上海老式花園洋房市場分析報告(DOC)

1、 上海老式花園洋房市場分析報告一、 市場綜述：1、 歷史背景：老洋房是指解放前建造的、一般為三面或四面臨空、裝修精致、各部分居住功能區(qū)分合理、結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或連接式別墅住宅。此類住宅一般有較大的花園空地或車庫、門房等附屬建筑設(shè)施。新式里弄房與老洋房相類似，多為連排式樣，可理解為老洋房建筑的衍生產(chǎn)物。老洋房作為特殊歷史背景下所產(chǎn)生的一代特殊物業(yè)代表了上海厚重的人文積淀特立獨(dú)行的海派文化，他對整個城市風(fēng)貌的形成產(chǎn)生了極大的影響，成為組成“上只角”的顯著標(biāo)志。另外，上世紀(jì)二、三十年代，自有租界的劃分起，擁有得天獨(dú)厚坐標(biāo)的上海，已經(jīng)成為富賈商貴云集之所在。隨著這部分品味要求性代高的需求的注入，結(jié)合異

2、域風(fēng)情的花園洋房成為他們奢華生活的最佳釋放和精神寄托。2、 建筑風(fēng)格荷蘭風(fēng)格（Dunch）荷蘭風(fēng)格包括殖民風(fēng)格和殖民復(fù)興風(fēng)格。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州首先興起，它有兩大明顯的往特點(diǎn)：（A）雙折線屋頂；（B）側(cè)墻沿街面開數(shù)扇老虎窗。荷蘭殖民、復(fù)興風(fēng)格根基于1880年復(fù)興時期的諸建筑風(fēng)格，吸取了辛格風(fēng)格的建筑特征，顯非對稱式（L形式），屋頂上有時開一個巨大的辛格窗。荷蘭風(fēng)格建筑布局合理，通風(fēng)與采光性好。美國風(fēng)格（Ametican Colonial Revival）美國風(fēng)格根基于殖民時期美洲大陸各地的民居（英國、法國、德國、意大利、荷蘭、西班牙）創(chuàng)造性的發(fā)揮而逐步形成的，所耗建材較多。在全國鐵

3、路網(wǎng)建立起來后，因建材的運(yùn)輸較為方便，大規(guī)模的建設(shè)這類住宅成為可能。經(jīng)過200多年的復(fù)興和發(fā)展，這種風(fēng)格逐步穩(wěn)定下來，并成為美國別墅的主要形式，它注重建筑的居住功能，忽視風(fēng)格特征。目前有四種基本體型：A型，正立面雙山墻式（又稱Shotgugun）；B型，L形式；C型，四坡屋頂式。法國殖民風(fēng)格（French Colonial)法國別墅風(fēng)格對美國的最初影響是從中部的幾個州流行法國殖民風(fēng)格開始的。其特征為：、高大陡峭的四坡屋頂或側(cè)山墻屋頂，別墅常常是一層；、大門和窗戶細(xì)而長，門和窗上都有沿垂直方向的小網(wǎng)格，成排列。它有兩種形態(tài)：城市傳統(tǒng)和鄉(xiāng)村傳統(tǒng)。其中鄉(xiāng)村傳統(tǒng)由周圍有一系列柱子支撐形成圍廊，給居住者

4、提供了360度的全景視野，但最突出的要數(shù)門廊的進(jìn)口樓梯，它是后來歐洲各地皇家花園別墅門廊設(shè)計的雛形。史迪克風(fēng)格（Stick)史迪克風(fēng)格是哥特復(fù)興風(fēng)格到安妮女皇風(fēng)格之間的過渡，它強(qiáng)調(diào)墻面整體裝飾性而非局限門和窗或屋檐等處的細(xì)節(jié)。這種風(fēng)格在1878年很盛行，它造型非常漂亮，享有“木質(zhì)安妮女皇風(fēng)格”的雅號。其特征為：A、 正立面為陡峭的山墻，側(cè)向也有三角形山墻相交，山墻上有裝飾木架；B、 屋檐外和進(jìn)口門廊均有斜向木條架作裝飾；C、外墻常有木板包裹，水平及垂直方向都有木條鑲嵌。它有兩種形態(tài)：正立面山墻；城市住宅。亞當(dāng)風(fēng)格（Adam）亞當(dāng)風(fēng)格是喬治亞風(fēng)格的發(fā)展與精華，在美國東北部極為流行，它吸取了亞當(dāng)兄

5、弟對意大利文藝復(fù)興風(fēng)格的研究成果。與喬治亞風(fēng)格相比，屋檐齒飾加長，正門上方加了一個半圓形或橢圓形氣窗，墻面窗戶有裝飾窗修飾，其余的特征和形態(tài)與喬治亞當(dāng)風(fēng)格幾乎一致。羅馬風(fēng)格（Roman Revival）源于古羅馬風(fēng)格，又名早期古典復(fù)興風(fēng)格，在美國獲得獨(dú)立后的30年最為流行。其別墅特征是：A、有一簡單的三角形屋頂或三角屋脊；B、正立面是一個與屋檐等高的古典的門廊（它是正立面最顯眼的進(jìn)口）；C、古典門廊由四根基礎(chǔ)為方形的柱子和一個正山墻（三角楣組成）；D、正門的門上方有一半圓形或橢圓形的氣窗；E、窗戶是按中心軸對稱分布的，通常有五列（少于三列和多于七列是少見的）。它有三種形態(tài)：二層；一層；帶側(cè)翼附

6、樓。辛格風(fēng)格(Shingle) 這類別墅在美國東北部較多，多數(shù)建于1880-1900年，至今保存完好。它根基于三大風(fēng)格：（A）安妮女皇風(fēng)格的寬長門廊，不對稱布置；（B）殖民復(fù)興風(fēng)格的雙折線屋頂，古典柱頭及巴拉丁“窗戶”；（C）羅馬風(fēng)格的不對稱和雕塑般的形體。有的學(xué)者認(rèn)為：辛格風(fēng)格別墅是羅馬風(fēng)格別墅的木制品。該風(fēng)格最引人注目之處在于；（A）正立面的陡峭的大山墻（與另一山墻正交）及長門廊；（B）多層次屋檐；（C）墻體在墻角處連續(xù)過渡，墻體與屋檐連續(xù)過渡。法國折衷主義風(fēng)格（French Revival)第一次世界大戰(zhàn)中，有許多美國人在法國服役，對法國的別墅有直觀的了解，加上當(dāng)時受古堡風(fēng)格和學(xué)院派風(fēng)格

7、的雙重影響，戰(zhàn)后，就開始在美國建筑介于兩者之間的別墅折衷主義風(fēng)格：其特征是：A、裝飾較簡單，三角屋頂高而陡，有時也有山墻；B、屋檐與墻體的接觸處裝飾僅為一個臺階；C、磚墻結(jié)構(gòu)或涂外墻層，有時也用墻外布置裝飾手法；D、窗邊等僅有一此石條裝飾。它有三種形態(tài)：對稱型；非對稱型；帶塔樓。喬治亞風(fēng)格（Georgian） 英國別墅強(qiáng)調(diào)門廊的裝飾性，比較“講究門面”。喬治亞風(fēng)格 在英國殖民國家中整整流行了一個世紀(jì)（18世紀(jì)），它是由意大利文藝復(fù)興風(fēng)格傳入英國后派生出來的，并秉承古典主義對稱與和諧的原則，是對美國最有影響的一種風(fēng)格。它的特征為：A、正立面常有古典門廊；B、廊檐下有長方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；C

8、、窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶也是5列，為中央對稱；D、大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁 上有豎向排列的長方形花紋。它有五種形態(tài)：側(cè)山墻；雙折線屋頂；四坡屋頂；中央山墻；城市住宅。希臘風(fēng)格（Greek Revival）源于古希臘廟宇風(fēng)格，在19世紀(jì)中葉盛行美國，主要有兩大因素：（A）當(dāng)時的人類學(xué)調(diào)查證實(shí)了古羅馬風(fēng)格的源泉是古希臘風(fēng)格；（B）希臘在1821年到1830年間進(jìn)行了獨(dú)立戰(zhàn)爭。因為這兩個原因，人們對希臘及古希臘建筑風(fēng)格的興趣倍增，希臘風(fēng)格時興了約40年后逐步為哥特風(fēng)格和意大利文藝復(fù)興風(fēng)格及維多利亞風(fēng)格所代替（圖2）。其特征是：A、屋頂為低坡度的山墻或四坡頂

9、；B、在三角形屋檐下及正門廊的屋頂下有寬長的上楣帶；C、古典式門廊（有時與屋檐等高）的頂通常是平的，由若干根圓形或方形的立柱支撐；D、正大門上有橫向裝飾條，與精制的大理石裝飾融于一體。它有六種形態(tài)：門廊與屋檐等高；門廊低于屋檐；正立面是全斷面門廊；正山墻門廊；正山墻門廊帶側(cè)翼；平頂（城市住宅中）。法國第二帝國風(fēng)格（French Second Empire)法國建筑素來強(qiáng)調(diào)屋頂?shù)拿栏?，享有“第一頂”之美譽(yù)。與當(dāng)時的意大利風(fēng)格和哥特風(fēng)格復(fù)古的情調(diào)正好相反，法國第二帝國風(fēng)格卻是很時髦的，它源于拿破侖三世統(tǒng)治時期巴黎的建筑風(fēng)格，經(jīng)英國傳入美國，最初作為公共建筑的主要形式，后逐步在花園別墅中采用。其建筑

10、特征是：A、高大而突出的契形屋頂孟莎士比亞頂（Mansard）；B、其側(cè)面頂（有平的和曲面兩種）配有若干老虎窗，贏得了許多居住空間；C、屋檐的裝飾與意大利風(fēng)格相似；D、契形屋頂?shù)纳舷聝蛇呴箍诙加邢裥∨_階一樣的裝飾長條。它有五種形態(tài)：簡單的孟莎頂；中央山墻或主翼；非對稱型；帶塔樓；城市住宅式。意大利風(fēng)格（Italianate）意大利風(fēng)格和哥特風(fēng)格一樣在英國滸近200年傳入病因，這類風(fēng)格強(qiáng)調(diào)拱形的獨(dú)特美感，在佛羅倫薩和羅馬等地曾滸一時，美國第一棟意大利風(fēng)格的別墅于1830年興建，后來由于A.J.Downing（唐寧）建筑風(fēng)格菱的出版和影響，盛行了約40年。由于該類別墅造價昂貴，因當(dāng)時經(jīng)濟(jì)蕭條而萎縮

11、。幾年后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，又為別一種更新的風(fēng)格安妮女皇風(fēng)格代替意大利風(fēng)格。其特征是：A、四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；B、細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；C、寬長的屋檐下均等排列裝飾托座；D、大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。它有六種形態(tài)：簡單四坡頂；四坡頂還中央山墻；非對稱造型；帶塔樓；正立面山墻；平頂（城市中）。 哥特風(fēng)格（Gothic Revival)哥特風(fēng)格起源于法國教堂的興建，像巴黎圣母院即是哥特風(fēng)格的杰出代表。美國最早在別墅設(shè)計上采用哥特復(fù)興風(fēng)格是1832年，繼后因有關(guān)該別墅風(fēng)格的設(shè)計書籍出版，才使這類風(fēng)格為別墅設(shè)計師采用。像英國的國會大廈也屬哥特復(fù)興風(fēng)格。這種

12、風(fēng)格在維多利亞盛期達(dá)到頂峰。哥特風(fēng)格強(qiáng)調(diào)垂直升空感。其鮮明的個性是：A、中央山墻與陡峭的側(cè)山墻屋頂交匯在一起，山墻的屋檐邊均有精巧的裝飾；B、正立面墻體直接伸入中央山墻而無間斷；C、窗戶上木梁呈尖券狀；D、一層或全立面門廊，由靈巧的哥特立柱支撐。它有六種形態(tài)：中央山墻；一對山墻；正立面山墻；非對稱；城堡式；磚墻色彩對比式。 西班牙風(fēng)格（Hispanic） 西班牙風(fēng)格是殖民風(fēng)格，傳教風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格和蒙特利風(fēng)格等的總稱，也包括在南美洲曾盛行的西班牙風(fēng)格，他從美國的西南部沿墨西哥國境線和加利福尼亞海岸逐步推進(jìn)到美國。與其他西歐建筑風(fēng)格相比，其風(fēng)格較為獨(dú)特，其中傳教風(fēng)格常有多弧形的墻面，立柱支撐的

13、門廊上也有弧線裝飾。殖民風(fēng)格與蒙特利風(fēng)格的建筑，二樓常有連續(xù)的一排走廊，而折衷主義風(fēng)格，其裝飾性不如傳教風(fēng)格那么明顯，在美國圣地亞哥1915年博覽會后開始流行，約到1940年為當(dāng)代風(fēng)格所替代。其基本特征是：A、屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)B、屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；C、 門廊和窗多顯拱形。 3、 區(qū)域分布受到歷史因素的左右，絕大部分的老洋房建在19世紀(jì)20、30年代的法租界，但經(jīng)歷了個革命的洗禮和歲月的洗刷，一些瀕臨毀滅的人文故居得以保存。據(jù)了解，目前上海不少區(qū)仍保存了許多老洋房，由于多位于市中心的徐匯、靜安、長寧、盧灣等繁華區(qū)域，在地段、環(huán)境上與新建的別墅相比具有不可比擬的優(yōu)勢。除此在虹口、浦東新

14、區(qū)仍然能覓的不少優(yōu)品。4、 市場行情分析作為上?！叭f國建筑文化”的見證，老洋房除了具備相當(dāng)?shù)氖褂霉δ芡?，其?dú)特的懷舊、文化氛圍也令購房者津津樂道。市中心老洋房的數(shù)量不多，獨(dú)立成幢的價格通常在幾百萬至上千萬元人民幣不等。雖然總價較高，但其依然受到市場的有效響應(yīng)，且價格呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢。在上海市中心，歷史久遠(yuǎn)的獨(dú)幢老洋房大約有四、五百幢，集中在徐匯、盧灣、靜安、長寧等地區(qū)，其中大部分為政府部門或公司企業(yè)所使用，約有100幢左右可供交易，但當(dāng)中半數(shù)尚有人家居住，目前已完成動遷可直接上市的有40多套。其面積從二、三百平方米到上千平方米不等，整幢價格一般在50萬至200萬美元。據(jù)初步了解，目前，全市獨(dú)

15、幢老洋房通過房產(chǎn)中介代理的總成交量也就是四、五套。在目前掛牌上市的老洋房中，有些是前幾年被投資者買下，現(xiàn)在拋出的，據(jù)說其升值幅度已非常大。隨著WTO的來臨，其吸引力會與日俱增，老洋房面對的將是國際化的市場。如投資出租的話，回報率可達(dá)15左右，如作為餐飲、酒吧等商業(yè)用途，則回報率可能更高。 出租項目：A1 USD2,200, 1st floor 250 sq.m,150 sq.m garden,in French Concession AreaA2 USD6,000, 350 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA3 USD10,000, 5

16、00 sq.m1,000+ sq.m garden, in French Concession AreaA4 USD10,000, 380 sq.m600 sq.m garden, in French Concession AreaA5 USD10,000,380 sq.m600 sq.m garden,in French Concession AreaA6 USD7,000, 870 sq.msharing large gardennear Huaihai LuA7 USD6,000,282 sq.m130 sq.m garden,Near Huaihai LuA8 USD3,000, 26

17、5 sq.m50 sq.m yardChangle LuA9 USD4,000, 350 sq.m200 sq.m garden, in French Concession AreaA10 USD5,000, 500 sq.m100 sq.m yard, near Huashan Lu, suit for officeA11 USD5,000, 863 sq.m100 sq.m yard,near Huashan Lu, suit for officeA12 USD20,000, 1,000+ sq.m,1,000+ sq.m garden, in French Concession Area

18、A13 USD14,000, 500+300 sq.m, 1,000+ sq.m gardenin French Concession AreaA14 USD12,000, 400 sq.m200 sq.m garden,in French Concession AreaA15 USD12,000, 535 sq.m400 sq.m garden,in French Concession AreaA16 USD3,000, 220 sq.m100 sq.m garden, in French Concession AreaA17 USD3,000,220 sq.m100 sq.m garden

19、, in French Concession AreA18 USD9,000, 350 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA19 USD5,000, 300 sq.m150 sq.m garden, in French Concession AreaA20 USD4,500, 1-2 floor 250 sq.m, 700 sq.m garden, in French Concession AreaA21 USD5,500, 400 sq.min French Concession Area, suit for officeA22 USD

20、5,500, 320 sq.m100 sq.m yardHengshan LuA23 USD6,000, 390 sq.m150 sq.m yardHuaihai LuA24 USD7,000, 350 sq.m50 sq.m yardHuaihai LuA25 USD6,000, 300 sq.m300 sq.m gardenHuashan L:uA26 USD8,000, 430 sq.m450 sq.m garden,not recommended wellA27 USD5,000, 300 sq.m250 sq.m garden, in French Concession AreaA2

21、8 USD4,800, 250 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA29 USD4,500, 320 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA30 USD12,000, 460 sq.m1,000 sq.m garden,in French Concession AreaA31 USD4,000, 1st fllor 250 sq.m, 100 sq.m garden,in French Concession AreaA32 USD3,000, 200 sq.m100 sq.m gard

22、en,Near Jianguo Xi LuA33 USD6,500, 250 sq.m150 sq.m garden,Near Jianguo Xi LuA34 USD5,000, 287 sq.m100 sq.m garden,Near Jianguo Xi LuA35 USD1,500, 150 sq.m, Jianguo Xi LuA36 USD40,000, 2348sq.m, 900 sq.m garden, close to Shanghai CentreA37 USD6,000,390 sq.m,150 sq.m gardenin French Concession AreaA3

23、8 USD6,000, 370 sq.m,150 sq.m gardenNear Nanjing Xi LuA39 USD5,000, 250 sq.m200 sq.m garden, in French Concession AreaA40 USD5,000, 250 sq.m200 sq.m garden,in French Concession AreaA41 USD3,000, 1 floor 180 sq.m,50 sq.m yardnear Taiyuan LuA42 USD5,000, 250 sq.m150 sq.m gardennear Taiyuan LuA43 USD4,

24、500, 300 sq.m150 sq.m gardennear Beijing LuA44 USD7,500, 250 sq.m,400 sq.m garden,in French Concession areaA45 USD15,000, 650 sq.m1,100 sq.m gardenin French Concession areaA46 USD6,000, 250 sq.m, sharing 300 sq.m garden, in French Concession areaA47 USD15,000, 384 sq.m300 sq.m garden,in French Conce

25、ssion AreaA48 under negotiation,classic Spanish old house,in French Concession AreaA49 USD9,000, 350 sq.m300 sq.m gardennear Wulu Muqi LuA50 USD9,000, 570 sq.mold taste street, Jing An Sisuit for restaurantA51 USD2,200 1st floor, 180 sq.m,300 sq.m gardenA52 USD6,500, 358 sq.m150 sq.m garden,in Frenc

26、h Concession AreaA53 USD3,500, 290 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA54 USD20,000, 1,100 sq.msharing large garden,suit for barsA55 USD2,500-3,500, 180-250 sq.m,sharing big garden,in Xinhua VillageA56 USD2,000each floor, 180 sq.m, 200 sq.m gardenin Xinhua VillageA57 USD15,000,1200 sq.m100

27、0sq.m+ garden,near Yanan Lu highwayA58 USD3,000,210 sq.m50 sq.m gardenA59 USD3,500,250 sq.m50 sq.m garden,in French Concession AreaA60 USD4,500, 280 sq.m50 sq.m yard,in French Concession AreaA61 USD4,500, 300 sq.m100 sq.m garden,in French Concession AreaA62 USD4,500, 320 sq.m150 sq.m garden,inFrench

28、 Concession AreaA63 USD4,500,313 sq.m200 sq.m yard, in French Concession AreaA64 USD3,500, 250 sq.m, 50 sq.m yard,near Hengshan luA65 USD4,000,280 sq.m,50 sq.m yard, near Hengshan lu, suit for officeA66 USD9,000, 390 sq.m400 sq.m garden, near French Concession AreaA67 USD15,000, 884 sq.m,50 sq.m yar

29、d,2 buildingsDuolun Lu Culture StreetA68 USD4,000, 220 sq.m,100 sq.m garden, near Shanghai CentreA69 USD18,000, 724 sq.m400 sq.m garden, near Jing An Si 出售項目B1 USD850,000, 280 sq.m130 sq.m garden,Near Huaihai LuB2 USD850,000, 450 sq.m300 sq.m garden, in French Concession AreaB3 USD1,500,000, 700 sq.

30、m600 sq.m garden, inFrench Concession AreaB4 USD750,000, 327 sq.m100 sq.m garden, in French Concession AreaB5 USD800,000, 360 sq.m200 sq.m garden, inFrench Concession AreaB6 USD600,000, 250 sq.m100 sq.m gardenHengshan LuB7 USD900,000, 390 sq.m150 sq.m yardHuaihai LuB8 USD400,000, 200 sq.m100sq.m gar

31、dennear Jianguo Xi LuB9 USD8,000,000, 2348 sq.m,700 sq.m garden, close to Shanghai CentreB10 USD1,600,000, 350 sq.m500 sq.m garden, in French Concession AreaB11 USD450,000, 200 sq.m50 sq.m yard, in French Concession AreaB12 USD700,000, 370 sq.m100sq.m garden in French Concession AreaB13 USD3,000,000

32、, 1,100+ sq.m, 1,000+ sq.m garden,in French Concession AreaB14 USD1,000,000, 520 sq.m500 sq.m garden, between Gu Bei and DowntownB15 USD1,750,000, 400 sq.m400 sq.m garden, in French Concession AreaB16 USD3,500,000,724 sq.m. 400 sq.m garden,near Jing An SiB17 USD700,000, 320 sq.m100 sq.m garden,in Fr

33、ench Concession AreaB18 USD1,100,000, 600 sq.m950 sq.m garden,Jian An Area5、 市場目標(biāo)客戶以及針對性購房目的分析在購買老洋房的買家中以華僑、港臺人士、外地人士為主。一來是將其作為辦公的首選，如在徐匯區(qū)淮海路、常熟路、興國路等地區(qū)，老洋房作為公司辦公樓的現(xiàn)象尤為普遍。二來也是一種保值、增值的投資行為。由于老花園洋房普遍地段優(yōu)越、歐式風(fēng)格純正、環(huán)境宜人，將老洋房買下投資，重新裝修后改為酒吧、餐廳等，也吸引了不少精明的市民。據(jù)了解，在太原路、東平路、寶慶路等地區(qū)，依靠獨(dú)有的古樸風(fēng)情、濃郁的異國情調(diào)，以老洋房投資格調(diào)高檔的餐飲、藝術(shù)畫廊等，也頗受外籍人士和高級白領(lǐng)階層的歡迎。雖然這些消費(fèi)場所的價格往往直逼四、五星級賓館，但因為氛圍迷人，開張后生意頗旺。另外，在購房目的中，收藏成為主要的行為目的，無論是建筑史上無法復(fù)制的精品，還是上海百年滄桑的見證，老花園洋房都是收藏家眼中最值得典藏的寶貝。二、 區(qū)域市場1、 區(qū)域市場特點(diǎn)巨鹿路地處上海的法租界內(nèi)，毗鄰星級賓館區(qū)，擁有充裕的客戶資源以及成熟的商業(yè)和生活配套。目前，擁有相當(dāng)數(shù)量的花園洋房，且大部分臨街而造，擁有較大面積的后花園，