商業(yè)廣場物業(yè)管理招標(biāo)方案

1、貴源國際商業(yè)廣場物業(yè)管理方案管理方案大綱一： 早期介入二： 接管驗(yàn)收管理三： 租戶入住管理四： 保安管理五： 消防管理六： 清潔綠化管理七： 房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理八： 財(cái)務(wù)管理九： 質(zhì)量管理十： 人力資源管理十一： 檔案管理十二： 商業(yè)文化建設(shè)十三: 成功案例說明 貴源商業(yè)廣場的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、商場文化建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。 一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)

2、計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)貴源商業(yè)進(jìn)展情況，特制訂如下方案： 1、工作內(nèi)容：人員的配置商業(yè)場區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的了解； 其它公建配套設(shè)施配置； 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設(shè)施選材和配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 各類設(shè)備配置、選型；2、管理措施 （1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定詳細(xì)的物業(yè)公司管理制度，總經(jīng)理負(fù)責(zé)部署、部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)實(shí)施 （3）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 二、接管驗(yàn)收管理方案 為確保商場的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備

3、等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗(yàn)收方案。 1、管理內(nèi)容： （1）了解接管物業(yè)的基本情況； （2）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排； （3）與開發(fā)單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈物業(yè)交接： 核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對、接收各類標(biāo)識。 2、管理措施： （1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商場的接管驗(yàn)收工作； （2）

4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程； （3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； （4）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作； （5）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。 三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理內(nèi)容： （1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。 （2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 （3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。 （5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶

5、確認(rèn)后，填入租戶驗(yàn)收交接表。 （6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。 2、管理措施： （1）制定租戶領(lǐng)房程序； （2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案； （3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程； （4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見； （5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。 四、保安管理方案 在商場管理中，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。 1、管理內(nèi)容： （1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何

6、危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。 門崗的任務(wù)： a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護(hù)出入口的交通秩序； c.對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證； d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入大廈； e.嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈； f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記。 g.為租戶提供便利性服務(wù)。 巡邏崗的任務(wù)： a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查； f.防范和處理各類治安案件； g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 （2）技術(shù)防范：

7、應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。 對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。 值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。 2、管理措施： （1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。 （2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每月組織不少于1次會操。 （3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范培訓(xùn)，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到

8、制度，確保巡邏質(zhì)量。 （5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。消防管理方案和清潔綠化方案 五、消防管理方案 貴源商場為商業(yè)物業(yè)，人員流動量大，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。 1、管理內(nèi)容： （1）做好消防監(jiān)控中心的管理； （2）做好消防設(shè)施、器材的管理； （3）保持消防通道的暢通和標(biāo)示管理； （4）加強(qiáng)商場裝修期間的消防安全管理； （5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； （6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。 2、管理措施： （1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)

9、任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)； （2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； （3）每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； （4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； （5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； （6）制止任何違反消防安全的行為； （7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識； （8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。 六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)

10、做到管理日?；⒏鶕?jù)氣候，給花木適量澆水，做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 （2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置； （3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。 綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌）。 地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物； 垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。 大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地

11、面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、 煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。 樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng) 急燈燈罩每周保潔二次。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進(jìn)行清潔。 消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。 各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日

12、常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。 洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。 外墻：每年元月清洗一次。 2、管理措施： （1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)（總經(jīng)理每周不定時檢查一次）； （2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作； （3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能； （4）以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）； （5）抓好綠化保潔

13、人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，商場內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。 租戶已領(lǐng)房： a.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。 b.空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻

14、面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。 （2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)(工程部負(fù)責(zé))： 電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理； 大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)； 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次； 水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次； 電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； 消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； 供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； 電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天

15、巡查一次； 租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。 2、管理措施： （1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程； （2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時； （3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率； （5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 八、財(cái)務(wù)管理方案 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 1、管理內(nèi)容： （1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； （2）搞好財(cái)務(wù)核算； （3）財(cái)務(wù)收支狀況

16、每年公布一次； （4）做好年度預(yù)算和決算工作； （5）認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷； （6）及時掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 2、管理措施： （1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度； （2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； （3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4）加強(qiáng)成本控制； （5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。 九、質(zhì)量管理方案 導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，不斷發(fā)現(xiàn)管理中的問題和漏洞，分析原因并持續(xù)改進(jìn)，不斷提升貴源商場的形象和知名度； 1、管理內(nèi)容： （1）按照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定商場質(zhì)量工作計(jì)劃； （2）實(shí)施所制訂的

17、工作計(jì)劃和措施，并制定內(nèi)審計(jì)劃； （3）對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； （4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。 2、管理措施： （1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作； （2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處； 十、人力資源管理方案 1、管理內(nèi)容： （1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才，并建立人事檔案（見組織架構(gòu)圖）； （2）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （3）進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 2、管理措施： （1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明； （2）建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性； （3）加強(qiáng)思想作風(fēng)

18、建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識； （4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合； （5）全面考核，做到公開、公平、公正。 十一、檔案管理方案（須建檔案室）： 1、管理內(nèi)容： （1）工程檔案； （2）租戶檔案； （3）工作檔案； （4）財(cái)務(wù)檔案； （5）文件檔案。 2、管理措施： （1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； （2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理； （3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范； （4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求； （5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全； （6）

19、實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。十二：商業(yè)文化用作1、 管理內(nèi)容：國家法定假日文化宣傳，突出節(jié)日主題；每周末促銷活動； 租戶周年慶典活動；2、商場文化活動的策劃：活動目的；活動主題； 活動時間和地點(diǎn)； 活動對象；活動執(zhí)行； 活動的預(yù)算； 活動預(yù)期；十三：招標(biāo)人簡介與成功案例說明：吳信顯: 2004年-今服務(wù)于深圳華潤物業(yè)管理有限公司 管理部經(jīng)理聶小輝: 2005年-2009年服務(wù)于深圳佳得樂物業(yè)管理有限公司 管理部經(jīng)理黃小平: 2005年-2008服務(wù)于深圳市萬聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司 工程部經(jīng)理成功案例說明：聶小輝: 2005年-2009年服務(wù)于深圳佳得樂物業(yè)管理有限公司 管理部經(jīng)理就職5年內(nèi)主要管理方式及業(yè)績?nèi)缦拢阂?管理方式：統(tǒng)一經(jīng)營主題：針對承接的項(xiàng)目，統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。統(tǒng)一服務(wù)管理：即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶