房地產(chǎn)投資咨詢

1、房地產(chǎn)投 房地產(chǎn)投資的涵義 所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)， 以期在將來獲取預 期收益的一種經(jīng)濟活動。 房地產(chǎn)投資的方式 從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。 兩條途徑 是指：基本建設途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。 四種方式 是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和 股權(quán)購買式。 當然，對于基本建設途徑中進行建設的房地產(chǎn)項目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的 方式，只是對這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做， 多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進入房地產(chǎn)市 場

2、。故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，進行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種： 方式一：基本建設式 這里所稱的基本建設， 是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產(chǎn)項目。 方案 評價：這種建設方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項目建設的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā) 市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設方式進行的房地產(chǎn)項目建設有嚴格的條 件限制，這些條件主要有三個方面： 一是投資主體的限制。 一般應是國家機關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位； 二是項目性質(zhì)和用途的限制。 一般應是不進入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項目。 如國家投資的公用事業(yè)項 目等，前述機關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)

3、的樓宇建設項目； 三是各地已停止辦理經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)（下稱停止國有土地使 用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”）。 除非符合特定條件或經(jīng)政府特批， 通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項目的國有土地使用權(quán) 已不可能。 方式二：樓宇購買式 具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、 該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法 律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資 人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。 方案評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項 目進行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上進行分析

4、和論證。在此基礎上，選擇一家有實 力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產(chǎn) 所在項目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設等事項已很難更改。 對于已建設完工的 項目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。 對于未建設完成之房地產(chǎn)項目，則又存在著預購商品房的風險。 方式三：合作開發(fā)式 具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應 資質(zhì)、實力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn) 開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回

5、 收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目樓宇的全部 產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。 方案評價：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于 樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品， 最多只是定作而 已。而在合作開發(fā)式中， 投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項 目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的 房地產(chǎn)項目的成本、 設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處 是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比

6、要更復雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作 開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方 式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。 方式四：購買股權(quán)式 具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設的房地產(chǎn)公司的 股權(quán)進行全面收購。 通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設或擁有的房地 產(chǎn)項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股 權(quán)，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)

7、利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費。不 足之處有三個方面： 一是投資人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接； 二是對一家公司股權(quán)的收購，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進行，投資人與該關(guān)聯(lián)公 司的關(guān)系將對投資人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響； 其三，如不是對一個現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行收購，而是成立一個項目公司再去收 購其股權(quán)，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會構(gòu)成一個障礙。 出師表 兩漢：諸葛亮 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄

8、自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。 將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督： 愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 k!T 臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。 先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍， 攘除奸兇，興復漢室，還于舊都。此臣所以報先帝