關(guān)于如何做好房地產(chǎn)項目管理的看法

1、淺談做好房地產(chǎn)項目管理的策略房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個投入資金大、 整合資源多、開發(fā)投資回報風(fēng)險大的投 資開發(fā)過程。項目開發(fā)根本目標(biāo)是適合市場的項目， 實現(xiàn)銷售贏利。房地產(chǎn)項目 開發(fā)包括資源整合、投資分析、土地決策、價值研判、營銷主題、規(guī)劃設(shè)計、建 筑施工、市場推廣、物業(yè)管理這十個方面。按照建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目分為六個階段：項目建議書可行性研究階段、設(shè) 計階段、施工準(zhǔn)備階段、施工實竣工驗收及保修階段。屬于施工實施階段的前期 工作有：建議書和可行性研究的決策階段；確定設(shè)計方案設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工 圖設(shè)計等設(shè)計階段；規(guī)劃、監(jiān)等報建階段；勘察、監(jiān)理、施工、采購招標(biāo)等施段。 銷售策劃工作隨同項目開發(fā)進(jìn)度展開

2、。如何做好房地產(chǎn)項目管理，達(dá)到效益多、 進(jìn)度好、投資省的效果呢？本文結(jié)合開封福興家園的一個商業(yè)住宅項目的管理體 驗，談?wù)剮c看法。健全項目部，做好項目開發(fā)安排選拔一位精通項目開發(fā)工作的、 具有管理能力的人擔(dān)任項目經(jīng)理，并選派投 資、設(shè)計、合約、營銷、采購、工程等作為項目管理成員，共同組成一個公司領(lǐng) 導(dǎo)下的、以項目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強的項目部。明確項目部 成員的責(zé)、權(quán)、禾I，做好任務(wù)分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相 關(guān)部門要配合好項目管理工作。項目部要做好項目開發(fā)計劃安排。編制和落實項目發(fā)展售策劃等網(wǎng)絡(luò)計劃。首先要做好前期工作，開發(fā)適合市場銷售的房地產(chǎn)項目前期工作決定

3、了 90% 以上的成本，它對項目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量、銷售影響很大。前期工作中，項目 定位至關(guān)重要。項目定位將決定樓房的價格預(yù)期。因此，在前期工作中，營銷策 劃部作了詳細(xì)客觀的市場調(diào)研，認(rèn)為該項目為于開封新老城區(qū)結(jié)合部， 既有較完 善的基礎(chǔ)設(shè)施，又有便利的交通條件，且周邊上也教育設(shè)施較為齊全，該項目的 開發(fā)定位為除部分拆遷回樓安置外， 主要給市內(nèi)企業(yè)家、金領(lǐng)人士、公務(wù)員等高 收入階層提供售價每平米2500元至3000元的二至四房住宅戶型，同時建設(shè)部分 汽車車位、商鋪對外租售。在設(shè)計上，為方案的更合理化，邀請四家知名設(shè)計單 位進(jìn)行設(shè)計投標(biāo)，且在中標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。 將沿街地上兩層設(shè)計為商

4、鋪，且層高較大，便于空間有效利用，地下一層設(shè)計成設(shè)備房及地下車庫，地上 三層及以上為三棟塔式住宅。外立面米用塑鋼窗、玻璃陽臺欄桿和外墻磚裝飾。 整個設(shè)計風(fēng)格新穎、時尚。施工招標(biāo)階段采用了土建安裝工程總包、 其他專業(yè)工 程獨立分包的方式，都是由專業(yè)施工單位承包工程。既降低了造價，又確保了質(zhì) 量和進(jìn)度。其次，要控制好施工實施、竣工驗收及保修階段。施工實施階段是一個投入 大量資金、施工工期長、形成工程實體質(zhì)量的階段?？⒐を炇针A段是進(jìn)行工程質(zhì) 量的全面檢查驗收。工程保修階段是交付使用后提供質(zhì)量保修服務(wù)。再次，要做好銷售策劃工作。項目銷售具有很大的風(fēng)險，是需要精心策劃的。 只有銷售得好，開發(fā)的商業(yè)住宅樓

5、才算是被市場認(rèn)可， 項目的贏利目標(biāo)才能夠?qū)?現(xiàn)。進(jìn)度控制進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。 這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃， 控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實現(xiàn)節(jié)點工期目標(biāo)。首先，要了解完成 項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進(jìn)度計劃、控制性節(jié)點進(jìn)度計劃、操作性進(jìn)度計劃。其次，通過精細(xì)安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設(shè)計圖 紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工 期目標(biāo)。再次，要及時預(yù)見、預(yù)控和解決建設(shè)過程中的問題。對項目報建等難以 控制的前期工作，需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實、密切配合，爭取一次性通過。對于 項目實施階段中出現(xiàn)的可能影響進(jìn)度的情況要極

6、力避免，并采取組織、管理、經(jīng)濟、技術(shù)等方面的措施保證進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)。 為了縮短工期，可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技 術(shù)，降低施工難度、加大成本投入等方法。最后經(jīng)研究項目的總工期兩年多一點 的時間。3. 質(zhì)量控制控制目標(biāo)是要滿足設(shè)計圖紙、 規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求，質(zhì)量目標(biāo)包括 項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系， 采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。在項目建議書和可行性研究的決策階段，進(jìn)行客觀、詳實工作。在設(shè)計階段， 要求進(jìn)行“三材”限額及限期設(shè)計。并且跟進(jìn)設(shè)計工作，確保項目設(shè)計技術(shù)先進(jìn)、 經(jīng)濟實用，設(shè)計圖滿足施工要求。譬如工程中設(shè)計使用

7、的電梯，項目部專門組織 了專項招標(biāo)和對中標(biāo)單位的后期服務(wù)考察工作， 在確保質(zhì)量的同時，節(jié)約了投資。 招標(biāo)階段，選擇具備施工實力的合格的投標(biāo)單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān) 理實施細(xì)則，監(jiān)督監(jiān)理日常工作。督促好設(shè)計交底、圖紙會審、施工組織等技術(shù) 工作?？刂坪眠M(jìn)場材料設(shè)備、樣板工程質(zhì)量。嚴(yán)格控制施工全過程的質(zhì)量，重點 監(jiān)控質(zhì)量控制點。管理好影響質(zhì)量五大要素，減少質(zhì)量問題?？⒐を炇掌陂g，加 強檢查整改，工程保修期間，及時做好維修服務(wù)工作。4. 投資控制控制目標(biāo)是減少項目總投資。項目總投資是由土地成本、前期開發(fā)成本、建 筑安裝施工成本、營銷成本、財務(wù)成本、管理成本、有關(guān)稅費等組成。為了減少 項目總投資

8、，提高住房性價比，很多房地產(chǎn)公司都采取“大規(guī)模快速開發(fā)，快速 銷售”的模式。項目部對投資控制的主要內(nèi)容有：投資概算、投資回報率、投資 回收期、工程預(yù)算，做好招標(biāo)階段工作，審批工程進(jìn)度款，處理變更和索賠，參 與擬定銷售價格、審查竣工結(jié)算。只有開發(fā)適合市場銷售的項目，嚴(yán)格控制各部 分成本，做到盡量不高價拿地，預(yù)算不超概算，決算不超預(yù)算；嚴(yán)格控制變更和 索賠等費用；精心合理定價，及時完成銷售任務(wù)，才能夠?qū)崿F(xiàn)項目目標(biāo)。5. 安全控制控制“安全第一，預(yù)防為主”的方針，督促監(jiān)理和施工安全控制。要求施工 單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系，落實好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù) 防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及

9、整改等工作；加強現(xiàn)場文明施工管理，包括 工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場住宿、現(xiàn)場防火、施工標(biāo)牌、治安整 治、生活設(shè)施、保健急救等方面工作。6. 合同及信息管理合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是項目管理的主要 依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)密、完善的合同體系，避免合同履行的風(fēng)險。 項目管理人員要熟悉合同文件，并對合同進(jìn)行深入細(xì)致的研究，掌握合同的關(guān)鍵 條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發(fā)公司聘請資深律師，凡須簽訂的合同， 全部經(jīng)技術(shù)人員與專業(yè)律師和議， 確保技術(shù)層面和法律層面沒有漏洞。 嚴(yán)格督促 承包商履行合同，預(yù)防合同變更引起的爭議和索賠。信息管理目的是通過信息傳輸，

10、為項目建設(shè)提供增值服務(wù)。通過現(xiàn)場調(diào)查、 召開會議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時收集、傳輸、反饋、整理、匯 總信息，確保信息管理規(guī)范、及時、準(zhǔn)確、暢通。通常情況下，還應(yīng)利用電腦輔 助信息管理工作。7. 綜合管理根據(jù)該項目的具體特點，以項目建設(shè)程序和項目開發(fā)十個內(nèi)部流程為主線， 按照決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等五大管理職能，采取組織、管理、經(jīng)濟、 技術(shù)等方面措施，進(jìn)行有力、有序、有效的綜合管理，確保項目開發(fā)目標(biāo)實現(xiàn)。 進(jìn)行綜合管理，需要建立完善的規(guī)章制度，提倡團隊協(xié)作精神；合理分工、知人 善任，對控制目標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的目標(biāo)管理。需要加強預(yù)見預(yù)控能力，加強溝通協(xié)調(diào)， 及時處理好各種問題。8.結(jié)束語房地產(chǎn)項目開發(fā)是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中勝出， 就需要準(zhǔn)確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷單位， 建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時回籠資金，達(dá)到效益高、進(jìn)度快、質(zhì)量好、 投資省的效果。在項目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價、安全的關(guān)系是可以 相輔相成的。質(zhì)量、造價、安全控制得好