上海房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

1、堅守精品文檔主頁地址：上海房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建摘要:經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)律及上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀要求建立科學(xué)、有效的監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。如何依據(jù)上海市的房地產(chǎn)業(yè)的實際情況,正確選擇能夠反映房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運行過程和各方面關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),是建立科學(xué)、實用的房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的基本前提。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng);指標(biāo)體系一、引言些年,在諸多因素造成的房地產(chǎn)業(yè)波動中,政府和企業(yè)難以把握其波動的轉(zhuǎn)折點,造成出臺的宏觀調(diào)控政策不能很好地與經(jīng)濟(jì)波動相協(xié)調(diào),造成企業(yè)計劃開發(fā)與經(jīng)濟(jì)波動之間矛盾等,景氣的過冷或過熱都將會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。為了正確引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展和有效地促進(jìn)資

2、源的合理利用,有必要進(jìn)行房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)研究。基于此,本文嘗試著從國內(nèi)外現(xiàn)有的有關(guān)房地產(chǎn)市場預(yù)警及景氣指標(biāo)體系進(jìn)行比較分析,并最終構(gòu)建比較合理的上海房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)體系。二、國內(nèi)已有房地產(chǎn)指標(biāo)體系比較目前為止,對于房地產(chǎn)預(yù)警及景氣指標(biāo)體系的分類主要有:其一是根據(jù)預(yù)警指標(biāo)數(shù)值的變動與房地產(chǎn)景氣波動時間相關(guān)關(guān)系,可以將其分為領(lǐng)先指標(biāo)、一致指標(biāo)和滯后指標(biāo)三類;其二是根據(jù)預(yù)警指標(biāo)對房地產(chǎn)這個行業(yè)影響程度的大小分為國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)、房地產(chǎn)市場供求的協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計,現(xiàn)已有多種房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系,限于篇幅,本文選擇幾個具有代表性的指標(biāo)體系進(jìn)行比較:1、中

3、房指數(shù)指標(biāo)體系中房指數(shù),是一套以價格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價變動狀況的指數(shù)體系,是我國最早研究、編制并公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)。其中房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的外部相關(guān)影響因素(主要指影響產(chǎn)業(yè)的宏觀背景和相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面的因素)和內(nèi)部相關(guān)指標(biāo)(涉及房地產(chǎn)開發(fā)全過程),被分為先行指標(biāo)、一致指標(biāo)和滯后指標(biāo)1。其中,先行指標(biāo)包括:全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資實際完成額、基本建設(shè)貸款利率(3年)、建筑裝潢材料類物價指數(shù)、商品房新開工面積、商品房施工面積、滬深房地產(chǎn)綜合指數(shù)和抵押貸款利率;一致指標(biāo)包括:國民生產(chǎn)總值、商品房實際銷售面積、商品房銷售額、商品房銷售

4、均價和城鎮(zhèn)從業(yè)人員;滯后指標(biāo)包括商品房竣工面積和商品房空置面積。2、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)景氣綜合指標(biāo)目前臺灣針對房地產(chǎn)景氣有較深入及連續(xù)性的研究是內(nèi)政部建設(shè)所與政大臺灣房地產(chǎn)研究中心共同研究發(fā)布臺灣房地產(chǎn)景氣動向季報。其用編制總體經(jīng)濟(jì)景氣的景氣綜合指數(shù)分析法來編制房地產(chǎn)景氣指數(shù)。屬于以投資、生產(chǎn)、交易、使用等四個層面共16項代表性指標(biāo)組合而成的綜合指數(shù)2。三、房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)的選取原則房地產(chǎn)領(lǐng)域的直接指標(biāo)和相關(guān)指標(biāo)很多,但真正適合構(gòu)建預(yù)警指標(biāo)體系的只是其中的一部分,因此需要確立預(yù)警指標(biāo)的選取原則,在現(xiàn)在統(tǒng)計指標(biāo)的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的特點,對預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行篩選;此外,還有必要開展必要的分析,并

5、結(jié)合專家咨詢的意見,對指標(biāo)體系及其分類進(jìn)行調(diào)整。(一)預(yù)警指標(biāo)的選取原則1、指標(biāo)在經(jīng)濟(jì)上的重要性。所選的指標(biāo)應(yīng)在反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的基本規(guī)律和房地產(chǎn)同期的波動上具有相當(dāng)?shù)闹匾?并且能代表房地產(chǎn)市場交易活動的一個領(lǐng)域,將其綜合起來,能夠反映出房地產(chǎn)市場運行的各個主要方面。2、指標(biāo)體系全面性。指標(biāo)體系的全面性是指對于任何一種經(jīng)濟(jì)波動形態(tài)或警情,都能從指標(biāo)體系中找到一個或一組指標(biāo)來度量,具體表現(xiàn)在以下四個方面:即開發(fā)經(jīng)營過程的全面性;市場影響因素的全面性;市場供求的全面性;市場要素的全面性。3、指標(biāo)體系簡捷性。指標(biāo)體系簡捷性是指在滿足指標(biāo)體系全面完整的同時,使所建指標(biāo)體系既涵蓋了監(jiān)測預(yù)警所需要的主

6、要變量,達(dá)到了監(jiān)測預(yù)警的目的,又剔除了對主體貢獻(xiàn)不大的甚至可能導(dǎo)致模糊判斷結(jié)果出現(xiàn)的非主要變量。4、指標(biāo)數(shù)據(jù)在計量上的可靠性和充分性?？煽啃?是指數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和統(tǒng)計口徑上的一致性。充分性則是要求所選的指標(biāo)數(shù)據(jù)區(qū)間要有足夠的長度,以便能夠從較長的歷史變化中分析出波動的循環(huán)規(guī)律性。5、指標(biāo)數(shù)據(jù)在時間上的穩(wěn)定性。即對所選指標(biāo)變化幅度進(jìn)行不同狀態(tài)劃分后,劃分標(biāo)準(zhǔn)能夠保持相對穩(wěn)定。6、指標(biāo)之間協(xié)調(diào)性。即在指標(biāo)相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,可能通過分析指標(biāo)之間協(xié)調(diào)性,找出指標(biāo)之間有一定規(guī)律的時差,并通過先行指標(biāo)轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)的時間和先行指標(biāo)與一致指標(biāo)之間的時差來預(yù)報警情。7、指標(biāo)獨特性。各城市存在自身房地產(chǎn)發(fā)展的一些個性指標(biāo),有效地尋求不同城市房地產(chǎn)發(fā)展的獨特性并通過指標(biāo)表現(xiàn)出來對于進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)警不可或缺。四、上海房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)體系初步構(gòu)建上述原有的房地產(chǎn)指標(biāo)體系從不同的層面反映了房地產(chǎn)運行狀況。本文根據(jù)上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場特征,房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選取原則,參考上述指標(biāo)體系,提出以下房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo),并對所選指標(biāo)與房地產(chǎn)波動之間的關(guān)系加以分析。具體見表1:參考文獻(xiàn):1中國指數(shù)研究院著,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論與實踐(第二版)m,經(jīng)濟(jì)管理出版社,20xx.8。2盛承懋等編著,海峽兩岸房地產(chǎn)比較研究m,東南大學(xué)出版社,20x