土地資源管理學(xué)

1、土地資源管理學(xué)1.1 土地資源：土地作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并 能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的那部分土地。1.2 土地資產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地。二者關(guān)系：土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源， 是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財4產(chǎn)，具有了經(jīng)濟（價 值）和法律（獨占權(quán)）意義。1.3 土地功能：負載（生物和非生物負載）；養(yǎng)育（使各種生物生存、繁殖）；倉 儲（礦產(chǎn)、能源資源）；提供景觀（自然景觀）；儲蓄和增值（價格上身趨勢）。1.4 土地特性：土地是自然的產(chǎn)物、土地面積的有限性、土地位置的固定性、土 地質(zhì)量差異的普遍性、土地利用的永續(xù)性。1.5

2、 土地管理概念：1） 土地管理的主體是國家；2）客體是土地以及土地利用中 產(chǎn)生的人與人、人于地、地于地之間的關(guān)系；3） 土地管理的基本任務(wù)是維護 在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用：4）綜合 運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等方法管理土地；5）管理的職能是計劃、組織 與控制；6） 土地管理的冃的和特點受社會環(huán)境的制約，主要受社會制度和土 地制度的制約。1.6 土地管理學(xué)基本任務(wù)：應(yīng)用土地管理學(xué)的原理和方法，研究和闡明一定的社會生產(chǎn)方式下 調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督調(diào)控土地利用的規(guī)律性，以達到平衡土地供求矛盾，取 得盡可能大的生態(tài)效益，經(jīng)濟效益，社會效益。內(nèi)容：原理；內(nèi)容和方法；案例分

3、析；操作實務(wù)內(nèi)容：1）包括地籍管理（管理）、土地權(quán)屬、土地利用；土地市場；2）四部分 是相互聯(lián)系，相互依賴的共同構(gòu)成完整的土地管理內(nèi)容體系；地籍管理是基 礎(chǔ)，土地權(quán)屬、土地市場管理足手段，土地利用管理足核心。2.1 土地管理原理:人本原理、系統(tǒng)原理、動態(tài)原理、效益原理3.1政府對土地實施宏觀管理的必要性：1） 土地是人類生存不可缺少的自然資 源，同時又是稀缺資源；2）公有制土地的存在；3） 土地利用外部性的存在 （土地利用中一個經(jīng)濟主體的行為，不通過影響價格而直接或間接地彩響另 一經(jīng)濟主體的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟利益的現(xiàn)象）；4） 土地市場存在失靈現(xiàn)彖（公 有土地資源和公有產(chǎn)品的存在；土地利用的外部性

4、；不完全競爭和不完全信 息；不確定性；土地投機行為）。3.2政府失靈原因：公共決策失誤（信息不充分、不完全，政策的“時滯”）；政 府龐大行政機構(gòu)運行的低效率和“內(nèi)部效應(yīng)”（職責(zé)重復(fù)，部門內(nèi)部層次多、 職責(zé)不清）；尋租活動（權(quán)錢交易，行賄、受賄）。對策：1）強化政府對土地的公共管理職能；2）加強公共決策科學(xué)化、民主化; 建立良好的地方政府和中央政府的互動合作關(guān)系；3）強化監(jiān)督機制和反饋機 制；4）建立健仝土地法律體系和加大執(zhí)法力度。3.3政府在土地管理中的行為模式：1）保障土地市場機制的正常運行；2）作為 公共利益的代表，對社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)：3）消除土地利用的外部性；4）協(xié)調(diào)個土地使用

5、者之間的利益，保障土地配置的公平和效率3.4 土地管理的任務(wù)和原則：任務(wù)：1）堅持“一要吃飯，二要建設(shè)”的方針，努力實現(xiàn)土地，特別是耕地供 求的動態(tài)平衡；2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控；3）加強土地 資源的調(diào)査評價和科學(xué)規(guī)劃；4）加強土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)；5）深化改革, 建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的管理新體制，新機制；6）健全法制，依法行政, 實現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)。原則：正確處理國家、集體、個人之間關(guān)系的原則：堅持生態(tài)、經(jīng)濟、社會三 效益統(tǒng)一的原則；堅持依法、統(tǒng)一、科學(xué)滴管理土地的原則。3.5 土地管理方法：行政方法（命令、指示、規(guī)定、通知等）；經(jīng)濟方法（地租 地價杠桿，財政杠

6、桿，金融杠桿，稅收杠桿）；法律方法（貫徹執(zhí)行法規(guī)，調(diào) 整關(guān)系，規(guī)定準則）；技術(shù)方法（GPSGISRS）.匹種方法各具特色，又有局限， 只有綜合利用才能事半功倍。5.1 土地制度：一定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生 產(chǎn)資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地 之間的經(jīng)濟關(guān)系。主要包括土地所有制度和土地使用制度。土地所有制度：是法律所有權(quán)，占有、使用、處分、收益的權(quán)利：是整個土地 制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地使用制度：占有、使用、收益的權(quán)利。前者決定后者，后者反映和體現(xiàn)前者，是實現(xiàn)和鞏固前者的一種形式和手段。5.2我國現(xiàn)階段土地所有制及其形成：社

7、會主義公有制，分為全民所有制和勞動 群眾集體所有制兩種形式。農(nóng)村：土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化。城市：接管、沒收，贖買，土地征收，立法等形式確立。5.3 土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：具有排他性；客體必須具備可占用性和價值性：土地 產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認和保護；丄地產(chǎn)權(quán)相對性。5.4我國國有土地所有權(quán)主體、客體和內(nèi)容：主體：國家； 客體：一切國家所有的土地，包括：城市市區(qū)的土地；依照法 律規(guī)定屈于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地：依照法律規(guī)定國家征收的土 地；依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其他土地。5.5 土地權(quán)屈管理內(nèi)容：依法確認土地權(quán)屬；依法管理土地權(quán)屬變更（

8、土地所有 權(quán)、使用權(quán)的變更）；依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛。5.6城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理：概念：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用 者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。兩種情況：根據(jù)國家建設(shè)需要和根據(jù)公共利益需要特征：受讓主體廣泛性：有償性；計劃性基本原則：所有權(quán)和使用權(quán)分離原則；平等、自愿、有償、誠信原則；國家主 權(quán)神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地原則。年限：居住70年；工業(yè)50年：科教文衛(wèi)體50年：商業(yè)、旅游、娛樂40年： 綜合或其他50年。方式：以協(xié)議方式出讓；以招標方式出讓；以拍賣方式出讓。5.7城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理：概念：是指以出讓方式

9、取得的國冇土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為， 是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系?；拘问剑撼鍪邸⒔粨Q和贈與。特征：1）是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當(dāng)事人Z間進行的民 事活動，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用、不損害公共利益等民事 活動基本原則；2）只是轉(zhuǎn)讓一定年限的國有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家;3）土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原受讓人同時轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)岀讓合同中規(guī)定的 權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者。轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)移；建筑物、附著物轉(zhuǎn)移；使用年限；轉(zhuǎn)讓價格。5.8城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出租管理：概念：是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體將

10、土地使用權(quán)及地上的建筑物、 其他附看物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為。法律特征：土地使用權(quán)出租是一種民事法律行為，與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，遵 循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則：土地使用權(quán)出租是出租 人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)能租賃給他人使用，并收 取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個的轉(zhuǎn)移；出租地塊必須是合法取得且法律允 許出租的地塊；土地使用權(quán)岀租后，出租人扔需要繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的 義務(wù)：土地使用權(quán)岀租主體是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人, 不同于土地所有人一國家或代表的出讓主體，這也是土地使用權(quán)岀租的法 律特征之一；土地使用權(quán)出租，必須

11、將出租土地上的建筑物、其他附著物連 同土地使用權(quán)一并岀租，而民法上的財產(chǎn)租賃合同無此限制。5.9 土地征收：國家為了公共利益的需要、依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型?地的行為。特征：公益性、強制性、有償性、程序的合法性。補償費構(gòu)成：土地補償費；青苗費；地上附看物補償費；安置補償費；社會保 障費用；新菜地開發(fā)建設(shè)基金；拆遷補償費6.1 土地利用影響因素：自然因素，社會經(jīng)濟因素，人的文化素質(zhì)6.2 土地利用管理概念：是國家按照預(yù)定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī) 律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的 總稱。土地利用管理是土地管理的核心。6.3級差地租：是指那些利用生

12、產(chǎn)條件較好的土地所得到的超額利潤。絕對地租：是指由于土地所冇權(quán)的壟斷，任何一塊土地，即使最劣等地，也絕 對必須支付的地租。6.4耕地利用特點：利用周期較短；對自然條件要求嚴格；集約利用程度較髙； 具有永續(xù)利用性能。6.5基本農(nóng)田：按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利 用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。基本農(nóng)田保護區(qū)：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準規(guī)定 的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；有良好的水利和水土保持設(shè)施的耕地，正 在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)地；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教 學(xué)實驗田o6.6建設(shè)用皿特點：利用的非生態(tài)性；位置的特別重要性；高度集約性

13、；穩(wěn)定性; 擴張性。6.7提高建設(shè)用地集約利用程度措施：確定城鎮(zhèn)合理用地規(guī)模和布局，嚴格控制 城鎮(zhèn)盲目擴張；充分挖掘建設(shè)用地內(nèi)部潛力（首先，要鼓勵舊城改造；其次, 進行土地置換，提高土地利用效益；再次，實施有利于建設(shè)用地內(nèi)部挖潛的 政策）；逐步縮減農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模。6.8 土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、 依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項 強制性管理制度。目標：土地利用整體效率最大化；協(xié)調(diào)“吃飯”和“建設(shè)”的矛盾：消除土地 利用中不利的外部性彩響，保護環(huán)境，實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。7.1城市土地市場層次結(jié)構(gòu)：一級市場（是指城市

14、土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用 者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者Z間的經(jīng)濟關(guān)系。出讓 （協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出讓）、出租和入股）：二級市場（是指城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用 權(quán)岀讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者 之間的經(jīng)濟關(guān)系。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股）。城市土地一級市場和城市土地二級市場是相互聯(lián)系、相互作用的，它們共同構(gòu) 成整個土地市場。1） 一級市場的土地供給和土地價格對二級市場的土地供給 和價格具有決定性的作用，若一級市場運行不規(guī)范，二級市場運行無序就不 可避免；2）二級市場的供需狀況和價格高低又會

15、反饋到一級市場，從而調(diào)節(jié) 一級市場的供需和價格。這樣就形成了城市土地使用權(quán)流動和信息傳導(dǎo)的閉 合系統(tǒng)。7.2城市土地市場管理：原貝整合性利益原則：平等對待原則；控制與彈性管理原則；依法管理原則 內(nèi)容：宏觀管理：（是指國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠冃標出發(fā)，通過經(jīng)濟 手段和行政手段，對城市上地市場進行干預(yù)，以達到抑制上地投機、維護上 地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。包括兩方面： 城市土地市場供需管理，城市土地市場價格管理）。微觀管理：（是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、客體 和交易程序進行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場 機制的正常調(diào)節(jié)

16、功能）。7.3城市土地供需不平衡四種情況：Sih Dlh： 一級市場土地供過于求，城市中有大量未開發(fā)的閑置土地Sih D2h：二級市場土地供過于求，大量的土地未脫售而空置S2h D2h：二級市場土地供不應(yīng)求，居民住房和營業(yè)性用房極為緊張7.4城市土地儲備制度的意義：1）有利于充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控 作用；2）有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率；3）有利 卩土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施；4）有利于推行土地招標拍賣制度， 建立公開、公平、公正的土地市場。7.5城市土地收購儲備制度運作程序：三個階段：土地收購、土地儲備、土地供應(yīng)土地收購，是指土地儲備機構(gòu)根據(jù)城市總體規(guī)劃的

17、耍求、社會經(jīng)濟發(fā)展的需要, 城市政府的授權(quán)以及土地儲備計劃，收購集體土地所冇權(quán)和國有土地使用權(quán) 的活動。收購方式：土地征收（國家為了公共利益，依照法定程序?qū)⒓w所有土地變 成國家所有土地，并給與原土地權(quán)利人一定補償?shù)囊环N行政行為）、土地收回 （土地儲備機構(gòu)代表國家依法收回閑置的、逾期未開發(fā)的土地使用權(quán)）、土地 置換（土地儲備機構(gòu)對部分使用不合理的匸業(yè)用地，利用市場機制，采取差 價補償?shù)姆绞?，實現(xiàn)不同位置的土地使用權(quán)置換、從而取得待開發(fā)土地的使 用權(quán)，以達到重新配置土地資源的目的）、土地購買（土地儲備機構(gòu)對于那些 地段好、價值高，但使用不合理的土地或者在土地轉(zhuǎn)讓過程中價格明顯偏低 的交易地塊，政

18、府通過市場機制，從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)）。土地儲備：土地進行開發(fā)和再開發(fā)（使生地、毛地變成熟地）； 儲備：（儲備 時間的長短根據(jù)城市發(fā)展對土地的需求情況以及土地儲備中心的經(jīng)濟承受能 力而定。）土地供應(yīng)：根據(jù)城市發(fā)展需要和土地供應(yīng)計劃，采取競爭性的出讓方式（拍賣、 招標和掛牌）向用地者供應(yīng)土地。7.6地價管理作用：1）調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機，保證土地市場均衡、 平穩(wěn)發(fā)展；2）促進土地資源合理配置，充分有效地利用土地；3）為土地市 場管理提供依據(jù)；4）規(guī)范土地市場中交易各方的行為；5）規(guī)范土地估價方 法，培養(yǎng)土地估價人才；6）防止國有土地收益流失；7）通過地價管理，合 理分配社會財富。7.7我國城市土地市場價格管理制度：土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度： 土地價格定期公布制度；提前收回土地使用權(quán)的補償制度；土地價格申報制 度；政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；政府