購物中心業(yè)態(tài)類型及分布規(guī)劃案例研究

1、購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點(diǎn)、不同區(qū)域的購物中心業(yè)態(tài)組成對比分析1、購物中心業(yè)態(tài)的構(gòu)成按功能性把購物中心的業(yè)態(tài)分為零售、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)四大業(yè)態(tài)。據(jù)2008年12月統(tǒng)計(jì)中國10余家大型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成顯示，目前國內(nèi)購物中心各功能性業(yè)態(tài)的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務(wù)5%。中國購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成一般情況（截至2008年12月）與東南亞購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成（零售52%、餐飲18%、休閑娛樂20%、服務(wù)10%）相比，目前國內(nèi)購物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國際標(biāo)準(zhǔn)相比高12%、而休閑娛樂及服務(wù)業(yè)態(tài)與國際標(biāo)準(zhǔn)相比分別低8%和5%。這表明，與國外成熟購物中心相比，國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不

2、盡合理，尤其是休閑娛樂、服務(wù)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)較為單一，缺乏具有趣味性、娛樂性的項(xiàng)目。從所處的區(qū)位環(huán)境及地理位置可把購物中心分為三種類型：傳統(tǒng)商圈的購物中心、新興商圈的購物中心和社區(qū)購物中心，每種類型對應(yīng)不同的業(yè)態(tài)設(shè)置。（1）、傳統(tǒng)商圈中的購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點(diǎn)傳統(tǒng)商圈一般由城市的老商業(yè)步行街和老的國營百貨發(fā)展而來，這樣一來，傳統(tǒng)商圈在經(jīng)營上具有一定的局限性，這種局限性表現(xiàn)在很大一部分老舊的業(yè)態(tài)組合依然存在，同時(shí)商業(yè)物業(yè)在建筑上也有一定的局限性。而為了提升傳統(tǒng)商圈的檔次，傳統(tǒng)商圈引入商業(yè)新業(yè)態(tài)如購物中心，改革原有業(yè)態(tài)，提升原有主力店以及主要業(yè)態(tài)的規(guī)模。同時(shí)，傳統(tǒng)商圈不論是從地理位置或者是從歷史

3、眼光來看，都足以輻射整個(gè)城市。這就決定了傳統(tǒng)商圈中的購物中心的高成本性，租金高是傳統(tǒng)商圈的一個(gè)顯著特點(diǎn)。因而，從業(yè)態(tài)構(gòu)成看，處于傳統(tǒng)商圈中的購物中心的業(yè)態(tài)主要由高檔服飾店、流行服裝店和手工藝品商店組成，主要以經(jīng)營時(shí)尚或獨(dú)特的高質(zhì)量、高價(jià)格的商品為主，如上海恒隆廣場和港匯廣場。這種類型的購物中心雖然也引進(jìn)餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，但這些業(yè)態(tài)并不作為主力店。此類購物中心的業(yè)態(tài)主要以品牌專賣店等零售業(yè)態(tài)為主力，休閑娛樂等業(yè)態(tài)只作為輔助功能業(yè)態(tài)存在。一般來看，傳統(tǒng)商圈中的購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成注重品質(zhì)性和高端性的零售業(yè)態(tài)。 傳統(tǒng)商圈購物中心業(yè)態(tài)比例（例舉） 項(xiàng)目 恒隆廣場 港匯廣場 零售 68.4% 66.6%

4、 餐飲 24.8% 22.3% 休閑娛樂 6.1% 10.3% 服務(wù) 0.6% 0.8% 傳統(tǒng)商圈購物中心業(yè)態(tài)組合（例舉）主力店類型 業(yè)態(tài) 恒隆廣場 港匯廣場品牌專賣店 零售lv、chanel、金寶娜c&a、latina、uniqlo、施華洛世奇超市/賣場 - 聯(lián)華超級生活館專業(yè)店/賣場法國“寫意空間”家居 名店運(yùn)動城 餐飲 餐飲鴛鴦酒家、彩蝶軒、映蝶閣彩蝶軒、港麗餐廳、costa、coffee休閑娛樂休閑娛樂 - 水華電影城 服務(wù) 服務(wù)美麗田園護(hù)膚中心 - （2）、新興商圈中的購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點(diǎn)處于新型商圈中的購物中心能夠提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。它的主要吸引力在于它的主力店

5、：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時(shí)尚專賣店。此類購物中心的業(yè)態(tài)的構(gòu)成具有綜合性、全面性的特點(diǎn)，它不僅包含大型百貨、超市、專賣賣場等主力零售業(yè)態(tài)，還包含大型餐飲、娛樂中心、健身中心、影院等主力店，通常這些購物中心往往把餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)作為前期經(jīng)營的重點(diǎn)。 新興商圈購物中心業(yè)態(tài)比例（例舉） 項(xiàng)目 正大廣場 金源購物中心 零售 55.0% 68% 餐飲 24.0% 19% 娛樂休閑 16.0% 11% 服務(wù) 5.0% 2% 新興商圈購物中心業(yè)態(tài)組合（例舉）主力店類型 業(yè)態(tài) 正大廣場 金源購物中心 百貨 零售正大百貨燕莎、貴友超市/賣場易初蓮花易初蓮花專業(yè)店/賣場特力屋、反斗城居然之家、國美

6、電器 餐飲 餐飲小南國、悄江南巴西烤肉、金鼎軒、上島咖啡娛樂休閑娛樂休閑星美影城、威爾士健身湯姆熊歡樂世界時(shí)代俱樂部、星美影城、紅人運(yùn)動俱樂部、冠軍溜冰場 服務(wù) 服務(wù)正大童趣館、英語角建設(shè)銀行、中國移動營業(yè)廳（3）、社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點(diǎn)與前兩種購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成有所不同，社區(qū)型購物中心的業(yè)態(tài)主要以提供社區(qū)居民日常生活消費(fèi)及配套服務(wù)為主。其業(yè)態(tài)主要由社區(qū)型百貨（gms）、超市、專業(yè)賣場等零售業(yè)態(tài)，以及餐飲、健身中心、影院等業(yè)態(tài)構(gòu)成。與傳統(tǒng)商圈、新興區(qū)域的購物中心所不同，社區(qū)型購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成更注重服務(wù)性和全面性。 社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)比例（例舉） 項(xiàng)目 西郊百聯(lián) 項(xiàng)目 西郊百聯(lián) 零售 67

7、% 休閑娛樂 13% 餐飲 10% 服務(wù) 10% 社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)組合（例舉）主力店類型 業(yè)態(tài) 西郊百聯(lián) 百貨 零售友誼百貨超市/賣場世紀(jì)聯(lián)華專業(yè)店/賣場迪卡儂、永樂、特力屋 餐飲 餐飲虹橋人家休閑娛樂 休閑娛樂湯姆熊、仙霞世紀(jì)影城、好樂迪 服務(wù) 服務(wù)知音培訓(xùn)中心、正大齒科、瑪華纖體、卡通樂樂園兒童攝影2、不同區(qū)域的購物中心的業(yè)態(tài)組成對比分析不同區(qū)域的購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成存在巨大的差異性，主要表現(xiàn)在：從零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營比重看，傳統(tǒng)商圈的購物中心高于處于新興商圈及社區(qū)型的購物中心； 從娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營比重看，新興商圈的購物中心高于處于傳統(tǒng)商圈及社區(qū)型的購物中心； 從服務(wù)業(yè)態(tài)的經(jīng)營比重看，社區(qū)型購物

8、中心明顯高于處于新興商圈和傳統(tǒng)商圈的購物中心。不同區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成對比圖購物中心零售、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析1、購物中心的零售業(yè)態(tài)分析從不同類型購物中心的零售業(yè)態(tài)組成看，都市型購物中心55.3%的零售業(yè)態(tài)以品牌專賣店為主,其次為超市12.9%;區(qū)域型購物中心35%的零售業(yè)態(tài)為百貨主力店,其次為家居廣場8%;社區(qū)型購物中心26.4%的零售業(yè)態(tài)為百貨,其次為超市24.9%。這充分表明: 品牌專賣店已成為都市型購物中心的主力零售業(yè)態(tài)，百貨、超市及專業(yè)賣場已成為區(qū)域型及社區(qū)型購物中心的主力零售業(yè)態(tài)。不同區(qū)域購物中心零售業(yè)態(tài)情況表2、購物中心餐飲業(yè)態(tài)分析從不同類型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)組成看，都市型購物

9、中心39.6%的餐飲業(yè)態(tài)以中餐為主，其次為美食街34.7%；區(qū)域型購物中心60.3%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐，其次為東南亞餐10.8%；社區(qū)型購物中心51%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐,其次為快餐23%。這充分表明：都市型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸休閑化，區(qū)域型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸商務(wù)高檔化，而社區(qū)型購物中心在提供大眾餐飲滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的同時(shí)，低檔次的快餐也成為發(fā)展重點(diǎn)。不同區(qū)域購物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表不同區(qū)域購物中心娛樂休閑業(yè)態(tài)情況表購物中心的品牌分析品牌是評判購物中心檔次和品質(zhì)的重要元素，從購物中心擁有高檔品牌的數(shù)量多少，在某種意義上也可反映出購物中心的類型。不同區(qū)域購物中心品牌情況圖都市型購物中心擁有的商品品牌檔次最高，它代表的是個(gè)性、品質(zhì)消費(fèi)的潮流；區(qū)域型購物中心所擁有的商品品牌檔次較低，它代表的是一種需求的消費(fèi)和功能的消費(fèi)；社區(qū)型購物中心擁有的商品品牌檔次最低，它所體現(xiàn)的既是滿足大眾消費(fèi)的基本品牌消費(fèi)需求。從不同購物中心擁有高端品牌的數(shù)量也可看出，都市型購物中心擁有品牌的檔次最高，但數(shù)量較少，這些品牌一般以品牌專賣店的形式出現(xiàn)。區(qū)域型購物中心擁有的品牌檔次較低，但數(shù)量較多，這些品牌一般依存在百貨店或以品牌專賣店的形式出現(xiàn)。購物中心業(yè)態(tài)布局分析購物中心的業(yè)態(tài)布局與百貨、超市等傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的布局有著本質(zhì)的區(qū)別，購物中心的業(yè)態(tài)布局一般遵循以下幾個(gè)原則： 1、 業(yè)態(tài)布局服從統(tǒng)一主題規(guī)