商業(yè)廣場物業(yè)管理招標方案

1、貴源國際商業(yè)廣場物業(yè)管理方案管理方案大綱一： 早期介入二： 接管驗收管理三： 租戶入住管理四： 保安管理五： 消防管理六： 清潔綠化管理七： 房屋及共用設備設施管理八： 財務管理九： 質量管理十： 人力資源管理十一： 檔案管理十二： 商業(yè)文化建設十三: 成功案例說明 貴源商業(yè)廣場的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、商場文化建設、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。 一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設

2、計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。根據貴源商業(yè)進展情況，特制訂如下方案： 1、工作內容：人員的配置商業(yè)場區(qū)規(guī)劃設計的了解； 其它公建配套設施配置； 電梯、空調系統的配置； 消防設施選材和配置； 安全監(jiān)控系統配置； 各類設備配置、選型；2、管理措施 （1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定詳細的物業(yè)公司管理制度，總經理負責部署、部門負責人負責實施 （3）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 二、接管驗收管理方案 為確保商場的環(huán)境、建筑和設施設備

3、等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗收方案。 1、管理內容： （1）了解接管物業(yè)的基本情況； （2）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排； （3）與開發(fā)單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業(yè)進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位聯合進行大廈物業(yè)交接： 核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設施設備； 核對、接收各類標識。 2、管理措施： （1）組建接管驗收小組，負責商場的接管驗收工作； （2）

4、制定接管驗收規(guī)程； （3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序； （4）實事求是地開展接管驗收工作； （5）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。 三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理內容： （1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。 （2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。 （3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。 （5）陪同租戶驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現的房屋質量問題經租戶

5、確認后，填入租戶驗收交接表。 （6）對驗房交接中發(fā)現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。 2、管理措施： （1）制定租戶領房程序； （2）策劃租戶入住現場布置方案； （3）按照租戶領房程序，安排工作流程； （4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見； （5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。 四、保安管理方案 在商場管理中，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。 1、管理內容： （1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何

6、危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。 門崗的任務： a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序； c.對外來車輛和人員進行驗證和換證； d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； e.嚴禁攜帶危險物品進入大廈； f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。 g.為租戶提供便利性服務。 巡邏崗的任務： a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內的可疑人員進行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查； f.防范和處理各類治安案件； g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 （2）技術防范：

7、應用安全報警監(jiān)控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。 對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。 值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。 2、管理措施： （1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。 （2）強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能，每月組織不少于1次會操。 （3）加強保安人員的行為規(guī)范培訓，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。 （4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到

8、制度，確保巡邏質量。 （5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。消防管理方案和清潔綠化方案 五、消防管理方案 貴源商場為商業(yè)物業(yè)，人員流動量大，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據消防法規(guī)的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。 1、管理內容： （1）做好消防監(jiān)控中心的管理； （2）做好消防設施、器材的管理； （3）保持消防通道的暢通和標示管理； （4）加強商場裝修期間的消防安全管理； （5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； （6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。 2、管理措施： （1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責

9、任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實； （2）制訂消防事故處理預案，防患于未然； （3）每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； （4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時消除； （5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； （6）制止任何違反消防安全的行為； （7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識； （8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。 六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案： 1、管理內容： （1）綠化養(yǎng)護：綠化工應

10、做到管理日?；?、根據氣候，給花木適量澆水，做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 （2）大廈室內公共區(qū)域的綠化布置； （3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。 綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌）。 地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物； 垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。 大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地

11、面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、 煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。 樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應 急燈燈罩每周保潔二次。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。 消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。 各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設備維修房等地面（日

12、常清潔由各功能房工作人員負責）。 洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。 外墻：每年元月清洗一次。 2、管理措施： （1）建立綠化保潔制度，狠抓落實（總經理每周不定時檢查一次）； （2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作； （3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質，增強專業(yè)技能； （4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）； （5）抓好綠化保潔

13、人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。 七、房屋、設施設備管理方案 房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案： 1、管理內容： （1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商場內房屋可分為租戶已領房和空關房。 租戶已領房： a.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現破損，及時維修。 b.空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻

14、面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。 （2）設備設施維護(工程部負責)： 電梯在裝修期間實行保護性管理； 大廈內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發(fā)現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護； 公共衛(wèi)生設施每天檢查一次； 水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次； 電梯機房設備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； 消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護； 供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監(jiān)控系統設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護； 電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天

15、巡查一次； 租戶自用水電設施的維修，應按規(guī)定填寫有償服務聯系單，確保維修及時率與合格率。 2、管理措施： （1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程； （2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時； （3）抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質； （4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率； （5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發(fā)現問題及時制止； 八、財務管理方案 財務管理是物業(yè)管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經濟效益。 1、管理內容： （1）加強現金收支管理； （2）搞好財務核算； （3）財務收支狀況

16、每年公布一次； （4）做好年度預算和決算工作； （5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷； （6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。 2、管理措施： （1）根據財務法規(guī)政策，制定財務管理制度； （2）財務人員持證上崗，規(guī)范操作； （3）抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質； （4）加強成本控制； （5）加強財務監(jiān)督和財務檢查。 九、質量管理方案 導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，不斷發(fā)現管理中的問題和漏洞，分析原因并持續(xù)改進，不斷提升貴源商場的形象和知名度； 1、管理內容： （1）按照iso9000質量體系標準，制定商場質量工作計劃； （2）實施所制訂的

17、工作計劃和措施，并制定內審計劃； （3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現和總結存在問題； （4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。 2、管理措施： （1）抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作； （2）制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處； 十、人力資源管理方案 1、管理內容： （1）按照合理的人才結構配置各類人才，并建立人事檔案（見組織架構圖）； （2）開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質； （3）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 2、管理措施： （1）制定崗位職責，做到責、權、利分明； （2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性； （3）加強思想作風

18、建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識； （4）崗前培訓與在崗培訓相結合； （5）全面考核，做到公開、公平、公正。 十一、檔案管理方案（須建檔案室）： 1、管理內容： （1）工程檔案； （2）租戶檔案； （3）工作檔案； （4）財務檔案； （5）文件檔案。 2、管理措施： （1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行； （2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理； （3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范； （4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求； （5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全； （6）

19、實現電腦化管理，提高管理水平。十二：商業(yè)文化用作1、 管理內容：國家法定假日文化宣傳，突出節(jié)日主題；每周末促銷活動； 租戶周年慶典活動；2、商場文化活動的策劃：活動目的；活動主題； 活動時間和地點； 活動對象；活動執(zhí)行； 活動的預算； 活動預期；十三：招標人簡介與成功案例說明：吳信顯: 2004年-今服務于深圳華潤物業(yè)管理有限公司 管理部經理聶小輝: 2005年-2009年服務于深圳佳得樂物業(yè)管理有限公司 管理部經理黃小平: 2005年-2008服務于深圳市萬聯物業(yè)服務有限公司 工程部經理成功案例說明：聶小輝: 2005年-2009年服務于深圳佳得樂物業(yè)管理有限公司 管理部經理就職5年內主要管理方式及業(yè)績如下：一 管理方式：統一經營主題：針對承接的項目，統一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。統一服務管理：即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統一設立總服務臺，提供客戶