房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)(重要)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解 房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè) 階段 四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 :首先對投資地區(qū)和投資 :環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù) :對自然資源的了解和市場情 :況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì) :政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行 :綜合分析預(yù)測，找到最有利 :的投資機(jī)會，為投資機(jī)會的 1 i選擇提供依據(jù) 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書 及項(xiàng)目立項(xiàng)批文 ；到城市規(guī)劃管理部門 申 :請定點(diǎn)；. i :需向規(guī)劃部門提交有效: II :的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見1 ;書、申請定點(diǎn)報告、申請用: ifl :地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、1 :營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書 ： :

2、等文件或證書；: 申請定點(diǎn) 選址意見書是項(xiàng) 目進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和管 理的重要依據(jù)； 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見 書時需向主管部門提 交地址申請報告、有效 的項(xiàng)目建議書等； 項(xiàng)目立項(xiàng)批文是 有計劃管理部門頒發(fā)， 確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審 核，是可以進(jìn)行開發(fā)建 設(shè)的文件； 申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批 文的時候需向主管部 門提交可行性報告、立 項(xiàng)申請書、資金來源說 明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類 型說明等； 到土地管理部門 辦理土 地岀讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂 土 地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同 ， 并繳納土地使用權(quán)岀讓金； 申請購置土地、辦理 土地產(chǎn)權(quán)手續(xù) 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計 條件通知等文件 提交建設(shè)用地規(guī)劃 設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理 部門審核，然

3、后由規(guī)劃 管理部門核定用地面 積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā) 給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 :被申請建設(shè)用地現(xiàn) 狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng) 1目的性質(zhì)和所處地段條 丨件提岀用地范圍，外部 :限制條件；提岀規(guī)劃設(shè) I計要點(diǎn)，包括建筑密度、 :容積率、建筑層數(shù)、高 :度、體量紅線等 申領(lǐng)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 建設(shè)工程許可證是由規(guī) ;劃管理部門審批頒發(fā)的； I i施工許可證是由建設(shè)單 :位（即開發(fā)商）而不是有施工 :單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)； I i在開工前辦理。未經(jīng)許可, -不得擅自開工； 選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計單位 :通過招標(biāo)選擇勘察 i隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè) j計單位進(jìn)行建筑設(shè)計 使土地（生地）在通過一級

4、開發(fā)后，能達(dá)到具備上水、 雨污水、電力、暖氣、電 信和道路通以及場地平整 的條件，使二級開發(fā)商可 以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。 主要包括：通給水、通排 水、通電、通訊、通路、 通燃?xì)?、通熱力以及場?平整。 通過招標(biāo)選擇承包商 招標(biāo)一般流程: 擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件 j 編制標(biāo)底 向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo) j 發(fā)布招標(biāo)通告 對承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審 發(fā)送招標(biāo)文件 招標(biāo)工程交底與解答 開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)岀中標(biāo) 通知及簽訂合同 申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 申領(lǐng)房屋拆遷許可證 做好“七通一平”工作 選擇承包單位 選擇監(jiān)理單位 房屋所在地的市、 縣人民政府房屋拆遷管 理部門經(jīng)過審查后，為 符合條件的折遷人

5、頒發(fā) 的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān) 證書。 拆遷程序?yàn)? 拆遷調(diào)查 j 制定拆遷安置計劃 申領(lǐng)房屋拆遷許可證 發(fā)布拆遷公告 與被拆遷人簽訂協(xié)議 動遷驗(yàn)收 辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍 和土地使用證 通過招標(biāo)方式選擇 監(jiān)理單位（接受建設(shè)單 位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目 管理工作） 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 :1、配合承包商做好各 :項(xiàng)工作 :2、按時提供施工現(xiàn) :場，完成場地的“七 :通一平” :3、及時提供以約定數(shù) :量的圖紙，組織以約 ；定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂 i購的材料設(shè)備及時進(jìn) :場。 ! i 4、協(xié)助承包商做好接 :受驗(yàn)查工作 1 :5、對項(xiàng)目的投資、進(jìn) :度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān) :控。 I :6、進(jìn)行合同管理 :7、有效地

6、協(xié)調(diào)參與項(xiàng) :目單位的關(guān)系。 I 組織承包商進(jìn)場 加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控 ；1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān) :理 :2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的 :材料、設(shè)備訂貨 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具 備下列條件： 1. 完成建設(shè)工程全 部設(shè)計和合同約定的各項(xiàng) 內(nèi)容，達(dá)到使用要求； 2. 有完整的技術(shù)檔 案和施工管理資料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告； 4. 有勘察、設(shè)計、施 工、工程監(jiān)理單位分別簽 署的質(zhì)量合格文件； 5. 有施工單位簽署 的工程保修書。不符合上 述條件的工程，建設(shè)單位 不得組織工程的竣工驗(yàn) 收。 應(yīng)提交材料： 項(xiàng)目開工報告、竣工報告、分部分: 項(xiàng)工程技術(shù)人員

7、名單、圖紙會審及交底丫 記錄、設(shè)計變更通知、技術(shù)變更核定單、； 工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線j 資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢: 驗(yàn)報告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、 竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評定資料、竣工驗(yàn)收！ 資料等； 到房地產(chǎn)市場管理部門 申請； 應(yīng)具備條件： 1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手 續(xù)齊備，且已確定竣工 交付使用日期； 2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資 的25%或已完成單體項(xiàng) 目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu) 封頂） 3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī) 構(gòu)和監(jiān)管方案 4、已制定房屋使用維修 公約 應(yīng)提交的材料： 1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照， 建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、 規(guī)劃、用地和施工等批 準(zhǔn)文件或證件。 2、工程施工進(jìn)度計劃。

8、 3、投入開發(fā)建設(shè)的資金 已達(dá)工程建設(shè)總投資的 25%以上的證明材料。 4、商品房的預(yù)售方案, 方案應(yīng)說明商品房位 置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使 用日期、預(yù)售總面積和 交付使用后的物業(yè)管理 等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房 預(yù)售總平面圖。 四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 :新房竣工后 3個月 :內(nèi)申請辦理所有權(quán)登 I :記； :登記時需提交建設(shè) :許可證和建筑圖紙等圖 :件； 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 申領(lǐng)商品房銷售許可證 !物業(yè)管理服務(wù)是物 I ;業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán) :人、使用人委托，以有 I償方式對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行 :日常維護(hù)、修繕與整治 1等服務(wù)。 i 向主管部門交 驗(yàn)主要的證明文件 及相關(guān)資料（如： 項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅 線圖、土地權(quán)屬證 明文件、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、 房屋竣工驗(yàn)收資料 及平面圖、價格申 請表等。 與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 開發(fā)企業(yè)將新物 :業(yè)交付物業(yè)管理公司 :接管時，應(yīng)提交以下 :資料：房屋建設(shè)的各 :項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總 :平面圖、房屋及配套 :基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣 :工圖，地下管道網(wǎng)圖 :及其他必要資料 提交相關(guān)材料 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 包括管理和服務(wù) 兩方面： 管理：掌握物業(yè)的變 動、使用狀況、使房 屋設(shè)備和配套設(shè)施及 時得到修復(fù)、更新、 保養(yǎng)； 服務(wù)：以充分保障產(chǎn) 權(quán)所有人、居