XX房地產(chǎn)公司會計核算制度

1、;.XX房地產(chǎn)開發(fā)集團會計核算制度第一章總則第一條 為了規(guī)范 XX地產(chǎn)開發(fā)集團公司（下稱“ XX公司”）的會計核算政策，真實、完整地提供會計信息，根據(jù)中華人民共和國會計法、財政部頒布的企業(yè)會計準則和企業(yè)會計準則應用指南，結(jié)合公司實際情況，制定本制度。第二條 本制度適用于 XX公司及子公司。 除特別說明外，本制度所稱“公司” 的范圍包括 XX公司和各級控股子公司以及納入公司合并會計報表范圍內(nèi)的其他主體。 控股子公司和納入合并會計報表范圍內(nèi)的其他主體統(tǒng)稱“子公司”，公司持有股權(quán)或類似權(quán)益但未達到控制條件的其他公司或主體統(tǒng)稱“參股公司”。第三條 XX 公司及子公司應設置會計機構(gòu)， 或在有關(guān)機構(gòu)中設置

2、會計人員并指定會計主管人員。會計部門要明確會計人員的職責分工，實行崗位責任制度。第四條 公司必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行會計核算，要嚴格按照中華人民共和國會計法、 會計基礎(chǔ)工作規(guī)范和會計檔案管理辦法的規(guī)定，填制會計憑證、登記會計賬薄和管理會計檔案。第五條公司會計核算應當劃分會計期間， 分期結(jié)算賬目和編制財務會計報告。;.;.第六條 公司的會計年度自公歷每年一月一起至十二月三十一日止。第七條 公司發(fā)生的各項經(jīng)濟業(yè)務都要有合法的原始憑證， 并要經(jīng)過有關(guān)人員審核。第八條公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。第九條 公司的會計記賬采用借貸記賬法。 公司會計記錄的文字使用中文。第十條 公司以權(quán)責發(fā)生制為

3、核算原則，以歷史成本為資產(chǎn)計價基礎(chǔ)。第十一條 公司所采取的會計政策應遵循一貫性原則，不得隨意變更。如需變更的，應經(jīng)公司董事會批準，并在變更年度的會計報表附注中加以說明。第二章資產(chǎn)的核算第十二條 公司的資產(chǎn)按流動性分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)。第十三條 公司的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應收及預付款項、存貨等。第十四條公司貨幣資金包括庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。公司應當設置現(xiàn)金和銀行存款日記賬。 按照業(yè)務發(fā)生順序逐日逐筆登記。銀行存款應按銀行和其他金融機構(gòu)的名稱和存款種類進行明細核算。對外幣現(xiàn)金和存款，應分別按人民幣和外幣進行明細核算。;.;.現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符；銀行存款

4、的賬面余額應當與銀行對賬單定期核對，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表調(diào)節(jié)相符。第十五條公司交易性金融資產(chǎn)，是指為了近期出售而持有的金融資產(chǎn)，包括以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等。公司的交易性金融資產(chǎn)按照取得時的公允價值作為初始確認金額，相關(guān)交易費用在發(fā)生時計入當期損益。 支付價款中包含已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息， 單獨確認為應收項目。公司在持有交易性金融資產(chǎn)期間取得的利息或現(xiàn)金股利，確認為投資收益。資產(chǎn)負債表日，公司將交易性金融資產(chǎn)的公允價值變動計入當期損益。 公司處置該金融資產(chǎn)時， 其公允價值與初始入賬金額之間的差額確認為投資收益，同時調(diào)整公允價

5、值變動損益。第十六條 公司應收款項，是指對外銷售商品或提供勞務形成的各項債權(quán)，包括應收賬款、應收票據(jù)、其他應收款等。（一）公司對外銷售商品或提供勞務形成的應收債權(quán)，按從購貨方應收的合同或協(xié)議價款作為初始確認金額。 公司收回或處置應收款項時，將取得的價款與應收款項賬面價值之間的差額計入當期損益。（二）壞賬損失的核算方法：公司對壞賬損失采用備抵法核算。 采用應收賬款余額百分比法計提壞賬損失，按照年末應收賬款余額的 5計提壞賬準備。應提的壞賬準備大于賬面余額的， 按其差額提取壞賬準備； 應提取的壞賬準備小于賬面余額的，按其差額沖回壞賬準備。確認壞賬損失的標準為， 有確鑿證據(jù)表明該項應收款項不能收回;

6、.;.或收回的可能性不大，如因債務人死亡或債務單位破產(chǎn)，資不抵債，現(xiàn)金流量嚴重不足， 發(fā)生嚴重自然災害導致停產(chǎn)而在短期無法償付債務，以及其他足以證明應收款項發(fā)生損失和應收款項逾期五年以上。壞賬損失經(jīng)公司董事會批準后， 沖銷原已計提的壞賬準備， 壞賬準備不足沖銷的差額，計入當期損益。第十七條 公司存貨包括開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、庫存商品、原材料、低值易耗品等。（一）各類存貨按實際成本計價。外購存貨按取得時的實際成本計價，發(fā)出庫存商品、材料的成本按加權(quán)平均法計算確定；發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品的成本按預算成本計算，待項目完工結(jié)算再進行綜合調(diào)整；包裝物、低值易耗品采用一次轉(zhuǎn)銷法進行攤銷。（二）存貨的盤點制度為永續(xù)盤存

7、制度。（三）公司對存貨計提跌價準備。在期末對存貨清查后，如有存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本時， 按單個存貨項目成本低與其可變現(xiàn)凈值的差額， 計提存貨跌價準備， 對于數(shù)量繁多、單價較低的存貨，按存貨類別計提存貨跌價準備。第十八條 公司可出售金融資產(chǎn)，是指初始確認時即被指定為可供出售的金融資產(chǎn)，以及除應收款項、持有至到期投資、以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)。 包括購入的在活躍市場上有報價的股票、債券和基金等?？沙鍪劢鹑谫Y產(chǎn)按照取得時的公允價值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認金額。支付價款中包含已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息，

8、 單獨確認為應收項目。 公司在持有;.;.可出售金融資產(chǎn)期間取得的利息或現(xiàn)金股利，確認為投資收益。 資產(chǎn)負債表日，公司將可出售金融資產(chǎn)的公允價值變動計入資本公積（其他資本公積）。 公司處置可出售金融資產(chǎn)時，將取得的價款與該金融資產(chǎn)賬面價值之間的差額，計入投資收益；同時，將原直接計入所有者權(quán)益的公允價值變動累計額對應處置部分的金額轉(zhuǎn)出，計入投資收益。第十九條公司長期股權(quán)投資，包括對子公司、聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的投資，以及對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權(quán)益性投資。（一）長期股權(quán)投資的初始投資成本。1、企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資的初始投資成本

9、。（ 1）同一控制下的企業(yè)合并。以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔債務方式作為合并對價的，在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔債務賬面價值之間的差額， 調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價的， 在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。 長期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額， 調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負債， 按照合并日在被合并方的賬面價值計量。企業(yè)

10、合并中發(fā)生的各項直接相關(guān)費用，包括審計費用、評;.;.估費用、法律服務費用等，于發(fā)生時計入當期損益。為企業(yè)合并發(fā)行的債券或承擔其他債務支付的手續(xù)費、傭金等，計入所發(fā)行債券及其他債務的初始計量金額。 企業(yè)合并中發(fā)行權(quán)益性證券發(fā)生的手續(xù)費、傭金等費用，抵減權(quán)益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。（ 2）非同一控制下的企業(yè)合并。在購買日按照以下規(guī)定確定的合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。企業(yè)合并成本的確定：一次交換交易實現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為在購買日為取得對被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、 發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值； 通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并， 合

11、并成本為每一單項交易成本之和； 企業(yè)合并中發(fā)生的各項直接相關(guān)費用計入企業(yè)合并成本。非同一控制下的吸收合并， 在購買日按照合并中取得的被購買方各項可辨認資產(chǎn)、 負債的公允價值確定其入賬價值， 確定的企業(yè)合并成本與取得被購買方各項可辨認資產(chǎn)、 負債的公允價值的差額， 確認為商譽或計入當期損益。非同一控制下的控股合并， 在購買日編制合并資產(chǎn)負債表時， 對于被購買方可辨認資產(chǎn)、 負債按照合并中確定的公允價值列示， 合并成本大于合并中取得的各項可辨認資產(chǎn)、負債公允價值份額的差額，確認為合并資產(chǎn)負債表中的商譽。 企業(yè)合并成本小于合并中取得的各項可辨認資產(chǎn)、負債公允價值份額的差額，應計入合并當期利潤表，但因

12、在購買日不需要編制合并利潤表， 該差額在合并資產(chǎn)負債表中應調(diào)整盈余公積和未分配利潤。;.;.2、除企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資以外，其他方式取得的長期投資，按照以下規(guī)定確定其初始投資成本：（ 1）以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。 初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出。（ 2）以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長期股權(quán)投資，按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值作為初始投資成本。（ 3）投資者投入的長期股權(quán)投資，按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（ 4）通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得的長期股權(quán)投資，其初始投

13、資成本按照企業(yè)會計準則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換確定。（ 5）通過債務重組取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本按照企業(yè)會計準則第 12 號債務重組確定。公司取得長期股權(quán)投資， 實際支付的價款或?qū)r中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤， 作為應收項目處理， 不構(gòu)成取得長期股權(quán)投資的成本。（二）長期股權(quán)投資的成本法核算。1、成本法核算范圍。下列長期股權(quán)投資采用成本法核算：（ 1）能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權(quán)投資，投資占 50%以上。對子公司的長期股權(quán)投資，在編制合并財務報表時按照權(quán)益法進行調(diào)整；（ 2）投資占 20%以下，或?qū)Ρ煌顿Y單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公

14、允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資；（ 3）被投資單位在嚴格的限制條件下經(jīng)營，其向投資企業(yè)轉(zhuǎn)移;.;.資金的能力受到限制。2、采用成本法核算的長期股權(quán)投資按照初始投資成本計價。追加或收回投資時， 調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。 被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤，確認為當期投資收益。投資企業(yè)確認投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤的分配額， 所獲得的利潤或現(xiàn)金股利超過上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回。（三）長期股權(quán)投資的權(quán)益法核算1、權(quán)益法核算范圍。公司對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資， 采用權(quán)益法核算。 公司投資占被投資單位有表決權(quán)資本總額 20%至50%，或雖投

15、資不足 20%但有重大影響的，應采用權(quán)益法核算。2、長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本；長期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的， 其差額應當計入當期損益， 同時調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。 被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值比照企業(yè)會計準則第 20 號企業(yè)合并及應用指南的規(guī)定確定。3、公司取得長期股權(quán)投資后，按照應享有或應分擔的被投資單位實現(xiàn)的凈損益的份額， 確認投資損益并調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。按照被投資單位宣告分派的利潤或現(xiàn)金股利計算應分得的部分，相應減少長期股權(quán)投資的賬面價值

16、。4、公司確認被投資單位發(fā)生的凈虧損，以長期股權(quán)投資的賬面價值以及其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益減記至零;.;.為限，公司負有承擔額外損失的情況除外。 被投資單位以后實現(xiàn)凈利潤的，公司在其收益分享額彌補未確認的虧損分擔額后， 恢復確認收益分享額。其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益， 是指長期性的應收項目。比如， 公司對被投資單位的長期債權(quán)，該債權(quán)沒有明確的清收計劃、且在可預見的未來期間不準備收回， 實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位的凈投資。在確認應分擔被投資單位發(fā)生的虧損時， 應當按照以下順序進行處理：首先，沖減長期股權(quán)投資的賬面價值。其次，如果長期股權(quán)投資的賬面價值不足以沖減的，

17、應當以其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益賬面價值為限繼續(xù)確認投資損失。第三，在進行上述處理后， 按照投資合同或協(xié)議約定企業(yè)仍承擔額外義務的，應按預計承擔的義務確認預計負債， 計入當期投資損失。被投資單位以后期間實現(xiàn)盈利的， 扣除未確認的虧損分擔額后， 應按與上述順序相反的順序處理， 減記已確認預計負債的賬面余額、 恢復長期股權(quán)投資的賬面價值，同時確認投資收益。5、公司在確認應享有被投資單位凈損益的份額時，應當以取得投資時被投資單位各項可辨認資產(chǎn)等的公允價值為基礎(chǔ)，對被投資單位的凈利潤進行適當調(diào)整后確認。比如，以取得投資時被投資單位固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)計提的折舊額或攤銷額，

18、相對于被投資單位已計提的折舊額、攤銷額之間存在差額的， 應按其差額對;.;.被投資單位凈損益進行調(diào)整， 并按調(diào)整后的凈損益和持股比例計算確認投資損益。在進行有關(guān)調(diào)整時，應當考慮具有重要性的項目。存在下列情況之一的， 可以按照被投資單位的賬面凈損益與持股比例計算確認投資損益，但應在附注中應當說明這一事實及其原因。（ 1）無法可靠確定投資時被投資單位各項可辨認資產(chǎn)等的公允價值；（ 2）投資時被投資單位可辨認資產(chǎn)等的公允價值與其賬面價值之間的差額較小；（ 3）其他原因?qū)е聼o法對被投資單位凈損益進行調(diào)整。被投資單位采用的會計政策及會計期間與投資企業(yè)不一致的， 按照投資企業(yè)的會計政策及會計期間對被投資單

19、位的財務報表進行調(diào)整，并據(jù)以確認投資損益。6、對于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動，在持股比例不變的情況下， 按照持股比例計算應享有或承擔的部分， 調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值，同時增加或減少資本公積（其他資本公積）。7、公司因減少投資等原因?qū)Ρ煌顿Y單位不再具有共同控制或重大影響的，并且在活躍市場中沒有報價、 公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資，應當改按成本法核算， 并以權(quán)益法下長期股權(quán)投資的賬面價值作為按照成本法核算的初始投資成本。因追加投資等原因能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施共同控制或重大影響但不構(gòu)成控制的， 改按權(quán)益法核算， 并以成本法下長期股權(quán)投資的賬面價值或按照企業(yè)會計準則第22 號金

20、融工具確認和計量確;.;.定的投資賬面價值作為按照權(quán)益法核算的初始投資成本。8、公司對長期投資計提減值準備。 期末長期投資由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況變化， 導致其可收回金額低于投資的賬面價值，按可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。9、處置長期股權(quán)投資，其賬面價值與實際取得價款的差額，應當計入當期損益。 采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，因被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動而計入所有者權(quán)益的，處置該項投資時應當將原計入所有者權(quán)益的部分按相應比例轉(zhuǎn)入當期損益。第二十條 公司投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)， 包括已出租的土地使用權(quán)、 持

21、有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1、公司取得的投資性房地產(chǎn)， 按照取得時的成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本， 包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本， 由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成； 以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確認。2、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的（該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量），計入投資性房地產(chǎn)成本；否則，在發(fā)生時計入當期損益。3、公司在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。建筑物的后續(xù)計量參照

22、 企業(yè)會計準則第 4 號固定資產(chǎn) 進行核算；土地使用權(quán)的后續(xù)計量參照 企業(yè)會計準則第 6 號無形資產(chǎn);.;.進行核算。4、資產(chǎn)負債表日，公司按投資性房地產(chǎn)的可回收金額低于其賬面價值的差額，計提投資性房地產(chǎn)減值準備，并計入當期損益。5、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。公司投資性房地產(chǎn)改為自用，于房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)， 開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理之日， 將其轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)；公司作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物、 自用土地使用權(quán)停止自用改為出租，于租賃期開始日，將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。公司將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。6、當公司投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能

23、從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。公司出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。第二十一條公司固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價值在人民幣 2,000 元以上，為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的有形資產(chǎn)。1、公司固定資產(chǎn)按照實際成本進行初始計量。（ 1）外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、進口關(guān)稅和其他稅費，使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的場地整理費、運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)， 按照各項固定資產(chǎn)公允價值比例對總成

24、本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。（ 2）自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使;.;.用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）應計入固定資產(chǎn)成本的借款費用，按照企業(yè)會計準則第17 號借款費用的規(guī)定處理。（ 4）投資者投入固定資產(chǎn)的成本，按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（ 5）企業(yè)合并、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組、融資租賃取得的固定資產(chǎn)的成本，分別按照企業(yè)會計準則第 20 號企業(yè)合并、企業(yè)會計準則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換、 企業(yè)會計準則第12 號債務重組和企業(yè)會計準則第21 號租賃確定。2、固定資產(chǎn)折舊的計提。公司固定資產(chǎn)采用年限平均法計提折

25、舊。在不考慮減值準備的情況下，按固定資產(chǎn)類別、預計使用壽命和預計的凈殘值 ( 按原價的 5%)分別確定其折舊年限和折舊率如下：資產(chǎn)類別使用壽命 ( 年)年折舊率房屋及建筑物204.75%機器設備109.5%運輸工具423.75%辦公家具519%電子設備331.67%在考慮減值準備的情況下， 按單項固定資產(chǎn)扣除減值準備后的賬面價值凈額和剩余折舊年限，分項確定并計提各期折舊。固定資產(chǎn)按月計提折舊， 并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當期損益，當月增加的固定資產(chǎn)， 當月不計提折舊， 從下月起計提折舊；當月減少的固定資產(chǎn)，當月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。固定;.;.資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，

26、均不再計提折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。已達到預定可使用狀態(tài)、 但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理了竣工決算手續(xù)后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。3、固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)，或預期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益，應當予以終止確認。4、資產(chǎn)負債表日，公司按單項固定資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面價值的差額，計提固定資產(chǎn)減值準備，并計入當期損益。第二十二條 公司在建工程以實際成本計價。與在建工程直接相關(guān)的借款利息支出和外幣折算差額， 在工程達到預定可使用狀態(tài)前計入該項資產(chǎn)的成本。 在建工程自達到預定可使用狀態(tài)之日起轉(zhuǎn)作固定資

27、產(chǎn)。資產(chǎn)負債表日，公司按單項在建工程的可回收金額低于其賬面價值的差額，計提在建工程減值準備，并計入當期損益。第二十三條 公司無形資產(chǎn)，是指擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)，主要包括土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標權(quán)、非專利技術(shù)等。無形資產(chǎn)按成本進行初始計量。無形資產(chǎn)的計價： 購入的無形資產(chǎn)按實際成本計價； 股東投入的無形資產(chǎn)按投資各方確認的價值入賬； 自行開發(fā)并按法律程序申請取得的無形資產(chǎn)按依法取得時發(fā)生的注冊費、 聘請律師費入賬； 開發(fā)過程中發(fā)生的費用，計入當期損益。公司無形資產(chǎn)按其受益期限分期平均攤銷，計入當期損益。 資產(chǎn);.;.負債表日，公司按單項無形資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面價值

28、的差額，計提無形資產(chǎn)減值準備，并計入當期損益。第二十四條 公司長期待攤費用，是指已經(jīng)發(fā)生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用。 長期待攤費用除開辦費在開始生產(chǎn)經(jīng)營當月一次計入損益外， 均在各項目的預計受益期限內(nèi)平均攤銷，計入各攤銷期的損益。第三章 負債及股東權(quán)益的核算第二十五條公司的負債按其流動性，分為流動負債和非流動負債。第二十六條 公司的流動負債，包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付股利、應交稅費、應付利息、應付股利、其他應付款等。公司的流動負債應按實際發(fā)生額入賬。第二十七條公司的非流動負債， 包括長期借款、 長期應付款等。第二十八條公司的借款費用，是指因

29、借款而發(fā)生的利息及其他相關(guān)成本。包括借款利息、 折價或者溢價的攤銷、輔助費用及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。 除為購建固定資產(chǎn)和開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的借款所發(fā)生的借款費用外， 其他借款費用均于發(fā)生當期計入當期財務費用。第二十九條 為購建固定資產(chǎn)而發(fā)生的借款費用，在同時具備資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，并使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始時予以資本化， 計入相關(guān)資產(chǎn)成本。 在固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)之后發(fā)生的借款費用， 計入當期損益。 為開發(fā)對外銷售的房地;.;.產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的借款費用， 在同時具備資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生， 并使房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始時予以資本化，計入相關(guān)資

30、產(chǎn)成本。 在所開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到預定可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用， 計入當期損益。 若購建固定資產(chǎn)和開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生了非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，應當暫停借款費用的資本化。第三十條 公司的股東權(quán)益，包括實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等，應分別核算。（一）實收資本，是投資者按照公司章程或合同、協(xié)議的約定，實際投入的資本。（二）資本公積包括股本溢價和其他資本公積。資本公積可以用于轉(zhuǎn)增資本。（三）盈余公積，是公司按規(guī)定從凈利潤中提取的包括法定盈余公積和任意盈余公積，盈余公積可以用于彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本等。第四章 收入、成本、費用及利潤、利潤分配的核算第三十一條 公司的收入

31、包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。公司收入的確認原則如下：（一）商品銷售收入。 銷售商品在將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方，不再對該商品實施繼續(xù)管理權(quán)和實際控制權(quán)，收入的金額能夠可靠地計量，相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)商品銷售。房地產(chǎn)商品銷售，同時滿足以下三個條;.;.件時，確認銷售收入的實現(xiàn)：1、公司已與購買方簽訂了正式的商品房買賣合同，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務，包括全部或部分收取了房款；2、房地產(chǎn)商品已竣工，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格并辦理了竣工備案登記手續(xù)；3、公司已向購買方發(fā)出了入伙通知書，房地產(chǎn)商品已

32、經(jīng)過購買方驗收。或購買方逾期前來驗收，但已到入伙通知書的最后收樓期限，根據(jù)商品房買賣合同約定，視為已實際交付購買方使用。（三）房屋租賃。按照合同或協(xié)議規(guī)定，承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。（四）提供勞務。提供的勞務在同一個會計年度開始并完成的，在勞務已經(jīng)提供， 收到價款或取得收取價款的證明時， 確認營業(yè)收入的實現(xiàn)；勞務的開始和完成分屬不同會計年度的， 在勞務合同的總收入、勞務的完工程度能夠可靠地確定， 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入公司，交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量時， 按完工百分比法確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理收入在公司已經(jīng)提供物業(yè)管理服務， 按照合同或協(xié)議規(guī)定，業(yè)主應付物業(yè)

33、管理費的日期確認收入的實現(xiàn)。第三十二條 公司的成本包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本，主營業(yè)務成本包括房地產(chǎn)開發(fā)成本、 物業(yè)租賃成本、 物業(yè)管理及服務成;.;.本；期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算1、開發(fā)成本確認。根據(jù)完工進度計算當期應確認的進度成本。當期確認的進度成本合同預計總成本完工進度以前會計期間累計已確認的成本。其中：合同預計總成本包括已支付、應付未付以及預計以后還要發(fā)生的成本。2、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)。按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)。（二）職工薪酬的核算公司職工薪酬，是指為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關(guān)支出。 職工薪酬

34、包括： 職工工資、獎金、津貼和補貼；職工福利費；醫(yī)療保險費、 養(yǎng)老保險費（含基本養(yǎng)老保險費和補充養(yǎng)老保險費）、失業(yè)保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費；住房公積金；工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費；非貨幣性福利；因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補償；其他與獲得職工提供的服務相關(guān)的支出。公司在職工提供服務的會計期間， 除解除勞動關(guān)系補償 （亦稱辭退福利）全部計入當期費用以外， 其他職工薪酬均根據(jù)職工提供服務的受益對象，將應確認的職工薪酬（包括貨幣性薪酬和非貨幣性福利）計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期費用，同時確認為應付職工薪酬負債。公司職工薪酬中的醫(yī)療保險費、 養(yǎng)老保險費（含基本養(yǎng)老保險費和補充養(yǎng)老保險費）、失業(yè)

35、保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費等，按國家規(guī)定的計提基礎(chǔ)和計提比例計提，計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期損益。;.;.公司職工福利費按應實際發(fā)生額計提， 計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期損益。（三）銷售費用，是指公司在銷售商品、提供勞務過程中發(fā)生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、 運輸費、裝卸費等以及為銷售商品而專設的銷售機構(gòu)（含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營費用。（四）管理費用，是指公司為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、 董事會和行政管理部門在企業(yè)的

36、經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工工資及福利費、 物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、 印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、研究費用、排污費等。（五）財務費用，是指公司為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。 不含為購建或生產(chǎn)滿足資本化條件的資產(chǎn)發(fā)生的應予資本化的借款費用。第三十三條 公司的利潤是公司在一定會計期間的經(jīng)營成果，包括營業(yè)

37、利潤、利潤總額和凈利潤。（一）營業(yè)利潤，是指營業(yè)收入減去營業(yè)成本、 營業(yè)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用和資產(chǎn)減值損失，加上公允價值變動;.;.收益和投資收益后的金額。（二）利潤總額，是指營業(yè)利潤加上營業(yè)外收入，減去營業(yè)外支出后的金額。（三）凈利潤，是指利潤總額減去所得稅費用后的金額。第三十四條公司當期實現(xiàn)的凈利潤，加上年初未分配利潤（或減去年初未彌補虧損）和其他轉(zhuǎn)入后的余額，為可供分配的利潤。其分配順序如下：（一）提取法定盈余公積。根據(jù)公司法的規(guī)定，按凈利潤的10%提取法定盈余公積。盈余公積金已達注冊資金的 50%時可不再提取。盈余公積金可用于彌補虧損或按國家規(guī)定轉(zhuǎn)增資本， 但轉(zhuǎn)增資

38、本金后留存的法定盈余公積金不得低于注冊資本的 25%。（二）提取法定公益金。根據(jù)公司法規(guī)定，法定公益金按凈利潤的 510%提取。（三）提取任意盈余公積。根據(jù)股東會決議決定的計提比例， 從凈利潤中提取。（四）向投資者分配利潤。第三十五條所得稅費用的核算。（一）公司所得稅費用的會計核算采用資產(chǎn)負債表債務法 。（二）資產(chǎn)、負債的計稅基礎(chǔ)。公司在取得資產(chǎn)、負債時，確定其計稅基礎(chǔ)。資產(chǎn)、負債的帳面價值與其計稅基礎(chǔ)存在差異的， 按照會計準則和本制度規(guī)定確認所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。（三）暫時性差異，是指資產(chǎn)或負債的帳面價值與其計稅基礎(chǔ)之;.;.間的差額。按照暫時性差異對未來期間應稅金額的影響

39、， 分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。 應納稅暫時性差異， 是指在確定未來收回資產(chǎn)或清償負債期間的應納稅所得額時， 將導致產(chǎn)生應稅金額的暫時性差異。 可抵扣暫時性差異， 是指在確定未來收回資產(chǎn)或清償負債期間的應納稅所得額時，將導致產(chǎn)生可抵扣金額的暫時性差異。（四）遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債的確認。資產(chǎn)負債表日，公司將所有應納稅暫時性差異確認為相應的遞延所得稅負債，所得稅準則第十一條至第十二條規(guī)定不確認遞延所得稅負債的情況除外；公司以未來期間很可能取得用以抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限， 確認相應的遞延所得稅資產(chǎn)， 所得稅準則第十三條規(guī)定不確認延所得稅資產(chǎn)的情況除外。 確認由可

40、抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)， 以未來期間很可能取得用以抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限。 未來期間很可能取得的應納稅所得額，包括未來期間正常生產(chǎn)經(jīng)營活動實現(xiàn)的應納稅所得額， 以及在可抵扣暫時性差異轉(zhuǎn)回期間因應納稅暫時性差異的轉(zhuǎn)回而增加的應納稅所得額，并應提供相關(guān)的證據(jù)。（五）所得稅費用的確認和計量在計算確定當期所得稅 （即當期應交所得稅） 以及遞延所得稅費用（或收益）的基礎(chǔ)上，應將兩者之和確認為利潤表中的所得稅費用（或收益），但不包括直接計入所有者權(quán)益的交易或事項的所得稅影響。即：所得稅費用（或收益）當期所得稅遞延所得稅費用（遞延所得稅收益）;.;.當期所得稅 = 應納稅所得額當

41、期適用稅率（六）遞延所得稅的特殊處理1、與直接計入所有者權(quán)益的交易或者事項相關(guān)的當期所得稅和遞延所得稅，應當計入所有者權(quán)益。 直接計入所有者權(quán)益的交易或事項，如可供出售金融資產(chǎn)公允價值的變動，相關(guān)的資產(chǎn)、負債的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間形成暫時性差異的，應按照準則規(guī)定確認遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債，并計入資本公積（其他資本公積）。2、因企業(yè)合并產(chǎn)生的應納稅暫時性差異或可抵扣暫時性差異的影響，在確認遞延所得稅負債或遞延所得稅資產(chǎn)的同時，相關(guān)的遞延所得稅費用（或收益），調(diào)整在合并中應予確認的商譽。3、按照稅法規(guī)定允許用以后年度的所得彌補的可抵扣虧損及可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度的稅款抵減，按照可抵扣暫時性差異的

42、原則處理。第五章財務報告第三十六條財務會計報告包括會計報表、會計報表附注、財務分析報告等。第三十七條會計報表（一）會計報表原則采用企業(yè)會計準則所規(guī)定的會計報表格式，另外，可根據(jù)公司內(nèi)部管理和核算的需要，增加相關(guān)會計報表。（二）編制的會計報表應按財政部制訂的會計人員工作規(guī)范要求，做到數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。（三）報表封面應填制完整，企業(yè)負責人、財務負責人和制表人應一一簽名。;.;.（四）報表封面和各報表表頭應完整填列各公司名稱和報表編制日期。（五）會計報表的報送時間納稅報表為次月 15日前，經(jīng)營管理報表為次月 20日前。公司會計部可根據(jù)需要調(diào)整上報的時間。如有變化，以公司會計部通

43、知為準。（六）主要會計報表種類：1)、資產(chǎn)負債表月報2)、利潤表月報3)、現(xiàn)金流量表年報4)、所有者權(quán)益變動表年報5)、貨幣資金明細表月報6)、預付賬款明細表月報7)、應收賬款明細表月報8)、其他應收款明細表月報9)、存貨明細表月報10)、長期股權(quán)投資明細表月報11)、固定資產(chǎn)明細表月報12)、無形資產(chǎn)明細表月報13)、長期待攤費用明細表月報14)、土地使用權(quán)明細表月報15)、預收賬款明細表月報16)、其他應付款明細表月報17)、應交稅費明細表月報;.;.18) 、借款明細表（含短期及長期借款）月報19) 、營業(yè)收入明細表月報20) 、營業(yè)成本明細表月報21) 、銷售費用明細表月報22) 、管

44、理費用明細表月報23) 、財務費用明細表月報24) 、經(jīng)營情況匯總表月報有合并報表的公司必須附送合并底稿及參與合并的各子公司報表一份。（七）會計報表格式上報的會計報表都必須按公司會計部規(guī)定的統(tǒng)一格式填報， 所有涉及的項目都必須無一遺漏的如實填報。 除報電子報表外， 還必須同時上報紙質(zhì)報表。非從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營子公司， 可根據(jù)經(jīng)營管理的實際需要， 另行制定會計報表格式，并報總公司會計部備案。（八）會計報表編制會計報表的編制按企業(yè)會計準則會計報表編制說明執(zhí)行。（九）各公司年度會計決算必須經(jīng)公司統(tǒng)一安排的會計師事務所進行審計，并根據(jù)審計結(jié)果調(diào)整年度會計決算， 調(diào)整后的會計報表為公司當年的最終報表， 并以此報表中數(shù)據(jù)作為次年會計賬戶及會計報表的年初數(shù)。第三十八條會計報表附注各公司必須在年度審計報告中按標準格式編制會計報表附注，并;.;.將審計報告報送 XX公司會計部。第三十九條財務分析報告（一）每季度、半年度、年度財務報告必須編財