房產(chǎn)圖基礎(chǔ)講義

1、房產(chǎn)圖基礎(chǔ)講義房產(chǎn)圖基礎(chǔ)講義1一、房產(chǎn)圖的分類1二、房產(chǎn)圖的作用1三、房產(chǎn)圖測繪的范圍2四、房產(chǎn)圖的坐標(biāo)系統(tǒng)與測圖比例尺3五、房產(chǎn)圖的分幅與編號4六、房產(chǎn)圖的精度要求6七、房產(chǎn)圖測繪內(nèi)容與要求7一、房產(chǎn)圖的分類房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、產(chǎn)業(yè)管理的重要資料。按房產(chǎn)管理需要，分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。此外，為了野外施測的需要，通常還繪制房產(chǎn)測量草圖。二、房產(chǎn)圖的作用房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖以及房產(chǎn)測量草圖，因圖上所反映的內(nèi)容不同，各有側(cè)重，因此，房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖和房產(chǎn)測量草圖所起的作用也各不相同。(一)房產(chǎn)分幅圖的作用房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬

2、等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，同時，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖以幅繪制。(二)房產(chǎn)分丘圖的作用房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)利狀態(tài)等各項房地產(chǎn)要素。也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。(三)房產(chǎn)分戶圖的作用房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖。是根據(jù)各戶所有房屋的權(quán)屬情況，分幢或分層對本戶所有的房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、層數(shù)、層次、墻體歸屬、權(quán)利狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)面積、共有分?jǐn)偯娣e及其用地范圍等

3、各項房產(chǎn)要素，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制。(四)房產(chǎn)測量草圖的作用房產(chǎn)測量草圖包括房產(chǎn)分幅圖測量草圖和房產(chǎn)分戶圖測量草圖。房產(chǎn)分幅圖測量草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地產(chǎn)調(diào)查的實地記錄，是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始根據(jù)。在進(jìn)行房產(chǎn)圖測量時，應(yīng)根據(jù)項目的內(nèi)容要求繪制房產(chǎn)分幅圖測量草圖。房產(chǎn)分戶圖測量草圖是產(chǎn)權(quán)人房屋的幾何形狀、邊長及四至關(guān)系的實地記錄，是計算房屋權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積、陽臺建筑面積、共用分?jǐn)傁禂?shù)、分?jǐn)偯娣e及總建筑面積的原始資料憑證。并存入檔案作永久保存。房產(chǎn)平面圖三、房產(chǎn)圖測繪的范圍(一)房

4、產(chǎn)分幅圖的測繪范圍房產(chǎn)分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦、企事業(yè)單位及與其毗連的居民點的房屋測繪，應(yīng)與開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記的范圍相一致。(二)房產(chǎn)分丘圖的測繪范圍丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元時稱組合丘。有固定界標(biāo)的按固定界標(biāo)劃分，沒有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。房產(chǎn)分丘圖以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分進(jìn)行實地測繪或利用房產(chǎn)分幅圖和房產(chǎn)調(diào)查表編繪而成。分丘圖(三)房產(chǎn)分戶圖的測繪范圍房產(chǎn)分戶圖的測繪范圍，是以各戶的房屋權(quán)利范圍大小等為一產(chǎn)權(quán)單元戶，即以一幢房屋和幾幢房屋及一幢房屋的某一層中的某一權(quán)屬單元戶為單位

5、繪制而成的分戶圖。(四)房產(chǎn)測量草圖的測繪范圍房產(chǎn)測量草圖的測繪范圍，一般包括房屋、用地草圖測量、全野外數(shù)據(jù)采集測量草圖和房屋分戶草圖測繪。四、房產(chǎn)圖的坐標(biāo)系統(tǒng)與測圖比例尺(一)房產(chǎn)圖的坐標(biāo)系統(tǒng)房產(chǎn)分幅圖應(yīng)采用國家坐標(biāo)系統(tǒng)或沿用該地區(qū)已有的坐標(biāo)系統(tǒng)，地方坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)盡量與國家坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測。根據(jù)測區(qū)的地理位置和平均高程，以投影長度變形角不超過2.5em/kin為原則選擇坐標(biāo)系統(tǒng)。面積小于25km的測區(qū)，可不經(jīng)投影，采用平面直角坐標(biāo)系統(tǒng)。房產(chǎn)圖一般不表示高程。(二)房產(chǎn)圖的測圖比例尺1。房產(chǎn)分幅圖的比例尺房產(chǎn)分幅圖成圖比例尺可分為：城鎮(zhèn)建成區(qū)一般采用1:500比例尺測圖；遠(yuǎn)離建成區(qū)的工礦區(qū)、企事業(yè)單

6、位及其相毗連的居民點也可采用1:1000的比例尺測圖。2.房產(chǎn)分丘圖的比例尺房產(chǎn)分丘圖成圖比例尺如按分幅圖描繪，可依房產(chǎn)分幅圖比例尺大小。如另外測繪，分丘圖的比例尺應(yīng)根據(jù)丘面積的大小和需要在1:1001:1000之間選用。3.房產(chǎn)分戶圖的比例尺房產(chǎn)分戶圖成圖比例尺，一般為1:200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時比例尺可適當(dāng)放大與縮小。房產(chǎn)分戶圖4.房產(chǎn)測量草圖的比例尺房產(chǎn)測量草圖應(yīng)選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰、易瀆，在內(nèi)容較集中的地方可移位出局部圖形。五、房產(chǎn)圖的分幅與編號(一)房產(chǎn)分幅圖的分幅與編號房產(chǎn)分幅圖的分幅方式：按房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定為50emx50em正方形分幅。房產(chǎn)分幅圖的編號以高斯

7、克呂格坐標(biāo)的整公里格網(wǎng)為編號e，由編號區(qū)代碼加各種比例尺的分幅圖代碼組成，編號區(qū)的代馮以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。編號形式、分幅代碼如下：編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，第1、2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號，第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第4、5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù)，第6、7位和第8、9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。另外，房產(chǎn)分幅圖編號也可以按圖廓西南角坐標(biāo)公里數(shù)編號，x在前，y在后，中間加短線連接。對已有房產(chǎn)分幅圖的地區(qū)可沿用原有的編號方法。除正方形分幅與矩形分幅等正規(guī)分幅方式和編號方式外，還有按自然街道分幅方式、流水編號方式、行列編號或其他編號方式等。按自然街

8、道分幅方式即以街區(qū)為單位在平面圖上獨立表示，避免了建筑物被幾幅圖的分割。流水編號法一般是從左到右，從上至下用阿拉伯?dāng)?shù)字編定。行列編號法一般由左到右為縱行，由上而下為橫行，以一定代號“先列后行”編定。其他編號法中，有以圖幅西南角x，y坐標(biāo)分別除以圖廓x、y方向的坐標(biāo)差x、y作為圖號，圖號前冠以比例尺分母。分幅圖圖紙一般采用厚度為0.07mm-0.imm，經(jīng)過定型處理變形至小于0.20%的聚酯薄膜。(二)房產(chǎn)分丘圖的編號房產(chǎn)分丘圖是分幅圖的局部圖，其分幅應(yīng)與房產(chǎn)分幅圖同。但分丘圖的圖廓位置，應(yīng)根據(jù)該丘所在位置確定，圖廓西南角坐標(biāo)值不一定是圖上方格網(wǎng)的整倍數(shù)，圖上需要注出西南角的坐標(biāo)值，以公里數(shù)為單

9、位注記小數(shù)后三位。房產(chǎn)分丘圖丘的編號按市、市轄(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)(鄉(xiāng))的行政轄區(qū)或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域為基礎(chǔ)劃定，根據(jù)實際情況和需要，可以街坊為基礎(chǔ)將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干個房產(chǎn)分區(qū)，房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)字從01至99依序編列：當(dāng)未劃分房產(chǎn)分區(qū)時，相應(yīng)的房產(chǎn)分區(qū)編號用“01表示，在此情況下，房產(chǎn)區(qū)也代表房產(chǎn)分區(qū)。編列丘號的市、市轄區(qū)(縣)的代碼一律采用gb2260中華人民共和國行政區(qū)劃代碼規(guī)定的代碼。丘的編號以房產(chǎn)分區(qū)為編號區(qū)，采用4位自然數(shù)字從0001至9999編列，以后新增丘按原編號順序連續(xù)編立。丘的編號從南至北，從西向東以反

10、s形順序編列。丘的編號格式如下：市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號(2位) (2位) (2位) (2位) (4位)另外，在一丘內(nèi)有多幢房屋和多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)編立幢號和房產(chǎn)權(quán)號。其中，幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1，2，順序按s形編號，幢號注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角，并加括號表示。房產(chǎn)權(quán)號，因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，則分別用不同標(biāo)識符號表示：在他人用地范圍內(nèi)所建房屋，應(yīng)用幢號后加編標(biāo)識符號“a”；多戶共有的房屋，在幢號后面加編共有權(quán)號，標(biāo)識符號用“b”；房屋所有權(quán)上為典權(quán)人設(shè)的權(quán)利，在幢號后面應(yīng)加編典權(quán)號，用標(biāo)識符號“c”；在房屋所有權(quán)上為抵押權(quán)人所設(shè)定的權(quán)利，

11、在幢號后面應(yīng)加編抵押權(quán)號，用標(biāo)識符號“d”。(三)房產(chǎn)分戶圖的編號房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位表示房屋權(quán)屬范圍的詳圖。分戶圖上房屋的丘號、幢號應(yīng)與分丘圖上的編號一致。若一幢房屋屬多元產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)編列戶號(戶權(quán)號)編號方式以產(chǎn)權(quán)登記測繪先后順序編號：1、2、3、4(四)房產(chǎn)測量草圖的編號房產(chǎn)測量草圖應(yīng)在圖紙的右上方注記地號及房屋坐落，在分戶測量草圖上應(yīng)注記樓房幢號及層次。六、房產(chǎn)圖的精度要求(一)房產(chǎn)分幅圖的精度要求房產(chǎn)分幅圖只要求圖上精度，即分幅圖上地物點的平面位置精度。在房產(chǎn)測量規(guī)范中，規(guī)定了模擬方法測繪的房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點，相對于鄰近控制點的點位中誤差不超

12、過圖上0.5mm；利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上0.6mm。(二)房產(chǎn)分丘圖的精度要求房產(chǎn)分丘圖不但要求圖上地物點的平面位置精度，還要求圖上實測界址點、房角點的坐標(biāo)精度，圖上地物點的精度是相對于鄰近控制點而言的，不超過分幅圖圖上 0.5mm，圖上界址點、房角點的坐標(biāo)精度，在房產(chǎn)測量規(guī)范中，規(guī)定了房產(chǎn)界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表51的規(guī)定；間距超過50m的界址點間的間距誤差限差不應(yīng)超過下式的計算結(jié)果：d=（mj+0.02mjd）式中：m相應(yīng)等級界址點的點位中誤差，m；d相鄰界址點的距離，m；

13、d界址點坐標(biāo)計算邊長與實量邊長較差的限差，m房角點的坐標(biāo)精度等級和限差與界址點相同。以上適用于房產(chǎn)測繪對界址點、房角點的精度要求，房產(chǎn)測繪與地籍測繪分開的部門，其地籍界址點的精度要求應(yīng)執(zhí)行地籍測量規(guī)范。(三)房產(chǎn)分戶圖的精度要求房產(chǎn)分戶圖只是圖上的描繪精度不要求圖上的點位精度。因房產(chǎn)權(quán)利人只注重本戶房屋與毗連的他戶房屋之間的關(guān)系位置或尺寸，以及本戶房屋產(chǎn)權(quán)面積的準(zhǔn)確度 (精度)。由于房屋產(chǎn)權(quán)面積都是按實量數(shù)據(jù)(邊長)計算，房產(chǎn)面積的精度分為三級，其面積計算精度與邊長精度有關(guān)。在房產(chǎn)測量規(guī)范中，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)面積的精度要求如表52：七、房產(chǎn)圖測繪內(nèi)容與要求(一)房產(chǎn)分幅圖測繪內(nèi)容與要求房產(chǎn)分幅圖

14、應(yīng)表示的內(nèi)容包括控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施、房屋圍護(hù)物等房地產(chǎn)要素及其編號和房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和地理名稱注記等。1.平面控制點包括基本控制點和圖根控制點。2.行政境界一般只表示區(qū)、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的境界，其他境界根據(jù)需要表示。二級境界線重合時，用高一級境界線表示；境界線與丘界線重合時，用境界線表示；境界線跨越圖幅時，應(yīng)在內(nèi)外圖廓間的界端注出行政區(qū)劃名稱。3.丘界線不分組合丘和獨立丘。權(quán)界線明確又無爭議的丘界和有爭議或未明確丘界，分別用丘界線和未定丘界線表示；丘界線與房屋輪廓線重合時，用丘界線表示；丘界線與單線地物重合時，單線地物符號線劃按丘界線線粗表示。4.一般房屋不分種類和特征

15、，均以實線繪出；架空房屋用虛線表示；臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示。墻體凹凸小于0.2m以及裝飾性的柱、垛和加固墻等均不表示。5.房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺、門和門墩、門頂、室外樓梯、臺階等均應(yīng)測繪，其中室外樓梯以水平投影為準(zhǔn)，寬度小于圖上1mm的不表示；門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)。與房屋相連的臺階按水平投影表示，不足五階的臺階不表示。冬房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等均應(yīng)實測，其他圍護(hù)物根據(jù)需要表示。臨時性的、殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護(hù)物不表示。7.房產(chǎn)要素及其編號包括丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途及用地分類等，根據(jù)調(diào)查資料以

16、相應(yīng)的數(shù)字、代碼、文字和符號表示。注記過密容納不下時，除丘號、丘支號、幢號和房屋權(quán)號必須注記，門牌號可首尾兩端注記、中間跳注，其他注記按上述順序從后往前省略。8.與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素包括鐵路、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應(yīng)表示。鐵路以兩軌外緣為準(zhǔn)；橋梁以外圍投影為準(zhǔn)；道路以路緣為準(zhǔn)；城墻以基部為準(zhǔn)；水系以坡頂為準(zhǔn)。水塘游泳池等應(yīng)加簡注。亭、塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花圃、草地等可根據(jù)需要表示。9.地理名稱注記包括：自然名稱；鎮(zhèn)以上人民政府等行政機構(gòu)名稱；工礦、企事業(yè)單位名稱。單位名稱只注記區(qū)、縣級以上和使用面積大于圖100cm2的單位。(二)房產(chǎn)分丘圖測繪內(nèi)容和要求房產(chǎn)分丘平面圖的內(nèi)容除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋的權(quán)界線、界址點、界址點點號、窯洞的使用范圍：挑廊、陽臺、房屋建成年份、丘界長度、房屋邊長、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。測繪本丘的房屋和用地界限時，應(yīng)適當(dāng)繪出鄰丘相鄰地物。共有墻體以中間為界，量至墻體的12處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)；自有墻量至墻體外側(cè)；窯洞庭湖使用范圍量至洞壁內(nèi)側(cè)。房屋的權(quán)界線與丘界線重合時，用丘界線表示；房屋的權(quán)界線與輪廓線重合時，用房屋權(quán)界線表示。挑廊、挑陽臺、架空通廊以外圍投影為準(zhǔn)，用虛線表示。(