可研報告 廠房建設項目可行報告標準廠房項目可行性研究報告

1、 贛榆縣城頭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)標準廠房項目可行性研究報告贛榆縣城頭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展有限公司二o一一年三月目 錄1、總論 1.1 項目概況1.2 項目背景和建設必要性1.3 編制依據(jù)和研究范圍1.4 項目主要經(jīng)濟技術指標1.5 結論和建議2、建設條件和項目選址 2.1 建設條件2.2 項目選址2.3 所在區(qū)域現(xiàn)狀3、市場預測和擬建規(guī)模 .3.1 市場定位分析3.2 市場預測 3.3 擬建規(guī)模4、工程方案 4.1 總平面布局4.2 入園企業(yè)和主要運營辦法5、公用工程 5.1 給排水 5.2 供電5.3 通信6、環(huán)境保護、衛(wèi)生安全和消防 6.1 環(huán)境保護 6.2 勞動衛(wèi)生與安全 6.3 消防7、 節(jié)能 7.1

2、 設計主要依據(jù)7.2 節(jié)能措施8、組織管理與運營策略 8.1 組織管理 8.2 勞動定員和人員培訓 8.3 運營策略9、項目建設進度10、投資估算和資金籌措 10.1 投資估算10.2 資金籌措 11、經(jīng)濟效益和社會效益分析 11.1經(jīng)濟效益分析11.2社會效益分析 1、總論 1.1 項目概況項目名稱：贛榆縣城頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)標準廠房項目承辦單位：贛榆縣城頭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展有限公司法人代表：林凡亭項目聯(lián)系人；劉順剛項目主要內(nèi)容：根據(jù)市縣政府有關文件精神，在鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，擬在本集聚區(qū)建造標準廠房，計劃建造四層廠房14幢，總建筑面積77532。項目總投資：12000萬元。 1.2項目背景和建設必

3、要性城頭鎮(zhèn)地處贛榆縣西部地區(qū)，距縣城18公里，園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，水、陸、空立體交通運輸網(wǎng)絡便捷。東臨黃海，西有抗日山，緊依204國道，與連云港碼頭相距75公里，距隴海鐵路55公里，同三高速公路6公里，白塔埠機場50公里，北距日照港100公里，青抗公路穿鎮(zhèn)而過，交通運輸便捷。贛榆縣城頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以推進“產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集中、發(fā)展集約”為目標，以發(fā)展裝服裝玩具、機械制造、電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，以吸納中小企業(yè)入駐為主體，突出“扶持創(chuàng)業(yè)、孵化催生”功能，建設產(chǎn)業(yè)特色鮮明、配套服務齊全的新型創(chuàng)業(yè)園。中小企業(yè)集聚區(qū)建設主要包括三項內(nèi)容：一是標準廠房建設。二是公用設施建設。三是服務功能建設。隨著全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)進

4、一步的發(fā)展、規(guī)范，現(xiàn)有家庭作坊式小企業(yè)已不能適應形勢發(fā)展，鎮(zhèn)域范圍內(nèi)115家企業(yè)，遍布全鎮(zhèn)的每個角落，主要是利用原破舊工業(yè)廠房。根據(jù)調(diào)查摸底，普遍認為面積偏小，嚴重阻礙了企業(yè)的進一步發(fā)展，對廠房的需求頗為迫切。經(jīng)初步統(tǒng)計，如企業(yè)整體搬遷，需用廠房面積逾50000，隨著招商引資工作的推進，新招引的企業(yè)都有明確的意向落戶新建標準廠房，預計需求面積已大大超出設計面積。實施本基建項目的優(yōu)點包括以下幾點：一是解決小企業(yè)經(jīng)營場地困難問題。現(xiàn)有小企業(yè)因生產(chǎn)發(fā)展需要，急需廠房擴大生產(chǎn)，但在現(xiàn)有條件下單個項目實施新建廠房不夠規(guī)模。通過標準廠房建設，可以緩解小企業(yè)經(jīng)營場地問題，同時促進小企業(yè)的互相協(xié)作，并促使本鎮(zhèn)

5、的工業(yè)經(jīng)濟的飛躍發(fā)展。二是可以改善環(huán)境質(zhì)量，小企業(yè)大多廠居混雜，噪聲、污水、垃圾等對周邊居民生活帶來不便，社會治安壓力加重，規(guī)劃一個標準廠房，可以集中處理環(huán)境污染，減少矛盾，促進社會和諧。三是增加集體收入。標準廠房的建設，每年可增加集體收入數(shù)百萬元。四是標準廠房建設可以集約利用土地。在當前土地供求矛盾十分突出的情況下，如何提高土地利用率是迫切需要解決的現(xiàn)實矛盾，而擬建項目的標準廠房建設可以鞏固上階段土地市場治理個成果，保護耕地、節(jié)約用地和提高土地利用效率，優(yōu)化本鎮(zhèn)可用土地資源配置，又可以集中利用公用設施，從而達到節(jié)約用地的目的，這對于本鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展也具有積極的作用。因此，城頭產(chǎn)業(yè)集聚

6、區(qū)發(fā)展有限公司投資興建本項目確實非常必要。 1.3 編制依據(jù)和研究范圍1.3. 1編制依據(jù)l 國家十二五規(guī)劃戰(zhàn)略研究匯報-現(xiàn)代服務業(yè)l 現(xiàn)代服務業(yè)科技發(fā)展“十二五”專項規(guī)劃l 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（gbj137-90）l 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2009-2020）l 贛榆縣城頭鎮(zhèn)概念規(guī)劃l 城頭鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）l 政府工作報告在城頭鎮(zhèn)第十七屆人民代表大會第一次會議上l 高揚“城頭精神”，實現(xiàn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟跨越發(fā)展l 規(guī)劃區(qū)電子地形圖（1：2000）l 其他相關資料1.3.2研究范圍本項目可行性研究報告工作的范圍如下：（1）分析項目的背景,研究項目的市場需求和發(fā)展趨勢

7、；（2）分析項目建設方案:包括廠房及配套設施建設；（3）給排水、供電、通信等專業(yè)方案；（4）環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能措施；（5）項目投資估算、經(jīng)濟效益和社會效益分析。1.4 項目主要經(jīng)濟技術指標 集聚區(qū)規(guī)劃總面積為510畝，其中公共設施用地占6%，工業(yè)用地占48%，居住用地占建設用地5%，倉儲用地占4%，市政公用設施占1%，道路廣場占9%，綠地占27%。集聚區(qū)建設分三期實施，一期工程占地130畝，主要為服裝玩具加工區(qū)，二期工程占地150畝，主要為機械制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，三期工程占地220畝，主要為新材料及信息產(chǎn)業(yè)區(qū)。1.5 結論和建議 本項目建成投產(chǎn)后，可帶來一定的經(jīng)濟效益和社會效益，可以改善居

8、民區(qū)的環(huán)境，又可以在一定程度上緩解矛盾，促進精神文明和物質(zhì)文明同步發(fā)展，同時還給企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟效益。標準廠房出租，每年可新增集體經(jīng)濟收入560萬元，同時這部分出租企業(yè)約可新增產(chǎn)值2.5億，新增利稅1600萬元。 實施本項目，是科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，它對于解決“三農(nóng)”問題，提高人民群眾的生活質(zhì)量、增加富余勞動力就業(yè)門路和農(nóng)民收入，促進社會和諧都有著積極的作用，同時又是壯大工業(yè)經(jīng)濟的有效舉措，社會效益和經(jīng)濟效益極為顯著。同時，也為小規(guī)模企業(yè)的發(fā)展找到了一條出路。 綜上所述，該項目是加快社會主義新農(nóng)村建設，為民辦好事、辦實事的項目，在規(guī)劃、技術、經(jīng)濟方面都是切實可行的。 2、建設條件和項目選址

9、2.1 建設條件2.1.1氣象條件：亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，多年平均氣溫16.5，最高氣溫40.2，極端最低氣溫-12.5，多年平均無霜期247天，年日照總時數(shù)為1895h左右，多均平均蒸發(fā)量886mm，多年平均風速3.2m/s,最大風速20m/s。降水主要集中在每年的59月，占全年降水的60%左右。2.1.2工程及水文地質(zhì)條件：本項目所處平原，多屬砂土，土層深厚、土質(zhì)均細、粘粒含量高、蓄水量足，質(zhì)地以重壤為主，多石礫，粘粒含量高，質(zhì)地為中壤至輕粘，酸性重，養(yǎng)分貧乏，保肥保水性能差。 項目選址：城頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，西至城頭加油站，北側青抗公路，東側緊鄰原工業(yè)集聚區(qū)，南至小運河農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。所選地

10、址交通便捷，有利于項目建設進度和經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。 本項目選址符合贛榆縣城頭鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，屬工業(yè)用地，符合城頭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃。 3、市場預測和擬建規(guī)模 .3.1 市場定位分析本項目主要圍繞標準工業(yè)廠房及辦公等附屬設施的整體開發(fā)，采取標準工業(yè)廠房的招租生產(chǎn)為主和自主生產(chǎn)為輔的經(jīng)營方式，對市場前景良好、環(huán)保污染少的項目優(yōu)先引入，擇優(yōu)選擇生產(chǎn)商，同時又可以對整個項目進行協(xié)調(diào)管理，形成小區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟互補，減少投資的盲目性和失誤。標準廠房是指在規(guī)定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產(chǎn)經(jīng)營場所的發(fā)展平臺。推進標準廠房建設，有利于優(yōu)化資源

11、配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設先進制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。 標準廠房出租分析如下： （1）中小企業(yè)用地已受政策制約。中小企業(yè)用地，根據(jù)目前集約用地、節(jié)約用地的政策很難得到支持，要單獨征地、獨自建造廠房的可能性極小，而要進入縣四大園區(qū)又沒有經(jīng)濟承受能力（新區(qū)規(guī)定，凡進區(qū)工業(yè)項目，總投資在5000萬元人民幣以下的項目，原則上不單獨供地），因此，這些企業(yè)負責人也想法尋找新的空間，大多是租用各種閑置房屋，有的做倉庫，有的設車間等等。 （2）租用標準廠房是中小企業(yè)加快資本積累和發(fā)展的好途徑。企業(yè)小，經(jīng)濟實力有限，靠大

12、量投入的確是一件難辦的事，若能廠房租用，只需要增加生產(chǎn)設備就能擴大生產(chǎn)能力，對企業(yè)來說既省錢（一般可節(jié)省投資約40-50左右）又省時（一般可縮短項目實施時間的1/3-1/3左右），并能少花很多精力（如項目報批、辦理用地手續(xù)、有關部門審批等等），因此，本項目的舉措很受企業(yè)歡迎。本項目在醞釀過程中，我們也做了大量的調(diào)研工作，結果是不僅中小企業(yè)樂意租賃標準廠房，部分上規(guī)模的企業(yè)也想租用，因為這樣，對企業(yè)來說，有利于專心一致組織生產(chǎn)，有利于資本的快速積累；對當?shù)卣畞碚f，有利于安全生產(chǎn)管理，有利于稅收、規(guī)費的征收；對區(qū)位經(jīng)濟來源，有利于產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚和優(yōu)化升級，有利于資源共享等。 3.2 市場預測 目前

13、城頭鎮(zhèn)匯集了眾多服裝玩具加工企業(yè)，一些發(fā)展態(tài)勢較好又急于擴張的企業(yè)苦于沒有用于擴大再生產(chǎn)的基礎條件（如土地等），生產(chǎn)已難以滿足市場的快速增長形勢。另外，企業(yè)在發(fā)展過程中對土地的需求日益加大，它們?yōu)闈M足市場需求，均提出了擬擴產(chǎn)建設的要求，特別是中小企業(yè)根據(jù)自身積累申請少量用地，有0.2-0.4公頃的,也有0.6-0.8公頃的，因為目前它們無法原地擴展，也急需發(fā)展空間。3.3 擬建規(guī)模：根據(jù)大量調(diào)研的情況，本項目擬建造四層標準廠房，計劃建造四層廠房14幢，總建筑面積77532。3.3.1標準廠房建設標準廠房以多層廠房為主，建筑面積單棟一般不少于5000平方米，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特色，鼓勵結合生產(chǎn)使用需要建4

14、層以上的廠房，容積率控制在0.7左右。單棟廠房長度為 56.5米，跨度為24米，廠房高度一層5.2 米、二層以上 3.8米。3.3.2行政辦公綜合服務區(qū)建設行政綜合辦公樓位于集聚區(qū)一期工程北側，建筑總面積20000，規(guī)劃設計6層全框結構，綜合了服務、辦公、研發(fā)、孵化等多種功能。規(guī)劃設置辦公室、企業(yè)服務中心、研發(fā)中心、綜合多功能廳、檔案室、停車場、設備用房等集聚區(qū)多種功能。3.3.3商務區(qū)建設緊鄰行政辦公綜合服務區(qū)，建筑面積10000，規(guī)劃設計二至三層的商務區(qū)、四至五層的職工集中居住區(qū)以及六層的商務酒店等配套服務設施，以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主導，集商務、商業(yè)、倉儲物流、酒店、職工公寓、休閑、文化功能

15、為一體的集聚區(qū)商務中心。4、 工程方案 4.1總平面布局 從中小企業(yè)集聚區(qū)的特點和對交通便利性的要求，在道路結構上，盡量采用識別性強的方格網(wǎng)道路為主，結合地塊的現(xiàn)狀，形成“園內(nèi)成網(wǎng)，節(jié)點通暢”的道路格局。道路交通系統(tǒng)由交通性主干道和交通性次干道組成。交通性主干道紅線寬度 24 米。交通性次干道紅線寬度 18 米。4.2 入園企業(yè)和主要運營辦法根據(jù)各標準廠房園區(qū)實際，按照不同項目所適合的產(chǎn)業(yè)特點，規(guī)定企業(yè)進入標準廠房園區(qū)以及使用標準工業(yè)廠房的標準界限。明確高新技術項目、無污染工業(yè)項目，允許和鼓勵各類外資項目按實際需要可優(yōu)先使用標準廠房。禁止污染類、低效投資項目進區(qū)。在符合規(guī)劃的前提下，所有進區(qū)項

16、目建設都要按照投資實際需要批準并安排占用土地的數(shù)量。對凡是符合使用標準工業(yè)廠房的入?yún)^(qū)企業(yè)原則上均要應用標準廠房，對使用標準廠房尤其是多層標準工業(yè)廠房的企業(yè)給予優(yōu)惠條件。 5、公用工程 5.1給水排水規(guī)劃5.1.1給水工程（1）水源水源由城頭水廠鋪設管線，統(tǒng)一供應創(chuàng)業(yè)園，根據(jù)園區(qū)發(fā)展及企業(yè)用水情況，規(guī)劃建設園區(qū)專用水廠。（2）用水指標自來水普及率100%。工業(yè)地均綜合用水指標：近期100m3/公頃日，遠期2203/公頃日。市政及其它用水量取總用水量的15%。（3）給水管網(wǎng)給水廠出廠水管采用兩根dn500管。在創(chuàng)業(yè)園四周規(guī)劃dn500管形成給水主干管環(huán)狀供水系統(tǒng)。5.1.2排水工程排水體制實行雨污

17、分流制，工業(yè)、生活污水集中處理后排放，雨水就近排入水體。污水指標生活污水量由生活用水量的80%計算。工業(yè)污水量由工業(yè)用水量的70%計算。其它污水量由其用水量的30%計算。污水處理廠專門建設污水處理廠，占地30畝，處理能力1000-2000m3/日。污水管網(wǎng)污水管網(wǎng)分兩片布置，以創(chuàng)業(yè)園中心路為界東西各一片。東西片布置污水主干管，其它南北向路上布置干管系統(tǒng)。5.2電力電訊規(guī)劃5.2.1供電工程負荷預測集聚區(qū)總計算負荷為 2 萬kw。變電所城頭鎮(zhèn)現(xiàn)有110 kv變電所一座，裝基容量容量10萬kva。（3）電網(wǎng)規(guī)劃變電所主供電源增加為雙回路供電， 110 kv配網(wǎng)結構為環(huán)式主結線方式，電氣上分片開環(huán)運

18、行。近期 110 kv線路在有條件下的情況下，盡可能采用電力電纜埋地敷設；遠期逐步改為電力電纜埋地敷設。5.2.2電信工程電信容量程控交換設備容量為800門，主線電話普及率98%。局所設置按0.5公里的服務半徑建設1-2處電信服務網(wǎng)點。線路規(guī)劃通信主干電纜全部產(chǎn)采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設，電信線路和電力線路分設在道路兩側。 6、環(huán)境保護、衛(wèi)生安全和消防 6.1 環(huán)境保護 6.1.1環(huán)境保護執(zhí)行標準： （1）建設項目環(huán)境保護管理條例（國務院1998年第253號令） （2）地面水環(huán)境質(zhì)量標準（gb3838-2002） （3）工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準（gb12348-90） （4）環(huán)境空氣質(zhì)量標準

19、（gb3095-96） （5）工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準（gb21-2002） （6）污水綜合排放標準（gb8978-1996） （7）大氣污染綜合排放標準（gb16278-1996） 6.1.2環(huán)境保護規(guī)劃目標和對策措施 （1）規(guī)劃目標 要求租賃企業(yè)必須做好環(huán)境影響評價，推行清潔生產(chǎn)，采用低耗無污染或少污染的新工藝，在生產(chǎn)過程中嚴格執(zhí)行“三同時”制度，切實搞好“三廢”治理工作。對生產(chǎn)中產(chǎn)生的“三廢物”進行分類、分級、分步處理，最大限度地減少“三廢”對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。 規(guī)劃對大氣環(huán)境質(zhì)量要求達到一級標準，河網(wǎng)水質(zhì)達到-類水體標準，環(huán)境噪聲要求達到國家標準。即交通干線兩側噪聲平均控制在68 db(a)

20、,區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲控制在56 db(a)。 （2）對策措施 嚴格控制新污染源，認真執(zhí)行環(huán)境影響評價制和“三同時”制度；租賃企業(yè)的生產(chǎn)應以節(jié)能、清潔生產(chǎn)為發(fā)展方向；加強區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護的評估工作，實行污染總量控制；加強對水環(huán)境的治理和保護，確保區(qū)內(nèi)河網(wǎng)水質(zhì)達到-類水體標準；區(qū)內(nèi)實行雨、污水分流排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內(nèi)污水主要為生產(chǎn)廢水和生活污水，先由企業(yè)自行治理，后接入?yún)^(qū)內(nèi)污水管道，嚴禁直接排放。（3）環(huán)衛(wèi)設施垃圾處理區(qū)內(nèi)合理布置垃圾和糞便無害化處理設施，實現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便處理無害化、管道化，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集后在區(qū)外進行填埋處理。公共廁所廁所均設在標準廠房內(nèi)，

21、由租賃企業(yè)負責清潔衛(wèi)生工作。6.2 勞動衛(wèi)生與安全 鎮(zhèn)政府要對承租標準廠房的企業(yè)進行選擇，符合進標準廠房的企業(yè)，才能有資格承租標準廠房，并對有關企業(yè)進行有效管理。 企業(yè)必須嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)的有關規(guī)定，從業(yè)人員必須嚴格按照操作規(guī)程，穿戴必要的勞動保護用長品，并對職工進行必要的安全生產(chǎn)和操作規(guī)程培訓。6.3 消防 區(qū)內(nèi)秉著“預防為主，防制結合”的原則，嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行各類消防設計規(guī)范，合理劃分消防責任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設施；各類建筑物嚴格按建筑防火設計規(guī)范（gbj16-87）（2001版）等各相關要求建設。主要措施如下：6.3.1區(qū)內(nèi)沿各級道路布置消火栓,間距120米;6.3.2設置集中消防控制室、

22、消防水池、消防水泵房、火災自動報警設施；待添加的隱藏文字內(nèi)容16.3.3租賃企業(yè)按規(guī)定要求配備干粉滅火器；6.3.4管理部門加強日常檢查，杜絕火災隱患。 7、 節(jié)能 7.1 設計主要依據(jù) 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準jgj1342001公共建筑節(jié)能設計標準gb 501892005建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb504112007民用建筑熱工設計規(guī)范gb5017693外墻外保溫工程技術規(guī)范jgj1442004膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)jg1582004建筑外窗氣密性能分級及檢測方法gb/t71072002建筑外窗保溫性能分級及檢測方法gb/t84842002建筑外窗采光性能分級及檢測方法gb/t19762002采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范gb500192003通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb502432002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb502422002 7.2 節(jié)能措施合理布局，減少能耗；采用節(jié)能燈具；變壓器盡量置于負荷中心；盡量采用自然通風和采光；選用節(jié)能設備和采用合理的保溫材料；加強能源管理，抓好節(jié)能教育。 8、組織管理與運營策略 8.1 組織管理 本項目采取有關職能辦公室領導下的經(jīng)理負責制，下設辦公室、財務組及工程管理組，項目竣工后更名管理部。8.2 勞動定員和人員培訓 項目勞動定員5人，即經(jīng)理1人，工程管理組2人，辦公室及財務組各1