供給經(jīng)理， 反饋到公司總部， 使公司總經(jīng)理在與業(yè)主最終談判時， 做到心中 有數(shù)，使上部工程順利承接。又如，建立主材 （鋼材、砼 ）數(shù)據(jù)庫，每月將鋼材、 砼分規(guī)格、分單位工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，及時掌握材料的使用情況。六、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)的管理與實(shí)施現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)是項(xiàng)目成本的一部分， 也是公司總部對項(xiàng)目考核的一項(xiàng)內(nèi)容， 關(guān)系到每 個員工的個人利益。 加強(qiáng)對項(xiàng)目現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)的計(jì)劃

12、管理， 是我們財(cái)務(wù)成本工作的一 項(xiàng)主要內(nèi)容，在現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)的控制使用上我們作了以下幾方面工作： 1、年初，我們根據(jù)年度施工情況及特點(diǎn)，在公司總部未核定現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)指標(biāo)的情 況下，參照上一年的現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)使用情況， 編制本年度現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)的使用計(jì)劃， 并且 制定相應(yīng)的管理制度。 在公司總部核定費(fèi)用后， 根據(jù)核定額編制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)實(shí)施計(jì) 劃，并留有相應(yīng)的降低額， 作為項(xiàng)目突發(fā)性費(fèi)用的支出。 每月我們編制計(jì)劃與實(shí) 際支出情況分析對比表供項(xiàng)目經(jīng)理參考。2、堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理一支筆制度，嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，遵守成本開支標(biāo)準(zhǔn)和范圍， 對不符合財(cái)經(jīng)制度的一律不預(yù)報銷， 對可能超支的費(fèi)用及時向項(xiàng)目經(jīng)理匯報， 達(dá) 到預(yù)控狀態(tài)。七、資金管理資金是項(xiàng)目降低成本的又一途徑， 本合同的界定， 工程進(jìn)度款支付周期長， 如不 加強(qiáng)工程款的回收工作及資金管理工作， 將發(fā)生上百萬元的貸款利息。 針對這一 情況，我們一方面加強(qiáng)工程進(jìn)度款的回收工作， 另一方面在分包單位及供貨單位 的合同中確定合理的支付周期。 我們在資金管理上建立了資金流向及資金收支對 比表，及時將資金情況反饋給