2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)（含答案）

1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題庫(kù)（含答案）單選題1.某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用）投資利潤(rùn)率（6009005060）20%322萬(wàn)元。成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息）322/（6009005060150）18.30%。2.王某取得一宗面積為1000

2、0平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬(wàn)元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考點(diǎn):土地成本。土地成本為：2000310000（13）6180（萬(wàn)元）。3.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、房地產(chǎn)使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。4.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)

3、格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。5.建筑物的年齡有實(shí)際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A、有效年齡等于實(shí)際年齡B、有效年齡短于實(shí)際年齡C、有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡D、有效年齡可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際年齡答案：D解析：考點(diǎn):年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可

4、能小于或大于其實(shí)際年齡。6.某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本題考查的是路線價(jià)法。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的150060%900（萬(wàn)元）。7.根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處（）的

5、罰款。A、1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。8.運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開(kāi)掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類(lèi)住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/9

6、8答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)（100）來(lái)確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一年，該類(lèi)住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值1/（1+1%）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。9.在英國(guó)，基于租賃收入求取凈收益的收益法

7、，稱(chēng)之為（）。A、投資法B、收入法C、利潤(rùn)法D、利息法答案：A解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理?；谧赓U收入測(cè)算凈收益的收益法稱(chēng)為投資法。10.主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法是（）。A、修復(fù)成本法B、價(jià)差法C、損失資本化法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：B解析：考點(diǎn):價(jià)差法。價(jià)差法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。11.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是（）。A、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則B、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則C、嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則D、投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)原則的主要原則。投資

8、價(jià)值的評(píng)估，可以增加主要原則（獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則）之外的其他適用的估價(jià)原則。12.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?，屬于（）。A、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧薄７謹(jǐn)?，屬于價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。13.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）

9、元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格21300.321900.422200.32181（元/m2）。14.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A、房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門(mén)、無(wú)利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。征收評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門(mén)、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或

10、蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。15.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成

11、的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。16.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。17.標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)逐漸升高；由此點(diǎn)遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零答案：C

12、解析：本題考查的是路線價(jià)法。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變，即街道對(duì)地價(jià)沒(méi)有影響。18.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是（）。A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B、征用造成的家具.物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C、征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失D、征用期間市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的增值差價(jià)答案：D解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征

13、用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。19.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，表述正確的是（）。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)B、基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)

14、以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)答案：A解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。20.假設(shè)

15、開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）A、測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最低價(jià)格B、測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)C(jī)、測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用D、測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用。21.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去.現(xiàn)在或?qū)?lái)B、價(jià)值時(shí)

16、點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致答案：C解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。22.（）原則要評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A、估價(jià)對(duì)象B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、最高最佳利用D、替代答案：B解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。23.一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對(duì)穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人

17、口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。24.下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、現(xiàn)狀價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C、市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)利用D、同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值答案：A解析：考點(diǎn):市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳使用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。25.采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值，測(cè)算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2，土地重新取得單價(jià)為2100元

18、/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)2100/21050（元/m2），單價(jià)320010504250（元/m2）。26.在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（）。A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失答案：B解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保

19、險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除選項(xiàng)A、D。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。27.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿(mǎn)不可續(xù)期且無(wú)償收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A、37B、40C、60D、63答案：A解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。對(duì)于在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期且

20、無(wú)償收回地上建筑物的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。6034023（年），602337（年）。28.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。29.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）。A、估價(jià)主體資格需依法取得B、估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定C、估價(jià)對(duì)象收益需依法確定D、估價(jià)方法需依法選用答案：B解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B，估價(jià)對(duì)象的狀況，是需要依法

21、確定的。選項(xiàng)A，估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C，估價(jià)對(duì)象的收益，是按照市場(chǎng)的情況確定的，和法律無(wú)關(guān)；選項(xiàng)D，估價(jià)方法是根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象的狀況，以及估價(jià)相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒(méi)太大關(guān)系。30.在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）。A、現(xiàn)貨價(jià)格B、期貨價(jià)格C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格D、期房?jī)r(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。31.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，土地市場(chǎng)單

22、價(jià)為5000元/平方米，用成本測(cè)算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（80005000-50003000）/5000=5000（元/平方米）。32.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開(kāi)征房產(chǎn)稅B、物價(jià)水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門(mén)在其中起的作用，政府能直接

23、作用影響的，就是制度政策因素。33.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。道路20供水14排水16供電25通信8場(chǎng)地平整1598元/平方米。34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。

24、A、未定事項(xiàng)假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：D解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。35.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一時(shí)刻答案：B解析：考點(diǎn):報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。36.房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)

25、都是公平合理的價(jià)值。A、委托人B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C、管理部門(mén)D、中立答案：D解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。37.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）A、開(kāi)征房產(chǎn)稅B、物價(jià)水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。物價(jià)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的經(jīng)濟(jì)因素。38.下列選項(xiàng)中，表示房

26、地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。39.【2012真題】對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A、估價(jià)方法選用恰當(dāng)B、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C、計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D、各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致答案：D解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果

27、。不同估價(jià)方法下測(cè)算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。40.在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，債務(wù)人或者第三人（）房地產(chǎn)的占有。A、不轉(zhuǎn)移B、轉(zhuǎn)移C、暫不轉(zhuǎn)移D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。41.【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說(shuō)法，正確的是（）。A、對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說(shuō)明其四至B、對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說(shuō)明其周?chē)h(huán)境和景觀C、對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說(shuō)明建筑物朝向和樓層D、對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的描述應(yīng)說(shuō)明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項(xiàng)A，對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)

28、產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)B、C，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說(shuō)明：建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀；新舊程度；其他。而周?chē)h(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。42.為評(píng)估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以?xún)?nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房

29、地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/m2，所以正確答案是400095/100（10.3%）63868.92（元/m2）43.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為100萬(wàn)元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬(wàn)元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考點(diǎn):買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、

30、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款額度=抵押價(jià)值貸款成數(shù)，抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=（500100）0.6240（萬(wàn)元）。44.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會(huì)因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。45.某抵押價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是（）。A、最高最佳利用原則B、謹(jǐn)慎原則C、合法原則D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值

31、時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。46.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。A、名義價(jià)格B、實(shí)際價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、成交價(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。47.下列有關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是（）。A、專(zhuān)業(yè)估價(jià)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成B、專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)C、非專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力D、專(zhuān)業(yè)估

32、價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，和非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力，承擔(dān)法律責(zé)任。而非專(zhuān)業(yè)估價(jià)不具有公信力48.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（），有時(shí)誤差范圍放寬到15%。A、5%B、10%C、15%D、25%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。49.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排B、2004年8

33、月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格答案：C解析：考點(diǎn):中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C，沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。50.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨

34、勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。51.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得

35、出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30030%90（萬(wàn)元），余下300（130%）210（萬(wàn)元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格30030%30070%/（16%）288.11（萬(wàn)元）；建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積100/90%111.11m2，建筑面積單價(jià)288.11/111.1125930.16（元/平方米）。52.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的（）。A、再次抵押估價(jià)B、抵押期間估價(jià)C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)D、續(xù)貸

36、抵押估價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。53.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值。前街影響深度總深度前街路線價(jià)（前街路線價(jià)后街路線價(jià)）175320（3202

37、40）100（英尺）。后街影響深度總深度后街路線價(jià)（前街路線價(jià)后街路線價(jià)）（或用：總深度-前街影響深度）175240（320240）75（英尺）（175-100）。總價(jià)前街路線價(jià)前街臨街深度價(jià)格修正率臨街寬度前街影響深度后街路線價(jià)后街臨街深度價(jià)格修正率臨街寬度后街影響深度320100%30100240120%3075160.8（萬(wàn)元）。54.某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、5061.44B、5546.9

38、4C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率6%+6%25%7.5%。5061.44（萬(wàn)元）55.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的60%，通過(guò)可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0LRLBRB60%8%40%10%8.8%。56.對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來(lái)的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A、小于B、大于或等于C、不等于D、無(wú)法確定答案：B解析：本題考查的是最高最佳利用

39、原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。57.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A、在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：A解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。58.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原

40、因是（）。A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D、難以通過(guò)分析排除不適用的估價(jià)方法答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方面來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。59.某類(lèi)房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減

41、量法。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量3200.13300.23500.23400.5338，2010年價(jià)格681033858500元/平方米。60.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估C、抵押成數(shù)測(cè)算D、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。61.下列房地產(chǎn)實(shí)物因素中，（）的分類(lèi)不同于其他三項(xiàng)。A、土地開(kāi)發(fā)程度B、建筑規(guī)模C、空間布局D、建筑物完損狀況答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)

42、A屬于實(shí)物因素中的土地實(shí)物因素；選項(xiàng)BCD屬于實(shí)物因素中的建筑物實(shí)物因素。62.關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D、自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間答案：D解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。63.形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差

43、別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）特性。A、不可移動(dòng)B、獨(dú)一無(wú)二C、流動(dòng)性差D、用途多樣答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心、公園、學(xué)校、醫(yī)院等）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)特的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。64.當(dāng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高其在建設(shè)總量中的比重，則會(huì)導(dǎo)致商品住房的價(jià)格（）。A、上升B、下降C、平穩(wěn)D、無(wú)影響答案：B解析：本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的建

44、設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。參見(jiàn)教材P142。65.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2014年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為9000元/m2，成交日期為2014年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2014年1月末至2014年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2014年9月末的價(jià)格為（）元/m2。A、8813B、8982C、9329D、9379答案：A解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2014年9月末的價(jià)格9000（12.5%）（10.5%）（11.5%）（12.

45、5%）（11.0%）（11.5%）（11.5%）8812.74（元/m2）。66.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)為參考性估價(jià)）是向委托人提供的，

46、估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。67.下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是（）。A、替代原則會(huì)用于比較法.收益法，成本法等估價(jià)方法中B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來(lái)求取的C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格D、替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)答案：B解析：本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是

47、遵循替代原理來(lái)求取的。68.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估值最大的一般是（）。A、謹(jǐn)慎價(jià)值B、市場(chǎng)價(jià)值C、殘余價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A，謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C，殘余價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，殘余價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)D，快速變現(xiàn)價(jià)值是在估價(jià)對(duì)象沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)”下的價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。69.某房地產(chǎn)的價(jià)格如下表，則該房地產(chǎn)價(jià)格

48、平均發(fā)展速度為（）。A、0.20B、0.21C、1.20D、1.21答案：D解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。平均發(fā)展速度（12000/5600）1/41.21。70.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。月租金凈收益1000/10010（元/m2），月折現(xiàn)率6%/120.5%，該期房目前

49、市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值，5000現(xiàn)房?jī)r(jià)格10/0.5%11/（10.5%）10現(xiàn)房?jī)r(jià)格5%；現(xiàn)房?jī)r(jià)格=5366（元/m2）。71.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)（）。A、增加B、減少C、不變D、無(wú)法確定答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。72.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶(hù)居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況

50、下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶(hù)每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是（）。A、該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B、修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶(hù)的賠償金為6.5萬(wàn)元答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A，經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來(lái)的價(jià)

51、值增值誰(shuí)大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工程費(fèi)150萬(wàn)；租金損失10015006=90（萬(wàn)元）；搬遷費(fèi)13002100=26（萬(wàn)元）；合計(jì)266萬(wàn)元；修復(fù)后的價(jià)值增值：5000（15%）450010000=250（萬(wàn)元），得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B，修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值額為250萬(wàn)元。選項(xiàng)C，不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為（50004500）10000=500（萬(wàn)元）。選項(xiàng)D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶(hù)的賠償額為500萬(wàn)/100=5（萬(wàn)元）。73.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C、匯率波動(dòng)D、稅收減免答案：D解析：本題考查的是經(jīng)

52、濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收制度政策因素。74.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A、供役地的價(jià)值下降B、需役地的價(jià)值下降C、供役地與需役地的價(jià)值都下降D、供役地與需役地的價(jià)值都上升答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。75.報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。A、投資回報(bào)所投入的資

53、本B、投資回收所投入的資本C、（投資回報(bào)投資回收）所投入的資本D、（投資回收投資回報(bào)）所投入的資本答案：A解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)所投入資本。76.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價(jià)修正B、單價(jià)修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。77.【2013年真題】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A、成交價(jià)格B、賬面價(jià)格C、正常價(jià)格D、期望價(jià)格答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常

54、價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價(jià)格屬于實(shí)際價(jià)格，可能存在價(jià)格扭曲因素；只有C正常價(jià)格，也可以稱(chēng)之為客觀價(jià)格。78.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置成本為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本題考查的是年限法。重置成本12060072000（元），折舊1440811520元，成新率（7200011520）/7200084%。79.某寫(xiě)字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)

55、費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。土地年凈收益1080000540400864000（元）；土地價(jià)值86.4/0.108800（萬(wàn)元）。80.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機(jī)”屬于（）。A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考點(diǎn):社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。81.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A、土地成本B、銷(xiāo)售費(fèi)用C、建設(shè)成本D、銷(xiāo)售稅費(fèi)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息82.【2013年真題】根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價(jià)目的C、估價(jià)對(duì)象規(guī)模D、價(jià)值類(lèi)型答案：B解析：本題考查