房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、精品文檔 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 什么是房地產(chǎn)？ ? 房產(chǎn)+地產(chǎn)=房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其 權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。 ? 房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性 房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性； 獨(dú)一無二性； 壽命長久性； 數(shù)量有限性； 用途多樣性； 相互影響性； 易受限制性； 價(jià)值高大性； 難以變現(xiàn)性； 保值增值性。 房地產(chǎn)的類型 按規(guī)劃用途分 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)； 單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： ? A、商品房B、非商品房 ? C、集資房D、福利房E、私房 ? 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分

2、為以下幾點(diǎn)： ? 寫字樓1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2、商住寫字樓 ? 住宅1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅 ? 商鋪1、臨街地鋪2、裙樓商鋪 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者關(guān)系及差異： ? 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋，以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 房產(chǎn) ? 地產(chǎn)是是指明確了土地所有權(quán)的土地，即包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各 地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 與地產(chǎn)存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 ? 幾個(gè)方面： ? a）從實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； ? b）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租借價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； ? c）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和

3、地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 ? 差異包括幾個(gè)方面 ? a）二者權(quán)屬不同 ? b）二者增值規(guī)律不同 ? c）權(quán)屬性質(zhì)不同 ? d）二者價(jià)格構(gòu)成不同 房地產(chǎn)的類型 ?按程度劃分； ?按建筑物的使用性質(zhì)分類； ?按層數(shù)和高度的分類； 高層建筑的國際分類; 按程度劃分 ? 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；沒有實(shí)現(xiàn)三通一平 ? 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；三通一平 ? 熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地； 七通一平 ? 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定 正在建設(shè)，也可能停工了

4、多年； ? 現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也 可能是舊的 “三通一平”路通、水通、電通場地平整 “七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整。 按建筑物的使用性質(zhì)分類：居住建筑 ?工業(yè)建筑 ?公共建筑 ?農(nóng)業(yè)建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。 按層數(shù)和高度的分類 低層建筑：指一層至三層的建筑； 多層建筑：指四層至六層的建筑； 小高層建筑：指七層至十二層的建筑； 高層建筑：指十二層以上的建筑； 超高層建筑：指高度超過 100m的建筑； 高層建筑的國際分類 建筑類型層數(shù)建筑總高度（M ） 低高層建筑9-1625-

5、50 中高層建筑17-2550-75M 高層建筑26-4075-100M 超高層建筑40層以上100M以上 房地產(chǎn)市場分類 一級(jí)市場：房地產(chǎn)一級(jí)市場又稱土地市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，既國家通過其指定的政 府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產(chǎn) 經(jīng)營者與使用者的市場，出讓的土地可以是生地（沒有實(shí)現(xiàn)三通一平）也可 以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場是國家壟斷的市 場。 二級(jí)市場：是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總 體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來 的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。 三

6、級(jí)市場：是指在二級(jí)市場的基礎(chǔ)上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)進(jìn)入 流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 一、土地及綜合類 土地用途包括哪些種類？ ?農(nóng)用地：直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水 面等 ?建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、 交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 ?未利用地：農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ ?居住用地：七十年 ?工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年 ?旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 房子的居住時(shí)間是多少，土地使

7、用年限屆滿后，該怎么辦？ ?房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制， 但對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均 屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。自開發(fā)商取 得該土地使用證書之日起計(jì)算。土地使用權(quán)期滿后如該土地用途符合當(dāng)時(shí) 城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用， 如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。不同的建筑類型是有不同的 使用年限的， 土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ ? 拍賣 是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī) 定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地

8、使用權(quán)的行為。 ? 招標(biāo) 是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得 土地使用權(quán)的行為。 ? 掛牌 是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確 定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 取得土地的方式有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、 二、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類 什么是房屋的基底面積？ 房屋的基底面積是指建筑物首層的建筑面積 什么是房屋的建筑面積？ 房屋的建筑面積是指建筑物各層面積總和。包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。（套內(nèi)使 用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積+ 樓梯走道面積、其他公攤面積 ） 使用面積 即地毯面積，住宅各樓層平面內(nèi)直接供

9、住戶生活使用的凈面積之和。 斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積； 實(shí)用面積 :它是建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額 公攤面積 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公 共用房和管理用房的建筑面積 承重墻： 凡直接承受上部屋頂、樓板所傳來荷載的墻（墻厚一般不小于240毫米） 填充墻： 框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ ? 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（）。 基底面積 覆蓋率（）= 用地面積 密度越低，小區(qū)綠地面積和活

10、動(dòng)場地越大。 什么是建筑容積率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 總建筑面積（除） 容積率= 建設(shè)用地面積 容積率1別墅（獨(dú)戶、并立式、聯(lián)排、疊層） 容積率1-2.4多層 容積率2.5-4小高層 容積率4高層 什么是綠化率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（）。綠地面積的計(jì)算 不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。（好的綠化率一般不低于30% 得房率 得房率是指單元套內(nèi)建筑面積與套單元建筑面積之比。 中空玻璃 中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由 兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層

11、玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰 性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都 大大提高。 外飄窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視 野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 什么是套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積？ 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按 水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 地下室 房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/2者 半地下室 房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/3且不超

12、過1 /2者。 建筑層數(shù)/層高/凈高 ? 建筑層數(shù)： 層高大于2 . 2米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)。 層咼 層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層 高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 進(jìn)深與開間 ? 進(jìn)深：在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻 的定位軸線之間的實(shí)際長度；也就是說房間長。 ? 開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g 的寬度而言，故又稱開間。 按建筑結(jié)構(gòu)分類 ? 磚木結(jié)構(gòu)建筑 ? 磚混結(jié)構(gòu)建筑 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架

13、結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)，等 磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。 框架結(jié)構(gòu)：主要由梁和柱以剛接或鉸接而構(gòu)成承重體系 磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指由砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他材料制成的構(gòu)件所組成的結(jié)構(gòu)（它多用于六 層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。） 框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，框架一剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架縱、橫方向的適當(dāng)位 置，在柱與柱之間設(shè)置幾道厚度大于140怦的鋼筋混凝墻體而成的 由框架和剪力墻共同承受豎向和水平作用的結(jié)構(gòu)叫框剪結(jié)構(gòu)。 三、銷售類 ?五證： 1. 2. 3. 4. 國有土地使用證 用權(quán)的法律憑證。 建筑用地規(guī)劃許可證 市規(guī)劃的法律憑證。

14、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記 的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 ?5商品房銷售（預(yù)售）許可證經(jīng)相關(guān)部門審批，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 ? 兩書 ?商品房質(zhì)量保證書 商品房使用說明書 產(chǎn)權(quán)證書：房屋所有權(quán)。土地使用權(quán)。 商品房：是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上 流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交

15、換的房地 產(chǎn)。 ? 定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣, 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額 的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為 由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金； ? ? 訂金：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張 定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。 ? ? 起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多 層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶

16、花園的住宅，一般以 二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)； ? ? 銷售價(jià)：一房一價(jià)，房屋買賣合同所簽署的價(jià)格。 ? ? 均價(jià)：均價(jià)是指銷售總額數(shù)除以銷售總面積，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不 是銷售價(jià)； ? ? 房屋預(yù)測面積：預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售 中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依 據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì) 算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)； ? ? 房屋實(shí)測面積：實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格, 開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及 國家測繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商 和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)； 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的 商品房稱為期房，通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng) 目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)