成都市工業(yè)園調(diào)查報(bào)告及工業(yè)地產(chǎn)研究(doc 24頁)

1、成都市工業(yè)園調(diào)查報(bào)告及工業(yè)地產(chǎn)研究前言本報(bào)告是在成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌成都的工業(yè)園發(fā)展情況的基礎(chǔ)上完成的。在本報(bào)告中，重點(diǎn)調(diào)查了成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都市錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、龍騰都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都武侯科技園。第一部分 成都市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、成都市區(qū)域工業(yè)布局規(guī)劃2004年：成都市工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃綱要（2003-2020年）主題：在未來17年，成都將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為載體，將成都市現(xiàn)有的116個(gè)工業(yè)開發(fā)（園）區(qū)整頓規(guī)范為21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，打造西部“六大工業(yè)基地”，逐步形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以此構(gòu)建成都未來工業(yè)發(fā)展布局的

2、新格局。到2020年，完成工業(yè)增加值3700億元，占全市g(shù)dp比重提高至42%左右，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入11000億元。關(guān)鍵詞：三步走戰(zhàn)略綱要 、工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 、六大工業(yè)基地（一）關(guān)鍵詞解讀1：三步走戰(zhàn)略綱要：成都工業(yè)近期、中期、遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)跨越式發(fā)展200720102020工業(yè)增加值1100億元1500億元3700億元年均增長13%12%9%占全市g(shù)dp39%40%41%工業(yè)銷售收入3300億元4700億元11000億元工業(yè)集中發(fā)展區(qū)50%60%70%（二）關(guān)鍵詞解讀2：（三）禁止項(xiàng)目：三環(huán)內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目，三環(huán)外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)支持行業(yè)高新區(qū)電子

3、及信息業(yè)、制藥業(yè)（原料藥除外）、精密機(jī)械制造業(yè)錦江區(qū)煙草加工及其配套業(yè)、以報(bào)刊印刷及裝潢為主的印務(wù)業(yè)、以奶制品為主的食品制造業(yè)青羊區(qū)以航空產(chǎn)品為主的機(jī)械制造業(yè)、服裝制造業(yè)、以奶制品為主的食品制造業(yè)金牛區(qū)電子及信息業(yè)、制藥業(yè)（原料藥除外）、以書刊印刷及裝訂為主的印務(wù)業(yè)武侯區(qū)制藥業(yè)（原料藥除外）、電子及信息業(yè)、制鞋業(yè)（制革除外）成華區(qū)家用電器制造業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、以建筑裝飾材料為主的建材業(yè)二、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃按照成都工業(yè)發(fā)展布局的基本構(gòu)架，兩個(gè)國家級工業(yè)區(qū)和19個(gè)市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)將成為成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要載體。集中發(fā)展區(qū)名稱所在地發(fā)展方向成都高新區(qū)武侯科技園武侯區(qū)重點(diǎn)發(fā)展制藥業(yè)（原料藥除外），

4、電子及信息業(yè)。成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子及信息業(yè)、生物制藥及現(xiàn)代中藥業(yè)（原料藥除外）、精密機(jī)械制造業(yè)。成都錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)錦江區(qū)重點(diǎn)發(fā)展煙草加工及其配套業(yè)，以報(bào)刊印刷及裝潢為主的印務(wù)業(yè)，以奶制品為主的食品制造業(yè)。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)青羊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展發(fā)航空產(chǎn)品為主的機(jī)械制造業(yè)，服裝制造業(yè)，以奶制品為主的食品制造業(yè)。成都金牛工業(yè)集中發(fā)展區(qū)金牛區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子及信息業(yè)，制藥業(yè)（原料藥除外），以書刊印刷及裝訂為主的印務(wù)業(yè)。中國西部鞋都工業(yè)園武侯區(qū)重點(diǎn)發(fā)展制鞋業(yè)（制革除外）成華區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)成華區(qū)重點(diǎn)發(fā)展家用電器制造業(yè)，環(huán)保型機(jī)械制造業(yè)，以建筑裝飾材料為主的建材業(yè)。（注：選擇主城區(qū)內(nèi)

5、的具有代表性工業(yè)發(fā)展區(qū)作為本次報(bào)告研究的重點(diǎn)）三、工業(yè)項(xiàng)目用地投資定額標(biāo)準(zhǔn)按地域分：成都主城區(qū)內(nèi)的金牛區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)屬于一類地區(qū)。行業(yè)分類一類地區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地投資定額標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬元/畝）1紡織類禁入2服裝及其他纖維制品制造業(yè)1503皮革、毛皮、羽絨及制品業(yè)150制革業(yè)禁入4印刷業(yè)1505塑料制品業(yè)禁入6造紙及紙制品業(yè)禁入7木材加工、竹藤棕草制品業(yè)、小家具制造業(yè)1308化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)禁入9醫(yī)藥制造業(yè)12010非金屬礦物質(zhì)制品業(yè)禁入11黑色及有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)禁入12機(jī)械制造業(yè)15013交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)15014電器機(jī)械及器材制造業(yè)15015電子及通

6、訊設(shè)備制造業(yè)12016食品加工制造業(yè)12017飲料業(yè)12018其他130四、工業(yè)項(xiàng)目用地投資的強(qiáng)制性規(guī)劃在中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中，工業(yè)用地強(qiáng)制性規(guī)劃指標(biāo)為： 建筑容積率：1-2層：0.5（控制下限值）3層以上（含3層）：0.9（控制下限值） 建筑密度：30%（控制下限值）。 飛機(jī)場凈空限制高度。 機(jī)動(dòng)車交通出入口范圍、禁止開口路段。 建筑后退道紅、綠線等各種城市規(guī)劃色線的距離為5米。 綠地率不做強(qiáng)制性要求。 工業(yè)建筑退讓用地紅線規(guī)定：與民用建筑項(xiàng)目相鄰時(shí)，按建筑高度的一般退讓；與工業(yè)用地相鄰時(shí)，應(yīng)滿足消防規(guī)范相關(guān)要求。 工業(yè)用地內(nèi)部建筑間距應(yīng)滿足工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 位于特殊地區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目，

7、應(yīng)符合相關(guān)城市規(guī)劃要求。第二部分 成都市工業(yè)園區(qū)調(diào)查基本情況一、成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為國家級高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)和acep科技工業(yè)園區(qū)，成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是此次的重點(diǎn)研究對象。成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的綜合實(shí)力位居中國53個(gè)國家級高新區(qū)第五位 ，外商投資企業(yè)603家,世界500強(qiáng)投資企業(yè)28家，入駐企業(yè)有微軟、sap、sun、愛立信、gameloft、華為、聯(lián)想、長虹虹微、金山、中興通訊 、阿爾卡特、西門子、諾基亞等。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)內(nèi)已有外商投資企業(yè)500余家，總投資約17億美元。已進(jìn)入成都高新區(qū)的世界500強(qiáng)有：英特爾、微軟、摩托羅拉、索尼、康寧、住友、豐田、家樂福、阿爾卡特、愛立信等22

8、家。高新區(qū)的外資企業(yè)中美資和港資企業(yè)超過七成，其中美資企業(yè)占比38%。（二）行業(yè)方面精密機(jī)械制造及其他的產(chǎn)值接近總產(chǎn)值的1/2，是高新區(qū)的第一大產(chǎn)業(yè)。另外，電子信息業(yè)是高新區(qū)的第二大產(chǎn)業(yè)。（三）園區(qū)成就 四川省高新技術(shù)企業(yè)最集中的區(qū)域：區(qū)內(nèi)共有高新技術(shù)企業(yè)605家，占四川省的53%，成都市的64%，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的85%，稅收貢獻(xiàn)占全區(qū)稅收總額的76%。 完善的科技成果孵化體系：成都高新孵化園是由成都高新區(qū)管委會同意規(guī)劃建設(shè)，于2002年2月動(dòng)工興建的集中式科技超過孵化基地，占地500畝，總建筑面積22萬平方米。目前是全國最大的科技孵化器，該園配備先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，提供全方位優(yōu)質(zhì)服

9、務(wù)，為入駐企業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 天府科技園位于成都高新區(qū)域南副中心天府大道東側(cè)，一期規(guī)劃建筑面積23萬平方米，為通用性很強(qiáng)的生態(tài)型、現(xiàn)代型科技樓群，是集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的新型高科技園區(qū)。 成都高新區(qū)已構(gòu)筑完善的孵化體系，成立了成都高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心、成都高新技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)中心、中國成都留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、中國成都博士創(chuàng)業(yè)園等30個(gè)孵化器，孵化總面積24萬平方米，在孵企業(yè)900余家，建立了風(fēng)險(xiǎn)投資、擔(dān)保、咨詢等中介服務(wù)體系，孵化成功率達(dá)85%。（四）園區(qū)優(yōu)惠政策 稅收優(yōu)惠 勞動(dòng)力成本 土地成本 建設(shè)規(guī)費(fèi)優(yōu)惠 辦證免收工本費(fèi) 受政策扶持 特殊優(yōu)惠 其他優(yōu)惠（鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)外商優(yōu)惠）（五）成都高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)服

10、務(wù)中心名稱投資主體場地面積招商類別軟件孵化器高新區(qū)管委會74000平米軟件、信息安全天河孵化器天河科技保育有限公司50000平米生物醫(yī)藥、軟件華拓孵化器華拓實(shí)業(yè)股份有限公司15100平米新材料、軟件華誠孵化器華誠信息產(chǎn)業(yè)有限公司13300平米通訊、數(shù)字娛樂軟件西財(cái)孵化器西財(cái)投資有限公司18000平米軟件、中介機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)數(shù)碼孵化器聯(lián)動(dòng)數(shù)碼公司18000平米軟件（六）成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園（天河園）(略)二、成都市錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū) a區(qū)：生物制藥b區(qū)：精密儀器、軟件（一）發(fā)展區(qū)概況 交通發(fā)達(dá)：周邊有二環(huán)路、三環(huán)路、石勝路和成龍路、新成仁路、天府大道三縱三橫城市道路，可快速通達(dá)成渝高速、成綿高速、

11、成南高速、成雅高速、成樂高速、機(jī)場高速等高等級公路，距火車東站約5分鐘車程、距火車南站約3分鐘車程、距雙流機(jī)場約10分鐘車程。 工業(yè)氛圍濃厚：大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐發(fā)展區(qū)：成都博瑞印務(wù)公司、四川報(bào)業(yè)集團(tuán)印務(wù)中心、成都諾迪康生物制藥有限公司、四川大陸榨東制藥有限公司、四川川投藥業(yè)有限責(zé)任公司以及四川中光高科技有限公司、四川新華西乳業(yè)有限責(zé)任公司、四川億賽工程有限責(zé)任公司 招商對象：生物制藥、電了技術(shù)、現(xiàn)代印務(wù)、煙草等現(xiàn)代工業(yè)制造企業(yè) 開發(fā)區(qū)定位：引進(jìn)企業(yè)到錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)投資建廠，以現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥鮮明特色的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體。（二）入駐錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)申請條件：凡申請錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)供地的企業(yè)，須符合

12、錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃和布局要求。企業(yè)入駐錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)的供地基本條件是單個(gè)項(xiàng)目一次性投資額（僅指土地、廠房、設(shè)備投入；下同）不低于800萬元人民幣，且投資強(qiáng)度（每畝投資額；下同）不低于50萬元人民幣，同時(shí)企業(yè)在每畝生產(chǎn)的年稅收不低于10萬元人民幣。園區(qū)實(shí)行地價(jià)補(bǔ)貼政策用地基準(zhǔn)地價(jià)為人民幣28萬元/畝（不含國土出讓金），對高新技術(shù)、高附加值和高稅收的項(xiàng)目實(shí)行地價(jià)補(bǔ)貼，按照投資額度的大小實(shí)行不同的地價(jià)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。三、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園（一）入園條件金牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)對產(chǎn)業(yè)、技術(shù)投資強(qiáng)度、產(chǎn)出規(guī)模、建設(shè)、環(huán)保等都有要求：入園條件條件說明產(chǎn)業(yè)要求電子信息、生物醫(yī)藥、新材料和其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)要求具有

13、較強(qiáng)制技術(shù)創(chuàng)新能力和產(chǎn)來化水平投資強(qiáng)度每畝150萬元以上產(chǎn)出規(guī)模投產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)增加值100萬元/畝/年以上，稅收達(dá)到15100萬元/畝/年建設(shè)要求綠地率35%環(huán)保要求達(dá)到國家環(huán)保要求，并符合相應(yīng)功能區(qū)位要求（二）合作方式 年6月，總16平方公里，分為西區(qū)和北區(qū)，金牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（西區(qū)）： 投資者直接投資，新建企業(yè)，園區(qū)提供土地、配套設(shè)施等相關(guān)服務(wù)。 可入駐園區(qū)科技孵化中心，由園區(qū)扶持其成長。 與園區(qū)已入駐企業(yè)進(jìn)行全方位合作。金牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（北區(qū)）： 投資者直接投資新建企業(yè)，園區(qū)提供土地和相關(guān)配套設(shè)施。 與園區(qū)已入駐企業(yè)進(jìn)行全方位合作。 企業(yè)投資，按bot方式運(yùn)作。四、龍騰都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（

14、一）園區(qū)概況 園區(qū)用地：主要為規(guī)劃一類工業(yè)用地，部分為規(guī)劃二類工業(yè)用地，容積率1.2 交通位置：成都市東三環(huán)路二段，成華區(qū)龍?zhí)舵?zhèn)以南，臨三環(huán)路外側(cè)，三環(huán)路成南立交和龍?zhí)读⒔恢g。成渝高速，成南高速三條高速公路通過三環(huán)路與發(fā)展區(qū)相聯(lián)。 成立時(shí)間：2003年6月18日 園區(qū)規(guī)模：發(fā)展區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積11000畝。近期規(guī)劃面積5800畝，其中一期建設(shè)用地1800畝，系目前成都三環(huán)路周邊面積最大的工業(yè)用地片區(qū)。一期建設(shè)用地約200畝（a區(qū)），首期啟動(dòng)100畝，二期建設(shè)用地約600畝（b區(qū)），三期建設(shè)用地約1000畝（c區(qū)）。 園區(qū)定位：打造成都市區(qū)東部最大的“it園”和西部一流的工業(yè)園。分設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)

15、園區(qū)、軟件開發(fā)園、電子信息配套產(chǎn)業(yè)園、成都電子信息市場、電子科技孵化樓等功能片區(qū)。（二）招商對象及條件 各類生產(chǎn)型企業(yè)，要求無污染、噪音小、效益好、產(chǎn)品市場前景好，有競爭力的企業(yè)，要求所有入駐企業(yè)工商及納稅關(guān)系必須轉(zhuǎn)入園區(qū)管理，原則是入駐園區(qū)企業(yè)納稅規(guī)模每年每畝地5萬元以上考核。 園區(qū)首期啟動(dòng)100畝原則上要求入駐企業(yè)用地規(guī)模在10畝以上，二期可考慮用地規(guī)模在5畝以上的企業(yè)。 按政府要求為避免土地浪費(fèi)，企業(yè)廠房設(shè)計(jì)修建總建筑面積容積率按不低于企業(yè)占用凈地的0.75計(jì)算。 為保證園區(qū)外觀設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性和整體外觀形象以及建筑質(zhì)量，根據(jù)政府要求由管委會授權(quán)委托專業(yè)公司對園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一

16、管理、統(tǒng)一修建，任何入駐企業(yè)不得自建。 入駐企業(yè)可選擇租用或購買園區(qū)已建好的標(biāo)準(zhǔn)廠房，園區(qū)也可根據(jù)企業(yè)要求為企業(yè)量身定做代建各類標(biāo)準(zhǔn)化廠房。（三）項(xiàng)目亮點(diǎn)中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房標(biāo)準(zhǔn)化廠房租金廠房租金按企業(yè)設(shè)計(jì)修建要求以廠區(qū)內(nèi)總建筑面積計(jì)算，平均為每平方米8-12元/月收?。ㄈ缙渌鐗巫印⒕G化帶、空地等不計(jì)費(fèi)）。標(biāo)準(zhǔn)化廠房轉(zhuǎn)讓及代建費(fèi)用廠房代建及轉(zhuǎn)讓費(fèi)按園區(qū)的統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建筑比例以廠區(qū)內(nèi)總建設(shè)面積計(jì)算，代建及轉(zhuǎn)讓價(jià)為每平方米700元，其它配套附屬設(shè)施不另外收費(fèi)。五、武侯科技園區(qū)（一）園區(qū)概況 項(xiàng)目位置：武侯科技園緊鄰成都市三環(huán)路西一段。 總體規(guī)劃：成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武侯科技園總體規(guī)劃面積8.9

17、平方米，其中起步區(qū)規(guī)劃面積2.8平方米。除園區(qū)周邊有良好的就學(xué)、就醫(yī)、居住、消費(fèi)、金融、商務(wù)環(huán)境外，園區(qū)還規(guī)劃配套建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廣場、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀行等設(shè)施。按照成都市行政辦公區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，武侯區(qū)政府行政辦公中心將在2007年以前全部集中遷入科技園廣場對面規(guī)劃區(qū)域，園區(qū)將成為武侯區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心。 園區(qū)產(chǎn)品主要定位為：電子信息、生物工程及生物制藥、機(jī)電一體化、新材料與環(huán)保科技。 建設(shè)條件：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、路、通訊、光纖、寬帶、污水、管網(wǎng)“九通一平”），提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 項(xiàng)目進(jìn)展：內(nèi)所有基礎(chǔ)設(shè)施按照成都市市政設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套，實(shí)現(xiàn)了所有管線下地、九通一平；園區(qū)

18、2.8平方米起步區(qū)以外的1.5平方米發(fā)展區(qū)控制性規(guī)劃已完成，土地報(bào)批已送國土資源部獲得通過。目前已入園企業(yè)151家，行業(yè)主要以電子信息、機(jī)電一體化為主，其中有3家已獲得國家“863”計(jì)劃，6家獲國家級火炬計(jì)劃。（二）項(xiàng)目審批符合國家產(chǎn)業(yè)政策和武侯科技園產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目，均由武侯科技園管委會按程序報(bào)批。外商投資者在武侯科技園投資，其規(guī)模不受限制。（三）企業(yè)注冊武侯科技園的企業(yè)設(shè)立，由武侯科技園管委會協(xié)助企業(yè)辦理登記注冊。在武侯科技園投資注冊的企業(yè)由國家法定有權(quán)部門認(rèn)定的商標(biāo)、技術(shù)等無形資產(chǎn)，經(jīng)資產(chǎn)評估，可抵充不超過35的注冊資本。（四）土地使用在武侯科技園投資的生產(chǎn)科研性企業(yè)，在全額繳納土地使

19、用權(quán)出讓金后，由武侯科技園管委會1年內(nèi)按企業(yè)繳納的土地出讓金總額的35%返還企業(yè)。（五）優(yōu)惠政策稅收政策：投資新辦的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)認(rèn)定后，從取得經(jīng)營收入之日起，減按15% 的稅率征收所得稅。稅收政策：待添加的隱藏文字內(nèi)容1對符合條件的企業(yè)進(jìn)行一定額度與一定時(shí)間的企業(yè)所得稅優(yōu)惠，比如符合國家鼓勵(lì)類企業(yè)的，可以享受西部大開優(yōu)惠政策，減按15% 的稅率征收企業(yè)所得稅，優(yōu)惠期為20012010年。區(qū)政府扶持：區(qū)政府每年投入1000多萬的基金對企業(yè)銀行利息、融資以及科技型企業(yè)進(jìn)行扶持。獎(jiǎng)勵(lì)：從區(qū)外引進(jìn)銀行同期貸款利率的資金和專項(xiàng)使用的政策性資金，酌情給予獎(jiǎng)勵(lì)。引進(jìn)區(qū)外無償資金的由資金使用單位按到位資金

20、總額不超過15%的比例獎(jiǎng)勵(lì)。六、各園區(qū)招商政策及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)（一）園區(qū)政策從本次重點(diǎn)考察的5個(gè)工業(yè)園區(qū)來看，除了國家級的高新區(qū)享有國家特定的優(yōu)惠政策，其余各區(qū)的工業(yè)開發(fā)園區(qū)的招商政策均是大同小異。主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面： 投資力度：100萬元/畝 稅收要求：10萬元/畝年 財(cái)政補(bǔ)貼：高新企業(yè)所得稅減半；一定比例的稅收、土地使用費(fèi)返還及減免。各園區(qū)在具體的執(zhí)行和對外宣傳中可能存在著一些差異，但是都在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上下波動(dòng)。此外，各園區(qū)都根據(jù)自己的情況制定了相應(yīng)的人才引進(jìn)、企業(yè)科技改造扶持、土地使用等政策，大都大同小異，幾乎沒有特別大的實(shí)質(zhì)性差異，均是在一定的政策允許范圍內(nèi)。（二）各園區(qū)目前階段主導(dǎo)發(fā)

21、展產(chǎn)業(yè)總結(jié)下表可以和成都市的工業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃表相對比，結(jié)合實(shí)地考察的情況看，各園區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)基本與成都市的工業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要一致。在相互有所交叉的同時(shí)，又有著各自的特點(diǎn)：工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)電子信息、制藥、新材料成都武侯科技園電子信息、制藥成都錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)印刷、乳業(yè)、生物制藥成都金牛高科技產(chǎn)業(yè)園制藥、電子信息、印刷成都龍?zhí)抖际泄I(yè)園服裝制造、食品加工高新區(qū)開發(fā)早，發(fā)展快，規(guī)格高，優(yōu)惠多，機(jī)遇佳，是大型的電子信息、制藥和新材料企業(yè)，以及軟件開發(fā)企業(yè)的首選。錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)是西南地區(qū)印刷業(yè)的主要集中地點(diǎn)，并協(xié)同區(qū)內(nèi)的成都生物研究所協(xié)同開發(fā)生物制藥行業(yè)，以及乳品業(yè)，同時(shí)，

22、工業(yè)園區(qū)緊臨新成龍路一線的休閑生態(tài)發(fā)展地帶。龍?zhí)抖际泄I(yè)園緊臨三環(huán)路，大力發(fā)展中小企業(yè)項(xiàng)目，該工業(yè)園設(shè)有針對小型企業(yè)的專門園區(qū)，是中小規(guī)模的服裝制造、食品加工行業(yè)的理想選擇。金牛區(qū)高新科技園區(qū)行業(yè)規(guī)劃的實(shí)際執(zhí)行并未見什么特色，均是普遍以電子信息、制藥業(yè)為主的主導(dǎo)招商產(chǎn)業(yè)。金牛工業(yè)園的西區(qū)有詳細(xì)的規(guī)劃，分為四個(gè)園區(qū)，分別發(fā)展電子信息、制藥、制造和新材料產(chǎn)業(yè)。第三部分 城市及城市周邊的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式近年來，成都的整體實(shí)力不斷提升，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好。2006年成都的gdp增長率達(dá)到13.8，2007年6月，成都又被列為新特區(qū)，成都的投資環(huán)境吸引了越來越多的外來投資者。不僅是國內(nèi)的公司、企業(yè)和投資人

23、進(jìn)入成都市場，很多的跨國公司、世界500強(qiáng)企業(yè)等外資企業(yè)也把成都作為其西部的總部（例如ibm、摩托羅拉等）。截至2006年落戶成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到108家。工業(yè)地產(chǎn)市場需求不斷擴(kuò)大。大量的國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入成都市場，作為城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)載體的工業(yè)地產(chǎn)前途一片光明： 制造業(yè)向西部轉(zhuǎn)移，成都作為西部的中心城市承擔(dān)了更多的責(zé)任。工業(yè)廠房的需求量不斷增長。 許多中小型企業(yè)處于降低成本的考慮，多采用生產(chǎn)和辦公一體化運(yùn)作模式，直接在工業(yè)園區(qū)租用辦公樓。 一些世界500強(qiáng)企業(yè)或者跨國公司的地區(qū)總部和研發(fā)中心會設(shè)置在工業(yè)園區(qū)，比如諾基亞就在高新區(qū)承租了8000平方米的面積作為它的研發(fā)中心。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，

24、工業(yè)地塊通常占地面積大，容積率低，土地利用率不高。在這種條件下，大規(guī)模的工業(yè)用地的開發(fā)模式主要有粗放型開發(fā)和集約型開發(fā)兩大類。政府主導(dǎo)下的三種開發(fā)模式：中小型工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式并不是孤立的，而是相互聯(lián)系、相互融合的統(tǒng)一體。一、粗放型開發(fā)模式入駐企業(yè)類型：大型生產(chǎn)型企業(yè)、物流企業(yè)開發(fā)模式點(diǎn)評： 有利于產(chǎn)業(yè)集群的集中化、規(guī)?；?土地利用率低，不能高效的利用土地。 城市向高密發(fā)展，這種開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)這種趨勢。二、集約型開發(fā)模式入駐企業(yè)類型：科技研發(fā)樓、高新技術(shù)園區(qū)開發(fā)模式點(diǎn)評：主要針對技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，吸引跨國公司投資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。這種開發(fā)模式對園區(qū)的軟硬件有很高的要求，通常是政府行為下的開發(fā)

25、。三、科技園區(qū)開發(fā)模式代表作成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（一）項(xiàng)目基本情況開發(fā)時(shí)間：1991年至今規(guī)劃面積：82.5km2綜合實(shí)力：綜合實(shí)力位居中國53個(gè)國家級高新區(qū)第五位，外商投資企業(yè)603家,世界500強(qiáng)投資企業(yè)28家。入駐企業(yè)：微軟、sap、sun、愛立信、gameloft、華為、聯(lián)想、長虹虹微、金山、中興通訊、阿爾卡特、西門子、諾基亞等。（二）項(xiàng)目的開發(fā)模式（略）四、中小型工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式背景 上千畝的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)城市及城市周邊土地資源稀缺的現(xiàn)實(shí)條件?？衫玫墓I(yè)用地總供應(yīng)量呈不斷縮小的趨勢。 工業(yè)用地進(jìn)入市場，引入招拍掛的機(jī)制，勢必在拉升工業(yè)地產(chǎn)的土地成本 成都市國土資源

26、局的規(guī)定：單宗土地出讓面積不得超過200畝，也就是說引入招拍掛機(jī)制的工業(yè)用地將向著中型化、小型化發(fā)展。 城市和城市周邊的低端產(chǎn)業(yè)將向勞動(dòng)力和成本更為低廉的二級城市流動(dòng)。城市的工業(yè)房地產(chǎn)往高端走的趨勢在未來會很快凸現(xiàn)出來，工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品也會呈現(xiàn)出多元化的局面。中小型工業(yè)用地進(jìn)入市場，政府扮演的只是一個(gè)指導(dǎo)者、監(jiān)督者的角色。具體的執(zhí)行問題則交給了拿到土地開發(fā)商或者是用地企業(yè)。政府為開發(fā)主體的工業(yè)園區(qū)與開發(fā)商為開發(fā)主體的工業(yè)地產(chǎn)并存。那么開發(fā)商如何開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)怎樣的產(chǎn)品就成為一個(gè)關(guān)鍵問題。在這樣一個(gè)需求背景下：充分考慮市場需求，開發(fā)出的產(chǎn)品就會有銷路！結(jié)合中小型工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，中小型工業(yè)地產(chǎn)的出路在于開發(fā)中高端、多元化的產(chǎn)品。綜合性的商務(wù)中心是中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的首選！綜合性的商務(wù)中心包括商業(yè)，辦公，商務(wù)中心 、經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓等為工業(yè)園區(qū)配套的單一或者綜合性產(chǎn)品。五、開發(fā)綜合性商務(wù)中心的注意點(diǎn) 政府：積極