評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效探究

1、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效探究摘要：將擁有相關(guān)性的大量的原始變量，組合為幾個(gè)相互獨(dú)立的綜合變量，使用這些綜合變量的組合來反映原始變量的大部分信息，就是主成分分析法。本文通過對(duì)我國(guó)2017年房地產(chǎn)企業(yè)的一些財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行主成分提取，運(yùn)用SPSS軟件，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平，以幫助利益相關(guān)者了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。 關(guān)鍵詞：主成分分析法；財(cái)務(wù)績(jī)效；房地產(chǎn)企業(yè) 隨著近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，相對(duì)也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的進(jìn)步。在新的社會(huì)發(fā)展浪潮下，由于人們生活水平逐步提高，對(duì)于住房質(zhì)量方面也提出了更高的要求，再加上我國(guó)近年來人口數(shù)量的飛速增長(zhǎng)，社會(huì)群眾對(duì)于住房的需求也在逐年上升，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的整

2、體發(fā)展趨勢(shì)良好，但其中也伴有企業(yè)質(zhì)量良莠不齊的問題。如何從眾多的投資對(duì)象中有效篩選出在各個(gè)方面的表現(xiàn)都較為良好的企業(yè)，成為了近年來社會(huì)群眾較為關(guān)注的焦點(diǎn)?；诖?，本文采用主成分分析方法，借助SPSS軟件，對(duì)所選樣本的一些財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，希望能為利益相關(guān)者了解企業(yè)并做出決策提供幫助。 一、文獻(xiàn)綜述 關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主成分分析，我國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少學(xué)者對(duì)此展開了科學(xué)地研究。舒瑩瑩采用因子分析法分析評(píng)價(jià)我國(guó)電力企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效水平，幫助利益相關(guān)者做出決策。劉倩采用了因子分析法，通過篩選出原始的23個(gè)指標(biāo)，最終得出9個(gè)合適的指標(biāo)，由于考慮到只使用主成分分析法具有局限性，就結(jié)合了綜合賦權(quán)法構(gòu)建出企業(yè)財(cái)務(wù)

3、績(jī)效評(píng)價(jià)模型。李志鳳以我國(guó)一千多家制造業(yè)企業(yè)2012年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，并按行業(yè)進(jìn)行分類，根據(jù)各主成分的權(quán)重對(duì)各主成分進(jìn)行復(fù)合，得到衡量公司的財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)，并對(duì)公司進(jìn)行了評(píng)價(jià)。李梓嘉以零售業(yè)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)為研究對(duì)象，構(gòu)建出了適合該行業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的體系。朱華倩使用主成分分析方法，根據(jù)汽車制造業(yè)企業(yè)的四個(gè)維度的財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建了績(jī)效評(píng)價(jià)模型。在對(duì)主成分分析法的使用上，不僅針對(duì)行業(yè)領(lǐng)域，還有學(xué)者選擇地域這一標(biāo)準(zhǔn)。陳衛(wèi)中選擇浙江省醫(yī)藥行業(yè)16家企業(yè)年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，從四個(gè)方面，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法構(gòu)建了評(píng)價(jià)模型，并運(yùn)用該模型對(duì)企業(yè)該年度經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了分析?；仡櫼酝鶎W(xué)者的研究成果的過程中我們不難看出，

4、主成分分析方法在關(guān)于評(píng)價(jià)和研究公司績(jī)效這一方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)，并且通過目前實(shí)際情況來看，在該領(lǐng)域已經(jīng)得到了較為廣泛的運(yùn)用。但是在開始分析整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效的過程中，通過分析發(fā)現(xiàn)，關(guān)于使用主成分分析方法的相關(guān)文獻(xiàn)還是相對(duì)比較少的。所以本文運(yùn)用主成分分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，并對(duì)其評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行排序。 二、研究設(shè)計(jì) （一）數(shù)據(jù)來源。本文隨機(jī)選取2017年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)狀況較好的10家房地產(chǎn)公司作為樣本，數(shù)據(jù)來源于東方財(cái)富網(wǎng)以及2017年房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)。這十家公司分別是龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、雅居樂、華夏幸福、綠地控股、首開股份、榮盛發(fā)展、新湖中寶、碧桂園和金融街。（二）指標(biāo)

5、體系建立。企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)體系，需要分析大量的指標(biāo)變量。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)這10家房地產(chǎn)企業(yè)2017年年度的經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)效率、發(fā)展能力等四個(gè)方面的能力進(jìn)行分析，其中經(jīng)營(yíng)能力包括流動(dòng)比率Y1、acid-testrationY2以及debttoassetratioY3三個(gè)指標(biāo)，盈利能力包括總資產(chǎn)收益率Y4、operatingprofitratioY5以及凈值報(bào)酬率Y6，營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)效率包括totalassetsturnoverY7和存貨周轉(zhuǎn)率Y8，發(fā)展能力包括資本增長(zhǎng)率Y9、netassetsgrowthrateY10以及營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率Y11。 三、SPSS分析過程 （一）實(shí)

6、證分析過程。總方差解釋表顯示了各主成分解釋原始變量的情況，由于選用的SPSS軟件選擇的是保留特征值大于1的主成分，根據(jù)運(yùn)算結(jié)果可以看出應(yīng)該選取四個(gè)主成分，這四個(gè)主成分集中表示了原始變量的大部分信息，因此可以選用并進(jìn)行之后的操作。用prin1、prin2、prin3、prin4來表示各個(gè)主成分。Q-122-通過對(duì)原始數(shù)據(jù)的處理，可以得到指標(biāo)的主成分系數(shù)矩陣（詳見表1）。從表1中可以得知，舉債經(jīng)營(yíng)比率、流動(dòng)比率、酸性測(cè)驗(yàn)比率在第一主成分載荷相對(duì)來說比較大，這些比率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方面在一定程度上能夠反映，可以叫做償債因素；資本增長(zhǎng)率、ROE在第二主成分上的載荷相對(duì)來說較大，這兩個(gè)指標(biāo)可以說明的是

7、房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展能力及總規(guī)模變動(dòng)情況，把它們叫做成長(zhǎng)因素；存貨周轉(zhuǎn)率、totalassetsturnover在第三主成分上的載荷相對(duì)來說較大，這兩個(gè)項(xiàng)目數(shù)額越高，說明企業(yè)銷售能力越強(qiáng)，資產(chǎn)投資效益越好，可以把它們叫做營(yíng)運(yùn)因素；ROTA在第四主成分方面的載荷較大，把它叫作盈利因素。最后提出來的四個(gè)主成分是原來變量的線性組合，并且在實(shí)際運(yùn)用中被賦予了新的經(jīng)濟(jì)意義，并且之前變量的信息也可以得到較大程度、較完整地體現(xiàn)。所以將原始變量用這四個(gè)主成分代替。接下來就是對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。為求得主成分的線性組合，把得到的表1相關(guān)系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)相乘，形成分析企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的函數(shù)：Z=29.683p

8、rin1+18.374prin2+16.815prin3+13.886prin4（二）實(shí)證分析結(jié)果。依據(jù)主成分模型，得到各個(gè)公司的綜合得分和排名。由以上結(jié)果可以計(jì)算出這十家房地產(chǎn)企業(yè)的4個(gè)主成分得分排名如下（詳見表2）。根據(jù)綜合分析的結(jié)果可以看出，所選樣本的主成分的得分第一名與最后一名的差別比較大，一定程度上反映了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況之間存在著不小的差距，而且行業(yè)間的整體水平存在不平衡的現(xiàn)象。 四、績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)論 通過比較最終得分，排列在最前面的幾家企業(yè)是:碧桂園、金融街、龍湖地產(chǎn)和華潤(rùn)置地，它們的得分較大；而排在后面四名的公司分別為：綠地控股、新湖中寶、榮盛發(fā)展和華夏幸福，它們的得分偏小，分

9、別都在15。有些企業(yè)雖然排名靠后，但是在某些方面的能力不容忽視。比如華夏幸福雖然總排名是最后，但其發(fā)展能力是這十家企業(yè)中最高的，所以該企業(yè)可以繼續(xù)保持自己在這方面的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)各個(gè)主成分分析可以得出以下結(jié)論，在發(fā)展能力方面，這10家房地產(chǎn)企業(yè)拉開的差距比較大，其中得分排名最靠前的是華夏幸福，最后一名是首開股份，不難發(fā)現(xiàn)這一種能力在房企中呈現(xiàn)出一種兩極偏極端的狀況。經(jīng)營(yíng)能力方面，由于舉債經(jīng)營(yíng)比率是房地產(chǎn)企業(yè)能否繼續(xù)維持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，因此企業(yè)應(yīng)更多多關(guān)注這一能力，此次分析發(fā)現(xiàn)，這些房企在經(jīng)營(yíng)能力方面的差異并不大，并且均為正值，這是好的一面；在營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)效率方面，分?jǐn)?shù)均不是很高，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資本的效率

10、與效益比較低，需要進(jìn)一步提高；在盈利能力方面，分?jǐn)?shù)也相差不多，而且沒有負(fù)值，這些企業(yè)的資本增值能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r良好。 參考文獻(xiàn)： 1何曉群.多元統(tǒng)計(jì)分析M.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004. 2劉銳,趙夢(mèng)晶.基于綜合財(cái)務(wù)指數(shù)的上市公司總體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究J.會(huì)計(jì)之友,2008(11):93-95. 3王燕,周新建.基于主成分分析的上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)J.齊齊哈爾大學(xué)學(xué)報(bào):自然科學(xué)版,2015(01):90-94. 4李梓嘉.零售業(yè)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)研究基于主成分分析法J.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2015(08):64. 5張宇.基于因子分析的我國(guó)乳制品企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)J.商業(yè)經(jīng)濟(jì),2011(02):102-103+126. 6李志鳳.基于主成分分析的我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)基于深、滬兩市制造業(yè)上市公司的實(shí)證分析J.綠色財(cái)會(huì),2014(04):8-13. 7朱承亮,岳宏志.主成分分析在我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用基于陜西省26家上市公司的實(shí)證分析J.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2008(05):9-11+14. 8楊志慧,王