前期物業(yè)服務(wù)合同--模版講解

1、前期物業(yè)服務(wù)合同甲方：法定代表人：乙方：山西云馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司運(yùn)城分公司法定代表人：何慶榮資質(zhì)等級：壹級資質(zhì)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對絳縣乾新房地產(chǎn)開發(fā)的 “”住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱：物業(yè)類型：建筑面積：m2坐落位置：第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水

2、管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、消防安全，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和 巡視等安全防范工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；7、裝飾裝修管理服務(wù)；&物業(yè)檔案資料管理。第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)由乙方根據(jù)實(shí)際情況自定。第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè) 管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件一）。第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)， 服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。第三章 服務(wù)費(fèi)用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用承包制形式：1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多

3、層住宅：元/月平方米；高層住宅：元/月平方米；別 墅：元/月 平方米；辦 公 樓： 元/月 平方米；商業(yè)物業(yè)： _元/月平方米。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定稅費(fèi)；（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（11）法律法規(guī)規(guī)定的其它費(fèi)用。第七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納方式1、首期物業(yè)服務(wù)費(fèi)起計(jì)日期

4、為甲方向業(yè)主發(fā)出入住通知書標(biāo)注日期。以 后應(yīng)在每年度屆滿前15日內(nèi)將下年度物業(yè)費(fèi)全額交至物業(yè)服務(wù)中心，物業(yè)服 務(wù)中心提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出繳費(fèi)通知。2、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交 給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額交納。3、 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 從其約定, 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定， 業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告 知乙方。4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在及時(shí)履行交納義務(wù)。第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理第八條停車場收費(fèi)分別采取以下方式:1、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使

5、用權(quán)，車位使用人應(yīng)按車庫車位 元/個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納停車租賃費(fèi)。 和 元/個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按車位元/個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。第九條乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的 停車管理服務(wù)協(xié)議，明 確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收第十條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：1、本小區(qū)房屋主體及配套設(shè)施設(shè)備；2、消防、安防、機(jī)電系統(tǒng)等；3、小區(qū)景觀、道路等；4、標(biāo)志系統(tǒng)完善。第十一條 甲乙雙方按建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，查驗(yàn)物業(yè)共用 部位、共用

6、設(shè)施設(shè)備存在的問題，甲方應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。第十二條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備，甲乙 雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書， 作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè) 管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。第十三條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng) 工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、其他按照雙方協(xié)商簽定的補(bǔ)充協(xié)議約定辦理。第十四條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家 規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第六章 物業(yè)

7、的使用與維護(hù)第十五條業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè) 共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制 度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要 配合。第十六條乙方可采取規(guī)勸、公告、向政府主管部門舉報(bào)等必要措施， 制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行 為。第十七條乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴， 接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用 人的監(jiān)督。第十八條工程質(zhì)量在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，乙方應(yīng)書面聯(lián)系施工單位，如施工單位推諉或延遲不來由乙方組織維修，

8、 產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方從施工單位質(zhì) 保金中扣除付給乙方。為了保障 小區(qū)物業(yè)后續(xù)服務(wù)質(zhì)量，各項(xiàng)工程 質(zhì)保金到期后， 需由物業(yè)公司經(jīng)理就本項(xiàng)目質(zhì)量問題作出書面意見， 以保證售 后的及時(shí)性。（工程質(zhì)保金領(lǐng)取申請表見附件）第十九條 因維修物業(yè)或者公共利益， 甲方確需臨時(shí)占用、 挖掘本物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、 挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。臨時(shí)占用、 挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、 場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原 狀。第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的 室內(nèi) 裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 ，就允許施工的時(shí)間、廢棄物

9、的清運(yùn)與處置、裝修管 理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定， 并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止 行為和注意事項(xiàng)。第二十一條 甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管 理用房。第二十二條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有， 乙方在本合同期限內(nèi)無償使 用，但不得改變其用途。第七章 違約責(zé)任第二十三條 乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 甲 方有權(quán)要求乙方限期整改， 限期未整改的甲方有權(quán)解除合同， 造成甲方經(jīng)濟(jì)損 失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十四條 因房屋建筑質(zhì)量、 設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因， 達(dá)不到 使用功能， 造成重大事故的， 由甲方負(fù)責(zé)作善后處理。 產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接

10、原 因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。第二十五條 甲、乙雙方任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的， 應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。第二十六條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物 業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；5、因甲方或業(yè)主未能按照本合同約定按時(shí)預(yù)先交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用而 造成乙方無法實(shí)

11、施物業(yè)管理服務(wù)的。第八章其他事項(xiàng)第二十七條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)甲方應(yīng)支付的費(fèi)用1、 甲方負(fù)責(zé)交付物業(yè)的開荒或開荒費(fèi) 元于_年月_日支付 乙方由乙方負(fù)責(zé)開荒。2、物業(yè)開辦費(fèi)按乙方要求甲乙雙方共同采購，采購要求不超出乙方購置 物品范圍。（開辦明細(xì)見附件）3、因乙方進(jìn)駐前發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)善后。第二十八條 本合同期限自 年月日起至年月日止。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動終止。第二十九條 合同期滿，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 30天前向?qū)?方提出書面意見；雙方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)續(xù)約合同， 視為自動延期，直至小區(qū)業(yè) 主委員會成立。第三十條

12、 本合同終止時(shí)， 乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、 物業(yè)管理相關(guān)資料等 屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會； 業(yè)主委員會尚未成立 的，移交給甲方代管。第三十一條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同， 應(yīng)當(dāng)包含本合同約 定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。第三十二條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定， 但物業(yè) 使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十三條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分， 與本合同具有 同等法律效力。第三十四條 本合同未盡事宜， 雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議， 補(bǔ) 充協(xié)議與本合同存在沖突的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。第三十

13、五條 本合同在履行中發(fā)生爭議， 由雙方協(xié)商解決， 協(xié)商不成， 雙 方可選擇向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第三十六條 本合同一式肆份， 甲、乙雙方各執(zhí)貳份， 自蓋章簽字之日起 生效。乙方（簽章）法定代表人：年月日甲方（簽章）法定代表人：年月日 附件一： 三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）一般規(guī)定1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備認(rèn)真檢查 驗(yàn)收，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。2、客戶服務(wù)場所工作時(shí)間每日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間應(yīng)設(shè)置值班人員， 設(shè)置并公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。3、涉及影響業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入 口、張貼欄、閣樓單元門內(nèi)張貼通知，或通過小區(qū)廣播、有線電視、局域

14、網(wǎng)等 渠道通知，履行告知義務(wù)。4、24 小時(shí)受理業(yè)主、使用人報(bào)修，做到水、電急修 30 分鐘內(nèi)到場，其他 報(bào)修按雙方約定時(shí)間到場；做好報(bào)修、維修記錄。5、對業(yè)主、使用人的投訴應(yīng)在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有物業(yè)管理師或物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，且有 2 年以 上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷。7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制，每年至少公布 1 次物業(yè)服務(wù)資金的收支情 況，第一季度應(yīng)公布上年度的收支情況。8、能提供 1 種以上便民服務(wù)，如代購飛機(jī)票、火車票，代收信件等。9、每年開展 1 次以上的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題活動布置。10、每年至少公開征詢 1 次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，問卷率應(yīng)達(dá)到

15、 70%以 上，滿意率應(yīng)達(dá)到 85%以上，并對物業(yè)服務(wù)意見制訂整改計(jì)劃， 公示整改情況。11、每年第四季度應(yīng)制訂下一年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。（二）共用部位維修養(yǎng)護(hù)1、共用部位維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，檢查中發(fā) 現(xiàn)的問題，屬于小修范圍的， 及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的， 在保修期內(nèi)的， 及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)建設(shè)單位，按物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修，在保修期 以外的，及時(shí)編制維修計(jì)劃， 報(bào)業(yè)主大會或業(yè)主委員會， 根據(jù)業(yè)主大會的決定， 組織維修或者更新改造。對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主 委員會和有關(guān)部門。

16、小區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要口設(shè)有路標(biāo)，幢、單元、戶 門標(biāo)號等標(biāo)識明顯。樓梯、扶手、共用門窗等共用部位牢固、無破損、無明顯污漬，使用安 全。2、巡查應(yīng)符合下列規(guī)定：房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位應(yīng)每年檢查 1次，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)損 壞及時(shí)告知業(yè)主、部門并安排專項(xiàng)維修；墻體、墻面、頂棚、樓板地面磚、樓梯、扶手等應(yīng)每年檢查 1次；屋面保溫隔熱層、防水層、散水坡、雨檐臺、連廊等應(yīng)每年檢查 1次；樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等應(yīng)每月巡查 1次，保證正常使用；大門、圍墻、圍欄等應(yīng)每月巡查 1次。3、室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)符合下列規(guī)定：受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)，按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法與 業(yè)主或使用

17、人、 裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議， 告知業(yè)主 或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并監(jiān)督裝修過程；裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申請登記或違規(guī) 裝修，影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象 的，應(yīng)及時(shí)勸阻或制止，拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會， 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；委托清運(yùn)裝修垃圾的， 應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放， 采取圍擋、 遮蓋等措施， 在 2 日內(nèi)日清運(yùn)，自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采取袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑?在 2 日內(nèi)清運(yùn)；裝飾裝修結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的 當(dāng)事人按照約

18、定處理。（三）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：定期檢查共用設(shè)施設(shè)備，運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于 小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)，及時(shí)編制維修計(jì) 劃報(bào)建設(shè)單位，按雙方物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行維修，在保修期以外的，及時(shí)編 制維修計(jì)劃， 報(bào)業(yè)主大會或業(yè)主委員會， 根據(jù)業(yè)主大會的決定， 組織維修或更 新改造；路面、側(cè)石、井蓋等應(yīng)每月巡查 1次；雨、污水井、屋面雨水口等應(yīng)每月檢查 1次，保持暢通；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對由物業(yè)公司維護(hù)的休閑、娛樂、健身 設(shè)施應(yīng)每周巡查 1 次，在正常使用期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。2、供配電系統(tǒng)（未移

19、交電網(wǎng)企業(yè)的）應(yīng)符合下列規(guī)定：設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)每日檢查 2 次，低壓配電室應(yīng)每月巡查 1 次；高低壓配電柜、 變壓器應(yīng)每年檢修除塵 1 次，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測；配電室安全標(biāo)志和安全防護(hù)用品齊全， 通風(fēng)照明良好， 能有效防止蛇鼠 等小動物進(jìn)入；無易燃易爆危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。3、公共照明應(yīng)符合下列規(guī)定：院落、樓道照明應(yīng)每半月巡查1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈具等；保 持公共照明燈具清潔，亮燈率應(yīng)達(dá)到 90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使 用要求；未移交電網(wǎng)企業(yè)的公共照明系統(tǒng)控制柜、 線路應(yīng)每年綜合檢修 1 次，保 持控制柜工作正常。4、電梯應(yīng)符合下列規(guī)定：配備專業(yè)安

20、全管理人員， 電梯設(shè)備運(yùn)行情況應(yīng)每周巡查 1 次，并做好記 錄；保證電梯正常運(yùn)行， 轎廂內(nèi)按鈕、 照明燈具等配件應(yīng)保持完好， 轎廂內(nèi) 整潔明亮；委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)， 每年進(jìn)行安全檢 測，并在轎廂內(nèi)張貼有效的年檢合格證原件及電梯使用須知 ，并對維 保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄；電梯發(fā)生故障， 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位， 并督促維保單 位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修 1 日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修 3 日內(nèi)完成； 需要使用專項(xiàng)維修資金維修的， 及時(shí)編制維修計(jì)劃， 根據(jù)業(yè)主大會的決定， 組 織維修或更新；發(fā)生困人或其他重大事故，應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在

21、 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助，并保存相 關(guān)記錄。5、二次供水系統(tǒng)（未移交供水企業(yè)的）應(yīng)符合下列規(guī)定：按照國家衛(wèi)生防疫部門的要求，對小區(qū)內(nèi)二次供水設(shè)備定期清洗消毒， 并取得相關(guān)的合格證書；水箱間、水泵房應(yīng)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況；備用水泵應(yīng)每季度切換 1 次；水泵潤滑情況應(yīng)每年檢查 2 次，及時(shí)補(bǔ)充或更換潤滑劑； 水泵應(yīng)每年養(yǎng) 護(hù) 1 次；定期對供水管道、 閥門等進(jìn)行除銹、 刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行 防凍處理；水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透 氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。6、排水系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：公共污水管道應(yīng)每半

22、年檢查 1 次，視情況進(jìn)行清理、疏通；雨水管道、化糞池等部位應(yīng)每半年檢查 1次，視情況進(jìn)行清理、疏通；污水提升泵運(yùn)行狀態(tài)應(yīng)每周檢查 1 次，設(shè)備應(yīng)每半年養(yǎng)護(hù) 1 次；雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管道進(jìn)行清理、疏通。7、供熱系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)， 其供熱設(shè)備、 設(shè)施及供熱管道應(yīng)由供熱部門 負(fù)責(zé)日常運(yùn)行維護(hù)， 或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、 管理。采用集中供熱的住 宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托， 承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及 二次供熱管線等的日常運(yùn)行維護(hù)；每年在供熱開始前， 接受供熱部門委托的， 按照約定要求完成供熱系統(tǒng) 的年度檢修保養(yǎng)工作；供熱期間應(yīng)每周巡視

23、1 次小區(qū)供熱閥門，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)采取整改 措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門；業(yè)主自用部位供熱設(shè)施突發(fā)跑水事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉相關(guān)的供熱閥門， 避免造成更大的損失。8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)情況，配備 1 項(xiàng)以上的安全防范設(shè)施，并做 好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng) 24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控， 畫面齊全、 清晰；按設(shè)備隨即使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、 攝像機(jī)等設(shè)備 進(jìn)行檢修保養(yǎng)；設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)；門禁系統(tǒng)應(yīng)每周巡視 1 次，保證系統(tǒng)工作正常； 門鎖、對講機(jī)應(yīng)每季度 檢查保養(yǎng) 1次；一般性故障 2小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障 2 日內(nèi)修復(fù)；電子巡更應(yīng)每季

24、度調(diào)試保養(yǎng) 1 次，保證正常運(yùn)行；保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、 人員和數(shù)據(jù)顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。周界防范系統(tǒng)應(yīng)主機(jī)除塵， 壓線端子牢固， 對射探頭牢固性應(yīng)每年檢查1 次；報(bào)警系統(tǒng)有效性每周測試 1 次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故 障發(fā)生的信息， 并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號； 系統(tǒng)發(fā)生故障， 一般性故障 1小時(shí) 內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障 24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。9、防雷接地系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：避雷裝置應(yīng)每年檢查 1 次，及時(shí)修復(fù)銹蝕、變形、斷裂部位；每年雨季前應(yīng)對高層建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試， 保證其性能符合國家有關(guān) 規(guī)定。（四）公共秩序維護(hù)1、應(yīng)設(shè)專職公共秩序維護(hù)人員，其中

25、55 周歲以下的人員占總數(shù)的 60%以 上，具有較強(qiáng)的責(zé)任心、身體健康，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)，能處理和應(yīng)對小區(qū) 公共秩序維護(hù)工作。 有較強(qiáng)的安全防范能力， 能正確使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類消 防、物防、技防器械和設(shè)備。配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。2、門崗應(yīng)符合下列規(guī)定：建立門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；保障值班電話暢通，接聽及時(shí)，做好記錄；各出入口 24 小時(shí)值班， 在出入高峰時(shí)間 ( 7:00-9:00,17:00-19:00 )主 出入口設(shè)雙人值勤，對進(jìn)出車輛按照合同約定進(jìn)行管理；對裝修及其他臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理， 加強(qiáng)出入盤查； 對外來人 員進(jìn)行訪客

26、登記，防止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)；保證出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物品搬出進(jìn)行登記。3、巡邏應(yīng)符合下列規(guī)定：制訂詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)圍墻、院落、車庫、車場等應(yīng)每 4小時(shí)巡查1 次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次；樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)每月定時(shí)巡查， 保持樓梯間暢通、 無擅自占用、 亂推亂放現(xiàn)象；巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域的異常情況， 應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要 措施。4、車輛管理應(yīng)符合下列規(guī)定：按照合同約定對車輛進(jìn)行管理， 確保車輛有序停放， 禁止在消費(fèi)通道中 停放車輛；按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)志牌和標(biāo)線， 指定車輛停放區(qū)域， 地上車位標(biāo)志規(guī)范；車庫道閘系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保證正常使

27、用；住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、改變用途、分隔和拆除；非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)存放。5、監(jiān)控室應(yīng)符合下列規(guī)定：設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)設(shè)專人 24 小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、翔實(shí)；監(jiān)控室收到報(bào)警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn) 行處理；監(jiān)控的錄入資料至少保留 15日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)執(zhí)行。6、緊急事故防范應(yīng)符合下列規(guī)定：對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)公共事 件應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案， 明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人， 事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員 會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；對因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、 停電事故， 應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門和告知相 關(guān)業(yè)主；每年組織 1 次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。（五）環(huán)境衛(wèi)生1 、樓內(nèi)保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：樓層通道和樓梯臺階應(yīng)每周清掃 2 次，地面應(yīng)每月濕拖 1 次；