青驛站營(yíng)銷策劃

1、青春驛站營(yíng)銷策劃（預(yù)案/草）一、本案名稱： 青春驛站 青年是世界的未來。但誰又在意占人口30%的青年人的苦惱呢？他們像螞蟻一樣忙碌，胸膛里裝著一顆勃勃雄心，雙眼噴射著激情，總以為自己一定會(huì)前途無量；心里裝著某個(gè)愛著的人，或許等待著那個(gè)會(huì)愛自己的人，也總以為不久會(huì)有一個(gè)溫暖的家，等待著雙雙攜手而歸。太多形單影只的靈魂在這個(gè)城市飄蕩與其說他們?cè)趯ふ乙粋€(gè)家，不如說他們?cè)趯ふ乙婚g房，一間真正屬于自己的房，他們首先要讓自己的靈魂得到安頓而不再漂泊，讓夢(mèng)想的翅膀漸漸豐滿，讓自信有充足的底氣來支撐有房，就有尊嚴(yán)！于是，我們的青春驛站才有了應(yīng)運(yùn)而生的必要。二、環(huán)境區(qū)位：1、親軌：本案距在建的輕軌3號(hào)線僅50米

2、，這對(duì)高度依賴軌道交通的城市青年群體而言，其方便不言而喻。2、臨港：本案距重慶機(jī)場(chǎng)僅5公里，這對(duì)商務(wù)旅行頻繁的青年白領(lǐng)及青年自主創(chuàng)業(yè)者來說顯然是個(gè)十分溫馨的誘惑。三、本案描述：本案為我公司攜多年精裝物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，再度獨(dú)具匠心，不凡出手，為重慶各界有志青年度身定制的青年專屬領(lǐng)地，集商業(yè)、辦公、公寓、酒店、娛樂為一體的年輕態(tài)城市時(shí)尚生活綜合體，其總面積為3.3萬m2，其中計(jì)有面積平均為42m2的低總價(jià)精裝小戶型住宅700余套，底層為2700m2的商鋪面積。每戶住宅的臥室和客廳分布在兩個(gè)不同的空間內(nèi)，保證了空間的私密性，居住功能完善，精裝交房。四、目標(biāo)群落：本案是在9070時(shí)代的大背景之下，站在重慶

3、城市與青年群體高度，傾情打造的“新生活、新天地”城市青年專屬社區(qū)，故其鎖定目標(biāo)群落為：1、單身白領(lǐng)青年。單身白領(lǐng)青年消費(fèi)能力強(qiáng)勁，是主流社會(huì)消費(fèi)動(dòng)力及其行為最為活躍之一族，其獨(dú)立生活的愿望最為強(qiáng)烈，當(dāng)然成為單身公寓最主要的目標(biāo)對(duì)象。2、市區(qū)職業(yè)青年（輕軌3號(hào)線沿線）。在山城重慶乘車，最大的感覺是，老是在拐彎，人在車?yán)?，晃來晃去真不是個(gè)滋味。上班路遠(yuǎn)一點(diǎn)的，個(gè)中滋味難以言說。而乘輕軌上下班，既穩(wěn)且快，又充滿都市文化的時(shí)尚氣息，更賺了寶貴的時(shí)間，豈不樂也！因此，職業(yè)青年選擇親軌而居當(dāng)然是上上之策。3、專縣進(jìn)主城區(qū)工作的青年人士。農(nóng)村青年進(jìn)城務(wù)工，碰到的第一個(gè)問題就是：住哪里？有了一點(diǎn)點(diǎn)積蓄，交了異

4、性朋友后，想在城里扎根，于是問題又來了：把家安在哪里？良禽擇木而棲。青春驛站，高貴不貴，所入法眼，適逢其時(shí)。而選擇青春驛站，立刻就能獲得一種受到尊敬和認(rèn)可的全新的生活方式。4、重慶江北機(jī)場(chǎng)的空乘人員。臉上蕩漾著迷人的微笑，身上透露出優(yōu)雅的氣質(zhì)，這就是第一時(shí)間浮現(xiàn)在人們心中的空姐形象。但是，有誰知道，她們生活的艱辛？每當(dāng)一個(gè)航班下來，或者一天工作結(jié)束，她們只能臨時(shí)租房休息過夜，疲憊的身心來不及舒釋，又得投入新的乘務(wù)工作。她們多么想在機(jī)場(chǎng)附近擁有一所自己的住房，航班間隙都能抽空回家，享受一下家的溫暖，然后再綻笑顏，展翅藍(lán)天！如是，臨港而居，何樂而不為？5、奉職于重慶娛樂場(chǎng)所的青年女性。她們是點(diǎn)燃重

5、慶夜生活的佳麗一族，但她們一無所有，有的只是隱藏在笑顏后的辛酸。擁有一間屬于自己的住房，對(duì)于她們來說幾乎是一個(gè)終極的夢(mèng)想。而有了這樣一間住房后，她們就可以在工作之后逛街之外綣擁在香被窩里盡情地睡懶覺而再不用擔(dān)心有房東打電話來催房租了。6、青年soho一族?；ヂ?lián)網(wǎng)的無孔不入使現(xiàn)代社會(huì)發(fā)生了深刻的變革，網(wǎng)上學(xué)習(xí)、網(wǎng)上工作、網(wǎng)上購物更成了日益普遍的生活形態(tài)，單身白領(lǐng)青年很多選擇在家辦公，足不出戶就能搞定生活所需、知識(shí)進(jìn)修、人際溝通、商務(wù)交流等等而不受外界干擾，因此，擁有一套單身公寓，自然為其心儀之首選。7、準(zhǔn)新婚家庭。很多男女白領(lǐng)青年由愛而婚，欲置業(yè)成家，可大房售價(jià)動(dòng)輒百萬，徒令準(zhǔn)新人望樓興嘆而已。

6、而單身公寓的概念恰好切入其心上最柔軟處，令其既不必?fù)?dān)心降低生活品位，又不必在漫長(zhǎng)的歲月里因還貸而嘗盡“負(fù)翁”的滋味，而能盡情宣泄壓力，表達(dá)寄托，享受生活。其目標(biāo)群落還可延伸為：1、外企駐渝人員。所謂“外企”，就是在渝的外地和外國(guó)企業(yè)的簡(jiǎn)稱。這些企業(yè)的駐渝人員，有的住招待所，長(zhǎng)期以來失去了個(gè)人的私密空間，始終享受不到家的溫馨感覺；有的在外租房辦公、生活，可天長(zhǎng)日久，不斷提升的房租日益加重了個(gè)人和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。而單身公寓的出現(xiàn)，使上述的困境得到了一勞永逸的解決。2、購房投資者。單身公寓概念在重慶尚屬新創(chuàng)，一方面，其功能性價(jià)比，較周邊樓盤，具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面，其臨港和親軌的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，潛在的增

7、值力顯而易見，早早引來眾多睿智的投資人眼光的聚焦，當(dāng)然不出意料。3、小型公司、個(gè)人工作室等。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、生活需求的急劇增加，以及人才和勞動(dòng)力的空前集聚，使得大量小型公司、個(gè)人工作室等新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體應(yīng)運(yùn)而生，然而高性價(jià)比的辦公用房的供應(yīng)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求。本案千呼萬喚始出來，供求雙方樂見其成自然確定無疑。五、物產(chǎn)價(jià)格：本案住房每平米價(jià)格為3800元，按平均每戶42平米計(jì)算，總價(jià)為15.96萬元，首付6萬元即可入住。車位：5萬元/位。六、市場(chǎng)推廣：?jiǎn)紊砉㈦m是一種新生事物，但全國(guó)各大城市都不約而同看好這片含量巨大的細(xì)分市場(chǎng)而在爭(zhēng)相開發(fā)力推之中，在巴蜀之地，本案尚屬領(lǐng)新，故市場(chǎng)推廣更須在

8、文字廣告、視頻廣告、戶外廣告、房交會(huì)、單身寓所研討會(huì)、soho研討會(huì)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布等方面傾力造勢(shì)，方能搶得先機(jī)，拔得頭籌。依據(jù)目標(biāo)客戶群購房考慮因素分析，青春驛站在營(yíng)銷的廣告宣傳中一定要對(duì)如下問題給出清晰回答：是否具有全新的生活方式（包括：生活空間的文化品位、藝術(shù)氣息和青春氛圍）？地理位置如何？交通是否方便？整體規(guī)劃及樓宇質(zhì)量如何？（包括：規(guī)劃、布局、造型、內(nèi)部質(zhì)量等）發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)如何？銀行是否提供按揭，按揭長(zhǎng)短？?jī)r(jià)格是否合理？是否經(jīng)得起與周邊物業(yè)的比較？綠化、環(huán)保、抗震情況如何？生活是否方便（包括購物、文體娛樂）？物業(yè)管理是否到位？每月費(fèi)用多少？能否及時(shí)入??？等等。一個(gè)物業(yè)成功與否，是由地理

9、位置、物業(yè)品質(zhì)、價(jià)格這三個(gè)方面因素決定的。同理，買家購置物業(yè)最關(guān)心的就是：產(chǎn)品、地段、價(jià)格、信譽(yù)和品牌。在此基礎(chǔ)上，同等產(chǎn)品看質(zhì)量，同等質(zhì)量看價(jià)格，同等價(jià)格看服務(wù)。1、蓄勢(shì)預(yù)熱期：利用本身的臨街位置做視覺形象宣傳。初期廣告宣傳簡(jiǎn)單直白,導(dǎo)入“青年專屬”概念，以產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力打造與產(chǎn)品屬性定位為要點(diǎn)，主力訴求：灌輸全新的產(chǎn)品理念以及居住理念。期間載體廣告為：、戶外路牌廣告（包括建立工地視覺形象圍墻）；、報(bào)紙大幅面廣告刊載：、重慶視頻媒體重要時(shí)段廣告插播；、前期廣告宣傳品印刷制作、散發(fā)。主題為：小戶型、精裝修、好景觀；自己有房，超越理想；時(shí)尚公館，精致生活；輕松付款，高效回報(bào)。2、開盤熱銷期開盤前

10、2天投入巨資將開盤信息以及賣點(diǎn)訴求如:交通,配套,戶型,景觀,管理與服務(wù)等,利用有效媒體作系列廣告，進(jìn)行密集的突擊宣傳和聲勢(shì)打造，強(qiáng)化銷售主張,擴(kuò)大物業(yè)知名度, 進(jìn)一步培養(yǎng)物業(yè)良好的市場(chǎng)形象,使整個(gè)樓市產(chǎn)生轟動(dòng)，成為時(shí)下坊間尤其是眾多持幣待購者熱議的話題。開盤前的排隊(duì)現(xiàn)象以及開盤當(dāng)天的搶購情形被制作成為新聞式的廣告,在有關(guān)報(bào)刊的主要版面顯著位置刊載，進(jìn)行充分的煽動(dòng)性炒作，充分激發(fā)對(duì)象的購買欲望,促使在開盤前后短短幾天之內(nèi)銷售就形成高潮。宣傳和營(yíng)銷全過程緊密配合，廣告推廣策略的預(yù)期效果盡致釋放。期間媒體廣告為：（內(nèi)容包含開盤前排隊(duì)照片和熱銷中現(xiàn)場(chǎng)照片）、戶外橫幅廣告和氣球廣告；、報(bào)紙大幅面廣告刊

11、載：、重慶視頻媒體重要時(shí)段廣告插播；、廣告宣傳品制作、散發(fā)。主題為：我擁有，我作主；我作主，我擁有。座擁青春驛站，搏出精彩人生。人生選擇正確，成功由你決定用租房的錢買房，用自己的錢擔(dān)當(dāng)安得廣廈千萬間，大庇天下青年俱歡顏青春驛站，你創(chuàng)投事業(yè)的策源地青春驛站，你錦繡人生的發(fā)祥地3、持續(xù)促銷期本案宣傳后期多半以證言方式及評(píng)論型軟文為主，逐漸由產(chǎn)品營(yíng)銷推廣向品牌樹立和維護(hù)、物業(yè)形象完善和提升轉(zhuǎn)變。期間媒體廣告為：、報(bào)紙刊載評(píng)論性文章：、重慶視頻媒體播出訪談節(jié)目；、以證言式、催促式廣告投放，再掀熱潮，提升銷售率。主題為：青春驛站熱銷，引發(fā)坊間百姓熱望；剩余房源由市場(chǎng)全部消化。4、清盤銷售目標(biāo)基本完成，市

12、場(chǎng)反應(yīng)趨于常態(tài)，此時(shí)的廣告目標(biāo)應(yīng)以鞏固成果，消化存量，盤活難點(diǎn)，突破瓶頸，成功完成全部銷售。此階段的主要訴求重點(diǎn)為：優(yōu)惠方式、讓利折扣、價(jià)格套餐、抽獎(jiǎng)、鳴謝、催促、提示、甩尾等。七、青春驛站營(yíng)銷要點(diǎn)一青年社區(qū)營(yíng)銷的關(guān)鍵特征：互動(dòng)營(yíng)銷。所謂互動(dòng)營(yíng)銷，我們的定義是：在房地產(chǎn)營(yíng)銷的蓄勢(shì)、開盤、持續(xù)等各個(gè)階段，在現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售道具、活動(dòng)營(yíng)銷、媒體運(yùn)作與廣告創(chuàng)意等各個(gè)方面，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與客戶間的互動(dòng)，通過最大化的客戶參與，在過程之中推廣項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品，從而達(dá)到營(yíng)銷推廣之目的。青年社區(qū)的互動(dòng)營(yíng)銷有如下要點(diǎn)：目的：更強(qiáng)銷售性。為了銷售，高于銷售，立基于項(xiàng)目品牌與銷售促進(jìn)兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 發(fā)起一場(chǎng)關(guān)于重慶青年居住狀況

13、的調(diào)查，突出項(xiàng)目的文化或公益性，激起年輕租房一族的購房熱情，為“青春驛站”的項(xiàng)目品牌定位亮相做個(gè)完美鋪墊，為“青春驛站”低總價(jià)精裝修小戶型產(chǎn)品上市打好基礎(chǔ)。 組織兩路科技工業(yè)園區(qū)相親會(huì)，此舉看似與項(xiàng)目銷售無關(guān)，實(shí)質(zhì)也是為了進(jìn)一步促進(jìn)園區(qū)準(zhǔn)婚一族加快購房的行動(dòng)，同時(shí)宣傳本案“新生活、新未來”的項(xiàng)目定位，以及純粹小戶型住宅社區(qū)適宜婚房的產(chǎn)品。主題：更強(qiáng)新聞性。結(jié)合社會(huì)熱點(diǎn)，關(guān)注青年呼聲，制造新聞話題，聯(lián)合媒體運(yùn)作。 熱點(diǎn)關(guān)注一個(gè)都不能少：每年大學(xué)生進(jìn)入重慶的數(shù)字相當(dāng)驚人，他們的就業(yè)、住房問題是社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，此為一；2009年通車的軌道交通3號(hào)線是聯(lián)通本案與繁華鬧市及機(jī)場(chǎng)的大動(dòng)脈，結(jié)合青年群體軌道交

14、通的高度依賴性，此為二； 2010到年，又一個(gè)大婚年，婚房消費(fèi)占到重慶住宅消費(fèi)市場(chǎng)的比例逐步上升，此為三。再看重慶青年說的事兒：“做大城市的人，不就是有房子嗎？”、“沒有房子，哪有妻子？”。本案即將推出的“青年廣場(chǎng)”，是在當(dāng)今中國(guó)主旋律之下展示9070時(shí)代青年社區(qū)營(yíng)銷主題的重要舉措。形式：更強(qiáng)參與性。針對(duì)青年群體特征，強(qiáng)化營(yíng)銷參與程度，多樣化營(yíng)銷推廣共建。 通過項(xiàng)目網(wǎng)站、bbs、qq群等綜合網(wǎng)絡(luò)通路，建立起項(xiàng)目與客戶之間的無障礙互動(dòng)溝通渠道。與此同時(shí)，業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)互動(dòng)性的作用之下，在住宅交付使用之前，提前在網(wǎng)絡(luò)上共建美好家園，我們稱之為精神入住。強(qiáng)大的業(yè)主關(guān)系網(wǎng)與主觀能動(dòng)性，為進(jìn)一步的

15、口碑傳播與互動(dòng)營(yíng)銷奠定更為深厚的基礎(chǔ)。同樣，青春驛站的青年居住狀況調(diào)查、青年狂歡派對(duì)、3d網(wǎng)站，參與性與青年特征都要十分明顯。內(nèi)容：更強(qiáng)持續(xù)性。起承轉(zhuǎn)合，循序漸進(jìn)，大事小事持續(xù)事，青年群體的購房高潮迭起。青春驛站開發(fā)中小戶型產(chǎn)品線，須傾盡心力，因此，從項(xiàng)目產(chǎn)品定位，到客戶組織建立，到營(yíng)銷策略實(shí)施，再到廣告訴求方式，都要分外用心于訴求標(biāo)準(zhǔn)，以求與重慶青年共生共榮。八、青春驛站營(yíng)銷要點(diǎn)二一般物業(yè)基本還停留在僅僅滿足居住需求上，沒有提升到一種生活方式的營(yíng)造層次，或者僅僅停留在社區(qū)概念上而沒有得到有效的落實(shí),客戶買房子并不僅僅是買了物業(yè)，而且是買了一種生活方式。(從項(xiàng)目的戶型和社區(qū)配套入手，適應(yīng)市場(chǎng)差

16、異化)。系統(tǒng)策劃，構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。精確市場(chǎng)分析，精準(zhǔn)產(chǎn)品定位：戶型特色，文化特色，配套特色，綠化特色：一個(gè)專屬生活方式，一個(gè)特定群體文化（建立優(yōu)勢(shì)）：廣告推廣，銷售推介，物業(yè)管理（傳播落實(shí)）。項(xiàng)目定位：尋找市場(chǎng)薄弱點(diǎn)，深度挖掘客戶需求，做到定位恰如其分，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，并從戶型設(shè)計(jì)，綠化設(shè)計(jì)，配套設(shè)施，文化營(yíng)造等方面，緊緊圍繞實(shí)現(xiàn)定位而展開。洞察主力消費(fèi)群：心和心的共鳴。總價(jià)低，但能滿足現(xiàn)在和未來一定階段的生活需求；文化程度較高，追求時(shí)尚的生活方式，追求精神生活；具有明顯的文化特色，認(rèn)同社區(qū)文化，不受傳統(tǒng)思想束縛；充滿個(gè)性，喜歡群體活動(dòng)，喜歡個(gè)性化社區(qū)生活，能在繁雜喧囂的都市里找到一個(gè)屬于自己的個(gè)性天空。我們將此命名為青春驛站。創(chuàng)造精致的小巧戶型，營(yíng)造專屬的生活空間，縈繞時(shí)尚的文化氛圍，符合特性的社區(qū)配套。劍走偏鋒，打造主城區(qū)專屬生活模式，只有專屬的生活方式，才能決定領(lǐng)秀地位，才能傳遞注意大的影響力當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目憑借其卓越的品質(zhì)和專屬的生活主張，而不再僅僅關(guān)注銷售和利潤(rùn)本身的時(shí)候，那么，他所散發(fā)的強(qiáng)大積聚力和輻射力，就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過物質(zhì)層面，而成為一個(gè)階層的象征。一個(gè)專屬圈誕生，一個(gè)城市概念由此突破！產(chǎn)品定位：重慶青春驛站重慶：項(xiàng)目的地域歸屬及區(qū)位，楔入客戶都市主義情結(jié)。青春：細(xì)分市場(chǎng)定位精準(zhǔn)，產(chǎn)品對(duì)象目標(biāo)精準(zhǔn)。驛站：這是一個(gè)群體的專屬社區(qū)。項(xiàng)目特質(zhì)之戶型：小巧精致：戶