藍(lán)調(diào)東方投資可行性研究報告

1、 藍(lán)調(diào)東方投資可行性研究報告項目名稱：藍(lán)調(diào)東方委托單位：黃石市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市研機構(gòu)：雅魯藏布地產(chǎn)策劃（武漢）有限公司項目策劃中心總案策劃部研究周期：2009年6月12日至2009年6月14日出稿日期：2009年6月14日投創(chuàng)支持：黃松欽（董事長）投研組長：吳堅投研主創(chuàng)：占芳投研團(tuán)隊：吳 堅 柯朝華 占 芳技術(shù)支持：吳 堅 占 芳 柯朝華 張繼安 文本包裝：許磊投研評審：黃松欽（董事長） 吳藝明（總經(jīng)理）目 錄第一部分 項目概況4第二部分 項目用地素質(zhì)分析6第三部分下陸區(qū)房地產(chǎn)市場簡析10第四部分 項目定位23第五部分 項目開發(fā)28第六部分 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)計31第七部分 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分

2、析39第八部分 綜合評價及建議41前 言藍(lán)調(diào)東方項目為黃石市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“長龍地產(chǎn)”）在下陸區(qū)地區(qū)的又一扛巔之任。目前項目尚處于前期論證階段。本報告依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部2000年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法進(jìn)行編寫，從經(jīng)濟(jì)與財務(wù)的角度對本項目進(jìn)行了認(rèn)證。從分析結(jié)論上看，無論是盈利能力、抗風(fēng)險能力，本項目都是可行的。項目占地面積約120畝，共計占地面積80，040，容積率為2.5?？偨ㄖ娣e約為220，100，其中住宅建筑面積為180，090，商業(yè)建筑面積為20，010。住宅部分由40%小高層，60%高層組成。項目總收入51，885萬元，其中住宅收入41，420萬元，

3、商業(yè)收入8，964萬元；項目總投資34，586萬元；項目利潤9863萬元，稅后利潤7397萬元。項目銷售毛利率19.01%，銷售凈利潤率為14.26%，稅后利潤率21.39%，相關(guān)收益指標(biāo)均較好。第一部分 項目概況1.1開發(fā)商背景長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，始創(chuàng)于二000年八月十一日，下轄兩個公司及一個大型綜合市場；公司自創(chuàng)辦以來高度重視生態(tài)效益、社會效益、企業(yè)效益的和諧共生，極力強調(diào)生態(tài)開發(fā)、人文關(guān)懷、倫理重建的互融共榮，實現(xiàn)購房業(yè)主、員工同仁、合作伙伴的多贏共振。在短短的六年內(nèi)成功地運作成為黃石地區(qū)最大的一支生機勃勃、人才濟(jì)濟(jì)的大型專業(yè)團(tuán)隊，迄今為止，已成功地開發(fā)出多個樓盤：“長龍花園廣廈”、

4、“長龍湖邊人家”、“長龍黃石形象”、“長龍牧羊詩苑” 、“長龍銅都國際”，多次創(chuàng)造了黃石樓市第一的佳話。1.2項目位置項目位于黃石市下陸區(qū)新下陸大道中段、銅花北路北端，緊鄰華盛小區(qū)、紫金花園，距離下陸區(qū)政府、下陸區(qū)財政局500米左右。項目周邊較為繁華，位于下陸區(qū)最繁華的地段，周邊有超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校以及下陸區(qū)政府。第二部分 項目用地素質(zhì)分析2.1區(qū)位條件2.1.1項目四至北面：近處為廠礦鐵路，過往鐵車較少，遠(yuǎn)處為連綿的山脈；南面：南面為下陸大道以及華盛小區(qū)和紫金花園小區(qū)的臨街商鋪；東面：正東面為未開發(fā)地塊，東南面為華盛小區(qū)；西面：西南面為在建樓盤和規(guī)劃路，正西面為空曠地帶；2.1.2項目景

5、觀空氣質(zhì)量：項目除南面為小區(qū)外，其他三面都為空曠地帶，綠樹成蔭，空氣清新；項目周邊無工礦企業(yè)，無污染，無噪音，環(huán)境優(yōu)雅；建筑景觀：項目南邊為新建樓盤，且項目自身有相當(dāng)?shù)木坝^設(shè)計，建筑景觀較好；山水景觀：項目北面和西面群山環(huán)繞，連綿起伏；周邊綠樹成蔭，花草錦簇，景色優(yōu)美；2.1.3地形地貌與現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀如下圖：2.2項目配套銀行：中國銀行、中國工商銀行醫(yī)院：市第五醫(yī)院學(xué)校：市第十一中學(xué)公汽：6路、7路、11路、13路經(jīng)過下陸大道行政：財政局、法院、稅務(wù)局、檢查院第三部分下陸區(qū)房地產(chǎn)市場簡析3.1宏觀環(huán)境分析3.1.1下陸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2008年6-2009年5月，下陸區(qū)固定資產(chǎn)投資總量規(guī)模持

6、續(xù)攀升，特別自2009年以來，投資規(guī)模進(jìn)一步放大，每月增速比上年同期相比均達(dá)90%以上。固定資產(chǎn)投資的持續(xù)、快速增長，有力地支撐了下陸區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2008年62009年5月下陸區(qū)全區(qū)固定資產(chǎn)投資總量與增速情況月份全社會固定資產(chǎn)投資（萬元）累計比上年同期增長（%）2008.62578860.452008.72008.81010449.922008.91447759.312008.101283550.502008.11732449.602008.122403844.982009.12009.290.472009.33010094.052009.417359105.32009.53469911

7、1.2 數(shù)據(jù)來源：由下陸區(qū)公眾信息網(wǎng)之“下陸統(tǒng)計月報”逐月整理而得。據(jù)2009年政府工作報告顯示，2008年，下陸區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值完成45億元，增長18.4%；全口徑財政收入完成4.63億元，增長18.9%，地方一般預(yù)算收入首次突破億元大關(guān)，完成1.0013億元，增長28.6%；全社會固定資產(chǎn)投資完成13.1億元，增長45.1%；社會消費品零售總額完成11.5億元，增長19.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12238元，增長8.6%；農(nóng)民人均純收入達(dá)4893元，增長9.2%；單位生產(chǎn)總值綜合能耗下降6.37%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成35.02億元，增長30.2%；增加值完成10.1億元，增長2

8、3.6%。積極實施“中小企業(yè)成長工程”，促進(jìn)了中小企業(yè)改造升級和擴(kuò)能上檔，全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到47家，比上年凈增12家；產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)到7家，比上年凈增3家，工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。3.1.2下陸區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃及發(fā)展概況根據(jù)下陸區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要的內(nèi)容，下陸區(qū)近期的城市建設(shè)重點在于：“四路二橋”、 “三縱三橫”、 “一軸兩園三帶”、“舊城改造、集中還建”?！八穆贰奔创藕吠貙捬由熘列孪玛懀睾吠貙捴晾舷玛?，大泉路二期經(jīng)獅子山以北接老下陸，下陸大道拓寬改建工程，建設(shè)銅都大道；“二橋”即老下陸立交橋和水廠加壓站立交橋?！叭v”為106國道下陸段、石明甲路、快速路下陸段；“三橫”為快速路

9、至鐵山方向道路，沿湖路至下陸大道，銅都大道?！耙惠S”即下陸大道綠化景觀軸；“兩園”即下陸公園和駱駝山公園，下陸公園規(guī)劃用地23.9ha，為區(qū)級綜合公園，規(guī)劃公園綠地率應(yīng)達(dá)到75%-80%，園路及鋪裝面控制在15%以下，建筑占地5%以下；駱駝山公園為居住區(qū)級公園，規(guī)劃用地占15.7ha，主要以兒童娛樂及科普教育為特色，用地控制，綠地率達(dá)到80%以上，園路及鋪面控制在10%以下，建筑占地不超過10%；“三帶”即106國道綠地帶、快速干道綠地帶及鐵路綠地帶。 “舊城改造、集中還建”即抓住建設(shè)社會主義新農(nóng)村的契機，適量開發(fā)廉價商住樓盤，通過舊城改造、遷村騰地、集中還建等方式，引導(dǎo)零星居民點逐步向社區(qū)聚

10、集；開發(fā)一批功能完善的居民住宅區(qū)、高檔住宅和寫字樓，形成高、中、低兼有、商住平衡的房地產(chǎn)業(yè)；進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，培育和發(fā)展二級市場，完善物業(yè)管理，促進(jìn)住宅管理社會化、專業(yè)化；重點建設(shè)一批生態(tài)住宅區(qū)、節(jié)能型住宅區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房項目，以滿足不同收入層次市民的住房需求。3.1.3 下陸區(qū)居住環(huán)境概況環(huán)境治理方面，2008年區(qū)政府積極開展打擊土法選金活動，加大鍛造企業(yè)煙塵治理力度，加強了對放射源、水庫、化工廠等重點目標(biāo)的監(jiān)管，轄區(qū)環(huán)境逐步改善，空氣環(huán)境質(zhì)量大大改善。全年投入474萬元，實現(xiàn)新增城市綠化面積6.28公頃，社區(qū)綠化面積8400平方米，完成泥巴路改造19950平方米。市容市貌明顯改觀，下

11、陸區(qū)在全市“四城同創(chuàng)”年度綜合考評中名列第二，榮獲先進(jìn)城區(qū)稱號。人文環(huán)境方面，隨著武黃城際高速列車的開通，東方山旅游開發(fā)面臨著大好機遇。下陸區(qū)借助東方山“名山名寺名人”效應(yīng)，先后舉辦五屆東方山廟會，大力宣傳東方山的旅游文化資源，大力開展文化旅游招商引資工作。東方山已經(jīng)走出黃石，邁向全國，2008年游客達(dá)到50萬人次。未來三年，該區(qū)將全面啟動“東方仙境”、“東方世界”、“東方樂園”三大核心景區(qū)的建設(shè)，建設(shè)栗山塔院、“黃石的孩子”主題公園、“磁湖古鎮(zhèn)”、傳統(tǒng)食療養(yǎng)生園、桃花湖等新景點。將以弘化禪寺、東方古道、園門水庫為核心，建設(shè)和建立一批反映、展示東方山佛教文化的代表產(chǎn)品；以106國道北側(cè)的張家灣

12、、管山、官塘村為據(jù)點，開發(fā)“農(nóng)家樂”、“農(nóng)家園”的特色農(nóng)業(yè)旅游業(yè)；利用東方仿古一條街的商業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展全國旅游紀(jì)念品市場。下陸區(qū)城區(qū)綠化環(huán)保工作卓見成效，基礎(chǔ)教育完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐漸完善，下陸區(qū)將越來越適合人民居住養(yǎng)生。旅游業(yè)的發(fā)展也必將增添下陸區(qū)的城市魅力，而安定有序、穩(wěn)定和諧的社會治安環(huán)境加上區(qū)政府制定的一系列投資優(yōu)惠政策也將吸引大批的外來投資商，這在進(jìn)一步推動下陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也會在一定程度上拉動住房的需求。3.1.4宏觀調(diào)控的影響隨著國家重點解決中低收入人群住房政策的出臺及落實，“90平米以下占70%”的規(guī)定必定會影響到項目戶型產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)。據(jù)黃石市相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，黃石市人均住

13、房不足12平米的住房困難戶主要集中在下陸、鐵山等幾個遠(yuǎn)城區(qū)，下陸作為一個廠區(qū)型“舊城”，在拆遷改造還建時，更應(yīng)該貫徹國家既有政策，在開發(fā)過程中，重點做好項目類型定位，做好戶型設(shè)計前期工作，協(xié)調(diào)好人居與宏觀政策之間的關(guān)系。3.2下陸區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況下陸區(qū)現(xiàn)轄新下陸、老下陸、東方山三個街道辦事處，總面積37平方公里，人口12萬，該區(qū)是以采礦、冶金、能源、機械工業(yè)為主的城區(qū)，居民以工廠職工及家屬為主，住宅主要為上世紀(jì)70年代建設(shè)。鑒于下陸區(qū)特有的區(qū)情（下崗職工及其家屬基本上屬于無業(yè)者，住房陳舊），為響應(yīng)國家住房保障政策，下陸區(qū)近期住房的改善主要以保障性住房為主，在近幾年中，擬新建的保障性住房項目

14、7個，建設(shè)面積近29萬，而立項的商品房建設(shè)項目僅有一個，規(guī)劃建設(shè)面積8萬，另有15萬規(guī)劃的建設(shè)項目還沒有確定。近期5年內(nèi)規(guī)劃中的保障性住房建設(shè)占總體規(guī)劃建設(shè)的56%，該比例比“十一五”規(guī)劃中的66.7%有所降低。從擬建保障性住房項目名稱看，保障性住房的供給對象定位于特定的群體工廠職工及其家屬。這一點在黃石市政府編制的黃石市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要，黃石市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）中得到了充分的體現(xiàn)。通過對這個兩個規(guī)劃的研究， 我們發(fā)現(xiàn)，“十一五”期間，下陸區(qū)的保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房）規(guī)劃建設(shè)占到了總體規(guī)劃建設(shè)的66.7%，該比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于黃石市的20%，僅低于鐵

15、山的70%。可見，下陸區(qū)的住房供應(yīng)主要以保障性住房為主，而商品房供給相應(yīng)較少。這說明，對于城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷向好的該地區(qū)來說，商品房的供給將有較好的市場。3.3下陸區(qū)房地產(chǎn)市場評價1、經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、復(fù)蘇可期、樓市向好2009年以來，下陸區(qū)的固定資產(chǎn)投資強勁回升，月投資同比增速保持在90%以上，最近幾月更是以100%以上的速度在增長?？芍?，與去年相比，下陸區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長已走出低谷，已率先復(fù)蘇。在此背景下，其房地產(chǎn)市場向好的趨勢已逐漸顯現(xiàn)。2、樓市供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，商品房供應(yīng)較少，商品房市場潛力較大從下陸區(qū)的房地產(chǎn)市場供給情況來看，市場上的供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，商品房的供應(yīng)量只占到較少的比例。但在該區(qū)

16、經(jīng)濟(jì)增長、市場需求多元化、商品房優(yōu)勢明顯的情況下，該市的商品房市場前景較好，潛力尚待挖掘。3.3 下陸區(qū)房地產(chǎn)微觀市場分析3.3.1 典型樓盤簡析項目名稱下陸商貿(mào)小區(qū)銅花南路經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)紫竹花園中和新紀(jì)元紫金花園華盛小區(qū)一期祥和云青苑項目地址黃石市老下陸神牛路口有色銅花山莊旁老下陸幸福巷省拖二村下陸區(qū)發(fā)展大道60號下陸大道新下陸段下陸區(qū)政府以北新下陸區(qū)銅花北路開發(fā)商黃石市下陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石市下陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石市下陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石市中和置業(yè)有限公司黃石市紫金花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司項目基本指標(biāo)占地面積：1374m2建筑面積：

17、12900m2容積率：1.96綠化率：31%占地面積：46877m2建筑面積：84201m2容積率：1.72綠化率：35%占地面積：10畝建筑面積：18000 m2容積率：綠化率：占地面積：25286.49m2建筑面積：67109m2容積率：2.5綠化率：32%占地面積：建筑面積：3萬 m2容積率：綠化率：占地面積：24300m2建筑面積：43342m2容積率：2.02綠化率：37.4%占地面積：建筑面積：9000 m2容積率：綠化率：項目類型商品房經(jīng)濟(jì)適用房舊城改造商品房商品房商品房還建房銷售價格擬銷住宅價格：1400 元/m；擬銷商業(yè)門面價格：3900 元/m擬銷住宅價格：擬銷商業(yè)門面價格

18、：1300 元/m擬銷住宅價格：擬銷商業(yè)門面價格：擬銷住宅價格：2200元/m，擬銷商業(yè)門面價格：6000元/m擬銷住宅價格：1800元/m擬銷商業(yè)門面價格：擬銷住宅價格：1400 元/m擬銷商業(yè)門面價格：3500 元/m擬銷住宅價格：擬銷商業(yè)門面價格：銷售現(xiàn)狀總套數(shù)：129可售套數(shù)：22總套數(shù)：111可售套數(shù)：20總套數(shù)：232可售套數(shù)：18總套數(shù)：652可售套數(shù)：196總套數(shù)：340可售套數(shù)：24總套數(shù)：482可售套數(shù)：30總套數(shù)：147可售套數(shù)：303.3.2競爭項目分析主要競爭項目：華盛雅致家園，中和新紀(jì)元，紫金花園，華盛小區(qū)，金花小區(qū)根據(jù)本案的所在區(qū)位及初步定位，以及市場上各個項目供

19、給的特征，可以初步判定本案住宅部分主要競爭對手有：a級競爭對手：紫金花園、中和新紀(jì)元b級競爭對手：華盛雅致家園，華盛小區(qū)，金花小區(qū)3.3.2.1競爭對手位置圖本案華盛雅致花園金花小區(qū)紫金花園中和新紀(jì)元華盛小區(qū)3.3.2.2競爭項目個案分析1)、華盛雅致家園項目形象：樂在其中主打廣告：華盛雅致家園，你值得擁有項目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢正臨主干道項目劣勢：項目規(guī)模小單棟12層；周邊生活基本配套不齊全銷售團(tuán)隊能力差；2)、中和新紀(jì)元項目形象：同一個家園，同一個夢想項目賣點：項目規(guī)模大項目品質(zhì)高集成供熱一體化 節(jié)能住宅自保溫、內(nèi)保溫項目優(yōu)勢：地處老下路中心地段，周邊基本配套設(shè)施齊全節(jié)能型住宅，項目建筑品質(zhì)較好

20、交通便捷項目規(guī)模大，房源多，戶型豐富項目劣勢：大多數(shù)戶型的客廳朝向都是北向項目靠近路邊，灰塵重噪音大3)、紫金花園項目形象：精致、城市核心地段項目賣點：項目地段下陸大道與銅花東路交匯處，周邊商業(yè)繁華 小高層產(chǎn)品該片區(qū)唯一的電梯房項目優(yōu)勢：地處片區(qū)核心地段，周邊商業(yè)繁華；交通方便，配套齊全； 產(chǎn)品形象高端，是該片區(qū)唯一的電梯房；現(xiàn)房：即買即住 銷售氛圍濃厚：項目社區(qū)商業(yè)環(huán)境成熟項目劣勢：銷售方式為直銷，且銷售團(tuán)隊不夠?qū)I(yè)；房源少，項目現(xiàn)處于尾房階段，客戶可選擇面??； 推廣單一，該項目現(xiàn)僅一名銷售人員現(xiàn)場銷售，沒有任何宣傳資料。 4）、華盛小區(qū)項目形象：新下陸首個大型純多層商品房社區(qū)項目賣點：該項

21、目是下陸區(qū)唯一的純多層大型社區(qū)，價格相比同等小區(qū)品質(zhì)稍低項目優(yōu)勢：該項目位置環(huán)境優(yōu)越，視野開闊，空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)污染和喧鬧嘈雜，物業(yè)管理完善，現(xiàn)房即買即住項目劣勢：尾盤階段，房源選擇面小，銷售團(tuán)隊差，沒有促銷手段3.3.2.3競爭環(huán)境分析結(jié)論：1、區(qū)外開發(fā)商大舉進(jìn)入，市場競爭漸趨激烈從下陸區(qū)目前的開發(fā)商市場來看，絕大多數(shù)開發(fā)商都為黃石市的開發(fā)商，下陸區(qū)本地的開發(fā)商只占少數(shù)。由于黃石市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場已日趨激烈，而作為黃石轄區(qū)的下陸區(qū)，房地產(chǎn)市場尚不成熟，本土開發(fā)商實力有限，對于一些大型樓盤尚無開發(fā)實力。這就為區(qū)外企業(yè)進(jìn)入該區(qū)提供了較好的基礎(chǔ)。2、居民消費需求特征明顯從區(qū)域需求來看，當(dāng)?shù)鼐用?/p>

22、喜好綠化率高、小區(qū)環(huán)境好、社區(qū)氛圍濃的樓房居住，這與當(dāng)?shù)睾芏鄻潜P都為工廠企業(yè)的自建住房為主有關(guān)，在這些樓盤的居民都為同一單位職工人員，所以小區(qū)氛圍較濃。同時，居住面積以90100平米左右戶型為主，這基本符合下陸工廠型城區(qū)住房以單位保障性住房為主的現(xiàn)狀。3、商品房銷量與價格都在穩(wěn)步上漲，商品房市場表現(xiàn)較好隨著“十一五”規(guī)劃的推進(jìn)，下陸區(qū)保障性住房規(guī)劃量被逐漸消耗，商品房項目逐漸占主流，商品房將迎來投資開發(fā)的快速增長期。從銷售價格來看，下陸區(qū)的房價節(jié)節(jié)攀升，華盛小區(qū)二期比一期房價每平米提高了450元，而2009年新近上市的中和新紀(jì)元住宅價格更是達(dá)到了2200元/m，可以說創(chuàng)下了下陸區(qū)住宅價格新高。

23、從銷售現(xiàn)狀來看，新近上市的幾個樓盤，目前的銷售率均達(dá)到了70%以上。第四部分 項目定位4.1項目swot分析4.1.1 優(yōu)勢（一）優(yōu)勢1、地段：地處下陸大道中段，區(qū)政府旁，交通、購物較為便利；項目地塊上只有少部分居民，大部分為空地，拆遷量少，啟動快；2、環(huán)境：項目周邊為小區(qū)和空曠地帶，無工廠和企業(yè)，無污染，生態(tài)環(huán)境較好；3、規(guī)劃：本項目可充分發(fā)揮代理商在前期研究與規(guī)劃方面的優(yōu)勢，作好定位與規(guī)劃工作，形成優(yōu)勢，打造競爭力；4、景觀：項目北面和西面為空曠地帶，遠(yuǎn)處群山連綿，巍峨多姿，如本項目供應(yīng)高層或小高層產(chǎn)品，則小區(qū)的景觀優(yōu)勢將成為項目的一大亮點；5、區(qū)域發(fā)展：本區(qū)域周邊為區(qū)委、區(qū)政府辦公樓，大

24、部分區(qū)政府其他職能部門也在左右，這為本地塊日后的升值潛力帶來較大優(yōu)勢；6、配套：項目地處下陸區(qū)最繁華地段，生活、居住、購物等各項配套設(shè)施較為齊全；7、交通：區(qū)域交通主干道上，去黃石或大冶都只有十來分鐘路程；（二）劣勢1、地塊：雖然項目地段較好，但整個地塊位于銅花北路最北端，與本區(qū)域內(nèi)其他地塊相比，處于劣勢；2、環(huán)境：該地塊北面緊鄰一鐵路線，來往鐵路對項目居住環(huán)境影響較大；3、配套：項目地塊周邊配套較多，但距本地塊尚有一定距離；（三）機會1、區(qū)域發(fā)展：政府提出的城北新區(qū)功能劃分對項目影響和快速發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)；2、消費：下陸區(qū)人的消費能力、投資能力強勁，且對改善居住條件有一定的剛性需求，只要定

25、位準(zhǔn)確，銷售前景較好；3、地段：項目臨近消費能力較強的企事業(yè)單位及院校較多，收入水平較高，有一定潛在客戶；（四）威脅1、經(jīng)濟(jì)：適逢全球經(jīng)濟(jì)危機時期，消費者信心受到一定程度的打擊，對09年房地產(chǎn)造成極大影響，購房者紛紛對當(dāng)前的樓市采取觀望態(tài)度，房地產(chǎn)形勢的不確定性對本項目的發(fā)展構(gòu)成較大的威脅；2、市場：有限的購房人口與龐大的物業(yè)體量之間導(dǎo)致了項目與同區(qū)域物業(yè)競爭激烈，甚至超出了區(qū)域競爭的范疇。4.2 項目定位4.2.1 市場定位4.2.1.1 消費群體定位藍(lán)調(diào)東方消費群體定位項目分項定位描述年齡定位購買目的市場比例住宅部分年輕公務(wù)員，大型企業(yè)員工25-30結(jié)婚、自住40%私營企業(yè)主、企業(yè)老板、企

26、事業(yè)單位高層管理人員45-55投資、改善住房25%個體經(jīng)營戶、事業(yè)單位員工30-40自住、首次購房20%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群30-45進(jìn)城務(wù)工，購房自住；15%4.2.1.2 價格定位綜合考慮下陸區(qū)的整體房價水平和當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，建議住宅銷售均價為2300元左右，商業(yè)均價為4500元/左右。4.2.2整體定位綜合考慮項目地塊素質(zhì)和外部環(huán)境，建議項目整體定位于區(qū)域標(biāo)志性地塊和下陸區(qū)高檔、時尚住宅小區(qū)。4.2.3產(chǎn)品定位4.2.3.1 建筑形態(tài)建議（1）40%，定位為小高層，約7.2萬；（2）60%，定位為高層，約10.8萬；（3）底層商業(yè)建議做成臨街商鋪，面積約為9000平米。4.2.3.2 住

27、宅產(chǎn)品配比以面積90110的小三房、中三房為主，約占45%左右；面積7590的兩房占比25%；面積110135的大三房約占20%；面積大于145的復(fù)式樓或五房占比5%；面積為5075的兩房占比5%。4.2.3.3 商業(yè)產(chǎn)品定位本小區(qū)地塊位置較偏，周邊小區(qū)基本上都為臨街門面，已形成了臨街商鋪氛圍，建議本小區(qū)商業(yè)也做成臨街商鋪，以配套小區(qū)商業(yè)為主。第五部分 項目開發(fā)5.1項目規(guī)劃指標(biāo) 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：序 號項 目指標(biāo)備 注1用地面積80，040 120畝2容積率2.5 3總建筑面積220，100 3.1住宅180，090 小高層72，036 高層108，054 3.2商業(yè)20，010 3.

28、3地下室20，000 4建筑密度5綠地率5.2 銷售收入及均價銷售收入預(yù)測序號類別面積（）價格收入（元）1住宅180，090 2，300 414，207，000 1.1小高層72，036 2，300 165，682，800 1.2高層108，054 2，300 248，524，200 2商業(yè)20，010 4，480 89，644，800 2.1會所4，002 4，000 16，008，000 2.2商鋪16，008 4，600 73，636，800 3車位20，000 750 15，000，000 4合計220，100 2，357 518，851，800 說明：項目住宅均價初步定于2800元。

29、項目總銷售收入為51，885萬元，其中商業(yè)部分8，964萬元，住宅部分41，421萬元。第六部分 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)計6.1靜態(tài)投資成本概算6.1.1地價及前期工程費 地價及前期工程費用 單位：元序號項目名稱總建面成本（元）單方成本（元/）取費標(biāo)準(zhǔn)1地價220，100 43，824，072 199.11 1.1土地出讓費220，100 42，000，000 190.82 35萬元畝1.2契稅220，100 1，680，000 7.63 轉(zhuǎn)讓費的4%1.3蔬菜基金220，100 120，060 0.55 土地面積*1.5元m21.4土地登記費220，100 24，012 0.11 土地面積*0.3元m2

30、1.5宗地測量費220，100 40，020 0.18 土地面積*0.5元m22規(guī)劃行政規(guī)費220，100 16，508，250 75.00 2.1市政設(shè)施配套費200，100 13，006，500 65.00 65元/平方米2.2白蟻防治費200，100 340，170 1.70 1.7元平方2.3發(fā)展新型墻體材料專項費用200，100 1，400，700 7.00 7元/平米2.4發(fā)展散裝水泥專項基金200，100 300，150 1.50 1.5元平方2.5垃圾處置費200，100 600，300 3.00 3元平方2.6水土保持費200，100 700，350 3.50 3.5元平方2

31、.7避雷測試費200，100 160，080 0.80 0.8元平方2.8人防易地建設(shè)費200，100 0 0.00 1200元/(建筑占地面積-地下室面積)地價及前期工程費用 單位：元序號項目名稱總建面成本（元）單方成本（元/）取費標(biāo)準(zhǔn)3設(shè)計費用220，100 6，442，920 29.27 3.1征地測繪費220，100 72，000 0.33 600元畝3.2地質(zhì)勘測費220，100 560，280 2.55 土地面積*7元m23.3方案及施工圖設(shè)計費220，100 5，502，500 25.00 3.4圖紙審查費220，100 308，140 1.40 4建設(shè)行政規(guī)費220，100 9

32、30，305 4.23 4.1招標(biāo)代理費220，100 220，100 1.00 工程造價0.1%，按1000元/計算4.2檔案服務(wù)費220，100 300，000 1.36 20000元/棟4.3質(zhì)檢費220，100 350，175 1.59 中標(biāo)價0.175%，按1000元/計算4.5印花稅220，100 60，030 0.27 中標(biāo)價0.03%，按1000元/計算5房產(chǎn)行政規(guī)費220，100 1，626，695 7.39 5.1房屋測量費220，100 630，315 2.86 3.15元/平米5.2交易手續(xù)費220，100 760，380 3.45 非住宅11元平米，住宅3元平米5.3

33、初始登記費220，100 236，000 1.07 住宅80元戶，約1700戶，商業(yè)200元戶，約500戶小計220，100 69，332，242 315.00 6.1.2工程建安成本 工程建安成本序號項目名稱總建面成本（元）單方成本（元/）取費標(biāo)準(zhǔn)6前期配套工程成本220，100 1，496，680 6.80 6.1三通一平220，100 528，240 2.40 6.2前期配套工程220，100 968，440 4.40 7工程建安費220，100 252，674，800 1148.00 7.1建安220，100 244，311，000 1110.00 7.1.1小高層44，020 41，

34、819，000 950.00 7.1.2高層176，080 202，492，000 1150.00 7.2電梯220，100 8，363，800 38.00 7.2.1小高層44，020 1，672，760 38.00 7.2.2高層176，080 6，691，040 38.00 工程合計220，100 254，171，480 1154.80 6.1.3項目戶外工程費項目戶外工程費序號項目名稱總建面成本（元）單方成本（元/）取費標(biāo)準(zhǔn)8戶外工程配套費220，100 22，355，600 101.57 8.1外水工程220，100 2，861，300 13.00 13元/平米8.2外電工程220，

35、100 11，000，000 49.98 5000元/戶，按2200戶計8.3排污工程220，100 2，640，000 11.99 1200元/戶，按2200戶計8.4環(huán)保驗收220，100 1，100，500 5.00 5元/8.5道路工程220，100 1，760，800 8.00 8元/8.6綠化及園林景點費220，100 2，201，000 10.00 10元/建筑面積估算8.7智能化系統(tǒng)工程220，100 792，000 3.60 800元/戶估算小 計220，100 22，355，600 101.57 6.1.4期間費用 期間費用序號項目名稱總建面成本（元）單方成本（元/）取費標(biāo)

36、準(zhǔn)8期間費用220，100 30，264，889 137.518.1銷售費用220，100 18，159，813 82.51銷售額3.5%8.2管理費用220，100 5，187，890 23.57投資額的1.5%8.3不可預(yù)見費用220，100 6，917，186 31.43投資額的2%6.1.5 靜態(tài)投資成本構(gòu)成及分析靜態(tài)投資成本構(gòu)成及比例表序號項目名稱總建面成本（元）單方成本百分比1地價220，100 43，824，072 199.11 10.43%2前期行政規(guī)費220，100 16，508，250 75.00 3.93%3設(shè)計費用220，100 6，442，920 29.27 1.53

37、%4建設(shè)行政規(guī)費220，100 930，305 4.23 0.22%5房產(chǎn)行政規(guī)費220，100 1，626，695 7.39 0.39%6前期配套工程費220，100 1，496，680 6.80 0.36%7建安工程費220，100 252，674，800 1148.00 60.13%8戶外工程費220，100 22，355，600 101.57 5.32%工程合計(2+3+4+5+6+7+8)220，100 345，859，322 1571.37 82.30%9期間費用220，100 30，264，889 137.51 7.20%10項目稅金220，100 44，102，403 200.

38、37 10.49%總 計 220，100 420，226，614 1909.25 100.00%6.2利潤預(yù)計利潤表序號項目名稱金額（萬元）總建面單方備注1項目收入51，885 220，100 2，357 1.1住宅銷售收入41，421 220，100 1.2商業(yè)銷售收入10，464 220，100 車位與商業(yè)2開發(fā)投資34，586 220，100 1，571 3營業(yè)稅及其他4，410 220，100 200 4財務(wù)費用0 220，100 0 暫不計5銷售費用1，816 220，100 83 6管理費用519 220，100 24 7不可預(yù)見費692 220，100 31 9項目利潤9，863

39、 220，100 448 10項目利潤率28.52%220，100 11所得稅2，466 220，100 112 按應(yīng)納稅額的25%征12稅后利潤7，397 220，100 13稅后利潤率21.39%220，100 14銷售毛利潤率19.01%220，100 15銷售凈利潤率14.26%220，100 第七部分 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析通過靜態(tài)成本分析可以看出，本項目利潤較為可觀，單方靜態(tài)成本為1909元，屬于正常成本范圍。因此認(rèn)為，項目的抗風(fēng)險能力較好。7.1 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定

40、性因素帶來的風(fēng)險。7.2 市場風(fēng)險由于項目所在地塊稍偏，區(qū)域市場尚不成熟，未形成居住氛圍，周邊開工建設(shè)項目較多，影響本項目整體形象。因此，本案認(rèn)為項目的主要市場風(fēng)險來自于項目的整體定位與周邊環(huán)境之間的矛盾。7.3 項目資本風(fēng)險項目的銷售回款可以滿足成本支出，主要資金壓力來自于項目前期地價款支付，若前期資金投入太大，則會存在一定風(fēng)險。7.4 政策風(fēng)險本項目開發(fā)商以前未進(jìn)入過下陸房地產(chǎn)市場，對該區(qū)域的政策規(guī)定和政府資源的整合方面，尚存在一些需要規(guī)避和引起重視的風(fēng)險因素。 第八部分 綜合評價及建議8.1項目綜合評價通過上面報告的分析，綜合起來，可以得出以下結(jié)論：（1）本項目在經(jīng)濟(jì)上具有充分可行性，將

41、收到較好的經(jīng)濟(jì)效益。（2）本項目具有較好的抗風(fēng)險能力。（3）本項目將為豐富和美化城市景觀及建立城市新形象作出貢獻(xiàn)，帶來良好的環(huán)境與城市化效應(yīng)。（4）本項目將有利于城市發(fā)展及改善居住條件，收到良好的社會效益?？傮w來說，本項目是可行的。8.2建議（1）鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的不明朗性，建議開發(fā)商在操作本項目時充分做好項目的前期研究和定位工作，充分考慮開發(fā)時機，找準(zhǔn)時機點入市。（2）從目前市場現(xiàn)狀來看，建議此項目實行股份制合作開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險，加快資金回籠。（3）從項目現(xiàn)狀及周邊環(huán)境來看，項目應(yīng)對北面鐵路線的影響給予充分的重視，該鐵路線可能是影響本小區(qū)住宅品質(zhì)的最大的障礙。（4）在購買群體定位上，

42、重視下陸當(dāng)前“社區(qū)氛圍濃”這一居住理念，注重廠區(qū)家屬團(tuán)體購買行為。 芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄

43、袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄

44、羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂

45、羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃

46、薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃

47、蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁

48、蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂

49、螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃

50、螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀

51、螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞袆莈蕿螄肂芄薈袇襖膀蚇薆肀肆蚆蠆袃莄蚅袁肈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袇膅莇螁羀羇芃螀蠆膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羈裊蒀莁蝕肁莆蒀螃袃節(jié)蒀裊聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羈膆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇薄袆羇蒞薃