國際甲級寫字樓

1、1、 頂級物業(yè)(國際寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。 配套設施：應有配套商務、生活

2、設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。 電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。 設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。 (3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。 (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算

3、機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。 (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化：3A5A (8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的

4、辦公樓建筑媲美。 裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。 配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模

5、：15萬平米。 (3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。 (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。 (5)交通便利：有多種交通工具直達。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化：3A及3A以上。衡量標準國際甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置位于中央商務區(qū)，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎建設包括公交線路以及軌道交通設施。停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供

6、至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標準的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標準的交付，架空地板、充分的電源供應并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。平均每20平方米有一根電話線物

7、業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)國際甲級寫字樓（GRADEAOFFICE)標準1、交通便利，基礎建設完備，位于城市CBD，行政配套齊全2、建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高3、平均每200平方米至少1個車位4、樓層吊頂后凈高2.6米以上5、平均每5層有一部電梯服務，等待時間不超過30秒6、每平方米最少具備50

8、60瓦電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施7、平均每20平方米建筑面積有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會議設備8、提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應9、擁有聲名卓著且具備相關經(jīng)驗的物業(yè)管理公司10、設施齊備，包括有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶為主 四大國際測量師行四種說法記者于是向有關專家求證了關于寫字樓的一些分類與評定標準，來自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司和仲量聯(lián)行的版本如下：版本一：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司據(jù)了解，由于目前尚沒有任何國家級的官方機構(gòu)對上海寫字樓的分類標準進行明確約定，因此第

9、一太平戴維斯依據(jù)了國際上通行的評定標準、上海寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和特點，并結(jié)合多年來對商業(yè)物業(yè)市場的實際操作經(jīng)驗，總結(jié)而得出了一套相關的評定方法。目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個等級：國際甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。評定上海寫字樓的級別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關鍵詞：軌道交通地理位置是對寫字樓的等級評定的首選因素之一，而地理位置評定優(yōu)劣時考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎建設以及軌道交通設施情況等。其中，寫字樓項目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。在對寫字樓的地理位置進行評定時，能夠達到甲級標準的通常指在中央商務區(qū)域內(nèi)的一些中等品

10、質(zhì)的項目，或是處于次商務區(qū)(例如徐家匯、虹橋、外灘等)內(nèi)達到甲級標準的寫字樓。而對于國際甲級寫字樓而言，中央商務區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎。至于乙級寫字樓項目通常指僅符合最基本的技術標準，或者是交付標準較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業(yè)中心。關鍵詞：凈高至少 2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數(shù)量、電梯等指標。一般來說，國際甲級標準寫字樓項目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應該要至少高于70%。同時，備有充足的停車位數(shù)量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個停車位。在電梯數(shù)量的配備上，則需要保證每

11、架電梯服務的寫字樓面積不超過4000平方米-5000平方米。而甲級寫字樓的參數(shù)標準則相對較低一點，不能完全達到上述所列的內(nèi)容。在寫字樓的技術參數(shù)方面，主要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面主要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設備?？照{(diào)系統(tǒng)則主要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則主要以項目的總供電量及其應急電力系統(tǒng)等的相關數(shù)字為標準。關鍵詞：只租不售判定寫字樓的軟性因素主要包括開發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽以及寫字樓外立面、內(nèi)裝修標準以及選用品牌等因素。其中，開發(fā)商的寫字樓營銷模式，是評定寫字樓等級的重要因素之一。

12、通常高品質(zhì)的國際甲級寫字樓或甲級寫字樓會采取只租不售的策略，即使部分面積進行銷售，也通常為連續(xù)的幾個樓層。版本二：世邦魏理仕辦公樓部該公司在評定辦公樓等級時，有一些客觀指標的打分標準，主要指標內(nèi)容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設施、大樓設計和發(fā)展商背景，綜合下來5分為超甲級，4分為甲級，3分為乙級。關鍵詞：純租與可售型目前上海的甲級寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數(shù)的甲級寫字樓為純租型的。對于純租的寫字樓而言，開發(fā)商持有較長期的觀念并更注重項目作為長期的投資而帶來的租金收益。由此因為業(yè)主的唯一性，可以實施綜合的市場、租賃及管理戰(zhàn)略，所以會更好的管理租客的信息

13、資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保整體的租金收益?？墒坌偷膶懽謽强梢詽M足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發(fā)商更注重通過物業(yè)出售來獲取短期的收益。由于物業(yè)出售而產(chǎn)生的多個產(chǎn)權(quán)業(yè)主，或自用或投資，他們購買目的的不同，導致對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。從戴德梁行和世邦魏理仕兩家國際性公司對甲級寫字樓的評定標準可以看出，兩家公司的標準更傾向于寫字樓的辦公設施和地理位置、交通環(huán)境，而到寫字樓上班的白領一族，更看中諸如交通環(huán)境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標。版本三：仲量聯(lián)行測量師事務所(上海)有限公司關鍵詞：單層面積超1000平方米仲量聯(lián)行將寫字樓分為甲級和

14、乙級寫字樓，對于甲級寫字樓的衡量標準，主要包括了交房標準、建筑施工、單層面積等方面。不過相關人士表示，要被評為甲級寫字樓并不一定想要符合每一項標準，不過必須達到以下的多項指標。同時，隨著目前市場情況的不斷變化和建筑技術的發(fā)展，以下的指標還會不時更新。-單層面積達1000平方米或以上-層高達2.60米或以上-平均得房率為60%-65%或以上-位于浦東或浦西的中央商務區(qū)，有便捷交通-租戶包括知名本地或跨國企業(yè)-高端的交房標準-高質(zhì)的建筑施工-樓層可靈活分隔-寬敞的大廳及通道-高效的中央空調(diào)系統(tǒng)-專業(yè)的物業(yè)管理-充足的停車設施-基本的后備電源系統(tǒng)-高效的電梯管理系統(tǒng)-充足的洗手間設施-合格的通訊系統(tǒng)

15、，以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸版本四：戴德梁行寫字樓部關鍵詞：八大特征所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，在我國現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范里無法找到這個名詞，仔細探討會發(fā)現(xiàn)，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務化。每家公司的具體評判標準不甚統(tǒng)一，在參照國際化通行標準的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認為，就我國的辦公樓市場而言，一般分為